對保障房彌補商品房發(fā)展不足的研究

王繼源　馬沖

摘要：從房地產(chǎn)市場供需矛盾的長期性入手，分析當前商品房市場發(fā)展存在的不足及其負面影響，著重研究了保障性住房的優(yōu)點及其對商品房不足的彌補，特別是保障性住房作為轉(zhuǎn)移支付的有效平臺對調(diào)整國民收入分配的積極作用，最后給出商品房和保障房協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；保障房；轉(zhuǎn)移支付

中圖分類號：F832.51文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）23-0079-02

最新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控已滿兩年，房價過快上漲的勢頭得到有效遏制，部分地區(qū)的房價開始松動，但溫總理也表示，房價還遠遠沒有回到合理價位。近期央行發(fā)布的《2012年第2季度儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，有68.5%的居民認為房價“高，難以接受”。受居民收入提高、城鎮(zhèn)化加快、原材料價格上漲等多重因素影響，長期內(nèi)房價上漲的壓力將持續(xù)存在，未來我國的住房形勢將依然嚴峻。因此，我們需要住房制度的“頂層設計”，完善住房制度建設，特別是強化住房保障的作用，彌補商品房市場發(fā)展的不足與缺陷，促進房地產(chǎn)業(yè)合理健康發(fā)展，早日實現(xiàn)國民“住有所居”的夢想。

一、房地產(chǎn)市場存在長期的供需矛盾

（一）城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展將極大增加對住房的首次需求

作為13億人口的大國，又處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)需求從長期講是剛性的。2011年底，我國城鎮(zhèn)化率達到51.27% ，但較發(fā)達國家70%以上的水平還有很大提升空間。誠然，當前的城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，大量的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)工人雖然居住在城市，卻無法同等享受到城市的基本保障和公共服務。但隨著戶籍政策的逐步改革，醫(yī)療社保的全覆蓋，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢必將被打破，這部分人群最終將成為真正的市民。同時，未來15年中國城鎮(zhèn)化將保持年均0.8—1個百分點的增長速度，農(nóng)村勞動力的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，接近2億農(nóng)民變?yōu)槭忻?，在城市安家落戶，這些都將帶來巨大的住房需求。

（二）居民住宅消費結(jié)構(gòu)升級帶來的改善型需求

從國際上看，人均GDP達到5 000美元，意味著居民消費將從溫飽型向小康型升級，步入享受型、發(fā)展型。這也是房地產(chǎn)起飛和快速發(fā)展時期，并將延續(xù)到人均GDP13 000美元的水平才會出現(xiàn)下降。2011年我國人均GDP達到5 500美元，正是步入地產(chǎn)高速發(fā)展的軌道中。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和個人可支配收入的提高，居民不僅對住房需求的數(shù)量越來越大，而且對住房質(zhì)量和功能的要求也會越來越高。然而許多老舊住宅由于面積偏小，設計落后，配套設施不完善等原因，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代生活需要，因此，對新房的需求會穩(wěn)步提升。

（三）我國主要城市對土地和住房有效供給明顯不足

相對于快速城鎮(zhèn)化進程所帶來的住房需求，我國主要城市對土地和住房有效供給明顯不足。2001年至今的10年內(nèi)，構(gòu)成我國房地產(chǎn)供給的四項重要指標，除施工面積外，土地購置面積、完成開發(fā)面積和竣工面積的增幅均呈整體下降趨勢。10年間，除2008年和2011年外，其余年份的商品房銷售面積增幅均大于竣工面積增幅。這一趨勢從2006年以后更為明顯。近5年來，商品房銷售面積比竣工面積多出10.04億平方米。從長期看，我國土地資源相對不足，新建商品房數(shù)量趨于減少。二手房交易市場缺乏規(guī)范，租賃市場仍不完善，難以將存量住房有效轉(zhuǎn)化為實際供給。綜上所述，房價上漲、房地產(chǎn)供需矛盾在現(xiàn)階段和未來一段時間內(nèi)都將十分突出。

