經濟適用房政策實施途徑研究

　　摘要：經濟適用房是我國目前住房保證體系的重要組成部分。江蘇省將廉租房、公租房、經適房、各類棚戶區(qū)危舊房改造以及限價房等，統(tǒng)一納入保障性安居工程建設。然而以經濟適用房為核心的安居工程政策在實施過程中卻遇到資金籌集困難、成本高、經濟適用房分配效率低的問題。文章通過微觀經濟學中資產收益率均衡條件及VCG機制分析經濟適用房建設中所出現(xiàn)的問題并提出建議。
　　關鍵詞：經濟適用房；報酬率均衡；VCG機制
　　一、引言
　　2011年10月31日，國務院辦公廳發(fā)布了關于保障性安居工程建設和管理指導意見，要求到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達20%左右，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難問題得到有效緩解，外來務工人員居住條件得到明顯改善。而2011年國家保障房目標建設1000萬套。在此背景之下，2011年江蘇省保障性住房建設任務為：新增公共租賃住房、廉租住房15萬套（間）；新建經濟適用住房6萬套；發(fā)放廉租住房租賃補貼4萬戶；完成城市棚戶區(qū)危舊房改造20萬戶、1000萬平方米。到2015年，全省住房保障覆蓋面擴大到20%的城鎮(zhèn)家庭，全面解決人均住房建筑面積15平方米以下的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難，基本解決城鎮(zhèn)新就業(yè)人員和外來務工人員的租房困難。
　　同時，調查也發(fā)現(xiàn)建設資金不足問題是主要難題。按住建部預算，建設1000萬套保障房，所需資金約1.3萬億元，其中，中央財政撥款1292.66億元，占比不到10%，余下大部分需地方自籌。江蘇省2012年全省39萬戶保障房建設任務需要資金量，初步測算在400億元以上。目前政府部門保障房建設的資金來源主要有四大塊，一是財政直接安排的引導資金，包括中央財政專項資金和省財政以獎代補資金到位9億多元，各市縣預算安排資金12億元。二是各級政府從土地出讓金的凈收益中安排資金約52億元。三是從住房公積金的增值收益中提取9億元。四是地方政府債券計劃安排約3億元。從以上數(shù)據可以看出，江蘇省2012年保障房資金缺口仍達300多億。如何籌集保障房建設資金成為了當下保障房政策實施的一大難題。本文將針對民生金融工程政策當中的如何引導資金來源以及如何確定經濟適用房有效價格和分配方式進行研究。
　　二、通過資本市場均衡收益率條件引導社會資金流向
　　在已有的研究文獻及調查中發(fā)現(xiàn)目前主要依靠政府財政出資的現(xiàn)有方式在經濟適用房建設資金上存在很大缺口，因此，我們考慮將把目前資金密度較大的房地產部門中的投資資金通過房產作為金融投資產品的性質以金融資產投資收益率均衡為條件，將其中的資金引導至經濟適用房建設資金來源中，以達到控制目前房產市場泡沫同時為經濟適用房建設提供穩(wěn)定的資金來源的目的，并且分析通過投資收益率引導資金流向的宏觀經濟政策。
　　2007-2011年人民幣存款基準利率如圖1所示。
　　首先，在一個完全市場條件下的資本市場里投資品的收益率可以達到1+r==FV的均衡條件，房產同時作為消費品具有消費品性質，因此在資產收益率上進行消費報酬調整得到房產投資收益率為h=，其中，T為年租金，A為房產一年后價格，代入均衡條件則消費報酬調整后的房產收益率應滿足1+r=，因此在均衡條件下1+r應大于房產的一般投資收益，也就是說，在均衡條件下將房產作為一種純粹的金融資產進行投資將是不值得的，只有將房產出租或者對房產具有極高的消費評價而進行投資才是值得的。
