充分發(fā)揮“三位一體”機(jī)制的作用做好物業(yè)管理工作

李志惠

摘要：物業(yè)公司的興起與發(fā)展給社區(qū)管理注入新的力量，使社區(qū)管理方式發(fā)生了重大變化，同時(shí)也引發(fā)了諸多矛盾。多元化的社區(qū)管理給社區(qū)建設(shè)帶來(lái)許多新特點(diǎn)、新問(wèn)題，如何處理好社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司之間的關(guān)系成為維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定和諧、深化和諧社區(qū)建設(shè)和穩(wěn)定的重要問(wèn)題。面對(duì)新形勢(shì)，我們積極探索物業(yè)管理新模式，理順三者關(guān)系，解決三者之間的矛盾，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)、形成整體合力，收到了較好效果，初步形成了在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，指導(dǎo)有力、監(jiān)督到位、互助互補(bǔ)的“三位一體社區(qū)工作新模式。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；“三位一體”；社區(qū)

中圖分類(lèi)號(hào)：F272文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2012）30-0045-02

一、充分認(rèn)識(shí)社區(qū)物業(yè)管理的新特點(diǎn)，積極探索社區(qū)管理的有效途徑

實(shí)行物業(yè)管理是住宅商品化的客觀需要，住宅商品化使居民擁有了房屋所有權(quán)成為業(yè)主，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)也隨之誕生。物業(yè)公司依據(jù)公司法設(shè)立的是管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。社區(qū)黨組織是社區(qū)組織的領(lǐng)導(dǎo)核心，社區(qū)居委會(huì)是群眾性自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的群眾組織，是全體業(yè)主的代表，不同性質(zhì)的組織各有不同的運(yùn)作規(guī)則。在工作實(shí)踐中，社區(qū)組織、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司經(jīng)常產(chǎn)生多種沖突，為此化解矛盾、維護(hù)穩(wěn)定、促進(jìn)和諧成為街道黨工委、辦事處亟待解決的重要問(wèn)題。我們深入社區(qū)開(kāi)展調(diào)研，通過(guò)調(diào)研看到物業(yè)管理社區(qū)的矛盾主要體現(xiàn)在：（1）業(yè)主認(rèn)識(shí)上的局限性。他們認(rèn)為，花錢(qián)買(mǎi)房子享受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)就夠了，對(duì)社會(huì)性、公益性工作不關(guān)心，甚至不愿交物管費(fèi)，極少數(shù)業(yè)主認(rèn)為居委會(huì)沒(méi)有存在的必要，對(duì)居委會(huì)工作消極抵觸；（2）物業(yè)公司存在的問(wèn)題。有些物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商的子公司，他們只對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，追求效益，加之開(kāi)發(fā)商各種遺留的問(wèn)題造成了物業(yè)公司與業(yè)主之間關(guān)系緊張、矛盾突出；部分物業(yè)公司以老大自居排斥其他社區(qū)組織，也形成了諸多矛盾；（3）缺乏有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。目前物業(yè)公司由房產(chǎn)部門(mén)實(shí)施管理，管理機(jī)制尚不完善；業(yè)主委員會(huì)尚未完全納入街道規(guī)范化的管理，缺乏有力的指導(dǎo)和及時(shí)的監(jiān)督，組織松散、管理混亂。同時(shí)我們也看到在社區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理工作的優(yōu)勢(shì)：一是社區(qū)擁有居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司三個(gè)服務(wù)于居民的組織，三個(gè)不同性質(zhì)的組織內(nèi)在工作目標(biāo)是一致的，都是為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；二是三個(gè)組織各具優(yōu)勢(shì)，工作內(nèi)容互補(bǔ)、工作方式互聯(lián)、工作關(guān)系互助；三是物業(yè)管理社區(qū)具有服務(wù)設(shè)施完善、服務(wù)功能齊全、居住環(huán)境優(yōu)美、居民素質(zhì)相對(duì)較高等優(yōu)勢(shì)。在全面分析物業(yè)管理社區(qū)狀況的基礎(chǔ)上，既看到了建立社區(qū)工作新模式的必要性，更看到了建立新模式的可能性，尋找到有效的工作運(yùn)行機(jī)制。

