2011年海南省房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析

摘 要：2011年，在持續(xù)深度調(diào)控背景下，海南房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場銷售增幅回落，成交價(jià)格松動(dòng)，房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)稅收和土地出讓收入一增一減。面對日益嚴(yán)峻的政策環(huán)境和市場形勢，2012年，海南省面臨房地產(chǎn)企業(yè)資金來源減少、國有土地出讓收入入庫下降、房地產(chǎn)庫存上升等考驗(yàn)。為此，海南省仍需實(shí)施差別化調(diào)控目標(biāo)，通過立法和規(guī)劃約束全省土地開發(fā)，通過公共配套建設(shè)提升房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值等綜合措施，著力維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：海南；房地產(chǎn)；市場調(diào)控；平穩(wěn)運(yùn)行

中圖分類號(hào)：FF293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Ａ 文章編號(hào):１００３－９０３１(２０12)04－００24－０3 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.04.06

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析

（一）投資增幅高位回落，外資流入平穩(wěn)增長

2011年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)緊縮，企業(yè)資金回流減速，對房地產(chǎn)投入趨于謹(jǐn)慎。海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資663.05億元，同比增長41.7%，增速較2010年回落20.8個(gè)百分點(diǎn)。外資房地產(chǎn)企業(yè)資本金平穩(wěn)增長，同比增長10.83%，占海南省資本金流入總額的一半以上。

（二）銷售增幅明顯回落，市場交易顯現(xiàn)低迷

2011年，海南省完成房屋銷售790.44億元，同比上升5.9%，增速較2010年下滑104.1個(gè)百分點(diǎn)；完成銷售面積888.19萬平方米，同比上升3.9%；增速較2010年下滑48.4個(gè)百分點(diǎn)。2011年，海南省房地產(chǎn)類商戶POS機(jī)跨行交易①額同比下降近10個(gè)百分點(diǎn)，并且下半年交易額明顯低于上半年。

（三）成交價(jià)格松動(dòng)跡象明顯，島外需求格局依舊

2011年，海南省房屋成交均價(jià)8899.49元/平方米，同比上升1.88%。根據(jù)中國人民銀行?？谥行闹械湫蜆潜P調(diào)查，2011年8-12月，29家樓盤成交均價(jià)呈微降態(tài)勢，樓盤降價(jià)或打折促銷現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，市場供需失衡日益顯現(xiàn)。2011年12月，島外客戶占比94.54%，一次性付款占比79.56%，說明島外需求和一次性付款格局沒有發(fā)生根本性改變。

（四）房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)增長，貸款質(zhì)量維持較好水平

2011年12月末，全省房地產(chǎn)貸款余額同比增長31.5%，占全部貸款的比例與2010年同期基本持平。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長68.32%；購房貸款僅同比增長2.21%。房地產(chǎn)貸款不良率低于全國房地產(chǎn)貸款不良平均水平，同時(shí)明顯低于海南省全部貸款不良率水平。

（五）房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)度下降，土地增值稅成拉動(dòng)房地產(chǎn)稅收主要因素

2011年，海南省房地產(chǎn)地方稅收同比增長18.32%；房地產(chǎn)稅占地方稅收比重比2010年小幅下降2.54個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)營業(yè)稅仍是房地產(chǎn)稅收中占比最大的主稅種，全年占比47.7%。從增長因素上看，房地產(chǎn)土地增值稅是對房地產(chǎn)稅收增長貢獻(xiàn)最大的稅種，全年貢獻(xiàn)率為15.2%，主要原因是今年土地增值稅預(yù)征率提高和稅務(wù)部門加強(qiáng)及時(shí)清算；其次是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，貢獻(xiàn)率為6.5%；房地產(chǎn)營業(yè)稅比2010年下降14.6%，拉低房地產(chǎn)稅收增長6.9個(gè)百分點(diǎn)。

（六）相對于沿海城市房價(jià)，?？诜績r(jià)處于中低水平

深圳、大連、寧波、廈門、青島、?？诤腿齺唽儆谕愋脱睾３鞘?，房地產(chǎn)價(jià)格①具有一定可比性。從2011年12月7個(gè)沿海城市平均房價(jià)來看，深圳25499元/平米、三亞19126元/平米、寧波13293元/平米、廈門11687元/平米、大連11663元/平米、青島9672元/平米、?？?860元/平米居末位。其中，深圳、大連、廈門、青島年內(nèi)小幅上漲，寧波、?？?、三亞小幅回調(diào)。對比7個(gè)沿海城市房屋價(jià)格水平和收入水平，?？谑蟹績r(jià)收入比20.26，在7城市中排名第4；按揭貸款月度償付率②為56.59%，在7城市中排名第4。三亞市房地產(chǎn)市場以外銷為主，房價(jià)靠前，本地人支付能力有限，購房負(fù)擔(dān)較重。

