河北省城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的路徑分析

范宏杰，馬 苓

（河北工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，天津 300130）

城市化的程度是衡量一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技水平的重要標(biāo)志，也是衡量社會(huì)組織程度和管理水平的重要標(biāo)志。在全球城市化水平不斷提高的背景下，我國城市化以前所未有的速度發(fā)展，并帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的大變革、大轉(zhuǎn)型，推進(jìn)了以農(nóng)民為主體的社會(huì)向以市民為主體的社會(huì)轉(zhuǎn)變。在城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)起著至關(guān)重要的作用，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又在很大程度上受城市化的影響?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化的關(guān)系日益成為城市化進(jìn)程中重要的頗具研究?jī)r(jià)值的領(lǐng)域之一。以河北省為例，研究房地產(chǎn)和城市化的相互作用機(jī)理，提出我國城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在科學(xué)關(guān)系，具有較強(qiáng)的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。

一、城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系的文獻(xiàn)綜述

（一）城市化相關(guān)概念

城市化一詞源于英文urbanization，已有100多年的歷史。然而，對(duì)于什么是城市化，不同學(xué)科對(duì)城市化有不同的理解，可以概括為三種代表性的觀點(diǎn)：一是人口城市化，將城市定義為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市（鎮(zhèn)）人口或農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口的過程（孫中和，2001）；二是空間城市化，認(rèn)為城市化是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程，這個(gè)過程表現(xiàn)為城市人口的增加、城市數(shù)量的增多和城市地理界限調(diào)整過程的綜合（朱林興，1996）；三是綜合城市化，認(rèn)為城市化是一定地域內(nèi)的人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、管理手段、服務(wù)設(shè)施、環(huán)境條件以及人們的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由單一到復(fù)合的一種轉(zhuǎn)換或重組的動(dòng)態(tài)過程。《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市規(guī)劃術(shù)語》把城市化界定為“人類生產(chǎn)與生活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口及城市不斷發(fā)展完善的過程”。

本文所研究的區(qū)域城市化，是指一個(gè)地區(qū)在推進(jìn)現(xiàn)代化進(jìn)程中，將整個(gè)城鄉(xiāng)按照城市功能進(jìn)行整體化布局，通過各城市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群崛起和城市發(fā)展的良性互動(dòng)，帶動(dòng)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展進(jìn)而提升本地區(qū)城市化水平，全面提高城鄉(xiāng)居民的生活質(zhì)量。區(qū)域城市化是城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展目標(biāo)，也是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的必然結(jié)果。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概念

房地產(chǎn)，又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施，地面道路等。房地產(chǎn)按照不同標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，按用途可以分為居住房地產(chǎn)（包括普通住宅、公寓、別墅）、辦公房地產(chǎn)（寫字樓）、商業(yè)房地產(chǎn)（包括商場(chǎng)、購物中心、店鋪、旅館、酒店、餐館等）和其他房地產(chǎn)（包括工業(yè)廠房、寺廟）等四類。

房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，是一個(gè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)。

（三）城市化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

從物理形態(tài)上來說，房地產(chǎn)就是城市化的載體，城市化和房地產(chǎn)被稱作一對(duì)“孿生兄弟”。城市化意味著要進(jìn)行大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而這就意味著會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的龐大需求。隨著城市化進(jìn)程的加速，住宅小區(qū)大批建造，商業(yè)用房成片崛起，這些無疑會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的市場(chǎng)需求。

房地產(chǎn)是城市化的載體，城市化進(jìn)程的加快需要進(jìn)行建造大量的住宅小區(qū)和商業(yè)用房，這將使得房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的市場(chǎng)需求，要滿足這些需求就需要房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。雖然很多學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)需要與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，但關(guān)于城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的實(shí)證研究并不多見。吳淑蓮（2006）使用全國31個(gè)省市2004年的相關(guān)數(shù)據(jù)，從理論和實(shí)證兩方面分析了城市化與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，并提出了二者互動(dòng)發(fā)展的對(duì)策。王飛、劉開瑞（2010）使用我國1996—2005年的城市化率和房屋銷售價(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)，研究了城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，驗(yàn)證了房屋銷售價(jià)格和城市化水平互為因果關(guān)系。

二、河北省各地區(qū)城市化水平評(píng)價(jià)

按照城市化和區(qū)域城市化的基本內(nèi)涵，城市化過程不僅是人口的積聚過程（人口城市化），還包括經(jīng)濟(jì)水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的評(píng)價(jià)也應(yīng)當(dāng)是多方面、多指標(biāo)的。已有研究中，吳淑蓮（2006）選取的城市化評(píng)價(jià)指標(biāo)比較全面一些，包括暫住人口比例、城市人口占總?cè)丝诒壤?、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例、農(nóng)民人均純收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。本文旨在使用這些指標(biāo)對(duì)河北省及各地區(qū)的情況進(jìn)行實(shí)證分析，為后續(xù)深入地研究河北省城市化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策奠定基礎(chǔ)。

