優(yōu)化房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)的探討——從滬渝房產(chǎn)稅改革看我國房地產(chǎn)稅收體系的完善

■邱改紅 戴紅霞

優(yōu)化房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)的探討
——從滬渝房產(chǎn)稅改革看我國房地產(chǎn)稅收體系的完善

■邱改紅 戴紅霞

一、房地產(chǎn)稅改革的研究綜述

房地產(chǎn)稅是政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動、調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要政策工具，在引導(dǎo)房地產(chǎn)資源合理配置、土地資源有效利用以及社會財富公平分配等方面具有獨(dú)特的功能(李煒煒，2006)。

目前，我國針對土地、房產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅達(dá)12種之多，房產(chǎn)稅收入占我國稅收的比例約為1%，占地方財政收入的6%左右，現(xiàn)在的房產(chǎn)稅主要征收對象是經(jīng)營性房產(chǎn)，大量的居民住宅不征稅(李銘，2011；楊秋林，2011；王玉華，2012；安體富，2012)。雖然稅種多而全，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、保有和交易三個環(huán)節(jié)，但房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不盡合理，房地產(chǎn)投資和銷售環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)較重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)較輕(張?zhí)炖纾?000；陳文梅，2001；王明坤，2003；賈康，2012)。政府應(yīng)該主要是管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅，收稅不僅是交易環(huán)節(jié)收稅，而且應(yīng)該在保有環(huán)節(jié)征稅（賈康，2012）。為完善我國地方稅體系，政府應(yīng)借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，簡化現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，按開發(fā)、保有、交易三個環(huán)節(jié)進(jìn)行設(shè)計。

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，已經(jīng)構(gòu)成較為成熟、豐富的稅源基礎(chǔ)，積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革和調(diào)整已具備了現(xiàn)實(shí)條件 （張?zhí)炖纾?011）。2011年 1月 28日，上海、重慶分別開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革。從滬渝出臺的房產(chǎn)稅改革內(nèi)容看，都是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上入手，如上海房產(chǎn)稅征收的對象為家庭第二套及以上住房，而重慶針對的是個人新購的高檔住房。但從其對征收對象、稅基、稅率、稅收減免和收入使用等方面規(guī)定來看，雖然對調(diào)節(jié)收入分配、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)、促進(jìn)住房資源有效利用方面有促進(jìn)作用，但其作為政策工具調(diào)控市場的目的更加明顯，在稅收的公平性、充分性、效率和可操作性等方面還有很多改進(jìn)空間（劉洪玉，2011）。

對于滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)目的，尹伯成（2012）認(rèn)為，出臺房產(chǎn)稅的主要目的并非調(diào)控房價，它僅是諸多調(diào)控手段之一。作為一種財產(chǎn)稅，它的長遠(yuǎn)目標(biāo)是調(diào)節(jié)財富分配，增加地方直接稅源，逐步減少地方政府對新增土地收益的過度依賴。賈康（2012）表示，房產(chǎn)稅改革一是有利于增加直接稅，填補(bǔ)財產(chǎn)稅收領(lǐng)域空白，是中國稅制合理化的必要環(huán)節(jié)。二是房產(chǎn)稅改革有利于地方稅收體系建設(shè)，解決地方穩(wěn)定財政收入來源。三是抑制房價，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。四是優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，抑制兩極分化。劉佐（2011）認(rèn)為，對個人住房征收房產(chǎn)稅，一是有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會公平；二是有利于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約、集約用地。

