關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制方法的探討

（西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院 陜西西安710055）

隨著全國性房地產(chǎn)限貸限購政策的執(zhí)行與開展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展調(diào)整期，住宅房價(jià)不合理的過快增長得到遏制，但與此相悖的是，商業(yè)地產(chǎn)卻“逆流而動(dòng)”，展現(xiàn)出蓬勃生機(jī)，許多房地產(chǎn)企業(yè)大量投身到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中?；谶@種形勢，本文分析了我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和內(nèi)涵，重點(diǎn)闡述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制的方法，希望對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供一定幫助。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)控制內(nèi)涵

（一）商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

2010年4月出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，標(biāo)志著房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控大幕的拉開。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價(jià)。這些政策的出臺(tái)給住宅的開發(fā)帶來了重大影響，但是2010年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額、銷售額都達(dá)到近年來最高水平，因此加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制和監(jiān)督、規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)務(wù)之急。

（二）財(cái)務(wù)控制的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)控制是指對(duì)企業(yè)的資金投入及收益過程、結(jié)果進(jìn)行衡量與校正，目的是確保企業(yè)目標(biāo)以及為達(dá)到此目標(biāo)所制定的財(cái)務(wù)計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)理論認(rèn)為企業(yè)理財(cái)?shù)哪繕?biāo)是股東財(cái)富最大化，財(cái)務(wù)控制的總體目標(biāo)是在確保法律法規(guī)和規(guī)章制度貫徹執(zhí)行的基礎(chǔ)上，優(yōu)化企業(yè)整體資源綜合配置效益，厘定資本保值和增值的委托責(zé)任目標(biāo)與其他各項(xiàng)績效考核標(biāo)準(zhǔn)來制定財(cái)務(wù)控制目標(biāo)，是企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是確保實(shí)現(xiàn)理財(cái)目標(biāo)的根本保證，所以財(cái)務(wù)控制將服務(wù)于企業(yè)的理財(cái)目標(biāo)。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制的方法

（一）授權(quán)批準(zhǔn)控制

授權(quán)批準(zhǔn)控制指對(duì)單位內(nèi)部部門或職員處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的權(quán)限控制，即單位內(nèi)各個(gè)部門或員工在處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，相應(yīng)的職責(zé)權(quán)限必須得到授權(quán)。業(yè)務(wù)授權(quán)制度貫穿于整個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的全過程，與業(yè)務(wù)流程緊密相連，對(duì)企業(yè)管理的控制方式和控制程度有直接影響。就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，包括土地款的支付、現(xiàn)金借款、正常貸款本息以及稅金的支付、固定資產(chǎn)的購置、維修、報(bào)廢、罰款和違約金支付等都必須得到授權(quán)審批。授權(quán)批準(zhǔn)控制的建立既保證了不同職能部門對(duì)各自職責(zé)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)的把控，又能防止相關(guān)部門或個(gè)人濫用職權(quán)。

（二）貨幣資金控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一個(gè)健全的貨幣資金控制體系可以降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，為企業(yè)帶來更大的收益。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施貨幣資金控制時(shí)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)金流量預(yù)測對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行不斷進(jìn)行調(diào)整，從而找出適合企業(yè)自身規(guī)模的貨幣資金控制模式?，F(xiàn)階段，由于國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控、銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款利率的提升和放款額度下降等原因，貨幣資金控制應(yīng)注重以下幾點(diǎn)：

1.加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析。隨著房價(jià)進(jìn)入下行趨勢，這給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了前所未有的壓力，因此項(xiàng)目啟動(dòng)之前做足風(fēng)險(xiǎn)分析，確保當(dāng)?shù)亟鹑诃h(huán)境和施工環(huán)境通暢，顯得尤為重要。

2.建立良好銀企關(guān)系，加快各項(xiàng)貸款下放和回流。商業(yè)地產(chǎn)之所以能順利開展，得益于財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用?！般y企一家”的說法在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中得到了有力的證明，地產(chǎn)公司可以從銀行獲得項(xiàng)目施工階段的開發(fā)貸款、銷售階段的按揭貸款、商業(yè)經(jīng)營期的經(jīng)營貸款，而銀行每年也可以從開發(fā)商那里獲得豐厚的利息收入。在目前房地產(chǎn)調(diào)控的特殊時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已不再把追逐高額的利潤率放在第一位，而是確保有充足的現(xiàn)金流，因此能否及時(shí)、足額地取得貸款，成為關(guān)系到項(xiàng)目能否順利進(jìn)行、本金及利息能否及時(shí)償付、企業(yè)能否存活發(fā)展的關(guān)鍵因素。

