城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策觀察與思考

王振波 方創(chuàng)琳 王 婧

(中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所，北京100101)

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策觀察與思考

王振波 方創(chuàng)琳 王 婧

(中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所，北京100101)

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地利用目前存在著城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺、農(nóng)村建設(shè)用地低效利用和城鄉(xiāng)建設(shè)用地“雙增”嚴(yán)重占用耕地等問(wèn)題。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策推動(dòng)下的城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換有望成為破解該問(wèn)題的綜合路徑。但是，政策在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了錯(cuò)位現(xiàn)象，產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，影響了中國(guó)城鄉(xiāng)土地資源的可持續(xù)利用。在總結(jié)了政策的提出與實(shí)施歷程之后，運(yùn)用文獻(xiàn)分析與規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的方法，提出了政策執(zhí)行錯(cuò)位的癥結(jié)與根源:①“掛鉤”政策缺少科學(xué)理論支撐導(dǎo)致實(shí)踐存在盲目性;②土地財(cái)政阻礙城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化損傷農(nóng)民利益;③保障體系不完善使政府行為公平性、“掛鉤”質(zhì)量與農(nóng)村權(quán)益保障難以落實(shí);④綜合評(píng)估滯后使“掛鉤”實(shí)施面臨重大風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，“掛鉤”研究的重點(diǎn)在于:①構(gòu)建支撐城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的理論與評(píng)價(jià)體系;②構(gòu)建支撐城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)體系;③構(gòu)建支撐城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的實(shí)施保障體系;④構(gòu)建支撐城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。

土地資源;城鄉(xiāng)建設(shè)用地;增減掛鉤;綜述;展望

20世紀(jì)50年代以來(lái)，全球城市化進(jìn)程明顯加快［1－2］，作為人口大國(guó)，中國(guó)的城市化已進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段［3－4］，據(jù)統(tǒng)計(jì)，沿海各省市2010年的城市建設(shè)用地指標(biāo)在2001年已經(jīng)用完，部分城市預(yù)測(cè)2020年用地指標(biāo)將在未來(lái)3－5年內(nèi)用完。未來(lái)20年我國(guó)將有超過(guò)60%的人口居住在城市，建設(shè)用地需求量巨大，僅依靠國(guó)家用地指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的需求，城鄉(xiāng)建設(shè)用地處于空前的劇烈變化狀態(tài)。同期而至的工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、生態(tài)化等因素導(dǎo)致耕地?cái)?shù)量銳減，18億畝耕地紅線岌岌可危［5］。同時(shí)，鄉(xiāng)村建設(shè)用地缺乏科學(xué)的指導(dǎo)和規(guī)劃，存在著居民點(diǎn)多、小、散，鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地粗放，城中村、空心村、農(nóng)村工礦企業(yè)廢棄地較多等問(wèn)題;另外隨著城鎮(zhèn)化的不斷深入，小城鎮(zhèn)的集聚效應(yīng)日趨明顯［6－7］。諸要素疊加促生了以保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡和實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地占用耕地周轉(zhuǎn)為目標(biāo)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤(下稱“掛鉤”)政策。

然而，“掛鉤”試點(diǎn)過(guò)程中出現(xiàn)了政策與執(zhí)行的錯(cuò)位，呈現(xiàn)出借“掛鉤”之機(jī)變相侵占農(nóng)村集體土地、侵害農(nóng)民利益等問(wèn)題，造成不良影響。目前全國(guó)“掛鉤”試點(diǎn)已經(jīng)擴(kuò)大到27個(gè)省(市、區(qū))，但其掛鉤機(jī)理、模式、空間合理化組織等各個(gè)方面都缺少明確的思路。所以，對(duì)“掛鉤”的相關(guān)研究與成果進(jìn)行綜述，明確問(wèn)題與爭(zhēng)議的焦點(diǎn)、難點(diǎn)，提出未來(lái)該政策可持續(xù)實(shí)施亟需研究的理論問(wèn)題，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

1 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的初衷與目標(biāo)

1．1 操作程序與周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理

“掛鉤”分為籌備和啟動(dòng)、編制試點(diǎn)總體方案、報(bào)批與審查、項(xiàng)目實(shí)施、檢查與驗(yàn)收五個(gè)階段(見表1)。流程上采取“先建后拆，先用后補(bǔ)”的步驟，即掛鉤規(guī)劃－建設(shè)安置小區(qū)－配套基礎(chǔ)與社會(huì)保障設(shè)施－居民安置補(bǔ)償－農(nóng)村建設(shè)用地整理－耕地占補(bǔ)平衡。

