完善河南省經(jīng)濟(jì)適用房保障制度的政策建議

　　 摘要：河南省是一個(gè)人口大省，解決人們的居住尤其是中低收入家庭的住所問題尤為重要。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度作為中低收入家庭住房保障制度的兩個(gè)基本方面同樣在河南省發(fā)揮著重要作用。需要國家和省政府在搞好住房需求預(yù)測的基礎(chǔ)上建立嚴(yán)格的審查、公示制度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)租賃住房保障功能，建立完善的進(jìn)入和退出機(jī)制等適合于河南省的中低收入家庭的住房保障制度。
　　 關(guān)鍵詞：河南省 中低收入家庭 住房保障制度 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房
　　
　　 一、現(xiàn)行河南省經(jīng)濟(jì)適用房保障制度存在的問題
　　 （一）對(duì)中低收入家庭的界定不明
　　 在河南省，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房同樣構(gòu)成了保障中低收入家庭住房的兩個(gè)方面。誰才能成為被國家保障的主體，中低收入的界定是關(guān)鍵。但對(duì)“中低收入”的界定目前還存在兩個(gè)問題，一是各個(gè)省市對(duì)“中低收入”的理解不同，二是政府難以在理論與實(shí)際中準(zhǔn)確核實(shí)家庭的真實(shí)收入。
　　 （二）尋租現(xiàn)象嚴(yán)重，使得社會(huì)福利倒置
　　 河南省是一個(gè)大省，由于開發(fā)商運(yùn)作的不規(guī)范以及戶籍管理存在漏洞，在鄭州當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)倒賣行為曾一度泛濫。2009年年初，鄭州市紀(jì)委和鄭州市人民檢察院均收到當(dāng)?shù)厝罕娕e報(bào)，開始大力查處有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房案件，有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房腐敗窩案共13件涉及17人。
　　 （三）經(jīng)濟(jì)適用房“不經(jīng)濟(jì)”、“不適用”，使得經(jīng)濟(jì)適用房棄購現(xiàn)象嚴(yán)重
　　 以鄭州為例，2010年12月，鄭州市推出6203套經(jīng)濟(jì)適用房，可是到截止日期后只有5169人報(bào)名，還有1034套房子沒有人報(bào)名。產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因在于：一是經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”。據(jù)鄭州某居民稱，經(jīng)濟(jì)適用房的房價(jià)都在每平方米2700元左右，經(jīng)濟(jì)上根本就負(fù)擔(dān)不起；二是經(jīng)濟(jì)適用房不“適用”。經(jīng)濟(jì)適用房的位置一般都比較偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離市區(qū)，交通、生活配套設(shè)施都還沒有到位，附近也沒有學(xué)校，上班、上學(xué)都非常不方便。
　　 （四）經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量供求不平衡
　　 據(jù)河南報(bào)業(yè)集團(tuán)報(bào)道，2006年1—4月份，全省經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資26億元，僅占同期商品房開發(fā)投資的6％。由于河南省在2005年、2006年不再統(tǒng)一下達(dá)經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)性建設(shè)計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)量有較大幅度下降。個(gè)別城市甚至取消了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，全省經(jīng)濟(jì)適用住房年竣工量逐年下降。一些城市已出現(xiàn)排隊(duì)等號(hào)或無房可供的局面。
　　 二、提升河南省經(jīng)濟(jì)適用房保障制度的政策建議
　　 （一）應(yīng)明確“中低收入家庭”的定位
　　 如何更科學(xué)地來界定中低收入家庭呢？如何使保障性住房保障的范圍更大更準(zhǔn)確呢？美國就提出了一種中位數(shù)法，按照美國的統(tǒng)計(jì)口徑，非常貧困的家庭界定為少于本地區(qū)家庭收入中位數(shù)50%的家庭；低收入家庭的收入為本地區(qū)家庭收入中位數(shù)的50—80%；中等收入家庭的收入為本地區(qū)家庭收入中位數(shù)的81—100%。目前，美國中低收入家庭大約把年收入的30%用于住房方面的支出。通過這個(gè)界定，就可以有針對(duì)性地對(duì)各類收入的家庭進(jìn)行住房保障，來實(shí)現(xiàn)住房保障的公平。
