國(guó)際旅游地產(chǎn)發(fā)展歷史沿革

○ 蔡 云

（本文作者系中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）

旅游地產(chǎn)的發(fā)展沿革

國(guó)外旅游地產(chǎn)發(fā)源于法國(guó)地中海沿岸，興起于分時(shí)銷售。20世紀(jì)初，地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代，歐美國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，旅游度假成為社會(huì)時(shí)尚，但是由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制和度假地房產(chǎn)的高昂價(jià)格，多數(shù)家庭都無(wú)力單獨(dú)購(gòu)買度假地別墅；部分有購(gòu)買力的度假者，也由于每年對(duì)度假地別墅的使用率不高，因此購(gòu)買動(dòng)力不大。此時(shí)，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村率先以分時(shí)銷售（time share又稱vacation ownership），出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段的方式招攬客戶，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由此形成。

美國(guó)以分權(quán)酒店起步。20世紀(jì)70年代中期，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退、泡沫經(jīng)濟(jì)造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)開(kāi)發(fā)的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入分權(quán)酒店這一概念，取得了巨大成功。1977年，美國(guó)市場(chǎng)95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過(guò)來(lái)的。到1987年后，大量的投資商、開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全；配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。

分時(shí)度假發(fā)展迅速。1999年，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元，在世界上已經(jīng)有60多家大型分時(shí)度假集團(tuán)，形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，4500個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在81個(gè)國(guó)家，來(lái)自124個(gè)國(guó)家的540多萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，購(gòu)買了度假權(quán)。

隨著現(xiàn)代旅游的迅猛發(fā)展，現(xiàn)代旅游地產(chǎn)也跟著迅猛發(fā)展，旅館、飯店、度假村、主題公園等各類為旅游者提供食宿、娛樂(lè)的旅游地產(chǎn)遍及世界各地。在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會(huì)議休閑、運(yùn)動(dòng)健康休閑等形式方興未艾。隨即，大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀的收益。

國(guó)際旅游地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境

為了應(yīng)對(duì)世界旅游產(chǎn)業(yè)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，許多國(guó)家積極采取措施，通過(guò)直接投資、減稅或設(shè)立旅游發(fā)展基金的形式，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)各方面發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，通過(guò)做大做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。比如，巴西政府每年向旅游公司投入一定的資金，而且對(duì)旅游委員會(huì)批準(zhǔn)建造的飯店免除10年的聯(lián)邦稅收。新加坡和泰國(guó)征收的旅游稅率僅為營(yíng)業(yè)收入的10%。在以色列，無(wú)論是內(nèi)資還是外資，只要是投資重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，就可獲得總投資額25%的政府補(bǔ)貼。日本為促進(jìn)旅游發(fā)展特別制定了稅收優(yōu)惠政策，并完善了帶薪休假和旅游資助政策。歐盟之間各國(guó)進(jìn)出統(tǒng)一免簽證，并且出入手續(xù)十分簡(jiǎn)便。歐洲及東南亞國(guó)家重視旅游產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)動(dòng)，一般景點(diǎn)免費(fèi)參觀，收費(fèi)景點(diǎn)實(shí)行低收費(fèi)政策，通過(guò)吸引更多的游客，達(dá)到以旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效果。一些國(guó)家注重發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)和綜合效應(yīng)。比如，法國(guó)把方興未艾的旅游業(yè)和傳統(tǒng)的葡萄種植、釀酒結(jié)合起來(lái)，打造“葡萄酒之旅”的理念，構(gòu)建集旅游、餐飲、交通為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，每年吸引數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的游客前往，既創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，又增加了國(guó)家的外匯收入。

旅游地產(chǎn)的定義

不同的人由于其研究的視角不同，強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)不同，定義原則和方法不同，會(huì)對(duì)旅游地產(chǎn)作不同的定義，各種定義之間也存在著較大差異。有的把“旅游地產(chǎn)”定義為一種新的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式，一種運(yùn)作手法。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷的角度出發(fā)來(lái)定義旅游地產(chǎn)，忽略了房地產(chǎn)的一般屬性；有的定義為一種物業(yè)形態(tài)，把它作為一類特殊功用的房地產(chǎn)，具有房地產(chǎn)的一般屬性，強(qiáng)調(diào)了其功能屬性，但并未指出這一物業(yè)形態(tài)的特殊屬性；有的擴(kuò)大了旅游地產(chǎn)的外延，模糊了旅游地產(chǎn)的功能，泛化了旅游地產(chǎn)的概念。

