高房?jī)r(jià)下市民二手房消費(fèi)行為的影響因素調(diào)查

摘 要：采用問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)地訪談相結(jié)合的方法，以成都市民二手房消費(fèi)意愿為研究對(duì)象，探討了高房?jī)r(jià)下二手房消費(fèi)的各種影響因素。結(jié)果表明：（1）房貸利率因素對(duì)市民二手房消費(fèi)有著重要影響；（2）二手房?jī)r(jià)格的高低和區(qū)位的優(yōu)劣直接影響市民的二手房交易決策；（3）中介市場(chǎng)對(duì)二手房消費(fèi)作用有待提高。最后提出有效、靈活調(diào)控利率、加強(qiáng)二手房中介市場(chǎng)的監(jiān)管和規(guī)范二手房交易環(huán)節(jié)等措施，可有效促進(jìn)二手房交易的建議。

關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià)；二手房；消費(fèi)；因素

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）04-0161-03

前言

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展和城市化快速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)較快發(fā)展的勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)一路攀升。2010年70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格全年平均漲幅在13.67%。成都作為西部地區(qū)的金融中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)也快速發(fā)展，2010年1—11月，成都商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)9 112元/m2，規(guī)模、金額以及均價(jià)分別同比上升40.1%、44.1%和2.8%，住宅商品房?jī)r(jià)格的漲幅達(dá)26.9%。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，居民的購(gòu)房壓力增大，購(gòu)買意愿變得理性，國(guó)家的宏觀調(diào)控和限購(gòu)措施，使具有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)的二手房消費(fèi)逐漸升溫。面對(duì)這種變化，究竟是當(dāng)前高房?jī)r(jià)下的暫時(shí)之象，還是二手房市場(chǎng)逐漸開(kāi)始被人們接受，其中哪些因素影響二手房消費(fèi)行為，都值得我們深入的研究和探討。

綜觀理論界對(duì)二手房消費(fèi)的探討，集中在對(duì)二手房市場(chǎng)問(wèn)題、價(jià)格的影響因素及交易問(wèn)題上。如胡昌平從市場(chǎng)角度分析二手房存在的問(wèn)題并提出相關(guān)建議[1]；張占平用實(shí)證分析認(rèn)為交通、住宅年限及建筑結(jié)構(gòu)影響二手房?jī)r(jià)格[2]；鄒高祿，渠文晉等從二手房?jī)r(jià)格對(duì)住房特征和區(qū)位變化敏感性分析入手，認(rèn)為房?jī)r(jià)受住房面積的影響較大[3]；紀(jì)秉林指出二手房交易中存在信息不對(duì)稱的問(wèn)題[4]；王卿、郝曉杰提出二手房中介要加強(qiáng)在交易中安全風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)[5]。上述研究較多從宏觀角度分析二手房?jī)r(jià)格影響因素和交易問(wèn)題，而鮮有從微觀的角度即消費(fèi)行為角度，分析影響二手房交易因素。因此，本文擬從購(gòu)房者購(gòu)買行為的角度，通過(guò)實(shí)際調(diào)查來(lái)探討影響成都市民二手房交易的各種因素，總結(jié)市民的購(gòu)買行為規(guī)律，為規(guī)范二手房市場(chǎng)，促進(jìn)其健康發(fā)展提供參考。

一、數(shù)據(jù)描述

為了解成都市二手房消費(fèi)行為，本文根據(jù)前期的相關(guān)調(diào)查和二手房中介提供的信息設(shè)計(jì)了調(diào)查問(wèn)卷。問(wèn)卷的設(shè)計(jì)主要有四個(gè)方面：一是外部政策，指國(guó)家二手房宏觀政策以及地方性政策；二是二手房自身因素，包括質(zhì)量、價(jià)格等；三是市場(chǎng)環(huán)境，即價(jià)格、中介、交通、區(qū)位等；四是消費(fèi)者，指其家庭收入和購(gòu)房預(yù)期及個(gè)人偏好等。

