我國(guó)房地產(chǎn)金融非均衡狀況分析與政策建議

陳雪楚，彭建剛，鄧 彪

我國(guó)房地產(chǎn)金融非均衡狀況分析與政策建議

陳雪楚，彭建剛，鄧 彪

我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)金融和政策性房地產(chǎn)金融存在明顯的非均衡特征。導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)不均衡的主要原因在于房地產(chǎn)融資渠道單一以及商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“脆弱性”。住房公積金的分散化管理和現(xiàn)行金融監(jiān)管制度的不完善也加重了房地產(chǎn)金融的非均衡狀況。

房地產(chǎn)金融；商業(yè)銀行貸款；住房公積金；非均衡狀況

一、引 言

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。隨著1998年住房制度的改革和我國(guó)城市化的推進(jìn)，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。保持房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展是保持我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展的需要。房地產(chǎn)金融作為一種重要的融資活動(dòng)，應(yīng)保障房地產(chǎn)業(yè)有效運(yùn)行。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度上呈現(xiàn)了非健康發(fā)展的狀態(tài)，部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，“房地產(chǎn)泡沫”開(kāi)始顯現(xiàn)。中國(guó)社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》指出，2009年商品房每平方米價(jià)格為4 935-5 280元，城鎮(zhèn)居民收入房?jī)r(jià)比達(dá)到8.3倍，大大超出3-6倍的合理的承受范圍。藍(lán)皮書(shū)特別強(qiáng)調(diào)，85%的家庭沒(méi)有購(gòu)買住宅的能力。2010年以來(lái)，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”等政策文件，意在抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。我國(guó)是發(fā)展中大國(guó)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差很大，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)不同的狀況，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，不能按照統(tǒng)一的模式進(jìn)行控制和管理?？紤]到金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展具有至關(guān)重要的影響，本文試圖探討房地產(chǎn)金融非均衡發(fā)展的問(wèn)題，從中找到解決房地產(chǎn)市場(chǎng)主要問(wèn)題的辦法。下面從商業(yè)銀行貸款和住房公積金貸款兩個(gè)方面來(lái)分析房地產(chǎn)金融的非均衡問(wèn)題。

二、商業(yè)性房地產(chǎn)金融非均衡狀況分析

1.房地產(chǎn)金融呈現(xiàn)出以商業(yè)銀行貸款為主的發(fā)展模式

房地產(chǎn)金融的基本功能是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。但是，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資當(dāng)前嚴(yán)重依賴于商業(yè)銀行，缺乏多元化的融資方式。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的主要渠道為：國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金來(lái)源（主要包括定金和預(yù)收款）。根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)可測(cè)算得出1999-2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金中直接來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款平均占比為20.51%。這一比例看似并不高，但仔細(xì)分析，其他資金來(lái)源、自籌資金中相當(dāng)大的部分也來(lái)自于商業(yè)銀行貸款。我們采用中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組在《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中的分析結(jié)果：自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自商業(yè)銀行貸款；定金和預(yù)收款也有30%的資金來(lái)自商業(yè)銀行貸款［1］。于是可得出：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行貸款占比=直接的國(guó)內(nèi)貸款占比+0.7*自籌資金占比+0.3*其他資金來(lái)源占比。

按照上述公式可測(cè)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中銀行貸款（即包括銀行的直接和間接貸款）的真實(shí)占比，如圖1所示：

圖1 1999-2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行貸款所占比重

根據(jù)圖1，十二年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)銀行貸款占比均值為56.21%。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是銀行貸款不應(yīng)超過(guò)房地產(chǎn)總投資的40%。在房地產(chǎn)金融業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)的美國(guó)，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中，商業(yè)銀行貸款只占15%左右?？梢?jiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴于銀行，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要集聚在商業(yè)銀行。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投向結(jié)構(gòu)不均衡

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型后，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資逐漸火熱。2009年全國(guó)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36 232億元，其中商品住宅完成投資25 619億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重的70.7%；而1999年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品住宅投資分別為4 103億元和2 638億元。1999-2009年間我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)了近十倍。然而，投資的增加，并沒(méi)有使房地產(chǎn)市場(chǎng)完全沿著“居者有其屋”的方向發(fā)展，出現(xiàn)了一定的偏差。近幾年不斷飆漲的房?jī)r(jià)讓部分城市的老百姓望房興嘆，一些城市出現(xiàn)了房屋空置率高而許多老百姓買不到房或買不起房的現(xiàn)象。究其原因，這是住宅投資結(jié)構(gòu)嚴(yán)重偏離居民住房需求結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的結(jié)果。我們根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》的數(shù)據(jù)測(cè)算了1999年至2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各類住宅投資占比，見(jiàn)表1。