按規(guī)定，“掛鉤”試點(diǎn)規(guī)模嚴(yán)格按照國(guó)家和省(區(qū)、市)下達(dá)的掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)控制。掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)按照“總量控制、封閉運(yùn)行、定期考核、到期歸還”的原則進(jìn)行管理。分別以行政區(qū)域和項(xiàng)目區(qū)為考核單位，兩者的用地規(guī)模都不得突破下達(dá)的掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模。周轉(zhuǎn)指標(biāo)由下達(dá)至歸還的期限一般不超過(guò)三年。周轉(zhuǎn)指標(biāo)必須專項(xiàng)用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建新的規(guī)?？刂?，不得挪作他用;周轉(zhuǎn)指標(biāo)由項(xiàng)目區(qū)內(nèi)拆舊建設(shè)用地整理復(fù)墾耕地歸還，其他地類整理復(fù)墾的耕地不能用于核定歸還指標(biāo)。

1．2 “掛鉤”的目標(biāo)與意義

依據(jù)操作程序與周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理規(guī)則，按照尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益，因地制宜、統(tǒng)籌規(guī)劃［8］，保證總量平衡、做好質(zhì)量評(píng)價(jià)，保護(hù)人文風(fēng)貌、實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展［9］等原則，“掛鉤”的目標(biāo)在于優(yōu)化城鄉(xiāng)用地的結(jié)構(gòu)和布局，促進(jìn)建設(shè)用地的節(jié)約和集約利用;統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，通過(guò)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支撐農(nóng)村，讓農(nóng)民在政府的幫助下共享城鎮(zhèn)化帶來(lái)的繁榮;支持新農(nóng)村建設(shè)，使建設(shè)用地出讓分配收益開始向農(nóng)村傾斜［10］。

理論上，“掛鉤”是基于中國(guó)特定發(fā)展階段的特殊國(guó)情而提出的一個(gè)獨(dú)創(chuàng)性政策，對(duì)中國(guó)集約型城市化路徑和土地利用管理、實(shí)施具有深遠(yuǎn)影響。首先，“掛鉤”可以有效緩解用地矛盾，推進(jìn)土地資源合理、有效利用，響應(yīng)“保增長(zhǎng)、保紅線、保糧食安全”的戰(zhàn)略部署;第二，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升城市化質(zhì)量，同時(shí)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)民生活條件;第三，在促進(jìn)城市空間功能重構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整配置的同時(shí)，推進(jìn)農(nóng)地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，加速農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，突出農(nóng)村土地市場(chǎng)價(jià)值;最后，“掛鉤”作為國(guó)土管理調(diào)控手段的創(chuàng)新形式和有益嘗試，有利于確保新一輪規(guī)劃的彈性空間和有效實(shí)施［6－7］。

表1 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的工作程序Tab．1 Working procedure of the connection of urban construction land increase and rural construction land decrease policy

2 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的實(shí)施歷程

“掛鉤”是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊(建新地塊)等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。至今為止，“掛鉤”政策經(jīng)歷了政策的提出、試點(diǎn)、反思與整治三個(gè)階段。

2．1 “掛鉤”的提出(2004年)

2004年10月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確提出:“鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”，正式提出城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的政策。

2．2 “掛鉤”的試點(diǎn)(2005－2009年)

2005年10月，國(guó)土資源部《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》決定開展試點(diǎn)，明確了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作的基本要求、項(xiàng)目管理、相關(guān)配套政策等;2006年4月，國(guó)土資源部批復(fù)在津、蘇、魯、鄂、川五省(市)開展第一批“掛鉤”試點(diǎn);2007年7月，國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作的通知》強(qiáng)調(diào)要統(tǒng)一思想，明確要求，嚴(yán)格管理，穩(wěn)步推進(jìn)“掛鉤”試點(diǎn)工作;在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，2008年6月，國(guó)土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》進(jìn)一步明確了掛鉤的內(nèi)涵。

2．3 “掛鉤”的反思與整治(2010年至今)

2010年11月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出“掛鉤”試點(diǎn)工作的總體形勢(shì)和方向是正確的，但少數(shù)地方在實(shí)施過(guò)程中擅自擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)使用收益分配不規(guī)范，違背農(nóng)民意愿，侵害農(nóng)民利益，造成了不良影響，并強(qiáng)調(diào)把維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益放在首位，嚴(yán)格控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)規(guī)模和范圍;2011年1月4日，國(guó)土資源部決定在2011年開展“掛鉤”試點(diǎn)情況專項(xiàng)檢查;2011年1月20日，國(guó)務(wù)院通過(guò)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(草案)》規(guī)定，取消行政強(qiáng)制拆遷，拆遷補(bǔ)償不得低于市價(jià)，并責(zé)令有關(guān)部門抓緊對(duì)土地管理法有關(guān)集體土地征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)定做出修改。