此次調(diào)查時(shí)間為2011年1月15日至 2月15日，調(diào)查地點(diǎn)為成都市龍泉驛區(qū)，以發(fā)放問(wèn)卷和訪談的形式進(jìn)行，問(wèn)卷容量100份。

二、結(jié)果分析

總體上看，影響市民消費(fèi)二手房的因素中，國(guó)家政策比例最高，約占85%；其次是房屋自身因素，約占82%；再次是地方政策，約占80%，最后是周圍環(huán)境和相關(guān)信息的準(zhǔn)確度，分別占63%和 30%（如圖1所示）。

圖1 購(gòu)房者購(gòu)買行為影響因素

為了得知各政策對(duì)市民消費(fèi)二手房的具體影響，筆者做了進(jìn)一步的調(diào)查，結(jié)果如下：

1.政策因素。國(guó)家政策對(duì)購(gòu)房者影響程度，金融政策排在第一位，約有60%樣本選擇了此項(xiàng)；其次是市場(chǎng)制度，約占20%；再次是限購(gòu)措施約占16%，稅收和其他因素各占3%和1%；因居民購(gòu)買力有限，多數(shù)購(gòu)買者會(huì)選擇貸款購(gòu)買。因此，利率的高低直接決定購(gòu)房者的還款壓力和購(gòu)房成本。

2.區(qū)位環(huán)境。從周圍環(huán)境來(lái)看，交通的便利度約占58%，生活設(shè)施約占26%，小區(qū)環(huán)境約占10%，教育、區(qū)位繁華度和其他共計(jì)占6%，可見(jiàn)居民購(gòu)二手房時(shí)較多考慮交通因素。

3.中介因素。中介作為二手房信息的重要提供者，是居民二手房購(gòu)房的重要影響因素。56%的受訪者是熟人介獲取相關(guān)信息的，22%的人是通過(guò)二手房中介，17%的人是通過(guò)網(wǎng)站獲取，6%的人是通過(guò)報(bào)紙獲取。可見(jiàn)中介在提供交易信息方面，仍有較大空間。

在問(wèn)及對(duì)本地區(qū)房屋中介的總體印象時(shí)，有58%的人認(rèn)為一般，基本沒(méi)什么感覺(jué)，其次有 25 %的人認(rèn)為較好，再次有11%的人認(rèn)為較差，僅有6%的人認(rèn)為很好。由圖5可以看出，購(gòu)房者對(duì)二手房中介并沒(méi)有特別明顯的印象，一般和較差占居69%，可見(jiàn)二手房中介存在較大的問(wèn)題。

對(duì)二手房中介未來(lái)改進(jìn)方面，被調(diào)查者認(rèn)為誠(chéng)信位居第一，占86%，其次是辦事的效率占78%，緊隨其后的是專業(yè)素質(zhì)占69%，最后服務(wù)熱情占50%?？梢?jiàn)中介存在較多的問(wèn)題。市場(chǎng)的不完善又導(dǎo)致了誠(chéng)信缺失，目前購(gòu)二手房存在一定風(fēng)險(xiǎn)，影響購(gòu)買選擇。

圖6 認(rèn)為房地產(chǎn)中介未來(lái)需要改進(jìn)方面

4.二手房自身因素。二手房自身因素是購(gòu)買者對(duì)二手房提出一些具體的要求。消費(fèi)者最看重的價(jià)格因素，占22%，其次是房屋的戶型、質(zhì)量和面積，各占16%、14%和14%。房?jī)r(jià)是購(gòu)房者最為看中的因素。

圖7 購(gòu)房者購(gòu)買最看重二手房自身的因素

在二手房購(gòu)買原因中，總價(jià)低和即買即住的頻率最高，為86%和83%，其次是成熟的物業(yè)為72%，最后質(zhì)量好、拆遷獲賠、升值快、和房源廣比例相當(dāng)，分別為31%、28%、17%和25%?？們r(jià)低為人們購(gòu)買二手房的主要原因。價(jià)格的高低直接影響居民二手房購(gòu)買。