對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果，顧云昌（2012）認(rèn)為，應(yīng)該以“上海模式”為主導(dǎo)，對“增量”征稅，而不是家家戶戶都要繳納房產(chǎn)稅，“相比較而言，‘重慶模式’工作量太大，連小別墅都要征稅，增加人們的負(fù)擔(dān)，‘上海模式’執(zhí)行難度就小一些。”楊孟著（2012）建議，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化房產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，整合現(xiàn)有房產(chǎn)開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，做到整體上有增有減，避免重復(fù)計征和增加稅負(fù)。房產(chǎn)稅款應(yīng)“?？顚Ｓ谩?，努力發(fā)揮房產(chǎn)稅在促進(jìn)公平效率、縮小貧富差距中的作用。讓納稅人真實(shí)感受到納稅所帶來的好處，即房產(chǎn)稅必須為納稅人提供相關(guān)的公共服務(wù)。易憲容（2012）認(rèn)為，就上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來看，不僅房地產(chǎn)稅征收的稅率只是象征性的（比如上海的房地產(chǎn)稅稅率為0.4%—0.6%，重慶為0.5%—1.2%），而且房地產(chǎn)稅率既沒有差別性也沒有減免。由于房地產(chǎn)稅率過低及征收范圍過小，所收到的稅收總額十分有限，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅的征收對住房價格影響十分有限，更談不上對遏制高房價發(fā)揮作用。

二、當(dāng)前我國稅收調(diào)控房地產(chǎn)征收環(huán)節(jié)的現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)業(yè)目前直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種分別是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。間接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種分別是：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅。從征稅現(xiàn)狀上可以看出，我國目前的房地產(chǎn)稅在征稅環(huán)節(jié)上存在交易環(huán)節(jié)征稅過多而保有環(huán)節(jié)征稅過少的問題。而國際上通行的做法是對保有環(huán)節(jié)征稅要多于交易環(huán)節(jié)征稅。

（一）開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收征收現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。其中，耕地占用稅是對占用耕地建房或用于其他非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個人征收，在占用耕地時按面積計算，一次性征收；城鎮(zhèn)土地使用稅對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)使用國有和集體所有土地的單位和個人按使用面積征收；營業(yè)稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按一定比例計征；印花稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)時簽訂的合同征收的稅。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)還存在大量的費(fèi)用支出，包括拍賣傭金、招投標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃技術(shù)咨詢費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、建筑工程許可費(fèi)以及施工許可報建費(fèi)等等，過多的收費(fèi)，不僅導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高成本和高價格，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，而且費(fèi)稅繁雜現(xiàn)象導(dǎo)致國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。

（二）保有環(huán)節(jié)的稅收征收現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，稅率為從價計征1.2%和從租計征12%。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅收體系中唯一在房屋保有環(huán)節(jié)征收的一種稅。目前，我國房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)經(jīng)營用的房產(chǎn)，各地對居住用房均采取免稅政策。

我國保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)較輕，免稅范圍較大，只對經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，這不僅使我國房地產(chǎn)市場的投資性需求增加，推動房價的非理性上漲，而且阻礙了土地有償使用市場的建立和發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)使用者保有房地產(chǎn)的成本過低，抑制了土地的正常交易，從而造成房價過高和嚴(yán)重的土地閑置及浪費(fèi)現(xiàn)象。

（三）交易環(huán)節(jié)的稅收征收現(xiàn)狀

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)的營業(yè)額的5%征收營業(yè)稅，并按實(shí)繳的營業(yè)稅稅額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，同時按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.05%征收印花稅。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物并取得收入的單位和個人，按其增值額和四級超率累進(jìn)稅率計征；契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人按照土地、房屋購置價格的一定比例進(jìn)行征收的一種稅。企業(yè)所得稅主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額計征，按照25%的稅率計算征收。個人所得稅主要是對個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動產(chǎn)取得的收益征稅，即按照取得的轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后所得的20%比例稅率計算征收。

這些本來應(yīng)由賣方征收的稅收，卻在交易過程中轉(zhuǎn)嫁給購買方，推高了房價，從而使國家的調(diào)控政策發(fā)生偏離，最終無法發(fā)揮作用。另外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)過高的稅負(fù)，抑制了土地的正常交易，加劇了土地閑置和浪費(fèi)。

三、國外房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)的分析與經(jīng)驗(yàn)借鑒

從國外房地產(chǎn)稅制的成功經(jīng)驗(yàn)分析來看，各國房地產(chǎn)稅收政策都堅持“寬稅基、簡稅制、低稅率”的基本原則。由于房地產(chǎn)稅具有稅源穩(wěn)定、容易征收管理等特點(diǎn)，因此，它是地方政府稅收收入的重要來源。以美國為例，房地產(chǎn)稅一般要占到地方財政收入的50%—80%。