2．4 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策的試點(diǎn)與模式

2006年1月，國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部《關(guān)于在全國(guó)部分發(fā)展改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)開展規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的通知》明確于全國(guó)發(fā)展改革試點(diǎn)小城鎮(zhèn)(見圖1)開展“掛鉤”試點(diǎn)工作。2006年5月，國(guó)土資源部批準(zhǔn)津、蘇、魯、鄂、川為第一批試點(diǎn)省(市)，確定了183個(gè)項(xiàng)目區(qū)及周轉(zhuǎn)指標(biāo)［11］。2007年追加了內(nèi)蒙古、浙、皖、豫、粵，次年又將閩、湘、渝、冀、遼、贛、云納入試點(diǎn)范圍。2009年國(guó)土資源部不再要求地方政府按照項(xiàng)目進(jìn)行中報(bào)，而是直接將“周轉(zhuǎn)指標(biāo)”分配給省級(jí)政府，由其自行安排項(xiàng)目進(jìn)行增減掛鉤試點(diǎn)。同時(shí)下達(dá)冀、內(nèi)蒙古、遼、吉等13省(區(qū))掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)15．275萬(wàn)畝。截止2010年底，全國(guó)已有27個(gè)省、直轄市、自治區(qū)大規(guī)模開展了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，總共下達(dá)周轉(zhuǎn)指標(biāo)45萬(wàn)畝。

整體來(lái)看，“掛鉤”模式可分為政府主導(dǎo)型、市場(chǎng)主導(dǎo)型、農(nóng)村集體自主型，以及三者相結(jié)合的運(yùn)作模式［9］。因各地情況不同，模式呈現(xiàn)多樣化格局。就目前實(shí)施現(xiàn)狀來(lái)看，蘇、浙、閩、魯、鄂、渝、川的“掛鉤”模式取得了良好的效果(表2)［10］。

3 “掛鉤”政策與實(shí)踐錯(cuò)位的癥結(jié)與根源

目前“掛鉤”試點(diǎn)取得了一定成效，僅2009年全國(guó)農(nóng)村土地整治就新增農(nóng)用地30．5萬(wàn) hm2，其中新增耕地達(dá)到26．9萬(wàn)hm2。但是，諸多事實(shí)證明“掛鉤”政策并未按預(yù)想路徑實(shí)施，問(wèn)題層出不窮。

表2 典型省份城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤運(yùn)作模式對(duì)比Tab．2 The comparison of the connection of urban construction land increase and rural construction land decrease operation mode of typical provinces

3．1 “掛鉤”政策的實(shí)施缺少科學(xué)理論支撐

國(guó)家政策的順利、有效實(shí)施必須立足于科學(xué)的理論基礎(chǔ)之上。國(guó)發(fā)［2010］47號(hào)文件明確要求:“各地要依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)田水利建設(shè)、林業(yè)保護(hù)利用和生態(tài)建設(shè)等有關(guān)要求，科學(xué)編制農(nóng)村土地整治規(guī)劃，合理安排增減掛鉤試點(diǎn)的規(guī)模、布局和時(shí)序”。但目前，如何合理安排增減掛鉤試點(diǎn)的規(guī)模、布局和時(shí)序，在全國(guó)的試點(diǎn)過(guò)程中仍然是一個(gè)沒(méi)有解決的重大理論問(wèn)題?！皰煦^”政策的實(shí)施機(jī)理、試點(diǎn)選址評(píng)價(jià)和實(shí)施效果評(píng)估方面都存在盲目性，導(dǎo)致部分地方政府因過(guò)度追求經(jīng)濟(jì)利益而盲目擴(kuò)大周轉(zhuǎn)指標(biāo)，引發(fā)了較為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

3．1．1 科學(xué)機(jī)理不明確導(dǎo)致“掛鉤”發(fā)展方向模糊

“掛鉤”政策出臺(tái)歷程短，尚沒(méi)有奠定土地財(cái)政背景下實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)換的理論基礎(chǔ)?！皰煦^”政策實(shí)施的科學(xué)機(jī)理不清，具體操作在摸索中改進(jìn)，實(shí)施規(guī)范、實(shí)施框架、實(shí)施模式、操作步驟與方式、利益主體關(guān)系處理等內(nèi)容均不具體、不明確，引發(fā)了各級(jí)政府間的關(guān)系博弈、城鄉(xiāng)關(guān)系博弈與利益沖突、拆遷方與農(nóng)民補(bǔ)償沖突、農(nóng)村城鎮(zhèn)化與農(nóng)民利益沖突、農(nóng)民的安置與就業(yè)、土地復(fù)耕的產(chǎn)權(quán)歸屬、土地收益的分配等一系列亟待解決的重大理論性、方向性問(wèn)題。

3．1．2 適宜性評(píng)價(jià)體系不完善導(dǎo)致“掛鉤”方案盲目選址

農(nóng)村“掛鉤”項(xiàng)目區(qū)的選址必須立足于當(dāng)?shù)氐淖匀?、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等實(shí)際需求與承載力，嚴(yán)格構(gòu)建涵蓋發(fā)展定位、發(fā)展阻力(承載力)、發(fā)展強(qiáng)度、發(fā)展導(dǎo)向等決定農(nóng)民居民點(diǎn)未來(lái)空間組織結(jié)構(gòu)的全部影響因素的指標(biāo)體系，進(jìn)行選址適宜性評(píng)價(jià)。目前，已有的少數(shù)相關(guān)研究只是在農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力研究的基礎(chǔ)上運(yùn)用定性方法討論了方案的可行性與社會(huì)滿意度等影響因素［12－13］。由于缺少嚴(yán)格的“掛鉤”選址適宜性評(píng)價(jià)體系，不少地方政府為服務(wù)于招商引資項(xiàng)目而遵從企業(yè)家的意愿實(shí)施選址，對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益、生態(tài)環(huán)境，甚至地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展都具有較大的負(fù)面影響。