基于河北省各地區(qū)的暫住人口比例情況，本文選取以下四個(gè)指標(biāo)作為河北省城市化水平的測(cè)度指標(biāo)：

X1：城市人口占總?cè)丝诒壤?），作為反映城市化水平最主要的指標(biāo)。

X2：非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例（%）。由于城市化促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由農(nóng)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員的比例便會(huì)隨之上升。

X3：農(nóng)民人均純收入（元）。農(nóng)民收入水平提高了，才能具備進(jìn)入城市生活、向城市轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)條件；同時(shí)，城市化進(jìn)程的推進(jìn)使得大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市務(wù)工，促進(jìn)農(nóng)民人均收入的增長(zhǎng)。

X4：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）。城市化是國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，因此城市化的發(fā)展需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。

河北省及各地區(qū)城市化評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)如表1所示。

通過對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指標(biāo)，便于我們進(jìn)一步的分析，分析結(jié)果如表2、表3所示。

按照主成分提取原則，應(yīng)當(dāng)提取特征值大于1或累計(jì)貢獻(xiàn)率≥85%的前m個(gè)主成分。由表2、表3可見，城市化評(píng)價(jià)模型可提取2個(gè)主成分，從表2可知：X1、X2、X3兩個(gè)指標(biāo)在第一主成分上有較高載荷，說明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有較高載荷，說明第二主成分基本反映了X4的信息；前兩個(gè)主成分累計(jì)貢獻(xiàn)率為92.220%＞85%，因此提取兩個(gè)主成分可以基本反映城市化水平全部指標(biāo)的變化。

表1 河北省各地區(qū)城市化評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)

表2 標(biāo)準(zhǔn)化特征向量

表3 特征值及累計(jì)百分率

使用因子得分A（i，j），以主成分對(duì)總方差的貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù)求加權(quán)平均值，可以得到各地區(qū)城市化水平的綜合評(píng)價(jià)值ERX，作為路徑分析時(shí)使用的變量數(shù)據(jù)。

即：ERXi=0.667 06×A（i，1）+0.255 14×A（i，2）+0.048 29×A（i，3）+0.029 51×A（i，4）

三、河北省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)從人民生活、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)方面進(jìn)行綜合，但目前還沒有相關(guān)的實(shí)證研究。已有實(shí)證研究中，吳淑蓮（2006）選取的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)比較全面，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房平均銷售價(jià)格、城市人均可支配收入和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。本文旨在使用這些指標(biāo)對(duì)河北省及各地區(qū)的情況進(jìn)行實(shí)證分析，為后續(xù)研究中構(gòu)建更加綜合的指標(biāo)體系及研究河北省城市化與房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策奠定實(shí)證基礎(chǔ)。

本文選擇以下五個(gè)指標(biāo)作為河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的測(cè)度指標(biāo)：

Y1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額（億元）。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年末完成的投資總額，反映了當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的投入水平。

Y2：商品房銷售面積（億m2）。指當(dāng)年商品房銷售的總面積，在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求狀況。

Y3：商品房平均銷售價(jià)格（元）。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育和房地產(chǎn)區(qū)位的不斷改善，商品房的價(jià)格有一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

Y4：城市人均可支配收入（元）。這一指標(biāo)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的重要因素。

Y5：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）。這是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的重要指標(biāo)。

通過對(duì)河北省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)（見表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指標(biāo)，便于我們進(jìn)一步的分析，分析結(jié)果如表5、表6所示。

表4 各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《河北省經(jīng)濟(jì)年鑒2009年》資料整理。

表5 規(guī)格化特征向量

表6 特征值及累計(jì)百分率

主成分提取原則為主成分對(duì)應(yīng)的特征值大于1或累計(jì)貢獻(xiàn)率≥85%的前m個(gè)主成分，通過表5、表6中的分析可知，提取2個(gè)主成分，前兩個(gè)主成分累計(jì)貢獻(xiàn)率為85.060%＞85%，可見提取兩個(gè)主成分就可以基本反映全部指標(biāo)的信息，第一主成分對(duì)城市化水平的解釋達(dá)到73.370%。

使用因子得分B（i，j），以主成分對(duì)總方差的貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù)求加權(quán)平均值，可以得到各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評(píng)價(jià)值ERY，作為路徑分析時(shí)使用的變量數(shù)據(jù)。

ERYi=0.73370×B（i，1）+0.11689×B（i，2）+0.07353×B（i，3）+0.05858×B（i，4）+0.01729×B（i，5）

四、河北省城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互動(dòng)路徑分析

路徑分析是研究變量之間相互關(guān)系、自變量對(duì)因變量作用方式與程度的多元統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)。一般情況下，路徑分析以線性回歸分析為基礎(chǔ)，通過對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化變量的偏回歸系數(shù)進(jìn)行分析和分解，最終對(duì)變量之間的作用方式、途徑給出一個(gè)科學(xué)、合理、定量的解釋。為了解城市化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的互動(dòng)關(guān)系，本文分別檢驗(yàn)城市化各指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各指標(biāo)對(duì)城市化水平的影響路徑。

