房地產(chǎn)估價主觀風(fēng)險分析

　　摘要：房地產(chǎn)估價是估價人員憑經(jīng)驗，按照一定的程序、原則和方法得出房地產(chǎn)估價結(jié)果的過程。這個過程參與者有委托人、估價機構(gòu)、估價人員等，由于參與各方原因造成評估結(jié)果與真實價值產(chǎn)生極大偏差，帶來估價的主觀風(fēng)險。主觀風(fēng)險嚴重制約著當(dāng)前房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，規(guī)避和預(yù)防房地產(chǎn)估價的主觀風(fēng)險非常重要。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；主觀風(fēng)險；風(fēng)險防范
　　一、房地產(chǎn)估價風(fēng)險概述
　　房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。
　　房地產(chǎn)估價活動和其他經(jīng)濟活動一樣都具有風(fēng)險性。但是房地產(chǎn)估價是一種中介活動，由于房地產(chǎn)的特殊性以及市場信息的不對稱性，房地產(chǎn)估價風(fēng)險也具有其特殊性。在一般活動中的風(fēng)險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性存在是的經(jīng)濟活動主體效益的不確定，而估價風(fēng)險是指估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價格偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。房地產(chǎn)估價過程中的參與者多有自己的主觀經(jīng)驗或者看法，容易導(dǎo)致估價結(jié)果偏離客觀價格，帶來風(fēng)險。
　　房地產(chǎn)估價是與房地產(chǎn)相關(guān)的一項集政策性、技術(shù)性、地域性、時效性為一體的社會中介活動。房地產(chǎn)估價一般涉及的金額較大，一旦工作中出現(xiàn)失誤就會造成嚴重后果，不僅僅會給估價機構(gòu)和估價人員帶來風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟活動涉及利益的各方面帶來不同的風(fēng)險。因此充分認識房地產(chǎn)估價中可能產(chǎn)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)并積極防范和規(guī)避風(fēng)險，是房地產(chǎn)估價工作的一項重要課題。
　　二、房地產(chǎn)估價主觀風(fēng)險分析
　　房地產(chǎn)估價活動的參與者眾多，參與的各方都有自己的經(jīng)濟利益追求，由于種種原因會造成房地產(chǎn)價值的故意高估或低估，從而帶來估價風(fēng)險。這種由估價人員、估價機構(gòu)、委托人等主觀方面的因素造成的風(fēng)險稱為主觀風(fēng)險或者是可控風(fēng)險。主觀風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險源不同可以分為估價機構(gòu)法人風(fēng)險、估價人員風(fēng)險和委托人風(fēng)險。
　　（一）估價機構(gòu)法人風(fēng)險
　　估價機構(gòu)法人為了獲得估價業(yè)務(wù)，而迎合委托人的要求，對房地產(chǎn)價值進行故意的高估和低估。在房地產(chǎn)估價中，很多業(yè)務(wù)的委托人是單位。比如在房地產(chǎn)的抵押評估業(yè)務(wù)中，銀行也許要求客戶必須到指定的評估機構(gòu)進行評估，估價機構(gòu)為了獲取這方面的估價業(yè)務(wù)可能會根據(jù)銀行的要求低估房地產(chǎn)價值。同時，房地產(chǎn)估價機構(gòu)也可能為了獲得貸款人的委托業(yè)務(wù)，收取回扣，對房地產(chǎn)價值進行故意的高估。
　　估價機構(gòu)法人為了節(jié)約成本，往往會求掛靠房地產(chǎn)估價師，其報告均由房地產(chǎn)估價員來完成。房地產(chǎn)估價員中，有些可能是房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員，但也有很多是沒有相關(guān)背景知識的人員，在缺乏專業(yè)基礎(chǔ)知識的情況下，對房地產(chǎn)價值的高估或者低估可能性很大。由于參與估價的人員的非專業(yè)性，估價技術(shù)路線的正確性、參數(shù)選擇的可靠性、估價合理性、以及估價報告合法性都很難的保證，從而帶來風(fēng)險。
　　估價機構(gòu)為了獲得高額的估價費用，而故意高估。房地產(chǎn)估價的收費標(biāo)準(zhǔn)是按照房地產(chǎn)價值的比率來制定的，在經(jīng)濟利益的驅(qū)使，為了獲得較高的評估費用，估價機構(gòu)法人可能會要求對待估對象價值的故意高估，從而帶來風(fēng)險。
