銀行網(wǎng)點(diǎn)用房租賃現(xiàn)狀分析

□文/丁 淳

（中國(guó)建設(shè)銀行河北總審計(jì)室 河北·石家莊）

網(wǎng)點(diǎn)是銀行銷售產(chǎn)品的主渠道，是銀行持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基石。多年來(lái)，銀行業(yè)保持著租賃與自有并存的格局，通過(guò)對(duì)某國(guó)有銀行一級(jí)分行的調(diào)查了解，截至2010年底，河北省租賃比為48.82%。租賃網(wǎng)點(diǎn)較好地彌補(bǔ)了自有網(wǎng)點(diǎn)的不足，充分發(fā)揮了方便、服務(wù)客戶的作用，樹(shù)立了良好的社會(huì)形象。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化改造步伐的加快，租賃營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)暴露出一些問(wèn)題。

一、現(xiàn)狀分析

（一）網(wǎng)點(diǎn)租賃和自有各占一半，但機(jī)構(gòu)間差異較大，省會(huì)城市行的租賃比率高于制度規(guī)定。該省近3年租賃網(wǎng)點(diǎn)所占比率，平均為49.71%，但所轄二級(jí)機(jī)構(gòu)之間由于歷史因素造成的差距較大，截至2010年末，網(wǎng)點(diǎn)租賃比率最高為72%，最低為24%。

早在2008年，從總行層面就倡導(dǎo)全行，尤其是省會(huì)城市等中心城市行要充分抓住機(jī)會(huì)，增加網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)投入，提升網(wǎng)點(diǎn)自有率，并強(qiáng)調(diào)省會(huì)所在城市行的租賃比率最高不得突破70%，但本次調(diào)查的省會(huì)城市網(wǎng)點(diǎn)租賃比率卻為72%，高于制度要求。

（二）網(wǎng)點(diǎn)租賃合同期與裝修期不匹配，導(dǎo)致被動(dòng)續(xù)簽合同并接受高額租金。根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的裝修成本的攤銷期為5年，但在調(diào)查某一級(jí)分行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租賃合同期限情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)新簽或續(xù)簽的網(wǎng)點(diǎn)租賃合同中，短期（小于5年）的較多，近3年短期合同所占比例平均為38.06%，其中，最高41.16%，最低34.14%。具體情況詳見(jiàn)表1。（表1）

表1 （單位:個(gè)數(shù)、%）

租賃合同期限的確定需要綜合考慮多個(gè)因素，如當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)價(jià)格狀況、出租方的要求、現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)定及雙方談判能力等。從近幾年房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格迅速攀升的變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，出租者普遍傾向于簽訂短期租賃合同，因?yàn)檫@樣可以給出租者提供抬高房租的機(jī)會(huì)。如果租賃的房屋沒(méi)有或有很少的投入，出租人提高房租太多承租人可以選擇放棄，不會(huì)有資本性投入的損失，但因?yàn)槲覀冏赓U的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必須按照經(jīng)營(yíng)規(guī)范進(jìn)行裝修，也就是每個(gè)初次租賃的網(wǎng)點(diǎn)都要投入可觀的裝修費(fèi)用，如果合同期限短于裝修費(fèi)用的攤銷期，出租人在續(xù)簽合同時(shí)要求提高租金，我們則完全處于被動(dòng)地位，幾乎沒(méi)有議價(jià)優(yōu)勢(shì)，只能被動(dòng)接受。

顯然，短期合同比例較大，必然增加合同續(xù)簽、價(jià)格上漲以及一旦價(jià)格談判破裂重新選址的可能，造成我行裝修成本的損失和部分客戶資源的流失。

（三）租賃網(wǎng)點(diǎn)議價(jià)能力低，談判被動(dòng)。近年來(lái)，調(diào)查的某一級(jí)分行在租賃營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量減少的基礎(chǔ)上，年租金反而逐年增大，近3年平均增長(zhǎng)率為17.21%。具體情況詳見(jiàn)表2。（表2）

