關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的思考

【摘要】 隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人們對商品房的需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動能力大等特點，迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及風險特征出發(fā)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在的問題，并提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范的措施。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風險 防范

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟命脈的支柱產(chǎn)業(yè)，對于推動我國經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展以及維持社會穩(wěn)定具有十分重要的作用。我國政府為促進和保證房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，也相繼投入了多種推動手段，包括產(chǎn)業(yè)政策扶持、資金支持和土地供給等。但在這種繁榮的背后卻隱藏著巨大的財務(wù)危機，房地產(chǎn)屬于高投資、高風險、高收益的行業(yè)，隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)所普遍存在的風險意識淡薄、預測和控制財務(wù)風險的水平低等問題也不斷暴露出來，加上我國房地產(chǎn)業(yè)尚不夠規(guī)范，金融體系不完善，房地產(chǎn)高歌猛進的同時，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的財務(wù)風險。增強企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風險的能力已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展所迫切需要解決的問題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及風險特征

財務(wù)風險是指由于受到內(nèi)外部環(huán)境因素及各種難以預料和控制因素的影響，一定時期內(nèi)企業(yè)實際財務(wù)活動偏離預期財務(wù)收益而導致企業(yè)蒙受損失的可能性，它與企業(yè)的資金籌措、運用、管理及安全密切相關(guān)，是從價值方面反映企業(yè)理財活動及其處理財務(wù)關(guān)系中所遇到的風險。房地產(chǎn)是一種高投入、高回報和高風險并存的產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)由于起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小等特點，總體上還未形成系統(tǒng)的財務(wù)風險管理體系。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過三十年的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段，企業(yè)數(shù)量呈幾何增長；二是企業(yè)主體以內(nèi)資為主，呈逐年增加趨勢，但隨著近幾年的發(fā)展，內(nèi)資企業(yè)比例逐年減少；三是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較??；四是企業(yè)資金來源自融資金所占比例較小，主要以外來資金為主，如國內(nèi)貸款、利用外資等。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險特征主要包括：一是財務(wù)風險是客觀存在的，只要企業(yè)從事財務(wù)活動，必然會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)風險；二是企業(yè)財務(wù)風險具有不確定性，包括財務(wù)風險結(jié)果的不確定性和影響財務(wù)風險形成因素的多方面性和不確定性；三是財務(wù)風險具有綜合性，由于財務(wù)風險的產(chǎn)生和形成具有相當大的復雜性，其涉及到企業(yè)財務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)及企業(yè)經(jīng)營管理的方方面面，這便決定了企業(yè)的財務(wù)風險具有明顯的綜合性特征；四是可預測性，即財務(wù)風險雖然具有不確定性，但其發(fā)生也具有一定的規(guī)律性，企業(yè)可以通過類似的事件或統(tǒng)計資料來判斷其發(fā)生的概率，進行財務(wù)預警，采取各種有效措施進行防范、轉(zhuǎn)移和分散財務(wù)風險，以降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風險時的損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在的問題

1、財務(wù)風險管理意識淡薄，財務(wù)管理水平低下

相對于歐美發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)差，但由于乘上我國房產(chǎn)改革的順風車，又恰好迎上經(jīng)濟大發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)早期得到了較好的發(fā)展。這段時間大小房地產(chǎn)企業(yè)賺得盆滿缽滿，也由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)賺不賠的假象，導致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理意識淡薄。其中房地產(chǎn)企業(yè)管理者風險意識淡薄是導致財務(wù)風險的重要原因之一，高層做出的財務(wù)決策一旦不當，將會給企業(yè)帶來不可預想的財務(wù)風險。部分房地產(chǎn)企業(yè)常在不考慮自身財務(wù)狀況的情況下，不惜代價去爭取項目，擴大規(guī)模，而不給自身留下足夠的財務(wù)緩沖時間，導致一旦外部環(huán)境發(fā)生變化影響企業(yè)的資產(chǎn)流動性和安全性，企業(yè)將會陷入巨大的財務(wù)危機。另一方面，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都由國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，普遍存在管理水平不高、效率低下、內(nèi)部控制機制不健全等缺陷，企業(yè)資金安全性往往無法得到保證，抗風險的能力較差。

2、資金結(jié)構(gòu)比例失衡，負債比率過高

資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點之一，而我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模相對較小，資金實力也較弱。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，債務(wù)資本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中約占近80%，遠高于其他行業(yè)平均水平，且絕大部分資金是來源于銀行貸款，企業(yè)主自有資金僅占企業(yè)資產(chǎn)很小的一部分。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在投得土地后會以尚未建成的項目為抵押來獲得銀行等金融機構(gòu)的信貸資金，權(quán)益資本比例縮減、債務(wù)資本過高已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的普遍問題。在此情況下，一旦企業(yè)運營過程出現(xiàn)問題，企業(yè)資金鏈斷裂，就很可能引發(fā)財務(wù)危機，且金融機構(gòu)將會承擔巨大的財務(wù)風險，而且問題一旦出現(xiàn)將很難彌補。再加上近年來嚴厲的財政政策和緊縮的貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力越來越大，資金結(jié)構(gòu)比例失衡，負債比率過高，成本負擔過重等問題，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也愈發(fā)舉步維艱。

3、貨幣資金管理問題

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大，從前期的融資開發(fā)到后期的竣工銷售都離不開大量資金的支持，資金管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。但目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理仍存在諸多問題，資金使用效率低下，現(xiàn)金流入與流出不均衡，缺乏對營運資金的有效監(jiān)管，隨意增發(fā)項目，致使企業(yè)控制財務(wù)風險的能力降低，容易誘發(fā)嚴重的財務(wù)危機。例如，企業(yè)追求高速發(fā)展，盲目擴張，使企業(yè)處于資金短缺狀態(tài)，導致部分企業(yè)不計成本進行融資，形成較大的財務(wù)風險，同時部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對投資項目的管理和控制，無法在投資項目發(fā)生問題時采取必要的措施進行避免或減少損失，資金管理分散，管理隨意性較大，對貨幣資金集中控制效果較差，導致企業(yè)無法及時了解資金的流入和流出去向，降低資金管理效率，增加了其流失的風險。

