近十年來北京市住宅用地出讓與空間演變研究

于 偉，宋金平，張 萌

（北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院，北京100875）

20世紀(jì)50年代以來，郊區(qū)住宅的低密度蔓延成為困擾西方國家尤其是美國的首要問題。不受節(jié)制的郊區(qū)化蔓延造成了土地資源的浪費(fèi)，引發(fā)了巨大的環(huán)境和社會(huì)問題[1]。20世紀(jì)80年代以來，中國逐步建立了以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式為主的城市土地有償使用制度，有效推動(dòng)了居住、工業(yè)的郊區(qū)化，實(shí)現(xiàn)了城市內(nèi)部空間的重組與優(yōu)化，同時(shí)出現(xiàn)了建設(shè)用地?cái)偞箫炇降耐庋訑U(kuò)張[2-3]。北京城市空間沿不同環(huán)路外向擴(kuò)張具有典型性，“攤大餅”成了北京的刻板印象，但在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地方針的指引下，北京城市土地利用方式是否發(fā)生了變化，發(fā)生了怎樣的變化值得進(jìn)一步探討。

居住是城市的首要功能，住宅用地出讓是土地市場的重要組成部分，占各類出讓用地總量的比重較大。北京市自1992年實(shí)行土地出讓使用制度以來，土地出讓市場日趨完善[4]，居住用地出讓的時(shí)空格局演變、地價(jià)的時(shí)空分布及影響因子、住宅用地出讓的郊區(qū)化、城市土地利用強(qiáng)度的空間結(jié)構(gòu)等問題受到廣泛關(guān)注[5-8]。2001年以來，北京市居住用地出讓數(shù)量較多，對(duì)城市土地利用及空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了深刻的影響，本文嘗試借助GIS技術(shù)研究新時(shí)期北京市住宅用地出讓的空間分布與動(dòng)態(tài)演化，從宏觀上識(shí)別城市土地利用方式發(fā)生的變化。

1 研究范圍與方法

1.1 范圍界定

根據(jù)北京市居住用地出讓分布情況，選取首都功能核心區(qū)的東城、西城2區(qū)，城市功能拓展區(qū)的朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山4區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)的房山、通州、順義、昌平、大興5區(qū)，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)的門頭溝作為研究對(duì)象。由于北京不同方向影響居住用地發(fā)展的地方性條件不同，為全面刻畫居住用地出讓的空間動(dòng)態(tài)變化及其差異性，以長安街與南北中軸線的延長線將居住用地出讓數(shù)據(jù)分為4個(gè)象限（東北、西北、西南、東南）。

1.2 數(shù)據(jù)來源

采用北京市國土資源局2001—2010年的住宅用地出讓資料。根據(jù)北京市出讓土地用途分類，涉及居住功能的類型包括別墅、公寓、住宅以及公寓與其他功能的混合地塊、住宅與其他功能的混合地塊，剔除難以定位數(shù)據(jù)后，全部作為本文研究對(duì)象，經(jīng)過篩選得到研究區(qū)域內(nèi)有效住宅用地出讓地塊樣本1813個(gè)。

1.3 研究方法

采用了歐氏距離分析與核密度估計(jì)法，二者已集成在ArcGIS軟件中。歐氏距離即兩點(diǎn)之間的直線距離，用于度量不同年份間住宅用地出讓的空間動(dòng)態(tài)演化。核密度估計(jì)法用于識(shí)別居住用地的空間集聚分布，核密度估計(jì)法是空間平滑方法的一種，由于離散點(diǎn)狀數(shù)據(jù)直接表示在圖上，往往難以顯示其空間分布特征，而核密度估計(jì)法可以得到研究對(duì)象密度變化的圖示，空間分布連續(xù)，且有“波峰”與“波谷”強(qiáng)化空間分布的顯示[9]。