二、目前商品房市場發(fā)展不足對經(jīng)濟的負面影響

（一）造成房價過快上漲進一步拉大居民收入差距

進入新世紀以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)多年高速增長，盡管中央政府屢次調(diào)控，但價格總體呈不斷攀升之勢。當前我國不同階層的收入差距很大，出現(xiàn)了典型的二元結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場。一方面，高收入人群對房地產(chǎn)的強烈投資需求，拉動房地產(chǎn)價格不斷上漲；另一方面，中低收入人群由于收入水平低下，已經(jīng)失去購房能力[1]。這是典型的“馬太效應”：貧者愈貧，富者愈富，反映贏家通吃的經(jīng)濟學中收入分配不公的現(xiàn)象[2]。房價快速上漲進一步擴大了不同收入階層在財富創(chuàng)造和財富積累上的差距。

（二）“土地財政”的發(fā)展模式抑制消費水平

從宏觀層面看，土地財政下的粗放型經(jīng)濟增長模式所積累的結(jié)構(gòu)性問題和矛盾仍在加劇，地方政府為完成中央GDP考核，加大固定資產(chǎn)投資力度，特別是依靠房地產(chǎn)這架馬車，既拉動經(jīng)濟增長又帶來財政稅收。2011年，全社會固定資產(chǎn)投資30.19萬億，占GDP的64%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資高達6.17萬億。投資過快對消費造成了擠出效應，使居民消費支出占GDP比重持續(xù)下降，從1980年的55.8%下降到2011年的33.8%。土地財政引發(fā)的高房價則進一步抑制了居民消費，目前我國城鄉(xiāng)居民正處在消費升級時期，房價過高會從兩方面抑制消費：第一，高房貸使一部分購房者淪為房奴，過高的月供壓縮了日常開支，造成沒錢消費。第二，不斷上漲的房價改變了消費者的心理預期，增加了預防性儲蓄，造成不敢消費。

（三）泡沫積累威脅宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定

房地產(chǎn)業(yè)的突出特點是產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，上下關聯(lián)度強，長期以來，我國一直以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟快速發(fā)展。但眾所周知，房地產(chǎn)市場屬于商品市場的一部分，遵循商品市場一般規(guī)律，本身并不能避免市場失靈的出現(xiàn)，無法自行遏制泡沫的產(chǎn)生和破滅。在中國，由于土地壟斷性，供需雙方信息不對稱，交易缺乏透明等多重因素影響，市場失靈的問題更加突出。市場失靈造成的房地產(chǎn)泡沫，直接威脅我國經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，甚至產(chǎn)生經(jīng)濟危機。美國次貸危機、日本90年代地產(chǎn)泡沫均警示了泡沫破裂后對宏觀經(jīng)濟的災難性影響，必須加以警惕。

三、保障房在經(jīng)濟發(fā)展中對商品房不足的彌補

（一）保障性住房通過轉(zhuǎn)移支付手段調(diào)節(jié)國民收入分配

在我國，住房問題是重要的民生問題，住房保障是社會保障的重要組成部分。根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，到2015年，我國要建成保障性住房3 600萬套，覆蓋面達到20%左右。保障房在建設過程中享有土地和稅收上的優(yōu)惠，地產(chǎn)開發(fā)利潤也相對較低，建成后的運轉(zhuǎn)還得到政府的部分補貼，這些優(yōu)惠最終均以低住房成本的形式轉(zhuǎn)移給享受保障房服務的低收入群體。因此，保障房是一個國家轉(zhuǎn)移支付的有效平臺，對促進收入分配公平至關重要。保障房覆蓋面的大小，將直接決定該轉(zhuǎn)移支付機制對調(diào)整收入分配的力度和效果，我國已經(jīng)基本建立起廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房的住房保障體系，對維護社會穩(wěn)定，促進社會和諧具有戰(zhàn)略性意義。

（二）住房保障有利于提升低收入家庭的消費水平，擴大消費需求

構(gòu)建擴大內(nèi)需長效機制。擴大內(nèi)需的關鍵在于提高居民消費率。目前，中國國內(nèi)消費需求不足制約經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的根本原因之一在于：包括住房保障在內(nèi)的社會保障體系發(fā)展滯后。住房是人類生存、生活的基本需求。根據(jù)國際經(jīng)驗，一般25%—30%的家庭收入用于住房方面的開支，廣大中低收入家庭為購置昂貴的住房而縮減消費、增加儲蓄，造成了收入的“邊際消費傾向”偏低。通過加大住房保障力度解決中低收入家庭的住房問題，可以有效增強廣大居民的消費信心，逐步減少其“預防性儲蓄”，使蘊含在廣大居民中的消費需求得以真正釋放，進而改善消費在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比率。