圖8 購(gòu)房者購(gòu)買二手房的原因

三、探討

1.國(guó)家政策對(duì)二手房消費(fèi)行為的影響十分明顯。調(diào)查顯示國(guó)家調(diào)控政策中，利率對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房影響最大。對(duì)大多家庭來(lái)講，全款購(gòu)房存在較大的壓力，貸款購(gòu)房為主要選擇，利率直接影響其還款金額。目前國(guó)家使用差別化的利率手段，有效地遏制了投機(jī)性需求。因此，未來(lái)二手房的市場(chǎng)調(diào)控中，國(guó)家發(fā)揮積極的主導(dǎo)作用，利用稅收和靈活利率對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行合理的調(diào)控，這將對(duì)二手房購(gòu)買行為將產(chǎn)生重要影響。

2.外部交通影響二手房購(gòu)買區(qū)位選擇。在二手房購(gòu)買的區(qū)位選擇上，便利的交通作為首選。隨著城市的不斷發(fā)展，交通是連接居民居住和上班的紐帶，便利的交通降低人們出行成本，吸引購(gòu)買者的親睞。市區(qū)因交通便利，生活設(shè)施較為完善方便，購(gòu)房者更偏向于選擇市區(qū)內(nèi)二手房，這也和新房中市民偏愛(ài)市郊存有區(qū)別。因此，從居住和工作生活角度看，選擇價(jià)格相對(duì)低廉且在交通便利的老城區(qū)的二手房，成為更多購(gòu)房者尤其是年輕人的選擇。

3.加強(qiáng)二手房中介監(jiān)管，有利于二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。房屋中介是二手房交易的橋梁，為其提供多元化的中介服務(wù)。據(jù)調(diào)查顯示，購(gòu)房者更愿接受親友介紹獲得相關(guān)信息，表明中介在信息透明度以及信息可信度上還不高；中介在顧客滿意度方面也存在較大問(wèn)題，“一般”和“不滿意”態(tài)度各占據(jù)58%和11%，表明中介提供信息的低認(rèn)同度；調(diào)查結(jié)果還顯示，誠(chéng)信、辦事效率和專業(yè)素質(zhì)，是未來(lái)中介市場(chǎng)有待改善的方向，表明中介從信息獲取、消費(fèi)者認(rèn)知度、誠(chéng)信度等都存在較大缺陷，需中介加強(qiáng)誠(chéng)信理念，提高辦事效率，提升專業(yè)水平，樹(shù)立品牌意識(shí)，獲得顧客的高認(rèn)同度。

對(duì)此政府應(yīng)采取措施和加強(qiáng)監(jiān)管來(lái)降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，如加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考核力度，規(guī)范中介收費(fèi)和各項(xiàng)專業(yè)合同范本，加大對(duì)無(wú)證中介、無(wú)資質(zhì)中介的查處力度，還應(yīng)建立中介機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)評(píng)定來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)選擇等，為二手房市場(chǎng)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

4.加強(qiáng)二手房?jī)r(jià)格管理是促進(jìn)二手房市場(chǎng)健康發(fā)展的重要手段。調(diào)查顯示二手房?jī)r(jià)格已成為人們最關(guān)注的因素，房屋質(zhì)量和戶型等其他因素位居其次。一方面新房?jī)r(jià)格居高不下，二手房明顯具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；另一方面購(gòu)房者主要為自住型需求，先滿足居有所屋，才考慮居住的檔次和質(zhì)量及環(huán)境問(wèn)題；價(jià)格的高低直接影響他們的購(gòu)買選擇。因此，合理的調(diào)整和規(guī)范二手房市場(chǎng)的價(jià)格，不僅會(huì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)的交易量的上升，推動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)于穩(wěn)定全國(guó)房?jī)r(jià)也有積極作用。

參考文獻(xiàn)：

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