2 住宅用地出讓的空間演化分析

2.1 住宅用地出讓的空間分布

將12個(gè)區(qū)劃分為中心區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，中心區(qū)包括東城區(qū)、西城區(qū)，近郊區(qū)包括朝陽區(qū)、海淀區(qū)、石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，剩余的6區(qū)作為遠(yuǎn)郊區(qū)，測算不同區(qū)域內(nèi)住宅用地出讓數(shù)量占全體樣本的比重（圖1）。結(jié)果顯示，近郊區(qū)住宅用地出讓所占比重呈下降趨勢，由2001年的73.8%降至2010年的25.6%，中心區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)均呈上升趨勢，中心區(qū)由2001年的16.7%升至2010年的32.1%，2007年最高達(dá)46.3%，遠(yuǎn)郊區(qū)由2001年的9.5%上升為2010年的42.3%，2009年最高為47.4%。2001—2005年，近郊區(qū)是住宅用地出讓的主體，所占比重平均超過65%。2006—2010年，近郊區(qū)所占比重迅速降低，住宅用地出讓的重心向中心區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

2.2 住宅用地出讓集聚區(qū)域的分布與變化

2001年以來北京市住宅用地出讓數(shù)量波動(dòng)較大，2004年之前出讓數(shù)量多，之后迅速減少，在識(shí)別住宅用地出讓集聚區(qū)時(shí)，2005—2010年合并在一起進(jìn)行研究。在ArcGIS 9.3中，選取適當(dāng)?shù)木嚯x閾值，對(duì)出讓點(diǎn)進(jìn)行核密度分析，將核密度圖分色顯示，統(tǒng)計(jì)不同年份不同集聚程度的區(qū)域，分為高、中、低三級(jí)（表1）。北京市住宅用地出讓的集聚區(qū)域主要包括4種類型：一是以廣安門—馬連道、金融街、東花市、朝陽門—東華門—東四、什剎?！坏揽诘葹橹鞯呐f城更新改造區(qū)；二是以望京、奧體中心附近、回龍觀、清河、北苑等為主的城郊大型居住區(qū)；三是以黃村、永順、梨園、良鄉(xiāng)、昌平等為主的新城所在地；四是以小湯山、沙河、來廣營、馬駒橋、后沙峪、竇店等為主的對(duì)外放射廊道沿線的重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

圖1 不同分區(qū)住宅用地出讓比重圖Fig.1 The proportion of leased residential land in different regions

從空間分布看，高集聚區(qū)主要位于城郊大型居住區(qū)和舊城區(qū)，中、低集聚區(qū)域分布較為廣泛，遠(yuǎn)郊新城、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)與城郊大型居住區(qū)相對(duì)突出。從不同年份集聚區(qū)的變化來看，高集聚區(qū)由近郊區(qū)向中心區(qū)回歸，顯示出近年來舊城改造的力度在加大。中等集聚區(qū)域由三環(huán)附近向外發(fā)展，主要向八達(dá)嶺高速、京承高速、京通快速路、京石高速和京開高速等交通廊道沿線的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中。低集聚區(qū)主要分布在五環(huán)外，年際間變化不大。

2.3 住宅用地出讓的空間動(dòng)態(tài)演化

以北京長安街與南北中軸線的交點(diǎn)作為參照點(diǎn)，量算每個(gè)住宅用地出讓點(diǎn)與參照點(diǎn)之間的歐式距離，探討居住用地出讓的空間動(dòng)態(tài)演變[10]。在ArcGIS 9.3中，應(yīng)用Point Distance方法進(jìn)行距離測算，以不同年份、不同象限求平均值（表2）。結(jié)果顯示，2001—2010年，北京住宅用地出讓點(diǎn)與中心參照點(diǎn)的平均距離由11.0 km擴(kuò)展到15.9 km，年均外擴(kuò)速率0.54 km。

不同方向住宅用地出讓空間演化具有明顯的差異性。東北方向住宅用地出讓數(shù)量最多，占總量的33.8%，平均距離增長態(tài)勢不明顯，波動(dòng)較大，距離最大值15.7 km，最小值5.9 km，年均12.1 km。西北方向住宅用地出讓土地?cái)?shù)量僅次于東北方向，占總量的26.6%，平均距離增長態(tài)勢也不明顯，擴(kuò)展的距離相對(duì)較遠(yuǎn)，最大值16.8 km，最小值7.9 km，年均13.8 km。西南與東南方向住宅用地出讓數(shù)量相對(duì)較少，所占比重分別為23.9%和15.7%，平均距離增長明顯。西南方向平均距離由2001年的10.4 km增至2010年的17.1 km，年均外擴(kuò)0.67 km，快于整體水平。東南方向平均距離由2001年的9.5 km增至2010年的21 km，年均外擴(kuò)1.28 km。整體而言，北部住宅用地出讓數(shù)量多，但外向擴(kuò)展距離相對(duì)較近，年均擴(kuò)展速率低于研究范圍內(nèi)的平均水平。南部住宅用地出讓數(shù)量相對(duì)偏少，但擴(kuò)展速率快，距離遠(yuǎn)，特別是2006年來，平均距離迅速增加。