　　然而，實際上以實踐小組暑期在無錫調研收集結果數(shù)據顯示（見表1），以無錫市為例，2007年以后商品住房均價每年同比漲幅分別為27.75%，4.46%，15.53%，13.37%。而另一方面，用銀行一年期存款基準利率表示資本無風險收益水平發(fā)現(xiàn)，這一收益遠低于房產的一般投資收益即1+r　　下面通過建立函數(shù)進行比較靜態(tài)分析研究這一均衡過程，房產交易價格P設為房產價值P0的一個函數(shù)，由于市場存在交易費用以及我國目前房產投資都利用資金杠桿的現(xiàn)狀可得函數(shù)P＝P1（1+r）n+P2+P′（P1+P2＝P0），其中，r為市場利率，n為籌資還款期，P1為杠桿籌資，P2為投資者出資，P′為交易及相關費用；一年后房價A＝P+πe，πe為預期收益；房屋年租金為房價P的一個函數(shù)T＝f（P），由此房產投資的收益率為：
　　h=（P＝g（P0）＝P0（1+r）n+P1+P′）
　　當h>1+r時，資本市場中資金流入房產投資，房產價值P0上升，此時由于dg（P0）/dP0>0，df（P）/dP>0，在P0上升時P和T上升，以南京市2007-2010年度全市商品房交易均價和平均年租金數(shù)據（見表2）我們可以發(fā)現(xiàn)房產的年租金價格彈性eTP始終小于1，另πe的數(shù)學期望E（πe）=0，則投資房產的期望收益Eh率隨P0上升而下降，h趨于1+r的方向變動。
　　由比較靜態(tài)分析過程我們發(fā)現(xiàn)在房產投資收益趨于均衡的過程中，市場自身通過價格機制通過P0上升實現(xiàn)收益率的均衡，然而在目前房價居高的情況下通過房價提升降低房產投資收益率將增大購房者買房的壓力，房價泡沫破裂的風險以及社會資本配置的不合理，因此在這種條件下需要由政府進行宏觀經濟的干預，通過提升社會一般投資收益率，降低市場收益期望πe的非價格機制方式使資本市場趨于均衡。
　　政府可以通過使資本可以在房地產以外的市場投資渠道中獲得更高的收益率實現(xiàn)對資本市場資金流向的調控，由于一般投資收益率是投資者投資房產所要放棄的收益即房產投資的機會成本，這一收益率的提升將使資金從房產市場流出。因此，政府可行的干預方式有：
　　第一，可以通過鼓勵實業(yè)投資的政策，例如減稅，低息貸款的方式，但是市場對于這類政策的反應通常是緩慢的，這種投資的回收期也很長，加上政府投資對于私人投資的擠出效應在經濟刺激計劃之后更加顯著這一方式并不能得到很好的結果。
　　第二，另一種方式是在資本市場上提高資本投資報酬率，刺激股市是途徑之一，降低印花稅或者利率是政府實現(xiàn)這一目標最直接的方式，然而這將造成市場流動性的過剩，同時利率的降低可能使更多的資金進入房產市場，房產需求也可能因此而增加，考慮到這種方式并不能長期的提升一般投資收益率和風險調整的影響，對資金的引導效果并不理想。
　　第三，一種理想的方式是政府通過拍賣的方式發(fā)行長期不可贖回高收益率國債或者地方債券從房產投資中引導資金流出，首先，在政府對發(fā)行政府債券這一方式有最直接的調控能力，其次這一方式充分發(fā)揮功能財政的作用，增加政府負債的方式調整資金在時間空間上的配置，這一方式可以提高資本市場無風險收益率r'，使得考慮風險溢價后的一般投資收益率1+r更趨向h，同時政府債券的低風險和二級市場提供的流動性將使其可以從高價位的房產市場中吸引資金流出，另一方面，政府可以將債券籌資用于保障房建設，作為安居工程保障房建設的資金來源之一，同時在物價上漲時將過剩流動性的現(xiàn)值轉化為未來的資金流，調整流動性在經濟周期中的配置。因此政府發(fā)行政府債券利用資本收益率均衡條件調節(jié)資金時間和空間配置可以實現(xiàn)引導資金流出房產市場，減緩房價上漲并且為安居保障房建設提供資金來源的目的。