　　估價機構(gòu)管理不嚴，對于報告的審核不嚴格和謹慎。房地產(chǎn)估價報告經(jīng)過兩名估價師簽字后，由企業(yè)法人簽字，而企業(yè)法人簽名時往往不會再去研究報告的準(zhǔn)確性。報告的內(nèi)部審核不嚴格，容易造成估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告的不合理甚至錯誤，帶來風(fēng)險。
　?。ǘ┕纼r人員風(fēng)險
　　估價人員專業(yè)能力與實踐經(jīng)驗不足。在房地產(chǎn)估價過程中，不管是估價方法的選擇、估價參數(shù)的確定，還是估價資料的收集等都跟房地產(chǎn)估價師的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗密切相關(guān)。比如在房地產(chǎn)的市場比較法中，選擇的可比實例，及其對因素的修正系數(shù)的確定都決定著最終的評估結(jié)果，而可比實例的選取和因素修正系數(shù)的確定都跟房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗密切相關(guān)，若房地產(chǎn)估價人員專業(yè)能力不足，參數(shù)的確定上容易造成偏差，影響估價結(jié)果的質(zhì)量。由于我國房地產(chǎn)估價起步較晚，房地產(chǎn)估價從業(yè)資格和房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)注冊資格的門檻較低，估價人員的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗有限，專業(yè)勝任能力和業(yè)務(wù)水平不高，在估價業(yè)務(wù)中面對錯綜復(fù)雜的評估內(nèi)容容易出現(xiàn)差錯，使估價風(fēng)險加大。
　　估價人員的職業(yè)道德水平不高。我國房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德建設(shè)相對比較落后，當(dāng)前沒有專門的房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德規(guī)范，僅僅在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價原則、估價能力、保密、檔案保存、收費、估價資格證書使用等方面做了規(guī)定，沒有關(guān)于同業(yè)責(zé)任的規(guī)定。對違反職業(yè)道德的處罰措施也只在其他管理文件中有分散的、不系統(tǒng)的規(guī)定，而對違規(guī)者的懲罰力度不夠，違規(guī)成本較低，使得執(zhí)業(yè)人員的道德觀念淡薄。同時缺乏房地產(chǎn)估價師的考核和晉升的約束和激勵機制下，估價師缺乏進取心，在實際工作中態(tài)度不嚴謹，在對房地產(chǎn)估價中的房地產(chǎn)狀況調(diào)查只是形式，而直接采用委托人提供的資料不去核實，不能完全準(zhǔn)確反映待估對象的真實權(quán)利狀況和其他情況，造成估價結(jié)果脫離估價對象?；蛘咴诠纼r報告中的文字敘述中用詞含糊不清，缺乏必要的假設(shè)前提，使得報告使用者發(fā)生誤解，容易出現(xiàn)差錯，最終引發(fā)經(jīng)濟糾紛。在執(zhí)業(yè)的過程中，房地產(chǎn)估價師也可能收受委托人的好處，對委托人隱瞞的會嚴重影響房地產(chǎn)價值的事項，不去披露和說明等都會最終造成估價結(jié)果與待估對象價值的偏差。
　?。ㄈ┪腥孙L(fēng)險
　　委托方往往是房地產(chǎn)的使用者、所有者或者其他權(quán)益人，其對估價對象是最了解的?？墒窃谖性u估的過程中，可能在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，沒有如實提供待估對象的情況，而是刻意隱瞞某些對價格不利的因素或者片面強調(diào)對價格有利的因素。委托方故意隱瞞估價標(biāo)的物的真實情況，如標(biāo)的物的權(quán)益狀況、使用情況、建筑設(shè)計、損毀程度等都會對房地產(chǎn)的估價結(jié)果造成很大影響。委托方故意隱瞞標(biāo)的物的真實情況，會造成評估結(jié)果偏離實際價值，帶來風(fēng)險。
　　三、房地產(chǎn)主觀風(fēng)險防范和規(guī)避
　?。ㄒ唬┱J真收集所有相關(guān)資料，明確合同責(zé)任