業(yè)內(nèi)類似旅游地產(chǎn)的稱謂還有旅游休閑房產(chǎn)、景觀房產(chǎn)、“第一居所”“第二居所”等概念。旅游休閑房產(chǎn)指：當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區(qū)、人造景區(qū))，為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式；有的把旅游地產(chǎn)近似地看成景觀房產(chǎn)?！暗谝痪铀薄ⅰ暗诙铀钡母拍罡鼈?cè)重于對(duì)居住方式的描述，前者應(yīng)該是指都市人購(gòu)置的，純粹為了家庭長(zhǎng)期居住而非過(guò)渡型安排、投資或休閑的居所。而所謂“第二居所”，即次要的、非主流的、輔助性的、過(guò)渡型的住宅。

專家學(xué)者多從其旅游功能性原則、房地產(chǎn)屬性原則出發(fā)，對(duì)這一新生事物下定義。從功能角度講，旅游房地產(chǎn)是旅游者在旅游過(guò)程中需要消費(fèi)的一種旅游商品，它必須能夠?qū)崿F(xiàn)全部或部分旅游功能；從房地產(chǎn)屬性講，作為一類特殊功用的房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)具有房地產(chǎn)的一般屬性；從旅游地產(chǎn)的層次講，由于構(gòu)成旅游房地產(chǎn)概念的房屋建筑具有不同的用途類型，旅游房地產(chǎn)的內(nèi)涵也有不同的層次。

旅游景觀（指人造景觀）、旅游住宿設(shè)施和其他旅游服務(wù)設(shè)施都屬于旅游地產(chǎn)的范疇。旅游地產(chǎn)是以旅游和休閑為目的進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，為人們提供各種戶內(nèi)和戶外活動(dòng)的物業(yè)；以服務(wù)旅游業(yè)為基本功能或以旅游業(yè)帶動(dòng)的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都屬于旅游地產(chǎn)，包括直接用于旅游觀光和度假用的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目本身，如賓館、酒店、度假村、別墅、招待所、娛樂(lè)設(shè)施等；也包括直接或間接為旅游服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如超級(jí)商場(chǎng)、會(huì)議中心、體育訓(xùn)練中心等。

從基本屬性講，旅游地產(chǎn)是諸多物業(yè)形態(tài)的總稱；從功能角度講，旅游地產(chǎn)是旅游者在旅游過(guò)程中需要消費(fèi)的一種旅游商品，是具備休閑度假功能的居住形式，它必須能夠?qū)崿F(xiàn)全部或部分旅游功能，強(qiáng)調(diào)旅游地產(chǎn)以旅游度假為目的；從產(chǎn)業(yè)角度講，強(qiáng)調(diào)旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的特性。旅游房地產(chǎn)涵蓋了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)領(lǐng)域的內(nèi)容，兩者相輔相成，缺一不可，所以，不能簡(jiǎn)單套用傳統(tǒng)的旅游或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式；從資源要素角度看，包括了風(fēng)景資源、交通條件、配套設(shè)施等內(nèi)容。旅游地產(chǎn)雖然叫法很多，但休閑度假、投資收益是兩個(gè)最基本的要求。因此，對(duì)于風(fēng)景條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、旅游娛樂(lè)設(shè)施條件等非居住內(nèi)容的要求也很高，并且在開(kāi)發(fā)地點(diǎn)及目標(biāo)客戶的選擇上更有針對(duì)性。

基于以上的分析，我們對(duì)旅游地產(chǎn)的定義初步核定如下：旅游地產(chǎn)是以旅游度假休閑會(huì)議為目的，通過(guò)旅游業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式所形成的各種物業(yè)的總稱。

國(guó)際旅游地產(chǎn)分布的熱點(diǎn)地區(qū)

近年來(lái),國(guó)際旅游在許多國(guó)家廣泛開(kāi)展,并迅速形成一股新的時(shí)代潮流。據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì),人們每年參與各種形式的旅游活動(dòng)達(dá)到40多億, 據(jù)預(yù)測(cè), 2010年、2015年、2020年全球國(guó)際旅游人次將分別達(dá)到10億、12億、16億人次。國(guó)際旅游人口將占世界總?cè)丝诘?.5%,其中德國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、荷蘭、加拿大、俄羅斯、意大利等十大客源國(guó)出游總?cè)藬?shù)將占全球出游人數(shù)的49.2%。

