淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司 郝蕾

任何企業(yè)要進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動并保持持續(xù)發(fā)展，良好的成本控制都是關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大，周轉(zhuǎn)期較長的特點，因此其成本控制對企業(yè)生存發(fā)展尤為重要。尤其在微利時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義可能甚至比規(guī)模擴張更為重要。隨著房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，有效的控制成本更成為企業(yè)在激烈的競爭中勝出的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

雖然房地產(chǎn)企業(yè)大多已意識到成本控制對企業(yè)生存發(fā)展的重要意義，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制仍存在諸多問題。

(一)成本控制的觀念比較落后，存在錯誤的認識

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路越來越精細化，全面成本控制才是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。由于以前的整體利潤較高，因此，許多民企的老板只把目光盯住銷售額而忽視成本控制，缺少合理的規(guī)劃和利用。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需求導(dǎo)向不明確，財務(wù)人員可有可無，競爭壓力往往只看見市場、營銷，而沒有賦予經(jīng)營管理和企業(yè)決策的屬性。

(二)成本控制的管理體制不健全

企業(yè)沒有相應(yīng)的成本控制的部門和規(guī)章，導(dǎo)致干多干少一個樣、干好干壞沒區(qū)別，這種對工作沒有考核或者獎懲不到位，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失。財務(wù)部門僅限于事后成本的核算，時效性相對滯后。沒有事前的預(yù)算，事中的監(jiān)管。這種成本控制模式與現(xiàn)代的房地產(chǎn)管理的要求存在很大的一段距離。大部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制處于粗放狀態(tài)，不能及時準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)所存在的根本問題和原因，不能對癥下藥。許多房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)周期過長的問題，開發(fā)周期和資金使用價值有著密切直接的聯(lián)系，由于開發(fā)周期長，企業(yè)不得不承擔(dān)著大量的費用，比如高額的貸款利息、放緩資金回籠等。一些企業(yè)的部分工程既沒預(yù)算也沒監(jiān)管，只是由個別領(lǐng)導(dǎo)決定，隨性而干，且事后取不到正規(guī)的票據(jù)而不能入成本，造成大量的資金流失。

(三)企業(yè)的各個部門缺乏必要溝通，各自為政

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理是一個價值鏈的管理，但是很多企業(yè)往往都是各部門各管一段，沒有建立有聯(lián)系歷史成本的數(shù)據(jù)庫，造成只知其然，不知其所以然。將成本的核算與分析工作集中于財務(wù)部門，沒有強調(diào)其他部門的成本管理職責(zé)，各部門間關(guān)于成本控制缺乏有效的溝通，導(dǎo)致成本控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)。前期沒有做好充足的規(guī)劃和測試，造成個別工程重復(fù)建造，加重了成本。工程部門的拖延，造成銷售部門已銷售的住房遲遲不能交付，產(chǎn)生大量的違約金。

(四)成本信息缺乏全面性、準(zhǔn)確性、及時性

由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項成本難度大，再加上行業(yè)管理水平和會計人員水平有限等原因，致使財務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實。一是工程核算的依據(jù)無法及時取得正式票據(jù)，即使取得的票據(jù)，也沒有人審查票據(jù)的真實性，導(dǎo)致成本核算缺乏準(zhǔn)確性。二是成本核算對象的設(shè)立隨意性大，不能按照成本項目的核算內(nèi)容來設(shè)置，導(dǎo)致經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。三是成本不進行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)?，造成成本核算與實際經(jīng)營的脫離，無法提供真實完整準(zhǔn)確的成本資料。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施和建議

針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題，可以從以下方面采取措施，進行改進。

(一)樹立全員成本控制的正確認識

收入-成本=利潤，收入取決于房價，而房價是市場決定的，只有成本是掌握在自己手里的。成本是可以控制的，不單單是成本部門的問題，需要大家的參與。良好的成本意識是全面控制成本的先決條件。各級領(lǐng)導(dǎo)尤其要以身作則，為良好的成本控制系統(tǒng)營造好的環(huán)境。只有領(lǐng)導(dǎo)重視了，才能帶動其他人員，形成企業(yè)內(nèi)部的良性循環(huán)，做到名副其實的全員成本控制。