二、值得關(guān)注的問題

（一）房地產(chǎn)資金來源減少，小型房企資金更顯困難

在市場持續(xù)調(diào)控、信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)銷售資金回流減慢背景下，2011年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售收入增速形成反差，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長41.7%，銷售額同比增長5.9%。信貸資金向大中型房地產(chǎn)企業(yè)集中趨勢增強(qiáng)。12月末，海南省前10戶房地產(chǎn)企業(yè)貸款占全部房地產(chǎn)企業(yè)貸款的比例較年初上升了8.52個(gè)百分點(diǎn)；全年房地產(chǎn)企業(yè)新增貸款中小型房企低于中、大型房企。

（二）國有土地出讓收入入庫下降，地方債務(wù)壓力增大

2011年，土地出讓金累計(jì)入庫同比下降2.5%，作為地方政府債務(wù)還款的重要來源，近兩年的土地出讓收入占地方政府性基金收入的80%以上，如果2012年的土地出讓收入仍持續(xù)下滑，地方政府債務(wù)壓力可能進(jìn)一步凸顯出來。

（三）房地產(chǎn)庫存大幅上升，銀行信貸資金占比較高

截至2011年末，海南省在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動(dòng)工項(xiàng)目超過5000萬平方米，按年銷售800萬平方米計(jì)，消化這些庫存要6年以上。按照土地、人工、稅收等成本以及房地產(chǎn)貸款現(xiàn)有余額估算，房地產(chǎn)企業(yè)庫存占用資金約1600億元，現(xiàn)有貸款余額占比約40%左右，銀行信貸資金在房地產(chǎn)庫存中占比較高。

三、2012年房地產(chǎn)市場的趨勢判斷

（一）調(diào)控政策維持從緊取向，市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢

中央經(jīng)濟(jì)工作強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，堅(jiān)持保障房建設(shè)和市場調(diào)控兩手抓，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控的目的是促進(jìn)房價(jià)合理回歸，預(yù)計(jì)2012年國家調(diào)控政策仍將維持從緊取向，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）房價(jià)整體上穩(wěn)中有降，各市縣市場調(diào)整方式不同

房價(jià)合理回歸隱含兩層含義，一是市場交易表現(xiàn)為消費(fèi)者真實(shí)住房需求，二是房價(jià)回歸至消費(fèi)者能夠承受的水平。通過近兩年的調(diào)控，投資投機(jī)性需求受到抑制，庫存積壓增多，房價(jià)受政策和市場雙重壓制下調(diào)，朝居住需求購房者可接受目標(biāo)價(jià)位接近。預(yù)計(jì)2012年房價(jià)總體上穩(wěn)中有降，但各市縣調(diào)整幅度會(huì)有所不同。目前，?？谑蟹績r(jià)已明顯回落，接近2009年年底平均水平，下行空間有限；三亞市及沿海市縣因特殊旅游資源，房價(jià)具有一定支撐；其它縣市沒有特殊資源，生活配套條件尚待完善，房價(jià)存在下跌空間。

（三）真實(shí)性購房需求逐步體現(xiàn)，成交量繼續(xù)下跌空間有限

2011年，海南省房屋銷售額790.4億元，銀行個(gè)人住房貸款金額不到銷售額4%，一次性付款購房的基本特征十分明顯，反映當(dāng)期海南房地產(chǎn)市場具有真實(shí)需求作為支撐。2012年，若不出現(xiàn)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場成交量繼續(xù)萎縮的空間有限。

（四）土地財(cái)政壓力增大，但不會(huì)出現(xiàn)大的償付風(fēng)險(xiǎn)

最近兩年，新開工項(xiàng)目陸續(xù)上市，推動(dòng)庫存量上升和房價(jià)下行，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇放緩項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度，開發(fā)意愿持續(xù)走低。土地出讓收入拉動(dòng)稅收和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的潛力逐漸減弱，土地財(cái)政壓力增大。由于房地產(chǎn)市場逐步回歸常規(guī)發(fā)展，成交量和成交金額小幅波動(dòng)對房地產(chǎn)地方稅收影響不大。

（五）商業(yè)性房地產(chǎn)信貸收緊，保障房成為重點(diǎn)支持領(lǐng)域

2011年，商業(yè)銀行貸款呈現(xiàn)一定程度的“去地產(chǎn)化”趨勢。2010年末，有4家商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款比例超過40%；2011年末，僅2家商業(yè)銀行超過40%，2011年，海南省新增住房開發(fā)貸款中，超過65%用于保障房開發(fā)。目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策未出現(xiàn)松動(dòng)跡象。2012年，信貸資源將優(yōu)先保障政策性住房領(lǐng)域建設(shè)。