國(guó)際旅游區(qū)域的重心正向東方轉(zhuǎn)移。上世紀(jì)80年代以前,西方發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)缀鯄艛嗔藝?guó)際旅游市場(chǎng)，接待人數(shù)和旅游收入都占到世界總量的90%左右。進(jìn)入上世紀(jì)90年代,世界上出現(xiàn)了由歐洲、美洲、亞太地區(qū)、非洲、中東、南亞組成的六大國(guó)際旅游市場(chǎng)格局體系,這一市場(chǎng)格局體系的形成標(biāo)志著旅游大眾化時(shí)代的到來(lái)。特別是東亞、太平洋地區(qū)的國(guó)際旅游增長(zhǎng)率年均達(dá)到7.5%，遠(yuǎn)高于世界其他地區(qū)。隨著旅游重心由傳統(tǒng)市場(chǎng)向新興市場(chǎng)轉(zhuǎn)移速度的加快，歐美地區(qū)國(guó)際旅游市場(chǎng)份額不斷縮小，亞太地區(qū)成為國(guó)際旅游的熱點(diǎn)區(qū)域。

國(guó)際旅游地產(chǎn)發(fā)展特征和發(fā)展趨勢(shì)

旅游消費(fèi)需求向多元化方向發(fā)展。旅游消費(fèi)需求是生產(chǎn)力發(fā)展水平的集中反映,受到社會(huì)形態(tài)、價(jià)值觀念、行為取向、政治、科學(xué)、文化等一系列因素以及個(gè)人所處階層、教育、經(jīng)歷、職業(yè)、性格、性別、興趣等的影響和制約?？v觀世界旅游的發(fā)展,人們的旅游消費(fèi)需求模式經(jīng)歷了一個(gè)從單一觀光型——觀光、度假型——需求多元化的發(fā)展過(guò)程。隨著旅游方式朝個(gè)性化、自由化的方向發(fā)展，傳統(tǒng)的觀光旅游、度假旅游和商務(wù)旅游已不能滿足旅游者的需求，各種內(nèi)容豐富、新穎獨(dú)特的旅游方式和旅游項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生、層出不窮。目前，國(guó)際旅游消費(fèi)需求的基本態(tài)勢(shì)是:從人們出游的組織方式來(lái)看,在追求個(gè)性化的浪潮下,散客旅游特別是家庭旅游成為全球流行趨勢(shì)；從旅游動(dòng)機(jī)和目的來(lái)看,生態(tài)旅游、文化旅游、獎(jiǎng)勵(lì)旅游、探險(xiǎn)旅游、科考旅游、潛海旅游以及其他各種形式的主題旅游,構(gòu)成了人們外出旅游的主旋律。

旅游地產(chǎn)熱中的冷思考

近年以來(lái)，隨著一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果逐漸顯現(xiàn)，住宅市場(chǎng)遭遇到了前所未有的政策性“嚴(yán)冬”，在這種情況下，非住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)受到開(kāi)發(fā)商和投資者的追捧，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以不同的類別形態(tài)在市場(chǎng)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，成為嚴(yán)寒冬天中一縷希望的春光，攪動(dòng)著本就躁動(dòng)的市場(chǎng)，而旅游地產(chǎn)作為與住宅市場(chǎng)有著更近屬性的特征更成為市場(chǎng)炙手可熱的開(kāi)發(fā)投資熱點(diǎn)。

我國(guó)旅游地產(chǎn)最早出現(xiàn)于20世紀(jì)80-90年代，雖然起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭良好。尤其是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，作為拉動(dòng)內(nèi)需的兩個(gè)熱點(diǎn)行業(yè)，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，以華僑城、中坤、今典為代表的老牌旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)至今統(tǒng)領(lǐng)著市場(chǎng)。而以碧桂園、恒大、中信等由住宅轉(zhuǎn)入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)也正以快速增長(zhǎng)的速度擴(kuò)大著版圖和搶占著市場(chǎng)。當(dāng)然，更有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)受多種環(huán)境因素的影響也正主動(dòng)或被動(dòng)地投入到旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)中來(lái)。與此同時(shí)，各種房地產(chǎn)策劃公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、景觀設(shè)計(jì)公司等服務(wù)性行業(yè)，一夜之間成為了旅游地產(chǎn)專業(yè)配套公司，各種大師、專家紛紛熱身于旅游地產(chǎn)。特別是“十二五”規(guī)劃中大多數(shù)地方政府把旅游作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)以其必要的配套服務(wù)成為支柱產(chǎn)業(yè)中不可或缺的條件，成為建設(shè)的重點(diǎn)。因此多種因素構(gòu)成了當(dāng)前旅游地產(chǎn)風(fēng)生水起、一派繁榮的景象。