在房地產(chǎn)稅征稅環(huán)節(jié)選擇上，雖然各個國家稅收制度不同，其征稅環(huán)節(jié)的具體稅種也不同，但各國普遍重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，而房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收則相對較少，這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵了不動產(chǎn)的流動，刺激了土地的經(jīng)濟(jì)供給。高額的保有房地產(chǎn)稅率避免了業(yè)主空置或低效利用其財產(chǎn)，刺激了頻繁的交易活動，這樣既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

以美國為例，作為西方國家中房地產(chǎn)稅制最完善的國家，美國的房地產(chǎn)稅，主要?dú)w于財產(chǎn)稅類別之下，財產(chǎn)稅立法權(quán)歸州政府，稅收執(zhí)法權(quán)歸地方政府。房地產(chǎn)稅由地方政府征收，屬于財產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅收有不動產(chǎn)價值稅，包括住宅用土地稅、經(jīng)營用土地稅、農(nóng)用土地稅、房屋稅等，均為地方稅。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)只設(shè)置財產(chǎn)稅，避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)課稅。而且沒有專門針對房地產(chǎn)出租收益征收的房地產(chǎn)稅，而是將出租房地產(chǎn)的收入納入個人總收入，并征收個人所得稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，稅率從15%至39.9%不等。房地產(chǎn)交易歸在交易稅項目之下，稅率約為2%，房地產(chǎn)買賣時繳納。繼承與贈與以及所得歸在遺產(chǎn)贈與稅和所得稅項目下。公司所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅，稅率分 15%、25%、34%、35%四檔，稅基為房地產(chǎn)公司的凈利潤。資本利得稅，是依據(jù)房地產(chǎn)出售所獲得的差價收入征收的。還有少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項目，如土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)額很小。

英國的房地產(chǎn)稅制較為發(fā)達(dá)和完善，其房地產(chǎn)稅也涉及開發(fā)、保有、交易三環(huán)節(jié)，主要包括所得稅、房屋稅、遺產(chǎn)與贈與稅、資本利得稅等項目。同美國等大多數(shù)國家一樣，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收額大于房地產(chǎn)權(quán)交易環(huán)節(jié)和開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收額。而且英國政府在房地產(chǎn)開發(fā)階段較少征稅，因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)生產(chǎn)過程課稅，將抑制該商品的供給，抬高房市價格，影響房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。保有環(huán)節(jié)主要有住房財產(chǎn)稅，是依據(jù)居民住宅的資本價值而征收的地方稅種，其納稅人為年滿18歲的住房所有者或承租者，稅率分為8級。如果一處房屋由多人所有或居住，則視其為共同納稅人。住房財產(chǎn)稅稅率由各地議會根據(jù)地方政府開支情況以及從其他渠道可獲得收入的差額確定。在交易環(huán)節(jié)需繳納的稅收主要有所得稅、營業(yè)房屋稅、印花稅及遺產(chǎn)與贈與稅等。英國的稅收征管朝著計算機(jī)化方向發(fā)展，詳細(xì)記錄并明確納稅人的信息及納稅能力、納稅地點(diǎn)的選擇、居住房產(chǎn)實(shí)際狀況及適用的減免條款，從而更好地開展征管工作，避免稅收流失。

與前兩個歐美國家相比，韓國房地產(chǎn)稅制體系比較復(fù)雜，包含11個稅種。開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種包括取得稅、注冊稅、印花稅、地方教育稅、農(nóng)漁村特別稅5種。保有環(huán)節(jié)的稅種包括財產(chǎn)稅、城市計劃稅、共同設(shè)施稅和綜合房地產(chǎn)稅4種，存在對同一課稅對象進(jìn)行重復(fù)課稅的現(xiàn)象。韓國提高了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，為打擊投機(jī)行為，更注重對高房價、多宅征稅。與我國在交易環(huán)節(jié)只有房產(chǎn)稅一種稅收不同，韓國在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種有轉(zhuǎn)讓所得稅和居民稅。韓國高額不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收與高房價并存的狀況說明，土地作為韓國極為稀缺的資源，政府通過不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的高額稅收讓公眾趨向于合理消費(fèi)房地產(chǎn)，避免閑置浪費(fèi)。

