城市住房市場運行的觀測與分析——基于2012年浙江省11個地級城市的調(diào)查研究

錢 放 賈生華

近年來，政府圍繞住房市場出臺了一系列嚴厲的宏觀調(diào)控政策，住房市場的運行情況受到了廣泛關注。如何客觀評價房價水平的高低，進而衡量城市居民購房的承受能力，是各界學者探討的主要問題。房價收入比、房租收入比、房價房租比等指標作為國際上通用的衡量住宅銷售、租賃價格合理性和房地產(chǎn)投資市場泡沫度的指標，對分析住房市場運行狀況，制定相關住房政策具有重要的指導意義。本文利用浙江大學房地產(chǎn)研究中心對浙江省11個地級市2010年至2012年的市區(qū)二手房買賣和租賃市場的五次觀測數(shù)據(jù)，運用科學的指標計算方法，對三指標進行了測算和比較分析，在了解省內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場的運行發(fā)展情況的基礎上，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提出了有關的政策建議。

一、觀測指標及其測算

(一)房價收入比

用收入衡量房價的高低一直是國際通用方式，在我國由于統(tǒng)計方法和市場經(jīng)濟制度尚處于完善階段，如何運用房價收入比指標成為各界爭論的焦點，但房價收入比研究依然反映出居民住房購買能力的重要意義。世界銀行對房價收入比的定義為:平均每套住宅價格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比①世界銀行亞洲區(qū)中國局:《中國:城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》，世界銀行，1992。轉(zhuǎn)引自陳淵:《我國房價收入比研究——以西安市為例》，碩士論文，西安建筑科技大學，2007年。;包宗華在考察了美國的房價收入比后認為:住房收入比可以用全國住房平均售價與全國居民平均戶收入相比①包宗華:《由房價收入比計算所引出的問題》，《中國房地產(chǎn)》，1999年第12期。;劉洪玉認為住宅平均價格(或住宅價格中位數(shù))與家庭平均收入(或家庭收入中位數(shù))之比成為房價收入比(PIR)，可用于衡量家庭購買住宅的支付能力②劉洪玉、耿媛元:《住房支付能力分析》，《建筑經(jīng)濟》，1999年第7期。。房價收入比指標的研究集中討論典型房價與典型家庭收入的比率關系，主要反映的是居民購房負擔情況。其比值越大，說明居民的購房負擔越大。關于房價收入比的測量是多樣性的，其中關于房價可采用的數(shù)據(jù)包括重復銷售價格指(OFHEO指數(shù)和Freddie指數(shù))、新建住房銷售價格(中間價、平均價和質(zhì)量調(diào)整價格)、現(xiàn)有住房銷售價格(中間價和平均價)、月度支付額(新建住房中間價和現(xiàn)有住房中間價)等多種類型的價格數(shù)據(jù);關于收入可采用的數(shù)據(jù)包括個人平均收入、中等家庭收入、家庭總收入、家庭可支配收入等多種類型的收入數(shù)據(jù)，所取數(shù)據(jù)不同最終測量結(jié)果亦不盡相同③賈生華、戚文舉:《國外“房價收入比”研究:起源、測量與應用》，《重慶大學學報》，2010年第2期。。

本文探討的房價收入比中的房價主要采取現(xiàn)有住房的銷售均價，收入主要采用城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入。其中影響房價收入比的因素主要有四個:住宅單價、住宅面積、居民收入和家庭人口。具體測算方法為:

房價收入比 =(住宅單價×住宅面積)/(居民人均可支配年收入×戶均人口)

其中住宅單價通過各城市的二手住宅掛牌均價乘以0.9的系數(shù)測算而得④由于測算的數(shù)據(jù)是未成交的掛牌數(shù)據(jù)，根據(jù)浙江大學房地產(chǎn)研究中心的經(jīng)驗，將初步測算的二手房銷售均價乘以權重0.9之后，更接近真實的成交價格，因此在計算各項指標時均將二手房掛牌價格乘以0.9后再行計算。;居民人均可支配年收入運用各城市的當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入;戶均人口采用3人。