3.積極關(guān)注政策與稅收帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目耗資巨大，涉及的稅種繁多，納稅金額往往以千萬乃至億計(jì)，它構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目支出中不可忽視的一項(xiàng)內(nèi)容。因此我們必須要關(guān)注當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)政策和稅收政策，在制度允許的范圍內(nèi)爭取緩交或少交稅。

（三）預(yù)算管理控制

商業(yè)地產(chǎn)公司多為集團(tuán)公司統(tǒng)一管控，各項(xiàng)目公司是擁有獨(dú)立法人資格的子公司的形式。因此各項(xiàng)目需根據(jù)各項(xiàng)經(jīng)營預(yù)算以及經(jīng)營指標(biāo)編制下一年度的預(yù)算，預(yù)算的內(nèi)容主要包括資金預(yù)算和盈利預(yù)測。在上報(bào)集團(tuán)審批后，集團(tuán)總部再與各企業(yè)溝通和綜合平衡，將預(yù)算方案再反饋到各企業(yè)做出適當(dāng)?shù)男薷?，?jīng)多次反復(fù)，最終形成較合理的預(yù)算方案。在預(yù)算執(zhí)行的過程中，各項(xiàng)目公司應(yīng)嚴(yán)格按資金預(yù)算和盈利預(yù)測開展工作，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人需全面監(jiān)控、動(dòng)態(tài)分析，找出實(shí)際執(zhí)行與計(jì)劃的差異和原因，及時(shí)向集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部以書面的形式預(yù)警，以便集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)籌安排。在預(yù)算內(nèi)各項(xiàng)支出，必須嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)審批制度，履行支出審批。為確保預(yù)算順利開展、切實(shí)有效達(dá)到其財(cái)務(wù)控制的目的提供了前提和保障，要成立預(yù)算管理委員會(huì)，預(yù)算管理委員會(huì)是預(yù)算管理的最高決策機(jī)構(gòu)，直接隸屬董事會(huì)管理。預(yù)算管理委員應(yīng)由工程、成本、營銷、內(nèi)審、考評(píng)等部門負(fù)責(zé)人作為該機(jī)構(gòu)的委員成員，專門負(fù)責(zé)全面預(yù)算管理的編制、執(zhí)行、控制和考評(píng)等。

（四）成本控制

成本支出是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最大支出，對(duì)于成本的控制是企業(yè)的核心工作?，F(xiàn)階段，房價(jià)受到嚴(yán)格控制，因此那些借助抬高房價(jià)來獲得超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)幾乎沒有機(jī)會(huì)可尋。準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目成本、減少并改進(jìn)不必要的管理層級(jí)、嚴(yán)格控制成本支出才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制重點(diǎn)是：

第一，立項(xiàng)階段。該階段受制于國家法規(guī)政策，運(yùn)作靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。成本控制的主體是工程部。企業(yè)應(yīng)充分考慮各種制約因素，做好項(xiàng)目成本收益預(yù)算，并考慮投資過程中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。做好項(xiàng)目可行性研究工作，對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和評(píng)估，并制定相應(yīng)的措施。在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，可組織各部門參與研討會(huì)，碰到不確定性問題時(shí)應(yīng)及時(shí)征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)目標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)方的設(shè)計(jì)和施工方案從合理性、安全性和經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行全面評(píng)估與審核。這樣不僅避免了不必要開支，還能縮短設(shè)計(jì)時(shí)間，保證設(shè)計(jì)方案有效進(jìn)行。完善和嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)的各項(xiàng)制度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)投標(biāo)、議標(biāo)、開標(biāo)的每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)過程都嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)招投標(biāo)的監(jiān)督管理，公開招標(biāo)的建設(shè)工程項(xiàng)目，招標(biāo)人要按照示范文本進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)中標(biāo)工程項(xiàng)目要加強(qiáng)跟蹤監(jiān)督。

第二，施工階段。施工階段可能發(fā)生設(shè)計(jì)圖樣更正、施工進(jìn)度和施工條件變更等問題，企業(yè)要預(yù)先對(duì)施工圖進(jìn)行審查，以免在變更中出現(xiàn)額外費(fèi)用。在工程項(xiàng)目中，要對(duì)工程成本進(jìn)行控制，對(duì)工程項(xiàng)目變更要實(shí)行有效控制，工程的施工一般都是以施工圖紙和相關(guān)承包合同為依據(jù)。企業(yè)應(yīng)與承包商在合同中明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)理要詳細(xì)地編制好施工組織設(shè)計(jì)。