（六）金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房貸管理，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控

2011年，海南省金融機(jī)構(gòu)不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。一是通過及時(shí)提升利率、首付比等方式有效控制新增房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，海南省房地產(chǎn)貸款占抵押資產(chǎn)比率從平均60%降低至40%左右。二是不斷提高房地產(chǎn)貸款壞賬準(zhǔn)備。截至2011年11月末，大多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款撥備覆蓋率為200%左右，高于中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)150%的比例要求，為存量房地產(chǎn)貸款建立有效的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。

四、政策建議

鑒于房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于長期化，海南因市場的外向性所受影響相對較大，短期內(nèi)應(yīng)著重維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行，中長期著眼于重新定位房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，逐步推進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。

（一）強(qiáng)化土地供應(yīng)約束，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

針對部分市縣房地產(chǎn)過度開發(fā)現(xiàn)象，建議通過海南省人大立法，統(tǒng)籌規(guī)劃全省房地產(chǎn)開發(fā)類型和規(guī)模。堅(jiān)持總體規(guī)劃，特色定位，成片開發(fā)與分期推進(jìn)的原則。在保障房建設(shè)逐步到位情況下，減少普通商品房供給，重點(diǎn)發(fā)展高端旅游地產(chǎn)，突出國際旅游島特色。

（二）執(zhí)行差別化調(diào)控政策，支持自住型購房需求

支持本地自住型購房需求，允許島外客戶長期性投資，著力消化現(xiàn)有庫存；積極支持購房者的首套房需求，調(diào)整首套房貸款利率和首付比；抑制投資投機(jī)性需求。

（三）嚴(yán)控土地投放速度，減少商品住房市場供給

合理利用有限的土地資源，采取“以銷定產(chǎn)”①方式有序投放土地供給。提高房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工和預(yù)售條件，控制開發(fā)進(jìn)度。對于已獲批但尚未開工項(xiàng)目，根據(jù)情況引導(dǎo)其轉(zhuǎn)向經(jīng)營性地產(chǎn)。支持有實(shí)力有信譽(yù)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，避免房地產(chǎn)企業(yè)資金困難出現(xiàn)半拉子現(xiàn)象。適度調(diào)整保障性住房結(jié)構(gòu)，提高公共租賃住房比重。

（四）注重公共配套設(shè)施建設(shè)，提升房地產(chǎn)市場價(jià)值

加大公共配套設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院、派出所、道路等）建設(shè)力度，通過綜合配套提升房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值。統(tǒng)籌規(guī)劃新建住宅性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成片開發(fā)環(huán)境適宜、公共交通相對便利和公共服務(wù)設(shè)施配套區(qū)域。避免出現(xiàn)規(guī)模小、配套不完善的小區(qū)開發(fā)。

（五）發(fā)揮特色產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，拓寬房地產(chǎn)市場需求空間

積極利用社會(huì)資本，發(fā)揮商業(yè)、高端醫(yī)療、旅游、文化娛樂等特色產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，拓展多元化市場需求。同時(shí)，逐年向市場推出1～2個(gè)政策新概念，以提振市場信心。

（六）實(shí)施“有保有壓”的信貸政策，預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

優(yōu)化信貸資源配置，支持保障性住房和符合國際旅游島建設(shè)規(guī)劃的高端地產(chǎn)項(xiàng)目；對于純商品住宅項(xiàng)目，開工并已發(fā)放貸款的可適當(dāng)支持；限制醫(yī)療、交通、生活等配套設(shè)施不全的項(xiàng)目貸款；跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)通過信托理財(cái)?shù)惹廊谫Y情況，防范高成本高風(fēng)險(xiǎn)資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中；關(guān)注交通不便、非旅游地區(qū)房企信貸資金風(fēng)險(xiǎn)，防范因銷售不暢和資金鏈斷裂形成金融風(fēng)險(xiǎn)積累。

（七）建立稅收調(diào)控長效機(jī)制，消除限購政策不利影響

采取循序漸進(jìn)方式，建立房地產(chǎn)稅收調(diào)控長效機(jī)制，可先在少數(shù)市縣試點(diǎn)，然后逐步在全省范圍推廣。對外地客戶首套購房免征稅收，提高短期交易和長期空置房的稅收。完善稅收調(diào)控機(jī)制有助于房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型、解決地方稅源不足的問題。

（特約編輯：羅洋）

參考文獻(xiàn)：

[1]侯偉.房地產(chǎn)市場良性發(fā)展與國家宏觀調(diào)控[J].金融管理與研究，2010（8）.