　　由于委托人提供不實的房地產(chǎn)狀況容易造成估價結(jié)果的偏差，在評估過程中應(yīng)嚴格按照要求，每個評估項目由兩個以上估價師參與，對評估的整個過程，包括信息收集、方法選取、報告書寫和制作等嚴格把關(guān)，盡量減少估價風(fēng)險。對于房地產(chǎn)狀況資料收集環(huán)節(jié)由兩個估價師共同完成，一名估價是為資料收集負責(zé)人，另一名為房地產(chǎn)狀況資料審核人，著重審核資料收集員的收集過程。如果房地產(chǎn)狀況不實造成的風(fēng)險，由負責(zé)人承擔(dān)責(zé)任，審核人承擔(dān)連帶責(zé)任。同時在接受委托時，在委托合同中明確規(guī)定委托人的故意隱瞞的民事責(zé)任。這樣可以加強對房地產(chǎn)估價師的約束，使估價師工作嚴謹，同時也增加委托人的責(zé)任，以保證所提供信息的有效性、準(zhǔn)確性和完整性，為估價結(jié)果準(zhǔn)確性提供保障。
　?。ǘ┘訌姺康禺a(chǎn)估價人員的專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德建設(shè)
　　房地產(chǎn)估價人員專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平的高低直接關(guān)系著房地產(chǎn)估價風(fēng)險，以及發(fā)生風(fēng)險損失可能性的大小。降低房地產(chǎn)估價人員的帶來的估價風(fēng)險，專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德兩個方面入手。第一，提高房地產(chǎn)估價人員的專業(yè)素質(zhì)。首先，加強房地產(chǎn)估價師的繼續(xù)教育，提高房地產(chǎn)估價師的業(yè)務(wù)水平和能力。通過繼續(xù)教育，估價師可以更新和拓寬自己的知識面，不斷關(guān)注行業(yè)新動態(tài)，及時把握房地產(chǎn)估價政策的調(diào)整，思考解決新問題的方式。其次，加強企業(yè)間的業(yè)務(wù)交流，提高房地產(chǎn)估價人員應(yīng)對估價實踐的能力。房地產(chǎn)類型、估價目的、估價方法等都比較復(fù)雜，通過業(yè)內(nèi)的估價人員之間的交流，豐富自己的經(jīng)驗，提高規(guī)避同類的風(fēng)險的能力。再次，定期對估價師進行業(yè)務(wù)水平考核，采取激勵與懲罰共存的機制，鼓勵估價師提高自己的業(yè)務(wù)水平。
　　第二，加強估價師的職業(yè)道德建設(shè)。定期組織估價人員進行職業(yè)道德學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，增強估價人員的職業(yè)道德意識。同時由委托人和其他估價師對承擔(dān)項目的估價師進行誠信打分，定期評比，對誠信度較低者采取一定的懲罰措施，誠信度較高者給予一定的獎勵。業(yè)務(wù)水平的提高和職業(yè)道德可以規(guī)避由估價人員帶來的估價風(fēng)險。
　?。ㄈ┕纼r機構(gòu)加強內(nèi)部管理，誠信經(jīng)營
　　第一，加強估價機構(gòu)內(nèi)部管理。首先，加強對估價人員的管理，及時安排估價人員的繼續(xù)教育，加強職業(yè)道德建設(shè)。其次，加強對估價報告的審核。估價報告由兩名參與估價師自檢后，由第三位估價師對報告中的技術(shù)路線、文字描述等進行再檢，并強調(diào)第三位估價師的責(zé)任，以提高估價報告的質(zhì)量。
　　第二，估價機構(gòu)法人應(yīng)該提高對誠信經(jīng)營重要性的認識。估價機構(gòu)法人應(yīng)該認識到不誠信經(jīng)營獲得的只是短期利益，不利于在市場競爭中長期占有有利的位置。同時機構(gòu)法人應(yīng)該考慮到尋求掛靠估價師，由非估價師做評估業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險大于其尋求掛靠節(jié)約的成本可能性，放棄尋求掛靠。估價機構(gòu)法人放棄尋求掛靠，不僅可以提高企業(yè)的整體業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平，降低風(fēng)險，還可以提高估價行業(yè)的整體執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)素質(zhì)，整頓房地產(chǎn)估價行業(yè)的亂象，促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展。
　　房地產(chǎn)估價的主觀風(fēng)險是由于房地產(chǎn)估價中的參與者造成的，房地產(chǎn)參與的各方都持著合法、公正、誠信的原則將可以規(guī)避大部分的房地產(chǎn)估價的主觀風(fēng)險。但由于房地產(chǎn)估價是中介活動，受到外部環(huán)境的影響，要想完全的避免主觀風(fēng)險，還需要通過法律制度、管理機構(gòu)的共同努力。
　　參考文獻：
　　1.熊斌.房地產(chǎn)估價風(fēng)險成因與防范策略[J].財