表1 按用途劃分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資占比

從表1可看出，作為保障性住房主體的經(jīng)濟(jì)適用房投資比例逐年下降，近五年平均不到5%的水平，而別墅、高檔公寓近五年投資比例平均達(dá)到了10%；而在普通商品住宅中，又以大戶型開(kāi)發(fā)為主，中小戶型開(kāi)發(fā)不足。以2006年為例，由建設(shè)部提供的調(diào)查結(jié)果，2006年1-11月份，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重僅為20.5%。由《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》可知，1999-2009年間我國(guó)共竣工住宅3 877萬(wàn)套，經(jīng)濟(jì)適用房491萬(wàn)套，占比12.66%。由中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)測(cè)算，從2000年至2009年，經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)占比是逐年下降的。根據(jù)中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告，若按整個(gè)收入階層30%以下的家庭作為住房保障的對(duì)象，我國(guó)保障性住房需求缺口近5 000萬(wàn)套。保障性住房供求結(jié)構(gòu)的失衡，使得大量中低收入人群只能通過(guò)商品住宅解決住房問(wèn)題，也間接推動(dòng)了商品住宅價(jià)格的上漲。然而現(xiàn)今部分城市居高的房?jī)r(jià)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其支付能力，而保障性住房供給的嚴(yán)重不足，不可避免地出現(xiàn)了很多人買不起房的現(xiàn)象。

這種現(xiàn)象的發(fā)生，表面上看是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)的不均衡，本質(zhì)上是我國(guó)以銀行貸款為主的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支持的不均衡。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行的貸款，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中直接來(lái)源于銀行貸款達(dá)到了12 540億元，加上間接的銀行貸款，這個(gè)數(shù)字更大。因?yàn)榻鼛啄攴康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商偏向于大戶型、別墅、高檔公寓的開(kāi)發(fā)，忽視對(duì)小戶型、保障性住房的開(kāi)發(fā)，銀行貸款的大部分投向了大戶型、別墅、高檔公寓的開(kāi)發(fā)。銀行房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)不合理是造成當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高的重要原因。

這種投資結(jié)構(gòu)的失衡可以說(shuō)是開(kāi)發(fā)商與銀行共同趨利作用的結(jié)果。這種不均衡的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)，提高了銀行的風(fēng)險(xiǎn)暴露水平，系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸累積，是不可持續(xù)的。

三、政策性房地產(chǎn)金融非均衡狀況分析

政策性房地產(chǎn)金融是指按政策規(guī)定辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的各種貨幣資金的籌集融通和結(jié)算等信用活動(dòng)，目前主要指與住房制度改革有關(guān)的金融業(yè)務(wù)［2］（88）。政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融共同構(gòu)成了我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系。當(dāng)前，我國(guó)的政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要指住房公積金業(yè)務(wù)，下面將著重從住房公積金來(lái)剖析政策性房地產(chǎn)金融存在的非均衡問(wèn)題。

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金［3］。設(shè)立的目的是通過(guò)國(guó)家和單位的支持，以及個(gè)人的努力以提高廣大職工的購(gòu)房能力。運(yùn)用住房公積金發(fā)放個(gè)人住房貸款，可以幫助中低收入的職工買房，減輕他們的負(fù)擔(dān)。我國(guó)住房公積金制度自1991年建立開(kāi)始，已經(jīng)取得了顯著成效。

截至2008年末，全國(guó)住房公積金繳存總額為20 699.78億元，繳存余額為12 116.24億元；全國(guó)累計(jì)為961.17萬(wàn)戶職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款10 601.83億元，個(gè)人貸款余額為6 094.16億元；從而為改善城鎮(zhèn)中低收入職工的住房條件起到了很好的保障作用。