(二)建立健全成本控制的部門和規(guī)章制度

企業(yè)應(yīng)做到事前要預(yù)算，事中有監(jiān)管，事后有評價，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。在前期，要做好充足的調(diào)研和規(guī)劃，要確定相關(guān)技術(shù)的可行性，進行多次招標(biāo)，設(shè)計方案要反復(fù)修改，得到最佳的性價比，不要因為自身的事務(wù)導(dǎo)致成本的增加。在中期，要綜合市場因素，不斷地進行調(diào)整，一旦成本確定，要具體化，嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，將任務(wù)落實到具體的負責(zé)人。合理控制施工中的工程變更，發(fā)現(xiàn)問題及時溝通和解決。審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。減少浪費和預(yù)算誤差，降低成本。加強預(yù)見性，減少索賠的發(fā)生。嚴(yán)格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實施獎懲制度。在后期，保證施工質(zhì)量的同時，還要付款的資金到位，控制工期，協(xié)調(diào)好各部門的工作，千萬不要由于各種人為因素造成工程的延期。認真審核結(jié)算的資料，結(jié)算價與工程量是否符合等。在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款的總額，縮短貸款的期限，控制貸款的利息。合理的加快開發(fā)進度，提前銷售環(huán)節(jié)，是降低財務(wù)成本和盡快回籠資金的最有效途徑。定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗余情況出現(xiàn)。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，不能過于減少，有必要充實人員。重視后評價工作，只有不斷地總結(jié)歸納，我們的水平才能不斷的提高。

(三)加強各部門的合作，共同控制成本

建立企業(yè)有聯(lián)系的歷史成本數(shù)據(jù)庫，加強企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)。不但對以后的工作有便利性，而且能使各個部門彼此有監(jiān)督性。提高在崗人員的專業(yè)素質(zhì)，不能人浮于事，每一個人都應(yīng)該嚴(yán)格貫徹公司的成本控制制度，做好自己的本職工作，為公司層層把關(guān)。只有實現(xiàn)了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標(biāo)，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)，才能從源頭上控制成本。一個企業(yè)的發(fā)展，離不開各個部門的努力，每個部門的工作又是環(huán)環(huán)相扣，一榮俱榮，一損俱損。

(四)完善房地產(chǎn)企業(yè)的成本信息和分析，為經(jīng)營發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是一個動態(tài)的過程，成本控制因而也是動態(tài)調(diào)整的過程。只有實現(xiàn)成本信息在企業(yè)內(nèi)的共享，才能實現(xiàn)管理者對成本的實時動態(tài)的監(jiān)控。首先，對于設(shè)計各階段的工作，按時對設(shè)計方案進行估算，做好各個部門的成本信息收集工作，每月發(fā)布項目動態(tài)成本信息并據(jù)以控制項目成本。其次，及時做出動態(tài)成本評估，準(zhǔn)確分析成本動態(tài)信息并向公司管理層和相關(guān)部門通報。

(五)大力有效的規(guī)范和開展企業(yè)的內(nèi)審

通過事前決策審計，對企業(yè)資金的投放、投資效益、使用率、投資風(fēng)險等進行審計，保障企業(yè)的經(jīng)濟利益。并且通過內(nèi)部審計人員在企業(yè)經(jīng)濟合同審計過程中的工作，將合同履行過程中的糾紛因素排除，減少糾紛發(fā)生幾率，降低企業(yè)不必要損失的出現(xiàn)。通過財務(wù)監(jiān)督、財務(wù)信息分析等方式，對企業(yè)資金使用去向、資金使用合理性等進行審核檢查，維護企業(yè)的經(jīng)濟利益同時，還可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部營私舞弊、貪污盜竊、職務(wù)侵占等情況，充分的保障了企業(yè)的利益。能夠及時、準(zhǔn)確的向企業(yè)管理者提供企業(yè)經(jīng)濟活動報告以及內(nèi)部查錯防弊信息，同時還能夠通過內(nèi)部審計體系對企業(yè)管理體系進行內(nèi)部控制的評測，找出企業(yè)管理與控制的缺陷以及存在的問題，并根據(jù)問題進行分析，提出意見與改進措施。

綜上所述，在當(dāng)前大環(huán)境下，一方面，國家加強金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場需求；另一方面，一些實力雄厚的境外資金的涌入和集團型企業(yè)的不斷擴張，造成房地產(chǎn)行業(yè)的競爭非常激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須清楚的認識了解當(dāng)前形勢，進行有效的成本控制，合理利用資金，進而在大潮中立于不敗之地。

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