二、發(fā)揮居委會(huì)的主導(dǎo)作用，構(gòu)建”三位一體”的工作模式

建立“三位一體”工作模式，首先要切實(shí)加強(qiáng)社區(qū)黨組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織在社區(qū)建設(shè)中的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，建立健全社區(qū)組織網(wǎng)絡(luò)，形成有效的社區(qū)黨建工作機(jī)制，把黨小組建在樓棟，把支部建在社區(qū)。建立社區(qū)黨建聯(lián)席會(huì)，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的作用，每個(gè)社區(qū)建立黨員骨干志愿者隊(duì)伍，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)居民群眾積極參與社區(qū)管理，形成社區(qū)黨建工作對(duì)社區(qū)的全覆蓋。

建立“三位一體”工作模式關(guān)鍵在于充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)在社區(qū)事務(wù)中的主體作用，切實(shí)加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)建設(shè)，采取公開(kāi)招聘、推薦、選拔、考察、培訓(xùn)等形式，建立一支素質(zhì)好、能力強(qiáng)、文化程度高、富有奉獻(xiàn)精神、熱心社區(qū)工作、年富力強(qiáng)的社區(qū)居委會(huì)隊(duì)伍。為推進(jìn)“三位一體”工作模式奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。把業(yè)主委員會(huì)的工作納入社區(qū)居民自治的整體工作中，把物業(yè)公司的治安服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、便民利民等服務(wù)納入社區(qū)服務(wù)的體系中，利用換屆選舉的機(jī)會(huì)選出業(yè)主擁護(hù)的業(yè)主委員會(huì)，并將業(yè)主委員會(huì)主任選進(jìn)居委會(huì)班子，形成居委會(huì)與業(yè)委會(huì)交叉任職。請(qǐng)物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人到居委會(huì)中掛職，居委會(huì)主任列席業(yè)主大會(huì)，形成居委會(huì)與物業(yè)公司工作的密切協(xié)調(diào)，形成”三位一體”的工作格局，對(duì)社區(qū)實(shí)行一體化的管理。

三、發(fā)揮“三位一體”的整體功能，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)

維護(hù)居民群眾合法權(quán)益，服務(wù)居民群眾，實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)一致。必須在制度上得到保證，定期召開(kāi)三方聯(lián)席制度，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，把為群眾排憂解困、維護(hù)群眾的合法權(quán)益作為三種組織工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，使認(rèn)識(shí)形成共識(shí)。每月舉行一次“三位一體”的對(duì)外聯(lián)合辦公，使三方工作形成合力。社區(qū)居委會(huì)主任列席業(yè)主大會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，做好業(yè)主的思想工作，支持物業(yè)公司合法經(jīng)營(yíng)，自覺(jué)遵守社區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)積極參加社區(qū)居委會(huì)組織的各項(xiàng)活動(dòng)，密切業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，在保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，引導(dǎo)業(yè)主履行業(yè)主規(guī)約，主動(dòng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。整合社區(qū)人才資源，聘請(qǐng)熟悉社區(qū)工作、熱愛(ài)社區(qū)建設(shè)、德高望重的老同志擔(dān)任社區(qū)居委會(huì)顧問(wèn)，請(qǐng)他們?yōu)樯鐓^(qū)建設(shè)出謀劃策，開(kāi)展多種形式的文體活動(dòng)，形成共建共享和諧社區(qū)的良好氛圍實(shí)現(xiàn)三方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

幾年的實(shí)踐，我們深切體會(huì)到“三位一體”的社區(qū)工作模式，有利于理順關(guān)系形成合力，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；有利于化解矛盾，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定；有利于調(diào)動(dòng)廣大居民群眾參與社區(qū)管理，共建和諧社區(qū)，是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)的有救途徑。“三位一體”工作模式、社區(qū)黨組織是領(lǐng)導(dǎo)核心，社區(qū)居委會(huì)主體作用是保證，服務(wù)群眾是主要內(nèi)容，健全機(jī)構(gòu)是重要措施。推行“三位一體”工作模式還在嘗試中，管理制度有待于進(jìn)一步健全，相互間制約機(jī)制尚不完善，工作中形成有效的統(tǒng)一體還在進(jìn)一步探索中，我們將進(jìn)一步深化“三位一體”工作模式，適應(yīng)和諧社區(qū)建設(shè)新形勢(shì)，把和諧社區(qū)建設(shè)提高到一個(gè)新水平。