盡管二十年來(lái)住房公積金制度在不斷完善，但仍存在許多缺陷和不足，其中區(qū)域發(fā)展不均衡現(xiàn)象十分突出。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快地區(qū)，住房公積金歸集總額較多，如北京，上海，天津三市。當(dāng)然發(fā)達(dá)地區(qū)，由于職工數(shù)量多，收入水平高，繳存的住房公積金數(shù)額固然也多。歸集總額與其地區(qū)發(fā)達(dá)程度密切相關(guān)，這是常態(tài)，對(duì)此不必作過(guò)多的分析。這里有必要通過(guò)住房公積金運(yùn)用率來(lái)分析城市間的非均衡問(wèn)題。住房公積金主要是通過(guò)低利率貸款來(lái)支持中、低收入職工購(gòu)房，一個(gè)地區(qū)住房公積金貸款發(fā)放得越多，運(yùn)用率越高，說(shuō)明該地區(qū)住房公積金事業(yè)發(fā)展得越好，職工購(gòu)房得到了更多的保障。

因各城市公積金管理中心購(gòu)買國(guó)債比例較?。?008年末全國(guó)住房公積金購(gòu)買國(guó)債余額僅占住房公積金繳存余額的3.24%），并且購(gòu)買國(guó)債并不是對(duì)居民購(gòu)房的直接支持，所以本文對(duì)住房公積金運(yùn)用率計(jì)算公式加以修改，省略購(gòu)買國(guó)債余額之和這一部分。

依照公式2收集的數(shù)據(jù)，計(jì)算出了各城市的住房公積金運(yùn)用率，如表2所示：

表2 2009年全國(guó)部分主要城市住房公積金運(yùn)用率

對(duì)表2作比較分析發(fā)現(xiàn)東、中、西部地區(qū)各城市之間住房公積金運(yùn)用率差異性明顯，指標(biāo)最大值達(dá)到1.089，而指標(biāo)最小值只有0.336。這種差異性并不是建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平上。即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相似地區(qū)，住房公積金運(yùn)用率也不盡相同。東部地區(qū)的廣州這一指標(biāo)低于0.5，而上海、南京卻高于1；西部地區(qū)的貴陽(yáng)和成都這一指標(biāo)值都在0.7以上，但烏魯木齊、昆明的指標(biāo)值卻小于0.5。表明當(dāng)前住房公積金的發(fā)展在區(qū)域間非均衡狀態(tài)明顯。

在現(xiàn)行的“屬地管理”原則下，住房公積金具有資金封閉運(yùn)行、不流動(dòng)的特性。各城市的住房公積金運(yùn)用率相差較大造成了一部分地區(qū)（如上海、南京等城市）住房公積金歸集量無(wú)法滿足住房貸款的需求，而另一部分地區(qū)（如?？凇豸斈君R等城市）由于貸款需求量低，出現(xiàn)資金大量沉淀的現(xiàn)象。這種城市間住房公積金使用的不均衡性，使得我國(guó)住房公積金總量出現(xiàn)大量閑置，造成住房公積金資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

四、我國(guó)房地產(chǎn)金融出現(xiàn)非均衡狀況的原因分析

1.造成非均衡的主要因素

（1）融資渠道單一

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)金融產(chǎn)品少，除了銀行貸款，目前僅有的信托、發(fā)行股票、企業(yè)發(fā)債等，資金籌措渠道發(fā)育不足，金融風(fēng)險(xiǎn)難以分散。對(duì)于大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，銀行融資是其主要的手段。近些年，國(guó)家的宏觀貨幣政策一直把控制通貨膨脹作為重要的目標(biāo)，銀行的利率也就維持在較低的水平，因而銀行融資成本相當(dāng)?shù)土?。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常會(huì)采取各種手段，甚至不惜抬高成本去銀行融資。盡管房地產(chǎn)金融市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年宏觀調(diào)控，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資至今仍然以商業(yè)銀行貸款為主。

（2）商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“脆弱性”

近些年房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮，給許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨額財(cái)富，為其提供貸款的金融機(jī)構(gòu)也從中受益。據(jù)有關(guān)報(bào)告顯示，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，甚至達(dá)到30%～40%以上。相比較而言，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商一般只能賺取不超過(guò)3%的利潤(rùn)。短期利潤(rùn)的巨大差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自然傾向于投資高利潤(rùn)的別墅、高檔公寓等；為了追求高額利潤(rùn)，他們甚至不顧籌資風(fēng)險(xiǎn)盲目擴(kuò)張業(yè)務(wù)。而一些商業(yè)銀行受房地產(chǎn)業(yè)高投入高回報(bào)的誘惑，以追求盈利為目的，不顧風(fēng)險(xiǎn)地大膽向房地產(chǎn)商發(fā)放大額貸款，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的非均衡。