第三，竣工結(jié)算階段。房產(chǎn)開發(fā)商成本管理人員對(duì)竣工結(jié)算進(jìn)行審查，這是竣工結(jié)算階段的一項(xiàng)重要工作，應(yīng)重視竣工結(jié)算的審核把關(guān)。只有符合合同規(guī)定要求，并已驗(yàn)收合格的工程才能列入竣工結(jié)算計(jì)劃。應(yīng)有設(shè)計(jì)變更單和設(shè)計(jì)圖紙，設(shè)計(jì)、校審人員簽字并蓋公章，經(jīng)甲方和監(jiān)理工程師審查同意、簽證；有重大設(shè)計(jì)變更的還應(yīng)經(jīng)原審批部門審批，否則不應(yīng)列入結(jié)算。結(jié)算工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場簽證單等進(jìn)行核算，并按規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。

（五）財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制

由于代理關(guān)系的存在，道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的問題隨之而來。代理人為了個(gè)人利益最大化，可能隱瞞企業(yè)相關(guān)信息，而這些信息有可能給委托人的利益和企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展埋下隱患。因此為了確保企業(yè)出具的財(cái)務(wù)報(bào)告真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果、符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編報(bào)要求，企業(yè)的高層管理者必須制定實(shí)施相關(guān)措施和程序來進(jìn)行監(jiān)督。財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制的方法一般情況下有如下幾種：

1.董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計(jì)對(duì)財(cái)務(wù)組織監(jiān)督。由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，賦予審計(jì)部門較大的權(quán)力，提高了審計(jì)的獨(dú)立性，有利于審計(jì)職能的發(fā)揮、改善監(jiān)控效果。由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計(jì)可以對(duì)整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)決策、會(huì)計(jì)行為進(jìn)行審計(jì)。

2.董事會(huì)委派財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)財(cái)務(wù)組織監(jiān)督。由董事會(huì)決定財(cái)務(wù)總監(jiān)人選，委派的財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，仍然是內(nèi)部委派制下的監(jiān)控體系。這與股東委派的財(cái)務(wù)總監(jiān)有所不同，股東委派的財(cái)務(wù)總監(jiān)由外部進(jìn)入企業(yè)，獨(dú)立性更強(qiáng)。

3.董事會(huì)設(shè)立專職財(cái)務(wù)董事對(duì)財(cái)務(wù)組織監(jiān)督。在董事會(huì)設(shè)立財(cái)務(wù)董事，以財(cái)務(wù)董事為主，組織專門人員對(duì)經(jīng)營者主導(dǎo)的財(cái)務(wù)組織實(shí)時(shí)監(jiān)控，利用績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)經(jīng)營者績效進(jìn)行考核與評(píng)價(jià)，在較高層次上實(shí)施監(jiān)督控制。

4.董事會(huì)授權(quán)財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計(jì)對(duì)財(cái)務(wù)組織監(jiān)控。董事會(huì)可以授權(quán)財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，以加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)組織的監(jiān)督控制。財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)的內(nèi)部審計(jì)必須與經(jīng)營者主導(dǎo)的財(cái)務(wù)組織獨(dú)立，這是董事會(huì)實(shí)施監(jiān)督控制的基本前提。

5.董事會(huì)所屬并由獨(dú)立董事組成審計(jì)委員會(huì)監(jiān)控。審計(jì)委員會(huì)是董事會(huì)下設(shè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，向董事會(huì)負(fù)責(zé)報(bào)告工作，代表董事會(huì)監(jiān)督財(cái)務(wù)報(bào)告過程和內(nèi)部控制的有效性，保證財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性和企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的合法性。

總之，通過建立授權(quán)批準(zhǔn)控制、預(yù)算控制、成本控制、財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制、貨幣資金控制等，使商業(yè)地產(chǎn)公司建立較為完善的財(cái)務(wù)控制體系，降低企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)、提高財(cái)務(wù)控制能力。然而財(cái)務(wù)控制的一切方法和手段都緊密圍繞企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)而制定，在不同的時(shí)期由于財(cái)務(wù)目標(biāo)的不同，財(cái)務(wù)控制的方法和手段也應(yīng)有差異。