在房地產(chǎn)市場理論中，普遍認為房價與收入具有長期均衡關系，盡管短期房價與收入可能存在不一致，但最終會趨向于均衡值。不同國家和地區(qū)具有不同的房價收入比。世界銀行中國局的首席經(jīng)濟師黑馬·恩德提出房價與收入的比例在3－6之間為合理區(qū)間。Chen.M.C等研究指出，西方發(fā)達國家的房價收入比一般為4－5，大部分亞洲國家的房價收入比會高于這個值⑤CHEN M C，TSAI I C，CHANG CO.House prices and household income:Do they move apart?Evidence from Tai.wan［J］.Habitat International，2007，31(2):243 － 256.。樊文興、任超群等研究發(fā)現(xiàn)，我國由于特殊的住房體制、隱性收入高及需求長期壓抑等原因，房價收入比合理范圍可能要大一點，目前在8－10之間屬于正常。若超過10，則居民購房困難⑥樊文興、任超群:《長三角地區(qū)重點城市房地產(chǎn)市場比較研究》，經(jīng)濟科學出版社2009年版，第47－48頁。。

(二)房租收入比

房租收入比由房價收入比衍生而來，討論的是典型房租與典型家庭收入的比率關系，表示居民在租房情況下，家庭房租支出占家庭收入的比重，比值越大，說明居民的租房負擔越大，反之則反。而租金增長情況與收入增長情況應相對協(xié)調(diào)。

此指標中的房租主要采用住宅的月租金價格，收入主要采用城鎮(zhèn)居民的家庭月收入。其中影響房租收入比的因素主要有四個:住宅每平方米的租金、住宅面積、居民收入和家庭人口。具體測算方法為:

房租收入比 =(住宅每平方米的月租金×住宅面積)/(居民人均可支配年收入×戶均人口/12)×100%

其中住宅月租金通過各城市住宅租金的掛牌均價乘以0.9的系數(shù)測算而得⑦由于測算的數(shù)據(jù)是未成交的掛牌數(shù)據(jù)，根據(jù)浙江大學房地產(chǎn)研究中心的經(jīng)驗，將初步測算的租賃掛牌均價乘以權重0.9之后，更接近真實的成交價格，因此在計算各項指標時將租賃掛牌價格乘以0.9后再行計算。;居民人均可支配年收入為各城市當年的城鎮(zhèn)人均可支配收入;戶均人口采用3人;居民人均可支配年收入×戶均人口/12表明家庭月收入。

根據(jù)Feins和Lane的界定，家庭可將收入的1/4用于住房消費，當家庭將更高比率的收入用于消費適宜住房時，就可以說它們面臨住房支付能力問題⑧FEINS J D，LANE T S.How much for housing?New perspectives on affordability and risk［M］.Cambridge，Mass.:Abt Books.1981.Defining The Affordability Issue，Cited in Defining The Affordability Issue，Housing Supply And Affordability，Washington，D.C.，Urban Land Institute，1993:11 －19.。通常認為，一般房租收入比在25%以內(nèi)是合理的，30%以內(nèi)在承受范圍之內(nèi)，超過30%則表明租房壓力過大①樊文興、任超群:《長三角地區(qū)重點城市房地產(chǎn)市場比較研究》，經(jīng)濟科學出版社，2009年版。。