（3）住房公積金管理分散化

住房公積金設(shè)立的初衷是為了解決職工購(gòu)房困難的問(wèn)題，目標(biāo)是支持職工基本的住房需求，貸款的對(duì)象應(yīng)當(dāng)主要是缺房戶和中低檔購(gòu)房戶。如果資金大量閑置，說(shuō)明大量的中小戶型住房需求沒(méi)有得到應(yīng)有的滿足。各地住房公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展不均衡，造成大量住房公積金閑置的根本原因在于目前我國(guó)的住房公積金未實(shí)行統(tǒng)一管理。各地繳存的住房公積金由各地單獨(dú)管理，且各地的管理政策和管理模式都不一樣，住房公積金封閉運(yùn)行，且不流動(dòng)，導(dǎo)致各地住房公積金運(yùn)用率差異性明顯，住房公積金不能按照供需得到有效配置，因而出現(xiàn)住房公積金大量閑置的現(xiàn)象。如果住房公積金在全國(guó)范圍內(nèi)能一定程度上進(jìn)行余額調(diào)度，一方面能有效地利用閑置的資金，另一方面也能調(diào)動(dòng)各城市住房公積金管理中心利用好住房公積金的積極性。

2.國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行的博弈結(jié)果

針對(duì)房地產(chǎn)金融非均衡運(yùn)行的狀況，國(guó)家在不同的階段出臺(tái)了各種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控政策，但一直收效甚微。所謂“上有政策下有對(duì)策”，各種房地產(chǎn)金融調(diào)控政策在商業(yè)銀行沒(méi)有得到有效落實(shí)。下面從博弈論的角度，對(duì)造成這種狀況的原因作出分析。

模型假設(shè)：

（1）博弈雙方為金融監(jiān)管部門(mén)與商業(yè)銀行。

（2）博弈雙方可能的策略：監(jiān)管部門(mén)：{檢查，不檢查}；商業(yè)銀行：{積極執(zhí)行，消極執(zhí)行}。

（3）設(shè)金融監(jiān)管部門(mén)實(shí)施檢查，能夠發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行是否積極執(zhí)行監(jiān)管部門(mén)規(guī)定的房地產(chǎn)信貸政策；若發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行消極執(zhí)行，則采用罰款等措施；監(jiān)管部門(mén)的檢查只付出成本，沒(méi)有收益。

（4）設(shè)金融監(jiān)管部門(mén)不實(shí)施檢查可獲得閑暇收益；但在銀行消極執(zhí)行信貸政策，而監(jiān)管部門(mén)不檢查時(shí)，有間接損失（ 如上級(jí)部門(mén)的問(wèn)責(zé)，信譽(yù)損失等）。

（5）設(shè)金融監(jiān)管部門(mén)實(shí)施檢查的直接成本為C，監(jiān)管部門(mén)不實(shí)施檢查可獲得的閑暇收益為S，商業(yè)銀行積極執(zhí)行上級(jí)規(guī)定的房地產(chǎn)信貸政策所取得的收益為R，商業(yè)銀行消極執(zhí)行上級(jí)規(guī)定的房地產(chǎn)信貸政策所取得的收益為R*，監(jiān)管部門(mén)不檢查帶來(lái)的間接損失為L(zhǎng)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)商業(yè)銀行消極執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策施行的罰款為F。

基于上述假設(shè)，建立監(jiān)督博弈模型如表3所示。監(jiān)管部門(mén)的純戰(zhàn)略選擇是檢查或不檢查，商業(yè)銀行的純戰(zhàn)略選擇是消極執(zhí)行或積極執(zhí)行。假定F-C>S-L（這一假定是符合邏輯的，否則金融監(jiān)管部門(mén)就無(wú)存在的必要），則不存在純戰(zhàn)略納什均衡（純戰(zhàn)略納什均衡的結(jié)果是唯一的，即雙方肯定都不作為），以下求解混合戰(zhàn)略納什均衡。