3．1．3 效益評(píng)估體系不完善導(dǎo)致“掛鉤”實(shí)施效果無(wú)法保證

對(duì)“掛鉤”方案的實(shí)施效益(包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益、空間效益等)進(jìn)行評(píng)估，一方面有利于從實(shí)踐中提取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)而修正與完善實(shí)施方案，另一方面也可以監(jiān)督與評(píng)價(jià)項(xiàng)目的實(shí)施效果，保證實(shí)施質(zhì)量。目前，“掛鉤”試點(diǎn)中缺少完整的效益評(píng)估體系，無(wú)法對(duì)已完成和正在進(jìn)行的試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行效果評(píng)價(jià)，也就無(wú)從談起經(jīng)驗(yàn)提升與質(zhì)量保證。

3．2 土地財(cái)政阻礙城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化損傷農(nóng)民利益

“土地財(cái)政”是政府利用其壟斷的土地征收權(quán)，通過(guò)低價(jià)征地并高價(jià)出售土地使用權(quán)而獲得土地增值收益行為的非學(xué)術(shù)化稱謂。

3．2．1 現(xiàn)行土地制度和征地制度存在缺陷

我國(guó)現(xiàn)行的土地制度和征地制度是土地財(cái)政的制度基礎(chǔ)。我國(guó)憲法規(guī)定政府征收和征用是改變集體土地所有權(quán)和農(nóng)地用途的唯一合法途徑。這樣，政府依靠其壟斷的土地征收權(quán)可以在支付征地補(bǔ)償費(fèi)用后強(qiáng)制性地將集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后再按照建設(shè)用地規(guī)劃許可的土地用途予以統(tǒng)一供應(yīng)［14］。

3．2．2 地方政府操縱土地市場(chǎng)根本目的是占有城鄉(xiāng)土地差價(jià)

土地財(cái)政的直接誘因是分稅制改革造成的地方財(cái)力不足。地方政府以成本價(jià)征收農(nóng)村集體用地，再以市場(chǎng)價(jià)值出售，可以獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。征收集體土地的補(bǔ)償主要以原土地用途收益為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)考慮了被征地農(nóng)民的今后生活費(fèi)用，而地方政府供地則按照建設(shè)用地定價(jià)，由此產(chǎn)生的征地和售地之間的級(jí)差地租被政府占有［14］。

3．2．3 城鄉(xiāng)二元土地市場(chǎng)難以保障失地農(nóng)民權(quán)益

土地權(quán)屬是農(nóng)民最關(guān)心的問(wèn)題?！皰煦^”使地方政府征收農(nóng)村土地以維持城市擴(kuò)展，在操作程序、土地用途、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、短期和長(zhǎng)期收益方面，農(nóng)民處于弱勢(shì)地位。“掛鉤”后農(nóng)民的身份問(wèn)題、下一代的住房，以及獲得宅基地的權(quán)利等系列問(wèn)題不明，勢(shì)必影響項(xiàng)目區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，“掛鉤”造成城鄉(xiāng)收益不對(duì)等，對(duì)農(nóng)民土地的減少、喪失以及責(zé)任田位置變動(dòng)所來(lái)的損失尚無(wú)規(guī)范的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這將會(huì)加重耕地撂荒等土地資源的浪費(fèi)。

3．3 “掛鉤”保障體系不完善

3．3．1 缺少相應(yīng)條例或辦法來(lái)嚴(yán)格規(guī)范地方政府行為

并非所有地區(qū)都適宜“掛鉤”?！皰煦^”實(shí)施必須滿足三個(gè)條件:城鎮(zhèn)建設(shè)用地發(fā)展空間受阻，已影響可持續(xù)發(fā)展;城鎮(zhèn)建設(shè)用地已達(dá)到較高的利用效率;周轉(zhuǎn)用地必須產(chǎn)生足夠用于支撐“掛鉤”實(shí)施的收益。目前，全國(guó)27個(gè)省、直轄市、自治區(qū)推行“掛鉤”政策，因缺少“掛鉤”規(guī)模與范圍的嚴(yán)格規(guī)范，有大量人口集聚度低、產(chǎn)業(yè)發(fā)展粗放、城鎮(zhèn)空間利用效率不足的地區(qū)為了追求城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)而進(jìn)行“掛鉤”，這樣只會(huì)加劇城市空間的無(wú)序蔓延，造成更為嚴(yán)重的城市弊病。

