房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹相關(guān)性實(shí)證研究

【摘要】 本文利用2000—2011年的年度數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，同時(shí)也存在一種長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)價(jià)格 通貨膨脹 實(shí)證研究

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)和進(jìn)行對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，有利于降低當(dāng)前通貨膨脹，有效抑制未來(lái)通貨膨脹，這無(wú)疑將推動(dòng)我們關(guān)于對(duì)金融經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系方面的研究。本文根據(jù)擬合優(yōu)度檢驗(yàn)、回歸性檢驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。

一、房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹的基本走勢(shì)

1、房地產(chǎn)價(jià)格的基本走勢(shì)

全國(guó)房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)呈上升態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖1），具體可分為以下幾個(gè)階段。

2000年到2003年是房地產(chǎn)市場(chǎng)探索發(fā)展階段。有統(tǒng)計(jì)資料顯示，住宅均價(jià)繼續(xù)保持上升的態(tài)勢(shì)，商品房的均價(jià)由2000年的2112元到2001的2170元再到2002年的2259元/平方米，2003年達(dá)到2359元/平方米，比2000年的2112元上漲16.9%比，2002年2259元也上漲了4.4%。

2004年到2005年，漲勢(shì)迅猛的房?jī)r(jià)變得平靜甚至低迷。據(jù)當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度，全國(guó)35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)快速上漲，同比漲幅為10.8%。全國(guó)2004年商品房平均銷售價(jià)格為2713元/平方米。2005年，上海、北京、深圳等大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著國(guó)家政策的出臺(tái)而應(yīng)聲下跌，許多地方出現(xiàn)了成交量數(shù)月低迷的現(xiàn)象，上漲速度很慢為4.3%。

2006年到2007年，艱難求上的房?jī)r(jià)。2006年的各省市仍然延續(xù)了2005年的調(diào)控主題，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是成交量都相對(duì)穩(wěn)定。而2006年年底的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了快速上揚(yáng)的勢(shì)頭，為2007年的瘋狂奏響了序曲。按照國(guó)家有關(guān)部門公布的房地產(chǎn)交易信息，該年度商品房均價(jià)上升10.2%，平均上漲700元。2007年達(dá)到均價(jià)3885元/平方米。

2008年至2010年，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。2008年以來(lái)由美國(guó)次貸危機(jī)所導(dǎo)致的金融危機(jī)寒潮席卷全球。2009年從市場(chǎng)總體看1至3月分價(jià)格基本保持不變，從4月開(kāi)始，價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)上升的趨勢(shì)，而下半年價(jià)格較去年同期上升了17.8%，均價(jià)由08年的4000漲到4695元左右。2010年房?jī)r(jià)繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，由4695元上升到6500元左右。在高端項(xiàng)目的推動(dòng)下，在第四季度全年均價(jià)上升為7950元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)22.3%。

2011年全國(guó)房?jī)r(jià)首次大幅下降。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2011年全國(guó)房?jī)r(jià)平均下降5.3%，由2010年的7950元降到7528.65元/平方米。這次降價(jià)與國(guó)家調(diào)控密不可分，預(yù)計(jì)2012年房?jī)r(jià)還會(huì)下降。

2、通貨膨脹的基本走勢(shì)

通貨膨脹是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否健康的重要指標(biāo)、宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)。消費(fèi)物價(jià)指數(shù)城市與農(nóng)村有所區(qū)別，從2002年后農(nóng)村的指數(shù)較城市來(lái)說(shuō)偏高，但差別不大（見(jiàn)表1），消費(fèi)價(jià)格指數(shù)重點(diǎn)是全國(guó)居民的消費(fèi)指數(shù)CPI。

3、房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹關(guān)系判定

由上文對(duì)歷年房地產(chǎn)價(jià)格的分析及歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，歷年CPI的分析及歷年CPI走勢(shì)（圖2）可以清楚地看到：房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹率都成遞增趨勢(shì)，因此初步判斷房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間存在相關(guān)性，且為正相關(guān)關(guān)系。如圖3、圖4所示。

二、房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹關(guān)系的實(shí)證分析

1、數(shù)據(jù)選取及處理

選取的2000年—2011年房地產(chǎn)均價(jià)數(shù)據(jù)及全國(guó)CPI數(shù)據(jù)分別來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒及新浪網(wǎng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。具體如表2所示。

2、實(shí)證過(guò)程

（1）利用SPSS軟件對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格為自變量X，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）為因變量Y。首先畫兩者之間的散點(diǎn)圖，見(jiàn)圖5。通過(guò)散點(diǎn)圖5，可以看出房地產(chǎn)價(jià)格與全國(guó)CPI指數(shù)呈帶狀分布而且分布比較集中，以下進(jìn)行兩者的相關(guān)性檢驗(yàn)。

（2）對(duì)這兩者進(jìn)行顯著性分析，回歸性分析，相關(guān)性分析及擬合度分析。通過(guò)表3可以看出兩者的相關(guān)性系數(shù)R為0.924，顯著性水平非常高，說(shuō)明兩者存有高度的相關(guān)性。下面再對(duì)兩者進(jìn)行一下回歸分析。

表4可以看出全國(guó)CPI指數(shù)的均值為103.6667，其標(biāo)準(zhǔn)偏差為3.40703，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的均值為3801.5，其標(biāo)準(zhǔn)偏差為2011.27357。

通過(guò)表5可以看出房地產(chǎn)價(jià)格與CPI指數(shù)相關(guān)性系數(shù)R為0.924，相關(guān)性系數(shù)平方為0.854的，標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)的誤差為1.36358。

通過(guò)表6的數(shù)據(jù)顯示，回歸平方和為109.093，殘差平方和為18.593?；貧w平方和為109.093，又由于109.093>>18.593，說(shuō)明模型的擬合度較好。

從表7可以得出回歸系數(shù)和回歸方程，回歸常系數(shù)為97.714，變量系數(shù)為0.002。回歸方程為Y=97.714+0.002X。例如2000年的房地產(chǎn)價(jià)格為X=2212，居民消費(fèi)指數(shù)Y=0.002？鄢2212+97.714=100.4。

3、實(shí)證結(jié)果及分析

本文通過(guò)SPSS軟件進(jìn)行散點(diǎn)圖、顯著性檢驗(yàn)、擬合優(yōu)度檢驗(yàn)、回歸性檢驗(yàn)，證明了通過(guò)普通最小二乘法得到的回歸模型能夠較好的模擬房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）之間的數(shù)量關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和CPI之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，同時(shí)也存在一種長(zhǎng)期均衡關(guān)系。該模型能夠較好的擬合CPI的走勢(shì)。所以可以采用得到的模型簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)未來(lái)CPI的走勢(shì)。同時(shí)知道CPI也可以預(yù)測(cè)當(dāng)年的房地產(chǎn)價(jià)格。

三、結(jié)論

通過(guò)對(duì)歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及通貨膨脹數(shù)據(jù)的研究，探討我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間呈現(xiàn)高度相關(guān)關(guān)系，且是高度正相關(guān)，即房地產(chǎn)價(jià)格上升會(huì)引起當(dāng)期和未來(lái)價(jià)格水平的上升。鑒于此，要更好地應(yīng)對(duì)通貨膨脹問(wèn)題，我國(guó)應(yīng)從抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展入手。有序進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼D和規(guī)范，并規(guī)范開(kāi)發(fā)商。

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