3 住宅空間演化帶來的土地利用方式變化探討

利用住宅用地出讓點(diǎn)與參照點(diǎn)平均距離的年際變化可以揭示土地利用方式的變化，國外學(xué)者借助這種方法，使用新建住宅數(shù)據(jù)證實(shí)了美國郊區(qū)存在的高密度集約化土地利用方式，指出美國郊區(qū)不再適宜作為低密度蔓延的代名詞[10]。從研究范圍內(nèi)的12個(gè)區(qū)來看，2001—2010年平均距離總體呈擴(kuò)大的趨勢，說明北京市住宅用地仍處于外延擴(kuò)張發(fā)展為主的時(shí)期。分方向看，東北、西北方向出讓數(shù)量多，但擴(kuò)展距離近，年均擴(kuò)展速率慢，說明住宅用地存在明顯的內(nèi)部填充式發(fā)展，提高了土地利用的效率。西南與東南方向住宅用地出讓數(shù)量相對(duì)較少，擴(kuò)展距離較遠(yuǎn)，年均擴(kuò)展速率較快，土地的外延擴(kuò)張發(fā)展模式較為典型。

表1 2001—2010年北京市住宅用地出讓的集聚區(qū)域Tab.1 Spatial clusters of leased residential land from 2001 to 2010

表2 居住用地出讓點(diǎn)與參照點(diǎn)的平均距離 單位：km，個(gè)Tab.2 Average distances between reference point and leased residential landunits：km,lot

住宅用地出讓集聚區(qū)的變化與空間分布揭示出北京市住宅用地存在的三種主要土地利用方式。第一，21世紀(jì)初，住宅高集聚區(qū)主要分布在望京、回龍觀、北苑、奧體中心周圍等大型城郊居住區(qū)，之后向中、低集聚區(qū)演化，住宅用地以內(nèi)部填充發(fā)展為主；第二，近年來，二環(huán)路附近集聚區(qū)的數(shù)量增多，分布于廣安門周圍、朝陽門內(nèi)、廣渠門周圍、東花市、馬連道、金融街、交道口等地，住宅用地以舊城更新發(fā)展為主；第三，中、低集聚區(qū)在遠(yuǎn)郊新城及放射交通廊道沿線鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布較集中，住宅用地以外延擴(kuò)張為主，但與其他集聚區(qū)并未連接成片，屬分散組團(tuán)式發(fā)展。因此，新時(shí)期北京市土地利用方式并非簡單的“攤大餅”，表現(xiàn)為中心區(qū)的有機(jī)更新、近郊區(qū)的內(nèi)部填充式緊湊發(fā)展和遠(yuǎn)郊區(qū)的分散組團(tuán)發(fā)展等多種方式并存。

土地利用方式的變化折射出北京市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃制定的引導(dǎo)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方針政策積極有效?！侗本┦型恋乩每傮w規(guī)劃（1997—2010）》與《北京城市總體規(guī)劃（1991—2010年）》均指出城市建設(shè)的重點(diǎn)從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移，堅(jiān)持“分散集團(tuán)式”的布局原則，規(guī)劃建設(shè)邊緣集團(tuán)，大力發(fā)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，嚴(yán)格保護(hù)中心城區(qū)與邊緣集團(tuán)間的綠化隔離帶?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（2004—2020年）》提出“兩軸—兩帶—多中心”城市空間結(jié)構(gòu)，調(diào)整優(yōu)化中心城區(qū)，完善配套邊緣集團(tuán)，建設(shè)外圍新城和環(huán)境優(yōu)美的綠化隔離區(qū)，疏解中心城人口與功能。《北京市土地利用總體規(guī)劃（2006—2020）》指出有機(jī)疏散中心城功能，集約發(fā)展新城和重點(diǎn)鎮(zhèn)，構(gòu)建“整體疏、局部密、大分散、小集中”的空間格局，促進(jìn)“三圈九田多中心”土地利用總格局的形成?？梢?，北京市中心區(qū)的有機(jī)更新、近郊區(qū)的緊湊發(fā)展、遠(yuǎn)郊區(qū)的分散組團(tuán)發(fā)展三種土地利用方式與“兩規(guī)”的指引方針相吻合。