(三)房價房租比

房價房租比，所討論的是住房的市場交易價格和市場租賃價格的比值，有時也被稱為“租價比”或者“租售價格比”。一般來說，城市的房價和租金之間存在高度關聯(lián)性，即當住房供應整體不足時，房價房租同時上漲，當住房供應整體過剩時，房價房租都會下降，房價和房租的比值，往往維持在某一合理范圍。但上述理想化的情形，會因為理性泡沫(Blanchard＆Watson，1981)的存在或者市場主體的經(jīng)濟非理性而發(fā)生改變，對未來租金收益的折現(xiàn)構(gòu)成了住房的市場基礎價值。由于租賃市場需求的真實性(通常用于自主而難以用于市場投機)，市場均衡狀態(tài)之下的租金往往真實地反映了住房市場整體的供需關系;但房價卻可能發(fā)生背離市場基礎價格的泡沫，這使得房價房租比成為可以衡量房地產(chǎn)市場泡沫的指標之一②謝岳來:《基于房價租金比的京滬穗杭房價研究》，《浙江經(jīng)濟》，2004年第10期。。此指標中的房價，主要采用二手住宅平均單價，房租主要采用住宅的月租金價格。具體測算方法為:

房價房租比 =住宅單價/月租金

其中住宅單價通過各城市二手住宅掛牌均價乘以0.9的系數(shù)測算而得，住宅月租金通過各城市的住宅租金的掛牌均價乘以0.9的系數(shù)測算而得。

一般來說，房價房租比合理范圍在200－300之間;但在我國現(xiàn)階段，投資渠道狹窄且有效利用率低，居民更傾向于購買住房，而不愿意長期租賃住房，房價房租比較高。根據(jù)樊文興、任超群等研究認為該比例可達到500③樊文興、任超群:《長三角地區(qū)重點城市房地產(chǎn)市場比較研究》，經(jīng)濟科學出版社2009年版，第53頁。，超過這一比值則說明該區(qū)域房產(chǎn)被市場高估，投資風險較大。

二、測算結(jié)果及分析

(一)房價收入比下降，購房壓力仍很大

根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，2010年中國城市人均住宅建筑面積為31.6平方米。在浙江省，2011年杭州市區(qū)人均住房建筑面積為33.7平方米，2010年寧波市區(qū)人均住房建筑面積為30.2。按戶均3人計算，平均住房建筑面積在90平方米左右是居民平均住房水平。同時根據(jù)《杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房管理辦法》(杭政(2007)9號)規(guī)定:經(jīng)濟適用住房嚴格控制在中小套型，建筑面積一般控制在60平方米左右，因此60平方米是保障性住房的平均戶型標準。因此本文采用了60平方米、70平方米(作為一個中間值，是介于保障房和商品房面積之間的一個測算指標)、90平方米這三個面積指標對房價收入比作了測算，以此了解城市居民購買不同面積房屋所需承受的壓力水平，測算結(jié)果如表1。

表1 2012年6月浙江省11個地級城市房價收入比

以上測算數(shù)據(jù)可以得知，省內(nèi)九城市60平方米住宅的房價收入比在10以下，表明絕大部分城市能夠負擔其購房壓力。而溫州、杭州則超過10(分別為13.5和10.4)，說明兩地居民家庭如購買60平方米的住房，分別需要付出13年和10年以上的家庭收入，置業(yè)門檻高，工薪階層的購房壓力大。此外麗水的比值在8－10之間，居民有一定的購房壓力但尚可承受;其余城市房價收入比在8以下，居民購房壓力較小。

而70平方米住宅的房價收入比，省內(nèi)八城市在10以下，溫州、杭州、麗水三地高于10，有明顯購房壓力;90平方米住宅的購房壓力則更大，其房價收入比只有六城市在10以下，也就是說對于購買一套90平方米的商品房來說，省內(nèi)半數(shù)的城市具有較大購房壓力。總體來看，浙江省內(nèi)各城市存在較大的購房壓力，其中尤以溫州、杭州壓力為甚，其次為麗水、寧波和舟山。

