“以房養(yǎng)老”——一種新型養(yǎng)老模式的探索

　　 2011年9月全國政協(xié)舉辦的“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會上，銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不少國家都采取“以房養(yǎng)老”措施來應(yīng)對人口老齡化問題，銀監(jiān)會也就此展開過專項調(diào)研。同年10月公布的《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理機構(gòu)等部門開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)。
　　 一、國外“以房養(yǎng)老”主要做法
　　 “以房養(yǎng)老”在國外興起已有20余年，最為人熟知的模式為“住房反向抵押貸款”，俗稱“倒按揭”，即房屋產(chǎn)權(quán)所有者把房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者對房屋進(jìn)行綜合評估后，依據(jù)估值定期給房主發(fā)放固定養(yǎng)老金，待房主去世后，其房產(chǎn)出售所得用來償還貸款本息后，剩余部分歸房主所有。
　　 “以房養(yǎng)老”發(fā)展最成熟的是美國。上個世紀(jì)末，美國某些州開始嘗試“倒按揭”，供年長者養(yǎng)老。取得一定經(jīng)驗后，美國議會在2005年通過了贊成法案，由住房及城市發(fā)展部具體負(fù)責(zé)制定實施細(xì)則并進(jìn)行審批和管理。
　　 （一）申請資格
　　 美國聯(lián)邦住房局規(guī)定，所有62歲以上的老人，擁有已經(jīng)付清按揭、或是所欠按揭數(shù)目很少的居住房，不欠任何聯(lián)邦債務(wù)（比如欠稅、欠聯(lián)邦學(xué)生貸款等），所抵押房產(chǎn)是申請人的主要自住房，就可以申請。
　　 從技術(shù)上講，“倒按揭”是由聯(lián)邦政府作保，用自住房作抵押，幫助老年人找一家銀行借貸。與買房按揭不同的是，申請者無需有工作，無需有經(jīng)濟來源等要求。
　　 （二）房屋評估
　　 住房及城市發(fā)展部和借款銀行要對申請者所擁有的住房進(jìn)行3次估價，以其中最低的估價為準(zhǔn)。合格的房產(chǎn)包括獨立別墅式住宅、單元住宅、聯(lián)合式住宅等，如果房主將連體住房中的某幾個單元出租，但自己也住在同一建筑中，也算合格的申請者。
　　 （三）貸款發(fā)放
　　 借款銀行以老年夫婦中年輕者年齡為準(zhǔn)，參考利率、房屋估值等，給予申請人相應(yīng)的現(xiàn)金貸款。申請人年齡越大、房屋估值越高、利率越低，所能申請得到的貸款越高。申請人可以選擇以終身年金方式每月定額取款，或者選擇按照需要不定期取款，還可選擇綜合型，比如在一年中定額某幾個月，在另外幾個月里不定額。不過一旦申請改變原定的方式，銀行將收取若干美元的手續(xù)費。
　　 辦理借款有一定手續(xù)費，大約為全部借款的2%，可算在貸款里，借款人不必拿出任何現(xiàn)金。借款銀行將一直提供現(xiàn)金到老人不再居住在所抵押的房產(chǎn)里，或是不再符合聯(lián)邦政府規(guī)定的借款人條件，比如有非法行為的時候為止。
　　 對于這筆通過預(yù)支自家房產(chǎn)而得到的現(xiàn)金，聯(lián)邦政府規(guī)定了相當(dāng)寬松的使用范圍，老人可以用之滿足他們在生活和醫(yī)療上的需要，但不能用于非法交易。
　　 （四）貸款償還
　　 借款人在世時，房屋為借款人所有；在他們離世后，房屋收歸住房及城市發(fā)展部所有。由該部出售房屋后，如果在還清借款銀行款項后尚有盈余，該部將把這筆錢交給老人的遺產(chǎn)繼承人；如果不足還款，住房及城市發(fā)展部將出錢補足欠缺部分。因為政府提供擔(dān)保，借款人不用擔(dān)心貸款無法償還。
　　 雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以此方式作為補充。除美國之外，加拿大、新加坡等國也通過此方式來解決養(yǎng)老問題。
　　 二、國內(nèi)開展情況及存在的困難