表2 （單位:萬(wàn)元、%）

如，以省會(huì)城市為例進(jìn)行偏離度分析。根據(jù)某省會(huì)城市國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查部分?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算比較，2008～2010年省會(huì)城市房地產(chǎn)租賃價(jià)格同比上漲分別為14.75%、15.2%、5.88%，平均上漲11.94%。而該省會(huì)城市行實(shí)際支付租金同期分別上漲22.13% 、11.63% 、6.22% ，平均上漲13.33%，超社會(huì)平均水平1.39個(gè)百分點(diǎn)。

近年來(lái)，網(wǎng)點(diǎn)租金快速上漲，有受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)租賃市場(chǎng)價(jià)格攀升和城市規(guī)劃的影響，但其主要原因:一是租賃合同期限短，被動(dòng)續(xù)簽提高租金；二是缺乏網(wǎng)點(diǎn)租賃的整體規(guī)劃，被選網(wǎng)點(diǎn)少，議價(jià)能力低；三是選址和議價(jià)由不同的部門(mén)負(fù)責(zé)。營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租金的上漲，加大了經(jīng)營(yíng)成本，消耗了珍貴資源。

（四）超法定義務(wù)為個(gè)人出租者支付租賃稅費(fèi)?，F(xiàn)行《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《房產(chǎn)稅暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，“個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的須按租金總額繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及按營(yíng)業(yè)稅的一定比例繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加、地方教育附加和個(gè)人所得稅。”也就是說(shuō)，出租人取得租金繳納稅金是他的義務(wù)。但筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我行租賃的營(yíng)業(yè)用房中出租方是個(gè)人的，我們除了按照合同約定支付租賃費(fèi)外，還要應(yīng)出租人的要求支付本應(yīng)由其支付的各種稅費(fèi)。如，某二級(jí)機(jī)構(gòu)2010年租賃網(wǎng)點(diǎn)中出租方為居民個(gè)人的租賃合同有13個(gè)，合同約定年租金額338萬(wàn)元，其中按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的租賃額278萬(wàn)元，應(yīng)由出租人繳納的稅費(fèi)，合計(jì)60萬(wàn)元。（計(jì)算過(guò)程:出租房屋適用的房產(chǎn)稅率12%、個(gè)人所得稅率4%、營(yíng)業(yè)稅金及附加5.55%，應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì)約60萬(wàn)元=（278×21.55%）。超法定義務(wù)為出租人支付稅費(fèi)，不僅增加了我行成本，還違反財(cái)務(wù)規(guī)定。

（五）基礎(chǔ)管理薄弱

1、相關(guān)制度和操作流程尚需健全、完善。網(wǎng)點(diǎn)用房租賃活動(dòng)實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)的決策過(guò)程，包括前期調(diào)查、合同簽訂、后續(xù)管理等諸環(huán)節(jié)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相關(guān)制度零散而不系統(tǒng)，特別是網(wǎng)點(diǎn)的前期選址，沒(méi)有像一些知名品牌連鎖店鋪那樣有明確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，決策人主要憑主觀感覺(jué)和個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有依據(jù)科學(xué)的數(shù)據(jù)資料選址，不利于各行對(duì)租賃業(yè)務(wù)的規(guī)范管理和具體操作。

2、尚未形成建行特色的網(wǎng)點(diǎn)選址決策理論及模型工具體系。前期調(diào)查階段是網(wǎng)點(diǎn)租賃的首要環(huán)節(jié)，需要有科學(xué)的富有行業(yè)特色的理論作指導(dǎo)，目前我行選址決策基本依賴于傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，決策信息以人工收集分析為主，缺乏系統(tǒng)數(shù)據(jù)支持和先進(jìn)理論指導(dǎo)，尚未引入主客流動(dòng)線性法、比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)法及渠道協(xié)同法等現(xiàn)代選址方法理論。如，一般未對(duì)擬選擇網(wǎng)址所在地的中長(zhǎng)期城市規(guī)劃、周圍環(huán)境、家庭狀況、人口密度、潛在客流量、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度等主要因素信息進(jìn)行認(rèn)真、詳細(xì)、完整的收集、分析，決策依據(jù)不充分，例如某二級(jí)機(jī)構(gòu)因租賃網(wǎng)點(diǎn)前期調(diào)查不充分，盲目租賃、裝修。2008年4個(gè)租賃網(wǎng)點(diǎn)陸續(xù)在裝修后均因城市規(guī)劃被強(qiáng)令拆遷，資金損失較大。