4 結(jié)論

2001—2010年北京市近郊區(qū)住宅用地出讓所占比重下降、中心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)所占比重逐步上升。住宅用地出讓集聚區(qū)主要分布在舊城區(qū)、近郊大型居住區(qū)、遠(yuǎn)郊新城和放射狀交通干道沿線的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中高集聚區(qū)主要分布于近郊大型居住區(qū)和舊城區(qū)，中、低集聚區(qū)主要分布于遠(yuǎn)郊新城和交通廊道沿線的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

住宅用地出讓點(diǎn)與參照點(diǎn)平均距離的年際間變化揭示新時(shí)期北京市居住空間總體上呈現(xiàn)外向性擴(kuò)張的趨勢，不同方向具有差異性。東北方向住宅用地出讓數(shù)量最多，不同年份平均距離的增長趨勢不明顯，西北方向出讓數(shù)量較多，增長趨勢也不明顯，說明2001年以來，北京市長安街以北地區(qū)居住用地存在明顯的內(nèi)部填充式發(fā)展，提高了土地利用的效率。長安街以南的西南與東南方向住宅用地出讓數(shù)量相對(duì)較少，但不同年份平均距離增長迅速，擴(kuò)展距離遠(yuǎn)，呈現(xiàn)出典型的外向擴(kuò)展的特征。

2001年以來，北京市住宅存在三種主要土地利用方式：舊城區(qū)的有機(jī)更新、近郊區(qū)的內(nèi)部填充式發(fā)展和遠(yuǎn)郊區(qū)的分散組團(tuán)發(fā)展，說明新時(shí)期北京市土地利用不是簡單的“攤大餅”。舊城區(qū)的有機(jī)更新、近郊區(qū)的內(nèi)部填充發(fā)展提高了土地利用的效率，遠(yuǎn)郊新城與重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地組團(tuán)式發(fā)展，有助于集約高效發(fā)展新城和重點(diǎn)鎮(zhèn)，避免連續(xù)的低密度蔓延。北京市土地利用方式的變化說明“兩規(guī)”在引導(dǎo)北京城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面是富有成效的。

（

）:

［1］ Berke, PR.Does sustainable development offer a new direction for planning? Challenges for the twenty-first century［J］.Journal of Planning Literature, 2002,（17）: 21-36.

［2］ 畢寶德.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.北京：中國人民大學(xué)出版社，2005：211-218.

［3］ 周一星，孟延春.沈陽的郊區(qū)化：兼論中西方郊區(qū)化的比較［J］.地理學(xué)報(bào)，1997，52（7）：289-298.

［4］ 徐燕，王曉梅.1994—1999年北京市住宅出讓地價(jià)時(shí)空分布研究［J］.中國土地科學(xué)，2000，14（4）：42-46.

［5］ 武文杰，張文忠，劉志林，等.北京市居住用地出讓的時(shí)空格局演變［J］.地理研究，2010，29（4）：683-692.

［6］ 李玲，朱道林，胡克林.北京市城區(qū)住宅地價(jià)的時(shí)空變化規(guī)律［J］.經(jīng)濟(jì)地理，2011，31（4）：655-659.

［7］ 宋金平，王恩儒，張文新，等.北京住宅郊區(qū)化與就業(yè)空間錯(cuò)位［J］.地理學(xué)報(bào)，2007，62（4）：387-396.

［8］ 閆永濤，馮長春.北京市城市土地利用強(qiáng)度空間結(jié)構(gòu)研究［J］.中國土地科學(xué)，2009，23（3）：37-43.

［9］ 王法輝.基于GIS的數(shù)量方法與應(yīng)用［M］.北京：商務(wù)印書館，2009：47-56.

［10］ Carol Atkinson-Palombo.New housing construction in Phoenix: Evidence of“new suburbanism”［J］.Cities, 2010,（27）：77-86.