　　 2003年，時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長的孟曉蘇將“倒按揭”理念引入中國。2007年，上海市公積金管理中心曾試推“以房養(yǎng)老”模式，試點因符合條件的申請人很少，不得不停辦；同年，孟曉蘇成立了幸福人壽保險公司并親自參與“倒按揭”產(chǎn)品的研發(fā)，但至今沒有實質(zhì)性進(jìn)展。中信銀行于近期在北京等城市試點“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，但因設(shè)置了比較嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門檻，目前總體業(yè)務(wù)量不大。
　　 雖然各方針對“倒按揭”的嘗試都進(jìn)行了符合中國國情的改良，但在實施過程中可謂步履維艱，存在較多的困難。
　　 （一）傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固
　　 長久以來，中國就有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，表現(xiàn)為一種情感維系，如若讓老年人以房抵押去獲取貸款度過余生，不僅自己在心理上很難接受，同時其子女易被人認(rèn)為沒有盡到孝心，不在情理之中?！耙苑筐B(yǎng)老”僅適用于極少數(shù)老年群體，比如無子女的，或者子女在國外的空巢老人等。而國外一些已經(jīng)很成熟的做法，在國內(nèi)可能會遭遇水土不服。
　　 “以房養(yǎng)老”在美國等國家之所以流行，與其征收高額的遺產(chǎn)稅和超前消費觀念有很大關(guān)系，是繳納大筆稅金把房屋當(dāng)作遺產(chǎn)留給子女，還是在有生之年通過預(yù)支房屋價值享受美好生活，在兩者之中，很容易做出選擇。我國目前尚未開征遺產(chǎn)稅，在對個人私有財產(chǎn)保護(hù)意識越來越強的今天，“但存方寸土，留予子孫耕”，對房屋這類極具價值的不動產(chǎn)，中國老年人更愿意將其留給子孫后代，而不會接受將其抵押給銀行、保險等金融機構(gòu)。而在中國這個以勤儉節(jié)約為美德的國度，老年人普遍比較節(jié)省，因而也較難適應(yīng)超前消費。
　　 （二）養(yǎng)老貸款存在諸多不確定性
　　 房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定時，房屋價值容易評估，而房地產(chǎn)市場運行起伏不定時，房屋價值隨市場好壞而變化。房價上行時，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房價下行時，抵押房屋的貶值給金融機構(gòu)帶來風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控，使得雙方對房屋估值難以達(dá)成一致。自2007年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直處于非理性攀升期，政府多次出臺政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，在這種不穩(wěn)定的市場環(huán)境下，今后房價是漲是跌難以判斷，致使各方顧慮重重，難有積極性。
　　 與買房按揭不同的是，“倒按揭”一般是根據(jù)老年申請人的壽命來確定貸款年限，而預(yù)測壽命是個難題，貸款年限的不確定性致使每月發(fā)放的養(yǎng)老金數(shù)額也難以確定。如果養(yǎng)老貸款發(fā)放到期，而老年人還健在，無法償還貸款致使抵押權(quán)實現(xiàn)，老年人不僅將失去房屋，而且將面臨生活失去經(jīng)濟來源的困境，這就隱藏著風(fēng)險。
　　 另外，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過程中房屋拆遷幾率的增加、國內(nèi)房屋平均30年壽命、住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期等，作為貸款客體所存在的諸多不確定性，都將使“以房養(yǎng)老”變得更為復(fù)雜，從而增加相關(guān)的交易成本。
　　 （三）政策配套建設(shè)相對滯后
