房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題與對(duì)策

□文/孫艷平 張 帆

（石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生院 河北·石家莊）

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問題與對(duì)策

□文/孫艷平 張 帆

（石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生院 河北·石家莊）

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變得越來越廣泛和復(fù)雜，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也變得日益激烈。而且自2005年開始，國(guó)家陸續(xù)出爐的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等相關(guān)房地產(chǎn)政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也產(chǎn)生了舉足輕重的影響。因此，如何確立合理的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，合理地進(jìn)行籌資、投資和用資，加強(qiáng)企業(yè)的核心管理，即財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)份額的有效手段。

房地產(chǎn)企業(yè)；資金；財(cái)務(wù)管理

收錄日期：2012年3月20日

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金使用量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、建設(shè)周期長(zhǎng)、受國(guó)家政策干預(yù)和市場(chǎng)供求關(guān)系變化的影響大等特點(diǎn)；其銷售價(jià)格和投資收益也會(huì)受到其所在地理位置、國(guó)家政治、法律及社會(huì)環(huán)境等因素的影響；其開發(fā)成本會(huì)受到當(dāng)下通貨膨脹、貸款利率、土地價(jià)格和地方費(fèi)用等因素的影響。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的收益具有很大的不確定性，因此建立一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展非常重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容就是對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行管理，它是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中客觀存在的財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的，是利用價(jià)值形式對(duì)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的過程進(jìn)行的管理，是企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理與各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)綜合性管理工作。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容主要包括運(yùn)作資金的取得、使用資金的過程以及收入、利潤(rùn)和分配管理，即以價(jià)值形式反映企業(yè)對(duì)生產(chǎn)資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產(chǎn)成果的實(shí)現(xiàn)和分配。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要包含：房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金籌集管理、房地產(chǎn)企業(yè)投資運(yùn)用的管理、企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用的管理，還包括企業(yè)稅務(wù)籌劃及企業(yè)利潤(rùn)分配的管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）忽視全面成本及費(fèi)用管理。成本及費(fèi)用管理是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中各項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)生及開發(fā)產(chǎn)品成本的形成所進(jìn)行的預(yù)算、計(jì)劃、控制、分析和評(píng)價(jià)等一系列科學(xué)管理工作，其目的是挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力，厲行節(jié)約，不斷降低開發(fā)產(chǎn)品的成本和其他耗費(fèi)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本、費(fèi)用管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，全面成本管理要求房地產(chǎn)公司實(shí)行全員、全過程和全方位成本管理，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程和各個(gè)方面。

（二）資金管理存在間歇及風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中資金渠道狹窄，制約了房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的擴(kuò)大；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)更傾向于追逐高額的投資回報(bào)，往往將投資集中于居民收入水平較高的中心城市。而隨著行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，資金投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更加大。間歇性的資金使用與同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的加強(qiáng)顯得更加重要。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期長(zhǎng)，資金占用成本高。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)不能無償使用資金，必須向資金提供者支付一定數(shù)量的費(fèi)用作為補(bǔ)償，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)周期就是資金的占用過程，就必須要有一定的利息支出，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大，單純依靠自有資金無法滿足需要，還需要從外部籌入大量的資金，這樣就需要房地產(chǎn)企業(yè)按期支付高額的利息費(fèi)用，且項(xiàng)目建設(shè)周期越長(zhǎng)，資金占用的時(shí)間也就越久，利息支出也就相應(yīng)的會(huì)增多，這樣就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的實(shí)際成本，而且還會(huì)使房地產(chǎn)公司面臨較大的按期償債風(fēng)險(xiǎn)，利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。

（四）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。資金是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要條件，籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)，也是決定資金運(yùn)動(dòng)規(guī)模和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展程度的重要環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的融資壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金渠道主要包括內(nèi)部籌資和外部籌資兩部分，但是僅依靠?jī)?nèi)部籌資不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)所需的全部資金，還需要借入大量的外部資金。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，而且有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的原因，達(dá)不到銀行貸款的標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致取得貸款相對(duì)困難，導(dǎo)致資金不足，影響企業(yè)的發(fā)展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

（一）實(shí)行全面的成本及費(fèi)用管理。成本、費(fèi)用管理貫穿房地產(chǎn)商品壽命周期的全過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作主要包括成本、費(fèi)用的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、檢查和分析，要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費(fèi)用管理搞好就必須加強(qiáng)各項(xiàng)成本費(fèi)用的管理工作，還必須充分發(fā)揮本企業(yè)各方面的積極性，廣泛動(dòng)員職工參與成本、費(fèi)用管理工作，要求人人、事事、處處講求經(jīng)濟(jì)效益，做到嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費(fèi)用開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)；努力提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益；實(shí)行全面的成本、費(fèi)用管理。

（二）加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效益。資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部資金融通，充分利用間歇性閑散資金，財(cái)務(wù)部門對(duì)內(nèi)部存款和借款設(shè)置專項(xiàng)賬戶并進(jìn)行核算管理，需用的資金要上報(bào)資金使用計(jì)劃然后做統(tǒng)一調(diào)劑融通，通過合理的調(diào)度，充分發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值，降低資金成本，提高資金的使用價(jià)值。

（三）優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)中的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，資金投入量大，資金成本相對(duì)就會(huì)高于其他行業(yè)，不同的資金結(jié)構(gòu)會(huì)給企業(yè)帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)和成本費(fèi)用，確定最佳的資金結(jié)構(gòu)來降低資金成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的。資金成本也是房地產(chǎn)企業(yè)在評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的可行性、選擇投資方案時(shí)要重點(diǎn)考慮的，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)的評(píng)價(jià)和決策，然后確定企業(yè)最優(yōu)的資金結(jié)構(gòu)，從而最大的降低資金的使用成本。

（四）構(gòu)建多元化的籌資渠道。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)需要巨額資金的投入，向銀行借款又有種種條件規(guī)定和限制，所以經(jīng)常會(huì)面臨籌資難的問題，因此構(gòu)建多元化的渠道會(huì)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更快更好地融資，緩解資金困難，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，因此房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展銀行借款之外的其他的融資方式，例如銀行承兌匯票、信用證、商業(yè)匯票等結(jié)算方式，利用發(fā)行股票、債券等融資方式來尋找進(jìn)入資本市場(chǎng)的最佳途徑，可以充分利用非銀行金融機(jī)構(gòu)資金，其他企業(yè)單位資金、民間資金、企業(yè)內(nèi)部形成的資金等，還可以通過并購(gòu)和重組等方式逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力，還要注意強(qiáng)化資金的管理。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要方面，其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理有著重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體系，科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體系可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行籌資、投資、用資等過程，因此房地產(chǎn)企業(yè)要積極地建立一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理來體系。

[1]趙玉霞.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理[M].人民交通出版社，2007.

[2]約翰·P·威德默.房地產(chǎn)投資[M].中信出版社，2005.

[3]方芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2006.

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