房產(chǎn)項目竣工階段的成本控制運行機(jī)理

杭州市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司 王鋒

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中十分重要的工作。在目前宏觀政策的調(diào)控下，銷售價格受到壓制，其成本控制的重要性顯得更為重要。從房產(chǎn)開發(fā)實務(wù)來看，基于開發(fā)流程可以將成本控制可以分為五個階段，分別為：決策階段的成本控制、設(shè)計階段的成本控制、招投標(biāo)階段的成本控制、施工階段的成本控制和竣工階段的成本控制。

竣工階段作為成本控制的最后一個環(huán)節(jié)，是對過程結(jié)算的一次總盤點，在成本控制中占據(jù)著重要的位置。理論上竣工階段的成本控制是在匯總進(jìn)度款結(jié)算的基礎(chǔ)上適當(dāng)進(jìn)行查漏補(bǔ)缺工作，而實際上由于過程結(jié)算深度不足，竣工結(jié)算變成了對合同過程結(jié)算各項內(nèi)容的一次大掃除。因此在竣工階段的成本控制共可以分為三個階段，分別為竣工結(jié)算、竣工結(jié)算審核和工程造價對比分析。

一、竣工決算

(一)進(jìn)度款結(jié)算時暫定工程量核定

(1)專業(yè)分包工程造價，多數(shù)情況下必須在竣工結(jié)算后才能最終確定，然后以此為基數(shù)，計算相應(yīng)的總承包服務(wù)費。

(2)按當(dāng)時條件只能作定性的工程變更，因工期緊，多工種配合，必須根據(jù)工程實際情況進(jìn)行施工收頭，最終反映在竣工圖上的工作量。

(3)未納入進(jìn)度款的變更工程量。

(二)合同單價調(diào)整

工程發(fā)生大額變更，使承包商有利潤缺損或超額利潤的狀況，由于進(jìn)度款結(jié)算時精確度不足未能判定單價調(diào)整條件是否符合，則須在竣工階段完成。

由于定價條件不成熟，合同實施階段只能暫定單價進(jìn)行操作，必須竣工后在結(jié)算時重新核定。

(三)經(jīng)濟(jì)獎懲

項目工程施工合同中，針對工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明等目標(biāo)，一般按達(dá)成情況做出相應(yīng)規(guī)定，高于目標(biāo)值有獎，低于目標(biāo)值將扣減履約保證金或追加損失賠償，多數(shù)情況下在竣工結(jié)算時算總帳。

(四)保修金留置

保修金是承包商對保修責(zé)任的一種擔(dān)保形式，通常情況下，按竣工結(jié)算的5%以內(nèi)扣留，保修期滿后退付。有些承包商考慮簡化操作，用一定額度的金額在向發(fā)包人（或物業(yè)公司）買斷一般維修責(zé)任，其額度可按建筑面積計，若是住宅也可按套數(shù)計，則保修金在竣工結(jié)算后扣除買斷費用后與工程尾數(shù)一并支付。

二、竣工結(jié)算審核

(一)竣工決算審核方法

1、全面掃描法

結(jié)算審核操作者應(yīng)對送審結(jié)算所有內(nèi)容逐項審核：工程量分別清點或列式計算；檢查單價套用、核定招標(biāo)后新增內(nèi)容的單價；檢查管理費率、規(guī)費、稅金及其基數(shù)的計算；所有結(jié)算內(nèi)容（包括匯總）的計算應(yīng)重新上機(jī)生成，防止算術(shù)誤差。

2、先否定后肯定法

結(jié)算審核操作者對送審結(jié)算形成初稿時，應(yīng)先全部剔除存在懷疑的造價內(nèi)容并在初稿的審核說明中作出文字意見，在結(jié)算談判對帳過程中確認(rèn)了有關(guān)證據(jù)后核定相關(guān)費用。

3、經(jīng)驗指標(biāo)法

結(jié)算審核操作者和校審人員在做校審復(fù)核工作時，因時間和效率的制約不能采用全面掃描法，建議采用以往積累的經(jīng)驗指標(biāo)復(fù)核結(jié)算指標(biāo)。

(二)編制竣工結(jié)算書

竣工結(jié)算書的編制是一項技術(shù)綜合、政策性較強(qiáng)的工作，必須堅持實事求是、公平公正地原則，根據(jù)相關(guān)依據(jù)進(jìn)行編制。結(jié)算審核主要審查結(jié)算內(nèi)容是否屬實，依據(jù)是否有效完整，計算是否正確，工程簽證管理是否混亂，如果不重視結(jié)算審核工作，結(jié)算工程量大于實際工程量，就會導(dǎo)致工程成本增加，為確保項目工程造價合理，使結(jié)算工程程序化，理順結(jié)算審核工作，應(yīng)做好以下工作：

規(guī)范竣工圖編制?？⒐D應(yīng)按工程實際情況編制，承包人要按當(dāng)?shù)毓こ炭⒐n案編制規(guī)定來編制竣工圖。開發(fā)商應(yīng)指定工民建專業(yè)經(jīng)驗豐富的技術(shù)人員，認(rèn)真驗收由承包人移送來的竣工圖及其施工技術(shù)文件資料，控制工程款支付比例在90%左右，以督促承包商按照有關(guān)規(guī)定編制竣工圖。

選擇專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、保證審價質(zhì)量的社會審價單位，指派有施工單位多年工作經(jīng)歷的造價專業(yè)人員配合審價，因為他們既有施工現(xiàn)場的實踐經(jīng)驗，熟悉施工工藝，又有造價專業(yè)知識，容易與審價單位和承包商做到互相溝通。

工程管理人員注重對施工圖紙、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定程聯(lián)系單、報價等資料的收集、保存和整理，以備竣工結(jié)算審計時完整地交與結(jié)算審計人員。

三、工程造價對比分析

在工程造價對比分析時，可先對比整個項目的總概算，然后將建筑安裝工程費、設(shè)備工器具費和其他工程費用逐一與竣工決算表中所提供的實際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料及批準(zhǔn)的概算、預(yù)算指標(biāo)、實際的工程造價進(jìn)行對比分析，以確定竣工項目總造價是節(jié)約還是超支，并在對比的基礎(chǔ)上，總結(jié)先進(jìn)經(jīng)驗，找出節(jié)約和超支的內(nèi)容和原因，提出改進(jìn)措施。在實際工作中，應(yīng)主要分析以下內(nèi)容：

(1)主要實物工程量。對于實物工程量出入比較大的情況，必須查明原因。

(2)主要材料消耗量。考核主要材料消耗量，要按照竣工決算表中所列明的三大材料實際超概算的消耗量，查明是在工程的哪個環(huán)節(jié)超出量最大，再進(jìn)一步查明超耗的原因。

(3)考核建設(shè)單位管理費、措施費和間接費的取費標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位管理費、措施費和間接費的取費標(biāo)準(zhǔn)要按照國家和各地的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)竣工決算報表中所列的建設(shè)單位管理費與概預(yù)算所列的建設(shè)單位管理費數(shù)額進(jìn)行比較，依據(jù)規(guī)定查明多列或少列的費用項目，確定其節(jié)約超支的數(shù)額，并查明原因。

綜上所述，房產(chǎn)公司可以在竣工階段從竣工結(jié)算、竣工結(jié)算審核和工程造價對比分析三方面對進(jìn)行成本控制，從而降低開發(fā)總成本，提高項目利潤，優(yōu)化資源配置，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。