3．3．2 缺少公開、合理的收益分配機(jī)制來(lái)保障農(nóng)民權(quán)益

土地收益分配是“掛鉤”中需要面對(duì)的重大難題。目前試點(diǎn)地區(qū)增減掛鉤的土地收益分配主要由政府主導(dǎo)，有的未按要求將土地級(jí)差收益主要用于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展。2010年中央一號(hào)文件規(guī)定土地出讓收益優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但現(xiàn)實(shí)情況事與愿違，農(nóng)民從土地出讓中獲得的收益不到10%?！皰煦^”中土地收益分配關(guān)系尚未理順，周轉(zhuǎn)指標(biāo)使用收益分配不規(guī)范，分配方式不規(guī)范，應(yīng)該由政府回用于農(nóng)村建設(shè)的部分收益大量流失等問(wèn)題均未解決。

3．3．3 缺少與相關(guān)規(guī)劃的銜接來(lái)保障土地集約利用

掛鉤項(xiàng)目的選址與土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的銜接不足［6］:項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃不協(xié)調(diào)，用地沖突現(xiàn)象層出不窮;地方領(lǐng)導(dǎo)更替使規(guī)劃缺乏相對(duì)穩(wěn)定性;形式主義現(xiàn)象較為普遍，諸多規(guī)劃只為完成任務(wù)，應(yīng)付檢查、驗(yàn)收、考核等。城市空間結(jié)構(gòu)理論表明，經(jīng)濟(jì)空間演化沿著遞減的土地級(jí)差收益曲線依次展開。掛鉤項(xiàng)目區(qū)一般遠(yuǎn)離規(guī)劃的城市空間拓展圈層，導(dǎo)致需要大量土地出讓地塊來(lái)平衡項(xiàng)目資金，既不符合空間經(jīng)濟(jì)演化規(guī)律，也不利于土地節(jié)約集約利用。

3．3．4 缺少?gòu)?qiáng)制性措施和問(wèn)責(zé)機(jī)制來(lái)保障周轉(zhuǎn)指標(biāo)歸還

周轉(zhuǎn)指標(biāo)的如期、如數(shù)、保質(zhì)歸還受制于諸多因素，如相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)更替、資金鏈條斷裂、農(nóng)民搬遷受阻、拆遷矛盾過(guò)激等。據(jù)相關(guān)規(guī)定，一定期限內(nèi)，整理復(fù)墾增加的耕地指標(biāo)歸還面積不得少于周轉(zhuǎn)指標(biāo)面積，歸還質(zhì)量不得低于占用耕地質(zhì)量。但“掛鉤”政策并沒(méi)有對(duì)周轉(zhuǎn)指標(biāo)的如期、如數(shù)、保質(zhì)歸還設(shè)立強(qiáng)制性措施和問(wèn)責(zé)機(jī)制。

3．4 綜合評(píng)估滯后使“掛鉤”實(shí)施面臨重大風(fēng)險(xiǎn)

3．4．1 耕地占補(bǔ)平衡模式運(yùn)行異化風(fēng)險(xiǎn)

目前的實(shí)際運(yùn)行中，“掛鉤”存在幾種異化風(fēng)險(xiǎn)。

一是“實(shí)占虛補(bǔ)”風(fēng)險(xiǎn)。某些地方缺少掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)歸還臺(tái)賬，復(fù)墾工作滯后，難以按期歸還掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，掛鉤中建設(shè)用地指標(biāo)過(guò)早用盡，新增耕地卻可能“虛擬化”或“期貨化”，被占的良田已經(jīng)成為城市建設(shè)用地，補(bǔ)充耕地卻只是一紙空文。雖然這種做法被嚴(yán)令制止，但各地占多補(bǔ)少、只占不補(bǔ)的情況仍然存在。

二是“實(shí)優(yōu)虛劣”風(fēng)險(xiǎn)。由于城市一般都建在地勢(shì)相對(duì)平緩、水源和土質(zhì)較好的地帶，城市周邊的土地往往是良田沃土，而城市周邊日益增長(zhǎng)的建設(shè)用地需求，使優(yōu)質(zhì)耕地隨時(shí)可能被吞噬。反之，通過(guò)土地整理后用來(lái)掛鉤流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地指標(biāo)，要么來(lái)自于宅基地或磚廠等復(fù)墾，要么來(lái)自于交通和灌溉都不方便的相對(duì)偏遠(yuǎn)山區(qū)。這些土地復(fù)墾后的質(zhì)量跟城市周邊被占的良田相比，不可同日而語(yǔ)。

三是農(nóng)地“非農(nóng)化”風(fēng)險(xiǎn)。目前各地土地整理的成本越來(lái)越高，通過(guò)較高成本整理出來(lái)用于流轉(zhuǎn)的農(nóng)地，如用于單純的糧食生產(chǎn)，顯然無(wú)法在經(jīng)濟(jì)上取得平衡。在各地形形色色的工業(yè)或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)中，不乏利用農(nóng)地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目進(jìn)行農(nóng)地“非農(nóng)化”經(jīng)營(yíng)，甚至變相修建小產(chǎn)權(quán)住宅，牟取更大利益的做法。