　　 此外，高的房價(jià)使相當(dāng)一部分中低收入家庭或人群既買不起商品房，又不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障的人員被稱為“夾心層”，主要包括：一是新就業(yè)人員或剛剛畢業(yè)的大學(xué)生；二是外地務(wù)工人員；三是不夠廉租房申請(qǐng)條件又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭；四是不夠經(jīng)濟(jì)適用房購買條件又不能申請(qǐng)廉租房的家庭。這些人必須納入到住房保障的人員中來。
　　 （二）嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購制度，政府相關(guān)部門應(yīng)大力加強(qiáng)監(jiān)管
　　 近年來，出現(xiàn)兩種現(xiàn)象，一是對(duì)許多買不起商品房的低收入者來說經(jīng)濟(jì)適用房只是“空中樓閣”；二是對(duì)一些鉆法律空子的人來說，經(jīng)濟(jì)適用房又成了牟利的手段，嚴(yán)重?cái)_亂了社會(huì)公平。為此，鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局于2010年4月29日下發(fā)通知說：“今后，對(duì)采用瞞報(bào)、虛報(bào)等欺騙手段騙購經(jīng)濟(jì)適用住房的，房地產(chǎn)行政部門將責(zé)令其退回所購經(jīng)濟(jì)適用住房，并依法注銷其房屋所有權(quán)登記，購房人5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房。如所騙購的經(jīng)濟(jì)適用住房是購房人及共同申請(qǐng)的家庭成員唯一住房的，由購房人按同期同地段同類型普通商品住房市場價(jià)補(bǔ)交購房款。”①
　　 （三）加強(qiáng)監(jiān)管，使經(jīng)濟(jì)適用房真正實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)”、“適用”
　　 一是在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》進(jìn)行，將重要信息公布于眾。二是限定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，明確經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成的要素，增加經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的透明度。三是各個(gè)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管嚴(yán)格查處越權(quán)定價(jià)和價(jià)格欺詐等違法行為，防止市場價(jià)格出現(xiàn)混亂的局面，維護(hù)購房者的合法利益；四是避免出現(xiàn)大面積和別墅型經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)。
　　 同時(shí)，為了經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)，將經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積控制在50—80平方米為宜，這樣就能在一定程度上刺激中低收入家庭的積極性和主動(dòng)性，在家庭的經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)之后，購買更適合的商品住房，從而加速經(jīng)濟(jì)適用住房的“循環(huán)使用”。
　　 （四）做好預(yù)測，盡量使經(jīng)濟(jì)適用房供求平衡
　　 誠然，經(jīng)濟(jì)適用房建得多了，就會(huì)出現(xiàn)房子閑置現(xiàn)象，浪費(fèi)國家資源，房子建少了不夠用，體現(xiàn)不了社會(huì)公平和和諧，如何使經(jīng)適房供求盡量平衡，也是一個(gè)難題。浙江省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題組的人員曾經(jīng)針對(duì)寧波市需要保障住房的低收入家庭的戶數(shù)進(jìn)行了預(yù)測，他們認(rèn)為可以采用如下公式進(jìn)行預(yù)測：住房保障家庭總戶數(shù)＝城鎮(zhèn)居民家庭總戶數(shù)×中低收入家庭比例×符合住房保障家庭比例。根據(jù)這樣的預(yù)測結(jié)果來建造適用房就可以使供求接近平衡。這種預(yù)測方法有科學(xué)性和可取性，但預(yù)測的關(guān)鍵還是看中低收入家庭的戶數(shù)和需要保障的戶數(shù)，這還有賴于科學(xué)地核定城鎮(zhèn)居民的收入。