　　三、通過ＶＣＧ機制分析研究經濟適用房有效價格和分配方式
　　我們試圖尋找一種機制，合理解決保障房的分配問題，以及保障房的定價問題。由于保障房市場是一個以政府為主導的市場，在一定程度上，其具有公共物品的性質，所以我們在研究時假定其為準公共物品。我們試圖尋找一種機制，使得相對準確的測算保障房的價格，并提供合適的供給量使得保障房供給的市場效率最大化。在此，我們引入維克里-克拉克-格羅夫斯機制，即VCG機制。
　　假定：
　　我們首先需要限定保障房供給的受眾范圍。我們假定為目前領取最低生活保障的人群，領取工資不需交納個人所得稅，且所在家庭沒有家庭住房的城市居民，設共有行為人個數(shù)為i，并使每個人報告愿意為由政府主導提供的某一特定地帶內的可供交易的保障房的出價為Pi1，由政府主導提供的30年內不可交易的保障房的出價為Pi2。分別以P1和P2為橫坐標和縱坐標做出一系列的散點，然后通過線性擬合，并通過假設檢驗，找出i個點中，pi1和pi2比例的若干點，并以此為基準，擬合合理的保障房流動性水平。
　　然后對于出價最低的d%的人口排除在保障房提供者的范圍內，并寄予其廉租房。余下的人中，越接近所擬合直線的人給予保障房，位于該線之上的人給予適當?shù)馁彿垦a貼，位于該線之下的人給予廉租房。
　　通過這種分配方式，將目前現(xiàn)行政策中一定年限內不可交易的保障房給予流動性需求最適度的人，同時根據事實情況無法滿足出價過低的人得到保障房。對于流動性需求低以及出價過低的人給予廉租房，對于流動性需求較高的人給予購房補貼。這也很好解決了政府所提供的廉租房與保障房之間的分配關系問題。
　　接下來我們分析保障房的供給價格。提供給第i個人的保障房價格按照已決定分配給的m人中除了第i個人所報保留價格p1的平均值并按照現(xiàn)行市場利率按不可交易年數(shù)折現(xiàn)確定。
　　每個人為得到保障房所出的價格一定是自己所能接受范圍內的最高價格，對于收入水平基本相當?shù)囊幌盗腥巳簛碚f，合理報告保障房帶給自己的效用，是每個人的占優(yōu)策略。報價過低則無法獲得保障住房，而本人的報價卻與自己最后所出價無關，這就基本有效的避免了串謀的可能，迫使所有人報出自己真實報價，從而有效確定了保障房價格和分配范圍。對每個行為人m所應繳納保障房款為：
　　p-p/（n-1）
　　通過這種方式，有效實現(xiàn)分層次供給保障房，并與廉租房，購房補貼等方式有效結合，從而使得保障房供給的市場效率最大化。
　　因此，我們得到保障房的供給數(shù)量為m，保留價格為p。
　　在上述理論實施過程中，首先，應該合理選擇保障房可能的受眾人群，防止遺漏或覆蓋面過寬。其次為避免串謀，防止大多數(shù)人主觀報價一致化，導致保障房分配過程中價格不合理，要注意信息的保密工作。
　　我們以江蘇省無錫市為例。通過10天左右的實地調研，通過搜索數(shù)據我們深入相對較貧困的社區(qū)，5個人共發(fā)放了1000份調查問卷，根據月收入2000元以下的本地居民，得到有效問卷784份，擬合出pi1=1.435pi2+μ，從而得到合理房價保留價格水平為p=p2+≈4128，與無錫市所調查的無錫市惠山區(qū)現(xiàn)價6236元相差2108元。假定政府滿足所調查的人群中30%的人群，保障房價格應為4100，應為235人提供廉租房，余下314人享受政府的補貼。
　　應該注意到，為了合理引導剛性需求，對購房者采用一刀切，一風吹的政策并不是合理的，應該有保有放，合理引導房地產市場的合理發(fā)展。就也可避免房價的大幅度波動，甚至房地產市場崩盤的風險。
　　參考文獻：
　　1.范·里安.微觀經濟學:現(xiàn)代觀點[M].格致