縱觀旅游地產(chǎn)的興起至今的發(fā)展歷程，從單一的商業(yè)性住宿設(shè)施，逐步發(fā)展到現(xiàn)今度假公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店，高爾夫球場(chǎng)、主題公園等多種形態(tài)。其投資規(guī)模、投資量不斷加大，占地從幾平方公里到幾十平方公里，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中細(xì)分出來(lái)的全新業(yè)態(tài)。每一步發(fā)展無(wú)不是伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的迅速增長(zhǎng)而成熟。但同時(shí)我們也看到了旅游地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)管理水平低下，創(chuàng)意理念粗俗、破壞環(huán)境資源、經(jīng)營(yíng)模式單一，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，項(xiàng)目爛尾空置，交易平臺(tái)不健全等等。因此，我們要審慎思考熱市場(chǎng)下的投資環(huán)境，以一個(gè)對(duì)社會(huì)高度負(fù)責(zé)的指導(dǎo)思想去冷靜判別市場(chǎng)。因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)來(lái)看，我以為有如下幾點(diǎn)應(yīng)成為市場(chǎng)思考研究的重點(diǎn)。

1.旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是逃避市場(chǎng)調(diào)控的避風(fēng)港

國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控使一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)從戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)的角度開(kāi)始轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，旅游項(xiàng)目的長(zhǎng)期持久回報(bào)吸引著投資者，有著豐厚的利潤(rùn)和預(yù)期等因素的誘惑使得旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)又掀起新的熱潮。但是，既然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一定是在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的掌控和管理之中，土地政策、金融政策等“有形的手”會(huì)在任何時(shí)候與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相伴隨，打著旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而惡意圈地、套取政策支持等現(xiàn)象已得到遏制。“十二五”開(kāi)局之年，中國(guó)旅游業(yè)成為各地方政府的重點(diǎn)工作，全國(guó)逾千項(xiàng)大型旅游綜合項(xiàng)目簽約，投資總額超萬(wàn)億，僅廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃中，大型旅游項(xiàng)目計(jì)劃投資已達(dá)910億元。由此，中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入前所未有的產(chǎn)業(yè)騰飛階段，為維護(hù)旅游業(yè)的市場(chǎng)穩(wěn)定有序健康發(fā)展，地方政府對(duì)旅游地產(chǎn)的土地獲得政策、使用性質(zhì)和使用年限有了明確的規(guī)定。特別是國(guó)土資源部門的監(jiān)管力度逐年加強(qiáng)，以旅游的名義一次性圈下大面積土地緩慢開(kāi)發(fā)坐等土地升值的情況不會(huì)存在下去了。延續(xù)開(kāi)發(fā)住宅理念以銷售房產(chǎn)的方式開(kāi)發(fā)，受資金回收期長(zhǎng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)已不適應(yīng)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。國(guó)家對(duì)主題公園、高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)已有明確的限制措施，因此把市場(chǎng)對(duì)住宅政策的調(diào)整作為開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的理由是非常不充分的了。