　　 河南省作為一個(gè)人口大省，中低收入家庭戶數(shù)，如棚戶區(qū)、礦區(qū)等數(shù)量相對(duì)多，需要住房的人較多，搞好預(yù)測十分重要。據(jù)鄭州晚報(bào)報(bào)道，2011年底，河南省要爭取實(shí)現(xiàn)融資貸款100億元，以確保全省經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)進(jìn)度。
　　 三、河南省未來保障性住房發(fā)展模式
　　 （一）完善退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)保障性住房的動(dòng)態(tài)模式
　　 在嚴(yán)格按程序提供保障性住房后，對(duì)于當(dāng)時(shí)符合條件但事后由于經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)不再符合條件的人員，住房要及時(shí)回收。2007年新出臺(tái)的《廉租住房保障辦法》重新界定了購買對(duì)象、戶型標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制等。這樣做有利于促進(jìn)社會(huì)分配公平，提高整個(gè)社會(huì)的福利水平。
　　 （二）結(jié)合河南省實(shí)際，探討良性的城市化道路和發(fā)展?fàn)顟B(tài)
　　 城市化是指生產(chǎn)方式向社會(huì)化分工、集約化、科技化的先進(jìn)模式轉(zhuǎn)化，是指人們生活方式向高品質(zhì)、社會(huì)化的城市模式轉(zhuǎn)變，重在質(zhì)而不是簡單地讓數(shù)億的農(nóng)民都涌入城市，這對(duì)于河南省脆弱的城市生態(tài)資源、薄弱的設(shè)施建設(shè)和社會(huì)服務(wù)能力而言，都是無法承受的負(fù)擔(dān)。未來要發(fā)展緊湊型城市，走發(fā)展良性的城市化道路。
　　 同時(shí)我們不要局限于不斷地拆房建房，而應(yīng)重在促進(jìn)人們更為健康積極的生活消費(fèi)和對(duì)城市空間品質(zhì)的投入。通過稅收等調(diào)節(jié)手段，將住房市場上投資或投機(jī)性購房者對(duì)于住房的消極的長期占有，轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的住房投入 政府可以通過征收不動(dòng)產(chǎn)稅來分離土地價(jià)值和住房價(jià)值，鼓勵(lì)戶主積極改善居住環(huán)境，以獲得住房價(jià)值中的升值部分，來獲得城市的動(dòng)態(tài)發(fā)展。
　　
　　
　　注：
　　 ①河南廣播網(wǎng)．http://www.radiohenan.com/Article/news/hnxw/
　　2010/04/30/51162.htm．2010年04月30日。
　　參考文獻(xiàn)：
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　　 ③胡金星. 我國經(jīng)濟(jì)適用住房政策反思與轉(zhuǎn)型思考，理論參考[J]．2010，（6）：40—41
　　 ④金雪嬌. 淺談城市中低收入居民住房保障制度，低溫建筑技術(shù)[J]．2010，（5）：111—112
　　 ⑤構(gòu)建面向城鎮(zhèn)中低收入家庭的多層次住房保障體系——以寧波市為例. 浙江省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題[R]．2007
　　 ⑥張道航. 借鑒國外經(jīng)驗(yàn)完善住房保障體制，比較研究[J]．2010，（4）：53—57
　　 ⑦關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理工作的通知，河南省發(fā)改委、省建設(shè)廳、省國土資源廳．2006．
　　 ⑧鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，河南省發(fā)改委，2010
　　 ⑨關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)城鎮(zhèn)化快速健康發(fā)展的若干意見，河南省省委、省政府，2005
　　 ⑩王文杰. 中國經(jīng)濟(jì)適用住房制度的運(yùn)行現(xiàn)狀及對(duì)策探析[D]．河南大學(xué)，2011，（5）
　　 〔本文系河南省省政府招標(biāo)項(xiàng)目“完善河南省中低收入家庭住房保障制度的政策建議”（項(xiàng)目編號(hào)：2011B463）階段性成果〕
　　 （張艷清，1976年生，河北保定人，濟(jì)源職業(yè)技術(shù)學(xué)院教師、碩士研究生。研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)及其方法論）