東部城市城中村房屋拆遷存在的問題

□文/ 呂淑良 鄧亞楠

（內(nèi)蒙古大學(xué)公共管理學(xué)院 內(nèi)蒙古·呼和浩特）

“城中村”是指伴隨產(chǎn)業(yè)分散化以及鄉(xiāng)村城市化的迅猛發(fā)展，為城建用地所包圍或納入城建用地范圍的原有農(nóng)村聚落。“城中村”是中國城市發(fā)展過程中普遍存在而又具有中國特色的特殊現(xiàn)象，與中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制密切相關(guān)。其中，城市的發(fā)展與擴張是城中村形成的主要外部推動力，所以城中村的突出問題主要存在于東部比較發(fā)達的城市中。在城市發(fā)展過程中，為了擴大城市面積，整治城市容貌，許多東部城市都對城中村進行了拆遷與整治。在整治過程中由于各方面的利益沖突，因此出現(xiàn)了很多問題。

一、城中村拆遷過程中存在的問題

（一）拆遷政策不統(tǒng)一、拆遷行為不規(guī)范

1、拆遷協(xié)議的簽訂問題。按照《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，在拆遷期限內(nèi)拆遷人應(yīng)與被拆遷人簽訂書面協(xié)議。但是在實際運作中由于種種原因，被拆遷人有時處于弱勢地位，簽訂的拆遷協(xié)議對自己以后的生活幫助不大，甚至有時會出現(xiàn)因不簽訂協(xié)議而進行強拆的情況。

2、拆遷過程中不依法辦事。其中，最為明顯的則是因為拆遷人與被拆遷人因利益沖突沒有達成協(xié)議，拆遷人采取強制手段進行拆遷。從而導(dǎo)致拆遷人與被拆遷人產(chǎn)生矛盾甚至是摩擦，釀成慘劇。

（二）拆遷安置沒有統(tǒng)一標準，補償不合理

1、征地補償標準不合理。首先，征地的補償費標準過低，不能保證城中村拆遷戶的生活水平；其次，給予被拆遷人的補償沒有依照《物權(quán)法》進行評定與估價，沒有給予合法補償；第三，城中村房屋拆遷后村民戶籍被劃入城市管理，身份變?yōu)槌鞘芯用?，補償卻仍是按照村民的標準進行。

2、“城中村”房屋拆遷補償程序混亂。由于“城中村”房屋在地理位置、房屋性質(zhì)方面具有特殊性，也就是這些房屋地理位置上與城市房屋毗鄰，但在房屋性質(zhì)方面則屬于農(nóng)村集體土地上的房屋，不屬于城市房屋，所以一般沒有辦理房屋所有權(quán)登記。而在這些房屋需要被拆遷時往往被劃在與被拆遷的城市房屋的同一拆遷地段。所以，在實踐中，對于需要被拆遷的“城中村”房屋究竟是否按照《城市房屋拆遷管理條例》或?qū)淼摹墩魇张c拆遷補償條例》規(guī)定的程序進行拆遷補償，拆遷人沒有做好慎重的選擇，導(dǎo)致“城中村”房屋拆遷補償程序混亂。

（三）拆遷后的安置工作不到位。城中村改造成功與否最關(guān)鍵的問題是村民失去土地、出租屋之后沒有了穩(wěn)定的收入來源，生活來源應(yīng)該如何解決。房屋拆遷后，村民從戶籍上成為城市市民，但他們與城市市民又存在著一些差距。競爭力不如原本的城市市民，受教育水平也比較低，不能夠保證自己失去房屋后的生活水平。另外，村民的醫(yī)療、教育、勞動保障等社會福利也沒有得到妥善的解決。

其次，城中村中居住的除了本地村民外還有很多外地民工，房屋拆遷后他們很難再找到租金低廉的住處，很多地方城中村拆遷后沒有考慮到外來務(wù)工人員的安置問題。

在城市建設(shè)與發(fā)展過程中毫無疑問會出現(xiàn)很多問題，城中村房屋拆遷也是其中一個，采取適當?shù)拇胧┙鉀Q問題才能更好地促進城市的建設(shè)。