根據(jù)浙江大學房地產(chǎn)研究中心對2010－2012年浙江省11個地級城市的90平方米住房的房價收入比動態(tài)跟蹤發(fā)現(xiàn):省內(nèi)大部分城市的房價收入比受房價水平下降影響，呈現(xiàn)持續(xù)的回落態(tài)勢。以溫州、杭州為例，兩地房價收入比自2011年6月起開始明顯下降，2012年6月達到最低值。(詳見表2)。這說明，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策自2010年即開始實施，但從數(shù)據(jù)變化來看，房價收入比卻在該年內(nèi)進一步上升，比值的明顯回落出現(xiàn)在一年以后，且其后大部分城市房價收入比持續(xù)下降。由此可見調(diào)控政策對市場的影響具有一定的滯后性，要真正實現(xiàn)市場的合理回歸，政策實施需具有長期性和可持續(xù)性。

表2 2010－2012年浙江省11個地級城市的房價收入比動態(tài)變化(以90平方米為例)

(二)房租收入比穩(wěn)定，租房負擔可承受

同房價收入比類似，本文分別按照住宅面積為60、70、90平方米測算城市居民租賃不同面積的房屋租金分別所占家庭月收入的比重，測算結(jié)果如表3所示。

表3 2012年6月浙江省11個地級城市房租收入比

結(jié)果顯示，各城市60平方米住宅的房租收入比均在25%以下，表明各地級市的居民租房壓力均在合理范圍之內(nèi)，基本不存在租房壓力;70平方米住宅的房租收入比只有杭州、溫州兩地高于25%，存在一定租房壓力;而90平方米住宅的房租收入比，杭州、溫州和寧波三地在30%以上，壓力超過可承受范圍，舟山超過25%，存在一定的租房壓力，其余城市的租房壓力均在可承受范圍之內(nèi)。

而根據(jù)浙江大學房地產(chǎn)研究中心對2010－2012年各地60平方米住房為基準的房租收入比分析發(fā)現(xiàn)，省內(nèi)大部分城市的房租收入比基本保持平穩(wěn)，且有小幅回升，顯示居民的居住成本略有提升，但總體均在正常值范圍內(nèi)波動。房租收入比的變化主要取決于房租和收入的變化，本次比值的提升主要由于省內(nèi)城市房租水平的略微提升。

值得關注是舟山的房租收入比有明顯提高。這與舟山市近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，2011年被中央批準建立“新區(qū)”，未來發(fā)展預期提升，吸引了大量勞動力前來就業(yè)有關，勞動力轉(zhuǎn)移增加了該地居民對房地產(chǎn)租賃市場的需求，進而推動了房租上漲。然而，居住成本的增加將導致城市人才吸引力下降，不利于新區(qū)后期發(fā)展。因此需建立完善的保障性住房政策體系，包括公共租賃房、人才專項房、農(nóng)民工公寓等，有效解決外來人口住房問題，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

(三)房價房租比回落，房產(chǎn)泡沫在收縮

根據(jù)浙江大學房地產(chǎn)研究中心對2012年6月各地房價房租比測算結(jié)果(見表4)，可知麗水、溫州兩地的房價房租比畸高，溫州達到706，麗水達到737，表明兩地房產(chǎn)投資的風險已相當之大。而整體來看，嘉興、湖州等五城市的房價租金比在500以下，投資風險較低;其余六個城市的房價房租比超過500，均存在一定的房地產(chǎn)投資“過熱”和泡沫現(xiàn)象。

表4 2012年6月浙江省11個地級城市房價房租比

另外，通過房價房租比的數(shù)據(jù)可以推算房屋的年租金回報率①年投資回報率=每平方米月租金×12個月/每平方米房價。。經(jīng)測算，各城市的房屋年投資回報率平均在2.4%左右，湖州最高，為2.9%，麗水最低，為1.6%。根據(jù)住房出租獲得的收益并不及存款所獲得的利息收入②根據(jù)國家統(tǒng)計局報告，2011年全年我國CPI比上年上漲5.4%;而銀行一年定期存款利率為3.5%，也就是說百姓實際存款利率實際為負(－1.9%)，因此百姓并不傾向銀行儲蓄這一投資方式。，見目前居民購買住房的關注點主要不是房租收益，而是房價變化。如果房價漲幅高于通貨膨脹率，居民更傾向于購房;如果房價不變或下降，居民的購房意愿會降低。而從當前政府對于房價的調(diào)控決心與力度可預見在未來一段時間內(nèi)，住宅的投資收益預期將出現(xiàn)下行，居民對于房地產(chǎn)投資的熱度將呈現(xiàn)“降溫”趨勢。