表3 商業(yè)銀行與金融監(jiān)管部門(mén)之間的博弈收益矩陣

用P代表商業(yè)銀行消極執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策的概率，θ代表金融監(jiān)管部門(mén)檢查的概率。若給定P，金融監(jiān)管部門(mén)選擇檢查（θ=1）和不檢查（θ=0）的期望收益分別為：當(dāng) Π（1，P）=Π（0，P）時(shí)，即當(dāng)金融監(jiān)管部門(mén)實(shí)施檢查與不實(shí)施檢查的結(jié)果無(wú)差異時(shí)，將達(dá)到混合戰(zhàn)略均衡?；旌蠎?zhàn)略均衡意味著檢查與否不確定條件下博弈雙方可能同時(shí)得到的均衡結(jié)果。滿足這一條件時(shí)，可得：

因F-C>S-L，P<1，符合數(shù)學(xué)意義。

從（5）式得出，商業(yè)銀行消極執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策的概率大小與金融監(jiān)管部門(mén)閑暇收益和檢查成本正相關(guān)，與對(duì)商業(yè)銀行的罰款和監(jiān)管部門(mén)間接損失負(fù)相關(guān)。

現(xiàn)實(shí)情形與前面的假設(shè)有相當(dāng)程度的相似性；由于目前的金融監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管部門(mén)的檢查只付出成本，卻沒(méi)有收益，缺乏有力的激勵(lì)機(jī)制；監(jiān)管部門(mén)缺乏上級(jí)部門(mén)的有效問(wèn)責(zé)和社會(huì)有效監(jiān)督，間接損失小而閑暇收益大，并且銀行消極執(zhí)行政策獲得的額外收益遠(yuǎn)大于監(jiān)管部門(mén)對(duì)其罰款，即總體表現(xiàn)為S、C往往過(guò)大，而F、L比較小，因而往往P值較大，即商業(yè)銀行容易發(fā)生消極執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)信貸政策的情況。所以盡管國(guó)家出臺(tái)了很多調(diào)控房地產(chǎn)的金融政策，但銀行的消極不作為，使政策效果大打折扣，房地產(chǎn)金融非均衡化運(yùn)行依然相當(dāng)明顯。

五、解決房地產(chǎn)金融非均衡問(wèn)題的若干政策建議

房地產(chǎn)金融狀況呈現(xiàn)非均衡化不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，為了解決房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的不均衡問(wèn)題，建議采取如下政策措施：

1.建立多元化的融資體系，改變以銀行為主的融資方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行貸款，根源于我國(guó)目前其他融資渠道不暢通，缺乏多元化的融資手段，為此，需大力發(fā)展有中國(guó)特色的多元化房地產(chǎn)融資體制。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)融資有限，8萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中，滬深上市企業(yè)僅115家；房地產(chǎn)企業(yè)更是鮮有通過(guò)發(fā)行債券的方式獲得開(kāi)發(fā)資金的情況。這其中既有上市準(zhǔn)入門(mén)檻高，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法達(dá)到上市條件的自身原因；也有受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，監(jiān)管層不易批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資的客觀原因。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向健康的方向發(fā)展，在融資政策上，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)采取差別化策略。

監(jiān)管層應(yīng)把承擔(dān)保障性住房建設(shè)業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)能否上市或發(fā)債許可的重要標(biāo)準(zhǔn)，并在一定程度上給予政策優(yōu)惠，支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目在資本市場(chǎng)融資?？赏瞥鲋袊?guó)模式的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）；在資金來(lái)源上采取公募的方式，面向社會(huì)公眾募集資金，吸取民間資本；在資金投向上采取權(quán)益類模式，專業(yè)的房地產(chǎn)管理者根據(jù)國(guó)家政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而大量分散的基金持有者通過(guò)投資房地產(chǎn)獲取穩(wěn)定的收入；這樣既能保證基金持有者分享房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的成果收益，又能避免民間資金過(guò)度直接投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成大量住房閑置，吹大價(jià)格泡沫。為了支持房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，國(guó)家需出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如股息分紅收入免交所得稅等。

2.優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，對(duì)銀行放貸行為進(jìn)行監(jiān)管