四、房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)的優(yōu)化選擇

結(jié)合我國基本國情及國家的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，并借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為完善我國的房地產(chǎn)稅制建設(shè)，在房地產(chǎn)稅收的征收環(huán)節(jié)方面，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

（一）規(guī)范開發(fā)環(huán)節(jié)稅收收入

1、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)，逐步變費(fèi)為稅。清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)，應(yīng)該科學(xué)界定稅、費(fèi)的內(nèi)涵，清理各種不合法、不合理的收費(fèi)項目，以減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)；將部分應(yīng)納入稅收范圍的收費(fèi)項目逐步規(guī)范到稅收項目中來，如土地管理費(fèi)、房產(chǎn)管理費(fèi)等一次性繳納的收費(fèi)應(yīng)轉(zhuǎn)換為稅收，杜絕亂收費(fèi)現(xiàn)象。

2、健全財產(chǎn)登記制度，避免稅收流失。房產(chǎn)稅的有效征收管理需要完善的房屋產(chǎn)權(quán)管理作為支撐，地方政府應(yīng)制定詳細(xì)的房屋產(chǎn)權(quán)登記信息管理制度，并對登記在案的房地產(chǎn)通過計算機(jī)加以存檔管理，為稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)稅收的稅源提供全面支持。不但要登記城鎮(zhèn)地區(qū)的應(yīng)稅房產(chǎn)，而且要把農(nóng)村符合應(yīng)稅條件的房產(chǎn)逐步納入到應(yīng)稅范圍中。

3、調(diào)整稅率，下放稅權(quán)。中央政府應(yīng)逐步下放稅收立法權(quán)，將房地產(chǎn)稅的立法權(quán)逐步下放到各級地方政府，由地方政府根據(jù)各地實(shí)際情況，制定稅收的征收范圍。地方政府在取得稅收立法權(quán)后，應(yīng)制定相應(yīng)合理的稅率，對于不同地段的房產(chǎn)，應(yīng)實(shí)行差別化的稅收征收政策和優(yōu)惠政策，從而縮小貧富差距，達(dá)到稅收橫向公平和縱向公平的目的。

（二）增加保有環(huán)節(jié)稅收征收范圍

在保有環(huán)節(jié)，對于征收范圍應(yīng)逐步加大，上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)樹立了很好的榜樣，這種征稅方式應(yīng)逐步實(shí)施并增加范圍。在此，建議以上海模式為主推廣試點(diǎn)范圍。

1、上海對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦彽淖》?；上海市居民家庭人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%；對住房每平方米市場交易價格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上海模式的執(zhí)行難度較小，而且征稅范圍廣，稅率適中，容易被接受和推廣。

2、房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)逐步擴(kuò)大到所有由國家和集體控制的房地產(chǎn)。目前我國房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅區(qū)域僅限于城鎮(zhèn)，不包括農(nóng)村。我國農(nóng)村目前存在大量的非生產(chǎn)用住房，不利于國家農(nóng)業(yè)的發(fā)展和稅收制度的完善，所以征稅范圍應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大至農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化，消除房地產(chǎn)二元稅制。從而防止耕地更大的流失，保證國家的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和國家稅收制度的公平合理。同時，制定合理的優(yōu)惠政策，保證稅負(fù)的橫向和縱向公平。

3、城鎮(zhèn)的征稅范圍應(yīng)由原來的只對經(jīng)營用房地產(chǎn)征稅擴(kuò)大至對自有居住用的房地產(chǎn)也要征稅。特別是對于高檔乃至豪華的房地產(chǎn)也應(yīng)該增加必要的稅收調(diào)節(jié)措施，從而進(jìn)一步縮小貧富差距?？傊?，應(yīng)借鑒國外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，增加保有環(huán)節(jié)的稅收征收，從而減少房地產(chǎn)的閑置和浪費(fèi)。