2.投資量大、回收期長(zhǎng)是旅游地產(chǎn)發(fā)展之軟肋

旅游項(xiàng)目一般位于遠(yuǎn)離大城市的偏遠(yuǎn)區(qū)域，地方政府招商引資時(shí)往往以較優(yōu)惠的價(jià)格吸引投資。盡管開(kāi)發(fā)商的土地成本較低，并且能夠以旅游的名義獲取大面積土地。但許多土地涉及一級(jí)開(kāi)發(fā)，加上配套資源和市政管線敷設(shè)，占用大量資金，而銷售往往不同于普通的住宅商品房，因此資金占用周期長(zhǎng)，如果是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，以租金回報(bào)獲得收益，往往拖累開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)速度致使項(xiàng)目爛尾、經(jīng)營(yíng)困難。而旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源渠道一般延續(xù)房地產(chǎn)投融資手段，以銀行開(kāi)發(fā)貸款和自有資金和銷售回款為主，但隨著宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)金融政策的緊縮，面對(duì)規(guī)模大、周期長(zhǎng)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求是當(dāng)前的最為棘手的問(wèn)題。因此只有拓寬旅游地產(chǎn)的融資渠道，引進(jìn)基金、房地產(chǎn)信托等金融手段實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融創(chuàng)新才是資金問(wèn)題的解決之道。但目前仍存在政策上和實(shí)操上的種種困難。

3.低水平的開(kāi)發(fā)理念充斥著旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)

急功近利的開(kāi)發(fā)心態(tài)影響著對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的思考。房地產(chǎn)進(jìn)入旅游業(yè)，使旅游+地產(chǎn)成為未來(lái)旅游發(fā)展的基本模式之一，當(dāng)?shù)胤秸崖糜螛I(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的適時(shí)介入，兩個(gè)支柱行業(yè)進(jìn)行碰撞，共榮發(fā)展得到了充足的市場(chǎng)環(huán)境。旅游資源具有稀缺性，與地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，互補(bǔ)的行業(yè)特點(diǎn)使旅游把溫泉、濱海、青山綠水貢獻(xiàn)出來(lái)成為房地產(chǎn)的附加產(chǎn)品，但從目前看來(lái)，一些旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)單模仿、同質(zhì)化嚴(yán)重。不惜犧牲環(huán)境，已達(dá)到高額利潤(rùn)的目的。形成了對(duì)旅游資源的過(guò)度開(kāi)發(fā)，破壞生態(tài)環(huán)境。照搬國(guó)外景觀，因短期的經(jīng)濟(jì)利益影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益和自然、人文價(jià)值。出現(xiàn)了低俗的風(fēng)情園、民俗村、質(zhì)次價(jià)高濱海別墅等產(chǎn)品。造成社會(huì)、環(huán)境資源的極大浪費(fèi)。導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的困境。

房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)同屬第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè),使旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套完善,可以增強(qiáng)旅游接待能力,而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機(jī),二者互動(dòng)互補(bǔ),互相促進(jìn),相得益彰。旅游房地產(chǎn)作為旅游業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)由此而迅猛發(fā)展。然而,過(guò)快過(guò)度的發(fā)展,在某種程度上還缺少對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)研與準(zhǔn)確定位,使得旅游房地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中成為一種浮躁而又時(shí)尚的產(chǎn)業(yè)，使得旅游地產(chǎn)發(fā)展缺乏后勁，影響整個(gè)行業(yè)的正常運(yùn)行。

4.交易平臺(tái)的缺失影響旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展

市場(chǎng)是由供需雙方構(gòu)成，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)獲利的渠道無(wú)非如下方式，一是通過(guò)銷售商品房獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，二是投資者持有開(kāi)發(fā)物業(yè)，以經(jīng)營(yíng)性收益獲取利潤(rùn)。但由于旅游房產(chǎn)大多為購(gòu)房人的第二居所，受季節(jié)和交通環(huán)境限制使用率不高，而投資者所持有的物業(yè)同樣會(huì)遇到旺季淡季等市場(chǎng)條件的影響，使得投資收益無(wú)法保證，房產(chǎn)使用率低下，投資者失去信心，若要保持收益的持久性、使用率需要有一個(gè)較為健全的市場(chǎng)交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)分時(shí)度假，盤活空置，提高旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)性，有房源的投資人在房屋的管理和資產(chǎn)盤活上有所依靠，旅游的消費(fèi)市場(chǎng)不在千篇一律，但目前這個(gè)交易平臺(tái)缺失，嚴(yán)重影響著市場(chǎng)的發(fā)展。

因此，以上思考是當(dāng)前旅游地產(chǎn)中最為突出的幾個(gè)問(wèn)題，成熟健康的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要條件，在風(fēng)起云涌的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，我們既要看到旅游地產(chǎn)的發(fā)展成就，又要客觀地直視發(fā)展中存在的現(xiàn)實(shí)狀況，面對(duì)熱潮的涌現(xiàn)冷靜思考。抓住機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，迎接挑戰(zhàn)。