動態(tài)來看，除衢州、臺州外，省內(nèi)其他各城市的房價收入比自2011年6月以來持續(xù)回落，表明房地產(chǎn)投資熱度進一步“降溫”，房產(chǎn)泡沫在持續(xù)收縮。通過2010—2012年的五次統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看(詳見表5)，省內(nèi)大部分城市房價房租水平有所降低，其中溫州、臺州、杭州降幅明顯。以杭州為例，2012年6月的房價房租比為538，與最高點時的707相比，降幅較大?？梢?，2010年以來持續(xù)實施的調(diào)控措施產(chǎn)生了一定的政策效果，房地產(chǎn)投資有所降溫，房地產(chǎn)投資市場也處于進一步回歸理性的過程。

表5 2010－2012年浙江省11個地級城市的房價房租比動態(tài)變化

三、相關政策建議

(一)抑制房價與增加收入需并舉，降低居民購房壓力

房價收入比2011年下半年以來呈現(xiàn)穩(wěn)步回落態(tài)勢，表明持續(xù)的調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，住房市場供需關系和市場預期轉(zhuǎn)變，溫州、杭州等城市房價下降更為明顯。整體來看，省內(nèi)各城市的購房壓力有所緩解，宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，但購房壓力依舊較大。而從房價收入比的內(nèi)涵來看，要降低購房壓力，一方面需要通過市場手段和政策手段來抑制高房價，另一方面需通過提高居民收入水平來提升社會住房福利。

在抑制房價方面，2011年1月26日，我國在2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎上出臺了“新國八條”，行政與經(jīng)濟手段進一步細化，調(diào)控政策得到強力推進和落實。與此同時，浙江省迅速回應，于2011年1月30日發(fā)出了《浙江省人民政府關于認真貫徹落實國務院會議精神進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求各市縣政府堅決貫徹中央調(diào)控政策，并迅速落實。至2011年4月份，各地市相繼出臺了具體的房地產(chǎn)市場調(diào)控實施細則。本研究對浙江省11個地級城市的市場觀測數(shù)據(jù)分析可知，2011年各城市的二手房價格呈現(xiàn)明顯下降趨勢，調(diào)控政策初見成效，居民購房壓力有所降低。

在提高民眾收入方面，雖然我國人均可支配收入不斷上漲，但居民收入水平仍與經(jīng)濟發(fā)展水平存在一定差距。以杭州市為例，2011年杭州人均生產(chǎn)總值突破8萬元(約合12380美元)，按此標準已經(jīng)達到了高收入國家水平，但同年杭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為34065元，僅占人均生產(chǎn)總值的42%左右。而在成熟市場經(jīng)濟體中，初次分配后勞動者報酬占國際生產(chǎn)總值的比重遠高于此水平，其中美國接近70%，其他國家和地區(qū)普遍在54%至65%之間?？梢娢覈用袷杖胝既司a(chǎn)總值比重明顯偏低，居民的勞動報酬在初次分配中的比重亟待提高。當居民的可支配收入獲得了實質(zhì)性提高之后，百姓購房的承受能力也會隨之加強，住房市場的調(diào)控效果也將進一步顯現(xiàn)。