3、租賃管理審批權(quán)限過(guò)于集中。目前，對(duì)網(wǎng)點(diǎn)租賃的審批管理為首租和續(xù)租租金漲幅超過(guò)10%的租賃項(xiàng)目一律由一級(jí)分行審批，實(shí)際上營(yíng)業(yè)用房租賃項(xiàng)目有大有小，如租賃ATM用房一般只需數(shù)平方米，租金額度也較小，本著簡(jiǎn)化流程和提高工作效率的原則，一級(jí)分行視具體情況可以將租賃權(quán)限適當(dāng)下放。

4、后續(xù)評(píng)價(jià)考核管理需要改善。近年來(lái)，加速網(wǎng)點(diǎn)功能建設(shè)，優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局是國(guó)有銀行的重要工作，網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)投入力度逐年增大，而網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作是評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)資源執(zhí)行效率和效果的重要手段，目前該行僅對(duì)部分項(xiàng)目（租賃＋裝修合計(jì)大于100萬(wàn)元）的部分內(nèi)容進(jìn)行了后續(xù)評(píng)估，評(píng)價(jià)結(jié)果不能全面反映網(wǎng)點(diǎn)租賃管理的總體情況。同時(shí)，項(xiàng)目后續(xù)評(píng)價(jià)也是對(duì)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)相關(guān)決策部門(mén)及人員的最終考核，但結(jié)果問(wèn)責(zé)的很少。如，2007年相關(guān)制度對(duì)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所面積、裝修等控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。其中面積標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定由業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)作為調(diào)整基準(zhǔn)面積的依據(jù)和條件，相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)主要用于客觀衡量網(wǎng)點(diǎn)的實(shí)際面積需要和后續(xù)追蹤評(píng)價(jià)。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的提升，沿街商鋪房產(chǎn)呈樓層增高面積增大的趨勢(shì)，一般房屋所有者不愿意分割出租，而相中的擬租賃對(duì)象又超過(guò)業(yè)務(wù)發(fā)展需要的營(yíng)業(yè)面積，這時(shí)個(gè)別行就采取虛增業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)增大租賃面積的方式變通，結(jié)果租賃后部分租賃面積閑置。如某二級(jí)機(jī)構(gòu)租賃市區(qū)一處房產(chǎn)后，三樓一直空閑，僅作為網(wǎng)點(diǎn)日常庫(kù)房使用，相關(guān)行處未按上述制度對(duì)此進(jìn)行考核和問(wèn)責(zé)。

二、應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)上述網(wǎng)點(diǎn)租賃現(xiàn)狀，筆者建議采取以下措施:

（一）由總行制定統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租賃管理辦法、操作流程，引進(jìn)品牌連鎖店鋪的先進(jìn)網(wǎng)點(diǎn)選址經(jīng)驗(yàn)和理論，加強(qiáng)基礎(chǔ)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理，提高網(wǎng)點(diǎn)租賃管理水平。

（二）各級(jí)行都要制定網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)總體目標(biāo)，區(qū)別對(duì)待，穩(wěn)步推進(jìn)，抓住現(xiàn)階段鼓勵(lì)加大營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)力度的有利時(shí)機(jī)，順勢(shì)而為，提高營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)自有率，改善營(yíng)業(yè)用房成本結(jié)構(gòu)。

（三）進(jìn)一步梳理、明確各部門(mén)職責(zé)，在各盡職責(zé)的同時(shí)，加強(qiáng)橫向之間的聯(lián)系溝通，提高及時(shí)性，增強(qiáng)聯(lián)動(dòng)性。

（四）各級(jí)管理部門(mén)要定期對(duì)所轄機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)用房的租賃現(xiàn)狀進(jìn)行深入、全面的總結(jié)、剖析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題并加以指導(dǎo)，保證租賃業(yè)務(wù)的正常有效開(kāi)展。

（五）網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)要符合自身發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也要兼顧社會(huì)和客戶需求。在網(wǎng)點(diǎn)布局建設(shè)中，要通盤(pán)考慮，科學(xué)布局，成為完善社會(huì)和社區(qū)的有機(jī)組成部分，不斷提升自身社會(huì)價(jià)值。