二、解決措施

（一）完善拆遷編制，規(guī)范“城中村”房屋拆遷及補償程序。作為拆遷房屋的所有人和使用人，其合法權(quán)益都應(yīng)受到保護。要使拆遷工作順利進行，就必須完善立法，使拆遷以及補償問題有法可依，同時也要統(tǒng)一拆遷的方法，所有的拆遷行為都要做到合理合法。

在對城中村房屋進行拆遷前應(yīng)對城中村的基本情況進行全面調(diào)查，在建立“城中村”的基本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，按人均占地面積的多少，分別完善“城中村改造規(guī)劃”的安排，并計劃性地做好城中村分批改造規(guī)劃圖、用地規(guī)劃圖的科學(xué)編制工作，使基層干部、群眾了解相關(guān)情況，熟悉辦事程序，為拆遷改造創(chuàng)造條件。

（二）提高城中村房屋拆遷的補償。“城中村”改造之所以那么困難，主要是因為利益問題沒有協(xié)商解決好，安置或補償沒有達到村民的要求。對于房屋拆遷的補償工作應(yīng)在對房屋進行評估與斷定之后，結(jié)合本地物價以及生活水平對被拆遷人作出賠償。補償基本上應(yīng)做到能夠保證被拆遷人一定的生活水平。

同時，補償方式應(yīng)該多樣化，除了現(xiàn)金補償外，還可以由企業(yè)或政府對村民進行長期補償，或者讓農(nóng)民入股分紅等。

（三）妥善安置城中村村民，保障村民權(quán)利。城中村村民的房屋被拆遷后，戶籍劃入城市管理，身份變?yōu)槌鞘芯用?，給予合理補償，應(yīng)按照城市居民的管理標準保障村民的利益，解決好醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、就業(yè)、子女上學(xué)問題等。

在安置過程中，把失地農(nóng)民的當前利益與長遠利益結(jié)合起來，綜合考慮多種因素并結(jié)合不同年齡段的失地農(nóng)民的情況，可以進行技能培訓(xùn)，就業(yè)培訓(xùn)，解決市區(qū)房屋后的生存問題等。

（四）完善爭議解決機制，依法救濟被侵害的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》，“城中村”房屋如果被國家征收，被拆遷人享有合法補償?shù)臋?quán)利，“城中村”房屋如果屬于個人住宅，則應(yīng)該保障被拆遷人的居住條件。但如上所述，當“城中村”房屋被拆遷人的這些權(quán)利被侵害時卻不能得到很好的救濟，缺乏法定的爭議解決機制。有時甚至因為強拆出現(xiàn)自焚等激烈行為，因此建立完善的爭議解決機制勢在必行。

同時，也應(yīng)對征地實施進行監(jiān)管，保證拆遷行為和拆遷過程的公平合理。如果因房屋拆遷確實導(dǎo)致被拆遷人原有生活水平下降的，當?shù)貒临Y源部門應(yīng)積極會同政府有關(guān)部門，切實采取行之有效的措施，多渠道解決好被拆遷人的生產(chǎn)生活，維護社會穩(wěn)定。

在城市化進程中，城中村集體土地房屋拆遷補償問題是每個城市都會存在的。由于自然地理條件和歷史文化的差異，各個地域房屋拆遷補償問題存在一定的差異。因此，解決措施需要結(jié)合地區(qū)特點，分析補償政策及執(zhí)行情況和存在問題?？傮w而言，推進城市化進程、促進城市發(fā)展應(yīng)當與城中村村民的個人利益實現(xiàn)進行綜合平衡，不應(yīng)使農(nóng)民利益受損，從而為構(gòu)筑和諧社會創(chuàng)造有利的經(jīng)濟環(huán)境。

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