四是耕地“非糧化”風(fēng)險(xiǎn)。由于種糧比較效益低，流轉(zhuǎn)出來(lái)的耕地會(huì)更多地轉(zhuǎn)向花木、蔬菜等相對(duì)效益較高的非糧食產(chǎn)業(yè)。在各地農(nóng)村土地制度改革進(jìn)程中，耕地流轉(zhuǎn)“非糧化”的情況普遍存在，且可能對(duì)耕地質(zhì)量造成重大影響［15］。

3．4．2 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)缺少評(píng)估使農(nóng)民、農(nóng)村面臨風(fēng)險(xiǎn)

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一導(dǎo)致農(nóng)民利益受損。有些地方建設(shè)用地置換拆遷標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)毓媸聵I(yè)如水利興修等拆遷標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。多數(shù)情況下農(nóng)村集體房屋僅對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行補(bǔ)償，未考慮裝潢成本甚至房屋附屬。另外，城市房產(chǎn)可以上市流通、自由轉(zhuǎn)讓交易，而農(nóng)村宅基地只能繼承不能交易，沒(méi)法形成市場(chǎng)價(jià)值，城鄉(xiāng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差別更大。

追求用地指標(biāo)導(dǎo)致農(nóng)民生活習(xí)慣與村落文化受損的風(fēng)險(xiǎn)?！皰煦^”通過(guò)改變住房條件、水電路垃圾處理設(shè)施配套等會(huì)改變農(nóng)民的生活環(huán)境，但農(nóng)民上樓后所承擔(dān)的水電氣暖等居住成本至少要增加一倍以上，導(dǎo)致生活水平下降，還必須解決家畜飼養(yǎng)、公共用地、汽車停放、祖墳安置等問(wèn)題。此外，“掛鉤”中拆村、遷村、并村行為不利于保護(hù)農(nóng)村傳統(tǒng)的村落文化不利，尤其對(duì)村落中歷史長(zhǎng)久和積累深厚的非物質(zhì)文化會(huì)起到嚴(yán)重的破壞作用。

3．4．3 置換土地質(zhì)量缺少評(píng)估使國(guó)家糧食安全面臨風(fēng)險(xiǎn)

2010年中央一號(hào)文件明確提出要確保復(fù)墾耕地質(zhì)量?！皰煦^”雖然保障了耕地總量，但耕地的生產(chǎn)力需要多年的培育。目前的“掛鉤”基本形式是劣地?fù)Q良田，補(bǔ)充耕地的質(zhì)量難以達(dá)到被占用耕地的質(zhì)量，導(dǎo)致耕地隱性減少，違背了耕地占補(bǔ)平衡戰(zhàn)略“使存量耕地產(chǎn)出能力總量不下降”的初衷［16］。耕地面積雖然相同，糧食產(chǎn)量差別較大，長(zhǎng)此以往將影響國(guó)家糧食安全［17］。

3．4．4 置換資金平衡缺少評(píng)估使政府財(cái)政面臨風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)實(shí)操作中，“掛鉤”前期費(fèi)用籌措面臨較大困難;如果置換的建設(shè)用地用做工業(yè)項(xiàng)目，政府需要負(fù)擔(dān)大部分資金投入，出讓收益較低，資金難以平衡，造成政府負(fù)擔(dān);農(nóng)村居民點(diǎn)拆遷、補(bǔ)償、土地整理資金需求量大，回籠期長(zhǎng)，面臨資金不到位、建新不拆舊、項(xiàng)目停頓等問(wèn)題。所以，置換出的建設(shè)用地能否獲得預(yù)期收入，預(yù)算資金是否合理，自身平衡目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，以及“掛鉤”資金的籌措、運(yùn)作、利用、管理機(jī)制不成熟等因素使政府面臨較大的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)［6］。