（三）簡化交易環(huán)節(jié)稅制

1、簡化稅制，避免重復(fù)征稅現(xiàn)象。

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅五種，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)簡化交易環(huán)節(jié)稅制，本著“簡稅制、寬稅基、低稅率”的原則，將交易環(huán)節(jié)種類繁多的稅種統(tǒng)一納入到房產(chǎn)稅中，減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，并降低征稅成本。同時，將種類繁多的費(fèi)用規(guī)范化，逐步納入到房地產(chǎn)稅體系中，減輕納稅人的負(fù)擔(dān)。

2、降低從租計征稅率。我國目前從租計征房產(chǎn)稅稅率為12%，稅負(fù)偏重，不利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易的擴(kuò)大。例如：企業(yè)出租房產(chǎn)的租金收入除了要負(fù)擔(dān)12%的房產(chǎn)稅以外，還要負(fù)擔(dān)5%的營業(yè)稅，以及隨營業(yè)稅征收附加的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等。過重的稅率大大影響了居民和企業(yè)房地產(chǎn)的交易量，增加了居民的稅收負(fù)擔(dān)，并阻礙了企業(yè)特別是民營企業(yè)的發(fā)展壯大。

3、加大交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策。對于城鎮(zhèn)和農(nóng)村個人出售的居住用房，在擴(kuò)大征稅范圍的同時，應(yīng)對低收入者采取相應(yīng)的低稅率，例如，按房產(chǎn)原值計算的余值為計稅依據(jù)，稅率應(yīng)低于1%。在增加財政收入的同時，保證居者有其屋。

（四）完善征稅環(huán)節(jié)的相關(guān)配套措施

1、賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。加快完善房地產(chǎn)稅體系，打造地方性主體稅種，并且適當(dāng)提高地方稅政管理權(quán)限，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方重要的財政收入。由于各個地方發(fā)展程度、房地產(chǎn)實(shí)際情況不同，應(yīng)由地方政府根據(jù)本地實(shí)際情況，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)稅制，更好地反映房地產(chǎn)的區(qū)域性，增強(qiáng)稅法的執(zhí)法效果。

2、深化省以下分稅制改革。根據(jù)一級事權(quán)、一級財權(quán)、一級稅權(quán)的原則，深化省以下財政分稅制改革，積極推進(jìn)省直管縣、鄉(xiāng)財縣管等改革措施，在財政層級結(jié)構(gòu)扁平化的過程中進(jìn)一步理順政府間的財政分配關(guān)系，努力構(gòu)建財權(quán)和事權(quán)形成相對應(yīng)的制度安排。同時要強(qiáng)化和優(yōu)化中央、省兩級自上而下的轉(zhuǎn)移支付制度，需要擴(kuò)大一般性轉(zhuǎn)移支付的比重并適當(dāng)?shù)卣虾蛢?yōu)化專項轉(zhuǎn)移支付。

3、完善房地產(chǎn)評估體系。建立健全公平、公正、公開的房地產(chǎn)估價制度，建立有效的評估爭議解決機(jī)制，評估過程中應(yīng)該公開透明，接受群眾監(jiān)督，體現(xiàn)橫向公平，維護(hù)納稅人權(quán)益，促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)估價結(jié)果的合理性和真實(shí)性。

4、規(guī)范房地產(chǎn)稅收入的去向。房產(chǎn)稅的收入應(yīng)用于公共品的提供，比如用于保障性住房建設(shè)等。為調(diào)節(jié)收入分配和縮小貧富差距，要建立完善的監(jiān)管體系，使房地產(chǎn)稅收入真正做到“取之于民，用之于民”。由滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果可知，目前的房產(chǎn)稅征稅范圍仍然較窄，導(dǎo)致稅收收入有限，對地方財政的作用較小。因此，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍，使房產(chǎn)稅能真正地有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會公平。

江蘇泰州市高港區(qū)財政局）

（本欄目責(zé)任編輯：尹情）