　　 與“買房按揭”制度的完善相比，“倒按揭”目前在國內(nèi)應(yīng)該說還停留在理念上，政策配套建設(shè)相對滯后，更缺乏實質(zhì)性的操作。
　　 從目前各方的嘗試來看，符合“倒按揭”條件的申請人并非實際真正所需者。以中信銀行的“養(yǎng)老按揭”為例，要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房屋不能是其唯一的自住房，事實上，如果擁有兩套房，申請人完全可將其中的一套房出租，靠收取租金來養(yǎng)老。相比之下，以房貸款養(yǎng)老就顯得較之麻煩而沒有優(yōu)勢。而現(xiàn)實中，真正用得上“倒按揭”的是那些僅有一套住房并且缺少生活經(jīng)濟來源的老年人。
　　 值得注意的是，“以房養(yǎng)老”多服務(wù)于城鎮(zhèn)居民，并未涉及農(nóng)村居民，其主要原因在于農(nóng)村宅基地不能抵押，也就無法開展“倒按揭”。然而，我國農(nóng)村人口數(shù)量龐大，養(yǎng)老問題也日益突出，農(nóng)村居民除了“土地養(yǎng)老”之外，是否適合“以房養(yǎng)老”也是值得探討的問題。
　　 “以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、銀行、保險、社保及行政管理多個領(lǐng)域，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)。國外之所以能順利推行，與其有完善的金融貸款、擔(dān)保、資產(chǎn)評估等機構(gòu)及個人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)，相比之下，國內(nèi)還不具備這種適宜“以房養(yǎng)老”發(fā)展的成熟環(huán)境。
　　 三、建議
　　 近些年來，雖然政府在積極完善社會養(yǎng)老保障制度方面做了不少努力，但隨著老齡化高峰期的到來，有限的公共財政可能無法兜底所有養(yǎng)老問題，在這種情況下，可嘗試將“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老制度的一種補充。
　　 （一）構(gòu)建符合中國國情的制度環(huán)境
　　 “以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)所涉部門較多，政府應(yīng)發(fā)揮其引導(dǎo)和協(xié)調(diào)的作用，通過統(tǒng)籌形成合力。作為實務(wù)的具體操作者，銀行、保險等金融機構(gòu)實質(zhì)上為政府承擔(dān)了一部分養(yǎng)老義務(wù)，必然承擔(dān)著一定的風(fēng)險，建議政府提供擔(dān)保以消除前進(jìn)步伐中的各種顧慮，增加他們開展此項業(yè)務(wù)的積極性。不妨借鑒新加坡的經(jīng)驗，由有政府背景的公益組織如住房公積金管理中心來開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。
　　 （二）明確重點服務(wù)的老年群體
　　 老年人之所以有需于“以房養(yǎng)老”，無外乎缺少生活經(jīng)濟來源，或者缺少關(guān)愛，因而對于那些有房屋但生活困難的，或者有房屋的孤寡老人或子女在國外的空巢老人，應(yīng)作為服務(wù)的重點。另外，農(nóng)村老年群體，特別是失去土地的農(nóng)村老年人，也值得重點關(guān)注，因此“以房養(yǎng)老”的服務(wù)對象不應(yīng)局限于城鎮(zhèn)居民，應(yīng)向農(nóng)村居民進(jìn)行延伸，與基本養(yǎng)老保險制度一樣實現(xiàn)“全覆蓋”。
　　 （三）積極開展相關(guān)試點
　　 符合中國國情的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)模式的成熟和完善，需要政府鼓勵銀行、保險等金融機構(gòu)積極開展試點，探索具體做法，特別是如何解決當(dāng)前出現(xiàn)的難點問題，如貸款年限和金額的合理確定、風(fēng)險防范等，從中總結(jié)成功經(jīng)驗，形成一套切實可行的操作路徑，為廣泛開展夯實基礎(chǔ)。
　　
　　 （鮑家偉，國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心助理研究員、博士）