4 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤評(píng)述及研究展望

“掛鉤”政策只是目前中國(guó)快速城市化、工業(yè)化背景下解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地緊張與國(guó)家糧食安全問(wèn)題的一個(gè)土地轉(zhuǎn)換對(duì)策。目前置換實(shí)踐處于全國(guó)性探索階段，地區(qū)實(shí)踐方法路徑各異，形成不同的探索方向與模式并取得一定成效，同時(shí)也暴露出重大根源性問(wèn)題，一方面理論基礎(chǔ)不完善，運(yùn)行機(jī)理不明確與實(shí)踐超前，使“掛鉤”實(shí)踐方向不明晰，管治模式不規(guī)范，保障方式不得力，造成管理漏洞;另一方面分稅制改革造成地方財(cái)力不足，地方政府以土地財(cái)政聚集經(jīng)濟(jì)效益，盲目擴(kuò)大周轉(zhuǎn)指標(biāo)，片面地將“掛鉤”的當(dāng)成征集農(nóng)村用地的工具。最終，受到損害的是參與權(quán)利貧困、遷徙權(quán)利貧困、社會(huì)保障權(quán)利貧困、抗?fàn)帣?quán)利貧困、財(cái)產(chǎn)權(quán)利貧困［18］的失地農(nóng)民。此關(guān)系只是表達(dá)了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減相掛鉤政策表象下的用地置換癥結(jié)，但卻反映了當(dāng)前中國(guó)隱藏在土地財(cái)政背后博弈關(guān)系與社會(huì)隱患，亟待深入研究。2011年初，國(guó)土資源部已在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)掛鉤試點(diǎn)開始專項(xiàng)檢查。從理論上講，專項(xiàng)檢查會(huì)使得城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作納入可控的范圍，使之更符合城市規(guī)劃、土地規(guī)劃，如果目前隱藏在掛鉤政策背后的“理論與評(píng)價(jià)體系”、“統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系”、“實(shí)地保障體系”、“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系”等重大根本性問(wèn)題不完善，那么，一些不規(guī)范的“掛鉤”行為可能還會(huì)在不同的時(shí)間、不同的地點(diǎn)出現(xiàn)不同的變種，不掛“掛鉤”之名，卻行“掛鉤”之實(shí)。

4．1 亟待構(gòu)建支撐城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的理論與評(píng)價(jià)體系

加快構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的理論研究是在中國(guó)“保發(fā)展”、“保紅線”背景下，解決建設(shè)用地緊缺、國(guó)家糧食安全、城鄉(xiāng)土地合理化組織的當(dāng)務(wù)之急。具體研究?jī)?nèi)容包括中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)換的理論框架，包括理論基礎(chǔ)、影響因素、多方博弈關(guān)系梳理等;城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減“掛鉤”機(jī)理，包括利益主體、利益層級(jí)、利益關(guān)系訴求的具體形式、方法、程序和內(nèi)在機(jī)理;農(nóng)民的“掛鉤”反應(yīng)與安置、就業(yè)機(jī)理;土地復(fù)耕的產(chǎn)權(quán)歸屬機(jī)理，以及巨大的土地收益分配機(jī)理等科學(xué)性機(jī)理等;城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減“掛鉤”方案的適宜性評(píng)價(jià)與效益評(píng)價(jià)體系，包括“掛鉤”項(xiàng)目基于城市、政府、農(nóng)村、農(nóng)民、耕地質(zhì)量、資源、生態(tài)、環(huán)境等多個(gè)利益主體的必要性評(píng)價(jià)、可行性評(píng)價(jià)、滿意度評(píng)價(jià)、潛力及預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)、的效益評(píng)價(jià)(包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益、空間效益)、“掛鉤”的效果評(píng)價(jià)等內(nèi)容，均是未來(lái)研究的重要方向。

4．2 亟待構(gòu)建支撐城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)體系

中國(guó)土地資源的配置可以通過(guò)行政劃撥與市場(chǎng)機(jī)制兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。在城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換框架下，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)差異、國(guó)家對(duì)征地市場(chǎng)的行政壟斷等因素共存，城鄉(xiāng)土地一級(jí)市場(chǎng)體現(xiàn)為政府壟斷下的土地征用與出讓，土地二級(jí)市場(chǎng)由政府參與調(diào)控、管制，中國(guó)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一直處于割裂狀態(tài)［19］，此為“掛鉤”執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)錯(cuò)位的重要癥結(jié)。在此背景下，如何將城鄉(xiāng)土地納入同一個(gè)土地所有體系，建立合理的土地估價(jià)制度，確保土地等價(jià)交換，做到“同地、同價(jià)、同權(quán)”。由此，實(shí)現(xiàn)廢除土地征用制度，建設(shè)農(nóng)村集體建設(shè)用地有形市場(chǎng)，城市向農(nóng)村擴(kuò)展中的土地關(guān)系從“征用”向“變更”轉(zhuǎn)變;完善政府主導(dǎo)下的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，以及科學(xué)界定土地資源的“公共利益”范圍，賦予農(nóng)村土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)權(quán)利等都是關(guān)鍵的研究?jī)?nèi)容。

4．3 亟待構(gòu)建支撐城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的實(shí)施保障體系

城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換實(shí)踐中涉及多具利益主體，農(nóng)民是最底層的利益主體，也是弱勢(shì)群體，“掛鉤”過(guò)程中的土地征用、房屋拆遷、居住環(huán)境與生產(chǎn)、生活方式變化等直接關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，建立科學(xué)完善的置換補(bǔ)償機(jī)制與實(shí)施保障體系是“掛鉤”矛盾沖突的關(guān)鍵。