（一）城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用的路徑

為探索河北省城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的作用路徑，以因子分析得出的城市化兩個(gè)主成分（A1和A2）為自變量，以房地產(chǎn)業(yè)綜合評(píng)價(jià)值（ERY）為因變量進(jìn)行主成分回歸，結(jié)果顯示：模型的總體相關(guān)系數(shù)R2為0.512，接近0.6，模型擬合尚可；F值為4.196，顯著系數(shù)為0.057，低于0.1；回歸系數(shù)及顯著水平檢驗(yàn)結(jié)果見表7。

表7 回歸系數(shù)檢驗(yàn)及顯著水平

可見，第一個(gè)主成分與ERY的回歸檢驗(yàn)顯著，說明城市化的第一個(gè)主成分對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平因變量的作用關(guān)系顯著。第一個(gè)主成分包含X1為城市人口占總?cè)丝诒壤?；X2為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例；X3為農(nóng)民人均純收入。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展因子對(duì)城市化評(píng)價(jià)值的作用路徑

為進(jìn)一步探索河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化之間的作用路徑，以因子分析得出的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩個(gè)主成分（B1和B2）為自變量，以城市化綜合評(píng)價(jià)值（ERX）為因變量進(jìn)行主成分回歸，結(jié)果顯示：模型的總體相關(guān)系數(shù)R2為0.722，大于0.6，模型擬合較好；F值為10.379，顯著系數(shù)0.006，低于0.01；回歸系數(shù)及顯著水平檢驗(yàn)結(jié)果見表8。

可見，第一個(gè)主成分與ERX的回歸檢驗(yàn)顯著，說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個(gè)主成分對(duì)城市化水平因變量的作用關(guān)系顯著。第一個(gè)主成分包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價(jià)格和城市人均可支配收入。

表8 回歸系數(shù)檢驗(yàn)及顯著水平

（三）城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機(jī)理

由以上實(shí)證數(shù)據(jù)分析可知，城市人口比例、農(nóng)民人均純收入、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例等三個(gè)城市化指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有顯著正向影響，城市人口比例直接反映了城市化的程度，農(nóng)民收入水平的提高會(huì)使?jié)撛诘淖》抠徺I者增加，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資額、商品房銷售面積、商品房屋平均銷售價(jià)格、城市人均可支配收入等四個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo)對(duì)城市化有顯著正向影響，房地產(chǎn)投資是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，其中，總投資額、商品房銷售面積、銷售價(jià)格都直接反映了房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響拉動(dòng)作用，進(jìn)而反映了城市化的水平。

五、促進(jìn)城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策

城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在著一定的相關(guān)性，城市化的發(fā)展能在一定程度上刺激房地產(chǎn)業(yè)的投資，促進(jìn)其發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能加速城市化的進(jìn)展，兩者之間可以形成一個(gè)發(fā)展上的良性循環(huán)。

1.房地產(chǎn)業(yè)可作為城市化發(fā)展的突破口之一。房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮巨大的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，由于關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接或間接地影響或帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的不同，可以分為前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)兩大類。前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)是指以房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)作為投入進(jìn)行生產(chǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)它們的發(fā)展起著推動(dòng)作用。后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要是指為房地產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，如建材業(yè)、機(jī)械工業(yè)等，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)它們有拉動(dòng)作用。近年來，我國一直把調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作為城市化建設(shè)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，無論是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)還是第二產(chǎn)業(yè)，都要求房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展。盡管由于房?jī)r(jià)水平漲幅過大，去年以來國家出臺(tái)了一系列更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是調(diào)控的目標(biāo)是最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康理性發(fā)展。伴隨著我國城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，以房地產(chǎn)業(yè)作為城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的突破口，依然是優(yōu)化整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的選擇之一。

2.城市化發(fā)展推動(dòng)和優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。未來，我國城市化將進(jìn)入快速發(fā)展階段，倡導(dǎo)和推動(dòng)和諧社會(huì)與和諧城市，這就必然要求從單一商品房供給到房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)變，以滿足不同需求層次的住房需求，真正實(shí)現(xiàn)“民有所居”的社會(huì)目標(biāo)。因此，城市化發(fā)展必將推動(dòng)和優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。所以，城市化發(fā)展和規(guī)劃中也要綜合考慮房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化問題。

3.將城市化發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有機(jī)聯(lián)系起來。鑒于城市化發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展之間存在著良好促進(jìn)作用，我們不可獨(dú)立地看待兩者，應(yīng)將兩者有機(jī)地結(jié)合起來，尤其關(guān)注兩者相關(guān)的指標(biāo)。因此，正確認(rèn)識(shí)城市化和房地產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同關(guān)系，充分利用兩者之間的正向推動(dòng)作用，促進(jìn)城市化和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

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