（三）住房保障有助于調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性

以政府的保障性住房建設投資部分替代房地產(chǎn)企業(yè)的商品房開發(fā)投資，使住房結(jié)構(gòu)產(chǎn)生轉(zhuǎn)化，由于保障房的居住需求要明顯高于商品房，其帶動家電、裝修等下游產(chǎn)業(yè)的能力將更強，直接優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)。保障房的建設將有助于改變地方政府過于倚重商品房開發(fā)拉動GDP的增長模式，減輕了國民經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場的依賴程度，有利于經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。當前，受歐債危機、美國經(jīng)濟疲軟和我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整等多重因素影響，經(jīng)濟下行趨勢確立。3 600萬套保障房加上配套道路、管網(wǎng)、商貿(mào)等城市基礎設施的建設，總投資將超過10萬億元，這將強有力的拉動內(nèi)需，在外需不穩(wěn)的情況下，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整提供一個穩(wěn)定的國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境。

四、促進商品房和保障房協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

（一）理順商品房和保障房在調(diào)控下的關系

保障房建設可以避免因商品房市場劇烈波動而影響整體宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，為商品房發(fā)展提供更加穩(wěn)定的預期，將有利于商品房市場的平穩(wěn)發(fā)展。當前的房地產(chǎn)調(diào)控下，房價下行趨勢確立，地價下跌，此時將土地用于保障房建設，實際上降低了使用土地的機會成本。商品房市場健康發(fā)展的核心在于控制好發(fā)展速度和泡沫大小。要考慮中國不同區(qū)域和省份的發(fā)展階段差異性，既要發(fā)揮房地產(chǎn)在現(xiàn)階段對經(jīng)濟的帶動作用，滿足居民自主和改善的合理需求，也要對地產(chǎn)泡沫加以檢測和防范，避免房價劇烈波動威脅宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。

（二）加快房產(chǎn)稅試點規(guī)模的擴大

隨著保障房的大量建設，十二五期間，房產(chǎn)稅大規(guī)模開征的條件逐步具備。房產(chǎn)稅的推廣具有重要意義。首先，房產(chǎn)稅針對住房持有環(huán)節(jié)征稅，它的引入會加大購房者的住房持有成本，特別是當房產(chǎn)稅負超過房屋租金時，將會打破投機者的僥幸心理，改變市場預期。其次，房產(chǎn)稅對房價和宏觀經(jīng)濟具有雙重自動穩(wěn)定器作用。稅率應采用浮動制，對房地產(chǎn)市場起到動態(tài)調(diào)節(jié)作用，改善房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)，抑制投機，調(diào)節(jié)過高收入，保護合理購房需求。最后，房產(chǎn)稅可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，有助于改變“土地財政”的發(fā)展模式。因此，應該盡快加快房產(chǎn)稅試點規(guī)模的擴大。

（三）加強房地產(chǎn)制度建設和市場監(jiān)管

我國需要立足國情制定兼顧社會各階層的住房制度，對不同收入的居民實行不同的住房價格政策。鼓勵高收入家庭購買、租賃商品房，中低收入家庭通過不同方式的補貼，購買保障房，最低收入家庭租賃由政府提供補貼的廉租住房。最終實現(xiàn)“居者有其房”的目標。對于商品房市場，要完善市場機制，規(guī)范市場環(huán)境，加強信息透明，破除壟斷，減少交易成本，監(jiān)控房屋質(zhì)量；加快閑置土地開發(fā)進度，嚴厲打擊囤地行為。推進全國存量房普查工作，建立全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。同時，要搞好住房保障，完善住房保障中的政府職能，完善管理機制，健全多層次住房供應體系準入制度。加大融資力度，多渠道籌集保障房建設資金。

參考文獻：

[1]王玉璋.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民收入差距[J].網(wǎng)絡財富，2010，（7）.

[2]張茉楠.房地產(chǎn)的第三次財富分配效應[J].中國經(jīng)濟時報，2010，（12）.[責任編輯李可]