銀監(jiān)會(huì)可對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款采用比例限制的方法進(jìn)行約束。要求商業(yè)銀行按照規(guī)定的貸款投向結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的配置，如對(duì)保障性住房、中小套型商品住房開(kāi)發(fā)貸款的投放設(shè)定比例下限；實(shí)施梯度化的貸款準(zhǔn)備金管理策略，依照保障性住房、中小戶型住宅、大戶型住宅和別墅的順序，對(duì)貸款準(zhǔn)備金的計(jì)提比例逐步提高。銀監(jiān)會(huì)每年對(duì)商業(yè)銀行采取動(dòng)態(tài)檢查的辦法，對(duì)不能按照銀監(jiān)會(huì)要求發(fā)放貸款的銀行進(jìn)行處罰。這樣做，可防止銀行同業(yè)間過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致房地產(chǎn)放貸結(jié)構(gòu)失衡，消除房?jī)r(jià)和房屋空置率高的怪現(xiàn)象。

3.建立發(fā)放住房公積金貸款的激勵(lì)與約束機(jī)制

對(duì)住房公積金的使用應(yīng)建立激勵(lì)與約束機(jī)制。國(guó)家要出臺(tái)提高住房公積金運(yùn)用率的辦法。對(duì)于住房公積金運(yùn)用率較低城市，除了應(yīng)采用一定的激勵(lì)與約束辦法提高資金運(yùn)用率以外，可制訂優(yōu)惠政策鼓勵(lì)使用住房公積金用于保障性住房的建設(shè)。只要能保證資金的安全和合理的收益，對(duì)于用于保障性住房建設(shè)的住房公積金額度可加大。對(duì)于資金運(yùn)用率較低的城市可嘗試使其住房公積金按照一定比例并在一定區(qū)域內(nèi)和向資金運(yùn)用率較高城市實(shí)行有償調(diào)度，以調(diào)動(dòng)各城市住房公積金管理中心合理發(fā)放住房貸款的積極性。當(dāng)然，接受資金的城市必須保證這些資金是用于職工購(gòu)買首套住房或用于建設(shè)保障性住房。

4.加大房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度，建立監(jiān)管問(wèn)責(zé)機(jī)制

博弈模型分析的結(jié)果表明商業(yè)銀行消極執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策概率的大小，取決于監(jiān)管一方。因此需完善金融監(jiān)管的激勵(lì)機(jī)制，要使監(jiān)管人員的付出與其所得的回報(bào)相對(duì)稱，提高監(jiān)管的積極性。應(yīng)該注重改善監(jiān)管環(huán)境，改良監(jiān)管方法，提高監(jiān)管效率，從而降低監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管成本。建立監(jiān)管問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)監(jiān)管不當(dāng)、監(jiān)管缺失的行為進(jìn)行有效問(wèn)責(zé)。加強(qiáng)監(jiān)管工作自身的信息披露，減小監(jiān)管領(lǐng)域的灰色區(qū)域，引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高監(jiān)管部門(mén)和監(jiān)管人員不作為時(shí)的機(jī)會(huì)成本。加強(qiáng)對(duì)違規(guī)銀行的懲處力度，提高罰款額度。總之，通過(guò)多種手段達(dá)到降低商業(yè)銀行消極執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策概率的目的，保證國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策在商業(yè)銀行得到有效落實(shí)。

［1］中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組.2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告［N］.金融時(shí)報(bào)，2005-8-16，（3）.

［2］鄧宏乾.房地產(chǎn)金融［M］.上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006.

［3］中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院.住房公積金管理?xiàng)l例［EB/OL］.http：//www.gov.cn/gongbao/content/2002/content_61418.htm.

（責(zé)任編校：文 心）

The Unequilibrium Analysis of Real Estate Finance and Policy Recommendations in China

CHEN Xue-chu，PENG Jian-gang，DENG Biao

The unequilibrium of commercial real estate finance and public real estate finance have appeared in China.The main reasons that real estate loans structure is imbalanced are rare channels of real estate financing and the“vulnerability”in commercial banks and real estate companies.Decentralized management of housing accumulation fund and the imperfections of current financial regulatory system also increase unequilibrium of real estate finance.

real estate finance；commercial bank loans；housing accumulation fund；unequilibrium conditions

陳雪楚，湖南大學(xué)金融管理研究中心博士研究生（湖南 長(zhǎng)沙 410079）彭建剛，湖南大學(xué)金融管理研究中心教授，博士生導(dǎo)師（湖南 長(zhǎng)沙 410079）鄧 彪，湖南大學(xué)金融管理研究中心碩士研究生（湖南 長(zhǎng)沙 410079）