(1)鄉(xiāng)村用地價(jià)值評(píng)估及補(bǔ)償保障研究。農(nóng)村房屋拆遷與土地價(jià)值衡量仍是空白，各地政策標(biāo)準(zhǔn)存在差異且存在受益分配不均現(xiàn)象，需要建立科學(xué)、統(tǒng)一的農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)換、置換耕地質(zhì)量、農(nóng)民生產(chǎn)生活保障損失、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境安全等一系列價(jià)值評(píng)價(jià)體系，在法律層面統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(2)“掛鉤”的規(guī)劃體系保障研究。在土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，因地制宜地編制“掛鉤”規(guī)劃及年度規(guī)劃，嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)劃有序?qū)嵤┓桨?，并且以?guī)劃約束力維護(hù)“掛鉤”的長(zhǎng)期機(jī)制，堅(jiān)決杜絕以追求政績(jī)工程為目的的短期行政行為。

(3)農(nóng)村居民點(diǎn)整理資金保障研究。資金是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村集體和項(xiàng)目區(qū)群眾最關(guān)心的問(wèn)題。如何建立安全、有效的農(nóng)村居民點(diǎn)整理資金保障機(jī)制，并保證資金的?？顚Ｓ靡彩侵匾芯空n題。

(4)“掛鉤”項(xiàng)目執(zhí)行的法律保障研究。目前的“掛鉤”實(shí)施過(guò)程中，關(guān)于辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的轉(zhuǎn)用審批手續(xù)和建設(shè)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)用地的土地用途變更登記手續(xù)問(wèn)題;對(duì)于在項(xiàng)目試點(diǎn)區(qū)內(nèi)建設(shè)相對(duì)集中的農(nóng)民新村住宅而占用的農(nóng)用地的行為依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);對(duì)于在同一項(xiàng)目試點(diǎn)區(qū)內(nèi)進(jìn)行的對(duì)農(nóng)民搬遷后的宅基地復(fù)墾、使之由原來(lái)的建設(shè)用地變?yōu)檗r(nóng)用地的行為，依法辦理建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地的土地用途變更登記手續(xù);對(duì)并非為農(nóng)民新建住宅的建設(shè)用地依法辦理土地征收和出讓或者劃撥手續(xù)的問(wèn)題［20］等，都需要新的法律法規(guī)進(jìn)行確認(rèn)。

4．4 亟待構(gòu)建支撐城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

目前，“掛鉤”項(xiàng)目關(guān)于農(nóng)民利益受損風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)民生活習(xí)慣與村落文化受損的風(fēng)險(xiǎn)、劣地?fù)Q良田導(dǎo)致耕地隱性減少而影響國(guó)家糧食安全的風(fēng)險(xiǎn)，以及地方政府城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換前期所面臨的大量資金墊付，又因目前的諸多不確定因素和資金的籌措、運(yùn)作、利用、管理機(jī)制不成熟導(dǎo)致的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等，都需要進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估與預(yù)測(cè)，將其結(jié)果用于調(diào)整“掛鉤”政策的發(fā)展方向與側(cè)重力度。

(編輯:田 紅)

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Observation and Reflection on Land Policy of Linking the Increase in Land Used for Urban Construction with the Decrease in Land Used for Rural Construction

WANG Zhen-bo FANG Chuang-lin WANG Jing
(Institute of Geographic Sciences and Natural Resources Research，CAS，Beijing 100101，China)

Many problems related to urban-rural construction land use in China has been emerging in recent years including lack of urban construction land，lower rural construction land use and increasing urban and rural construction land．Urban-rural construction land replacement impelled by the policy of linking the increase in land used for urban construction with the decrease in land used for rural construction is expected to be a method to deal with those above-mentioned problems．However，in the process of policy implementation，there are some malposition errors leading to severe social problems，which influence sustainable use of China's urbanrural construction land resources．After summarizing policy processes of putting forward and implementation，based on literature analysis and planning experiences，the paper puts forward the crucial reasons of malposition errors:(1)The unclear scientific theory of the policy leads to the ambiguity and blindness of the practice．(2)Land-based finance mode hinders the integration of urban-rural land market and harms the interests of farmers．(3)Imperfect security system is hard to ensure the fairness of government actions，the quality of policy implementation，and the rights and interests of farmers．(4)Comprehensive assessment which lags behind the actual operation leads to the significant risk of program implementation．It is concluded that the policy research should focus on:(1)the construction of spatial organization theory of urban-rural construction land replacement，(2)the construction of an integrated land market system，(3)the construction of implementation and security system，and(4)the construction of risk assessment system of urban-rural construction land replacement project．

land resources;urban-rural construction;the reasoning of the Connection of urban construction land increase and rural construction land decrease;review;prospects

P963

A

1002－2104(2012)01－0096－07

10．3969/j．issn．1002－2104．2012．01．016

2011－06－04

王振波，博士，助理研究員，主要研究方向?yàn)槌鞘邪l(fā)展、城市規(guī)劃與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等。

方創(chuàng)琳，博士，研究員，博導(dǎo)，主要研究方向?yàn)槌鞘邪l(fā)展與城市規(guī)劃等。

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(編號(hào):40971101)。