4、預算編制不科學，預算管理執(zhí)行不到位

部分房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理上更多的是按經(jīng)驗進行預算編制，預算編制不科學，執(zhí)行不到位，預算管理意識不足，財務(wù)人員只憑借經(jīng)驗進行資金配置，造成現(xiàn)金流量預算執(zhí)行偏差較大。同時，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其重點是組織人員進行施工建設(shè)，確保在一定時期內(nèi)交付完工，并帶來可觀利潤，并沒有意識到預算管理的重要性，導致相關(guān)人員沒有對營運費、人工成本、材料成本等進行必要籌劃和預算，或是預算編制周期長，起不到實質(zhì)性作用，無法有效防范企業(yè)財務(wù)風險。缺乏完善的預算管理體系，無法對企業(yè)財務(wù)活動起到有效的監(jiān)督作用，更無法預測企業(yè)的償債能力和利潤率等，既加大企業(yè)的運營成本，又降低企業(yè)效益，甚至可能造成虧損。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范的措施

1、完善財務(wù)風險控制評價體系

我國房地產(chǎn)企業(yè)可以通過完善財務(wù)風險控制評價體系來提高自身的財務(wù)管理水平，同時完善用人機制提高財會人員素質(zhì)，為企業(yè)財務(wù)風險管理水平的提高提供最基本、最核心的保證。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要提高其管理者和決策者的財務(wù)管理素質(zhì)，合理利用財務(wù)報表進行有效決策，最大限度降低財務(wù)風險，同時樹立以人為本的觀念，引進資深財務(wù)人員，加強對財會工作人員的培訓，提高其綜合素質(zhì)；另一方面，完善財務(wù)風險控制評價體系，通過對財務(wù)指標的監(jiān)控，定期對企業(yè)各項經(jīng)營活動是否符合控制標準作出評價，分析財務(wù)風險成因有關(guān)的指標變量及異常數(shù)據(jù)，確定財務(wù)風險控制點，達到預測和警示風險的目標。

2、融資風險防范

資金結(jié)構(gòu)比例失衡是導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的主要原因之一，拓寬融資渠道可以有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道單一的問題。對此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可以通過借助國家政策的力量來采取應(yīng)對措施：一是發(fā)展多元化直接融資，如適度放寬股票融資政策限制，提高企業(yè)直接融資比重，分散融資風險，或是培育和完善房地產(chǎn)股票債券市場，增加發(fā)行長期債券額度，并為短期融資券提供契機，改善房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)，同時可以適時開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，探索建立組合式融資模式，分散銀行風險；二是進一步完善間接融資，推進間接融資形式多樣化，例如可以針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，將中外銀行和擔保機構(gòu)進行有效結(jié)合，提供多種貸款模式，或是創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式。

3、加強資金管理，保證資金良性循環(huán)

貨幣資金是企業(yè)流動性最高的資產(chǎn)，對資金的管理是財務(wù)管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品具有投資價值和消費價值，致使房地產(chǎn)在資金管理方面顯得比較困難。房地產(chǎn)企業(yè)在加強資金管理方面主要可以從以下幾方面入手：一是強化房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款管理，強化合同訂單管理，提高預售賬款的回收比例，落實催發(fā)責任制度，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，減少預付款金額或拖延預付款金額，保證企業(yè)現(xiàn)金流順暢；二是積極緩解房地產(chǎn)的庫存壓力，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采取大幅度降價的措施來緩解庫存壓力，這勢必會對房產(chǎn)價格造成一定沖擊，對此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取更有力度的促銷策略，如配合供應(yīng)商共同擴大宣傳以增加庫存周轉(zhuǎn)，緩解資金壓力；三是提高資金使用效率，進一步保證企業(yè)現(xiàn)金流的暢通，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從行業(yè)價值鏈的每個環(huán)節(jié)入手，充分利用價值鏈各商家的合作方式，實現(xiàn)采購環(huán)節(jié)的間接融資，同時對應(yīng)收賬款實行動態(tài)跟蹤，加大催收力度，促進現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。

4、實施全面預算管理

預算管理是企業(yè)財務(wù)活動的基礎(chǔ)，通過強化預算管理工作可以有效配置企業(yè)資源，有效防范企業(yè)財務(wù)風險，提高企業(yè)整體效益和競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理應(yīng)從以下幾方面著手：一是完善企業(yè)預算授權(quán)審批制度，嚴格規(guī)范審批流程；二是健全預算編制管理制度，預算委員會應(yīng)制定預算編制的流程、方法和措施，并下達指標，擬定預算草案，向各個部門解讀預算草案的各種情況；三是建立預算執(zhí)行檢查制度，按季度、年度對預算的執(zhí)行情況進行檢查，糾正在預算執(zhí)行過程中的不當行為；四是完善預算考評審計制度，對預算執(zhí)行結(jié)果進行考評，對考評好的部門給予表彰和獎勵，并加大預算資金安排的支持力度，對于發(fā)現(xiàn)重大問題的應(yīng)依法追究相關(guān)責任。

總之，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財務(wù)風險意識淡薄、預測和控制財務(wù)風險的水平低等問題，加上我國房地產(chǎn)業(yè)尚不夠規(guī)范，金融體系不完善等，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的財務(wù)風險，對此我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善企業(yè)財務(wù)風險控制體系，加強資金管理，并做好全面預算管理以確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

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