(二)重視不同城市和人群的差異性，提高住房保障針對性

通過房租收入比的測算可以看到，目前浙江省內(nèi)大部分城市的房租收入比處于合理范圍，且經(jīng)過十幾年有效推進住房保障工作，浙江省基本實現(xiàn)了戶籍居民“應保盡?！钡哪繕恕？傮w來看，各城市戶籍人口不存在較大的租房壓力，后續(xù)的住房保障工作，應將目標重點轉(zhuǎn)向城市新移民，包括新就業(yè)的大中專畢業(yè)生以及從農(nóng)村向城市移民的進城務工人員。通過不同城市的房租收入比測算來看，省內(nèi)大部分三線城市的住房壓力相對較小，新居民可通過市場租賃住房來滿足基本的居住需求。部分二線城市如杭州、溫州、寧波等，房租收入比超過合理區(qū)間，舟山也由于新區(qū)成立導致房租收入比明顯提高并超過合理區(qū)間，表明這些城市的部分居民存在住房壓力，需要通過公共租賃房、人才專項房、農(nóng)民工公寓、經(jīng)濟適用房等保障性住房來滿足其基本住房需求。

與此同時，還應規(guī)范住房租賃市場，合理引導居民的住房消費。2012年兩會期間，溫家寶總理曾明確表示:“住有其居，并不意味著住者有其屋。從方向上看，應該鼓勵更多的人租房”。在住房市場消費方面，應引導居民通過租賃方式解決自身和家庭的居住需求。同時從前文房租收入比和房價收入比的比較來看，大部分城市居民的租房壓力較小，購房壓力普遍較大。但由于我國住房市場租賃關系不穩(wěn)定，出租人隨意調(diào)整租約內(nèi)容，侵害承租人承租權，直接影響其發(fā)揮居住保障作用，大部分人更愿意通過購房來解決住房問題。

因此，要鼓勵租房這一住房消費模式，就必須首先規(guī)范住房租賃市場，運用經(jīng)濟手段和法律手段調(diào)節(jié)空置住房，擴大住房供給，保障租戶承租的合法權益，構(gòu)建穩(wěn)定健康的租賃關系。其次要進一步發(fā)展以公共租賃房為重點的保障性住房，加大對公共租賃房建設的資金保障和土地供給，同時健全公共租賃房的監(jiān)管和退出機制;三要加強對租房市場的管理，規(guī)范租房中介市場，加快租房市場的信息化進程，減少承租人的租房成本和風險。

總之，建立完善的保障性住房體系，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的運行結(jié)構(gòu)，是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的有效措施。與此同時，需重視不同城市與不同群體之間的差異，合理引導居民的住房消費，提高住房保障政策的針對性。

(三)大力拓寬投資渠道，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

通過房價房租比的測算可知，浙江省半數(shù)以上的城市房價房租比超過500，存在一定的房地產(chǎn)投資“過熱”和泡沫現(xiàn)象。另外，房租年租金回報率的測算結(jié)果也表明，對省內(nèi)城市的置業(yè)投資者來說，通過投資房產(chǎn)所獲得的租金回報并不如存款所獲得的利息收入來得多，房產(chǎn)投資已存在著較高的風險。雖然近期房價房租比略有回落，但整體而言省內(nèi)居民仍保持了較高的購房熱情，主要原因在于其他投資渠道匱乏，民間資金難以盤活。由于目前實體行業(yè)投資渠道受限，且金融危機導致行業(yè)利潤下降，股市和樓市則自然成為民間資本尋求的有效投資渠道。而相較于股市，房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)更保值增值，大量資金自然涌入房地產(chǎn)市場。

因此為了防范資金過多集中于房地產(chǎn)業(yè)，我國政府應著眼于拓寬行業(yè)投資渠道，適當降低公用事業(yè)、基礎設施建設、金融、旅游等高管制行業(yè)的投資門檻，通過改善投資環(huán)境、完善投資監(jiān)管，讓更多民間資本進入實體行業(yè);同時加快金融體制改革，加快資本市場發(fā)展，讓過剩的流動資金有正常的流出通道，以避免資產(chǎn)泡沫。只有通過發(fā)展新的投資渠道，才能疏導大量擁積在房地產(chǎn)市場的資金，解決我國高房價問題，維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。