房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理探析

【摘要】 房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力之一，其自身的經(jīng)營也關(guān)系著國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與持久。為了進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)、健康地發(fā)展，許多企業(yè)在日常經(jīng)營中都將財務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)。本文主要探析了我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的意義、存在問題以及提出相應(yīng)的解決辦法，為我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的進一步發(fā)展提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 現(xiàn)狀

財務(wù)管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的一項重要組成內(nèi)容，直接關(guān)系著企業(yè)各項財務(wù)政策的制定與執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險企業(yè)，投資、融資以及現(xiàn)金流的決策直接關(guān)系著企業(yè)的生存與發(fā)展，可以說財務(wù)管理水平很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平。探析財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展有助于發(fā)現(xiàn)其在發(fā)展中存在的問題，提出解決方法，促使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平提高，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點探析

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，而風(fēng)險主要來自于資金鏈的管理以及由資金鏈管理延伸的企業(yè)投資、籌資與現(xiàn)金政策的管理。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理既有一般企業(yè)財務(wù)管理的共性，也存在其獨有的特殊性。分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點，有助于進一步分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題并最終提出解決辦法。

1、資金投入密集且回收期長

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城市的規(guī)模在日益擴大。住房需求的激增促使了房地產(chǎn)企業(yè)井噴式的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動的迅猛增加導(dǎo)致的直接后果是地價以及房屋建設(shè)各項相關(guān)費用的水漲船高，使得房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)初期以及日常經(jīng)營管理中投入資金數(shù)量大幅增加，加大了企業(yè)財務(wù)管理中對企業(yè)資金管理的壓力。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營周期長，導(dǎo)致企業(yè)資金回收周轉(zhuǎn)速度相對于其他行業(yè)普遍較慢。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中，首要解決的是資金管理問題，在資金管理中，只要一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)原始投入的大量資金不能收回，造成企業(yè)的財務(wù)困境。

2、財務(wù)關(guān)系涉及范圍廣

房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他行業(yè)，外部聯(lián)系范圍較廣，反映到財務(wù)管理層面就形成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜的特征。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系不僅包括與其他行業(yè)相同的與企業(yè)債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、被投資單位以及內(nèi)部職工之間的關(guān)系，還包括與規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等個政府部門間的監(jiān)督與被監(jiān)督關(guān)系。此外，在長期行業(yè)經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)之間形成大規(guī)模、頻繁的資金往來關(guān)系，并且回收期都相對較長。這些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特有關(guān)系都無疑加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不可預(yù)知性，加大房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理難度，形成企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險。

3、財務(wù)管理與不斷變化的外部環(huán)境密切聯(lián)系

與其他企業(yè)相同，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理也不是在真空中進行的，財務(wù)政策的特點與選擇，更多的是要與外部環(huán)境特征相聯(lián)系?，F(xiàn)階段，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控勢在必行，從住房貸款政策的調(diào)整到限購令的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境相對于之前幾年已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。此外，隨著金融危機的蔓延，房地產(chǎn)市場不斷遭受資產(chǎn)貶值、購買力下降、融資困難等一系列外部不利因素影響。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理工作時，要對外部環(huán)境保有更強的靈敏度，與不斷變化的外部環(huán)境時刻保持密切聯(lián)系。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在問題探析

我國企業(yè)引進財務(wù)管理作為企業(yè)管理核心的時間尚短，在實際操作中存在許多照搬照抄成功模式的問題，很難做到切合自身情況制定企業(yè)財務(wù)管理政策。此部分我們將分析現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題，以便于針對問題找出解決方法。

1、現(xiàn)金管理思想淡薄，盲目追求高端產(chǎn)品

作為資金密集的高風(fēng)險企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心即對企業(yè)現(xiàn)金流的管理。其著重點應(yīng)是如何合理規(guī)劃企業(yè)的現(xiàn)金流，以降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。而現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)大多只重視招投標環(huán)節(jié)的預(yù)算編制，而忽略了企業(yè)經(jīng)營中的現(xiàn)金管理，加劇了企業(yè)現(xiàn)金鏈斷裂風(fēng)險。此外，由于現(xiàn)金管理思想的淡薄使得我國地產(chǎn)企業(yè)自有資金與信貸資金比例以及財務(wù)管理程度難以達到銀行規(guī)定的信貸標準，使得許多企業(yè)難以通過銀行途徑融資或是采取欺詐融資方式，更加劇了企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險。

2、財務(wù)管理水平低，難以做到科學(xué)管理

我國房地產(chǎn)企業(yè)大多由傳統(tǒng)家族企業(yè)或是實體企業(yè)轉(zhuǎn)行而來，特別是由“施工隊”、“包工頭”起家的房地產(chǎn)企業(yè)，大多經(jīng)營者缺乏必要的企業(yè)管理知識，只是一味的追求產(chǎn)值，出現(xiàn)重銷售、輕管理的現(xiàn)象。認知上的偏差使得財務(wù)管理的思想與方法難以在企業(yè)中做到普及。此外，即便開展財務(wù)管理工作的房地產(chǎn)企業(yè)，由于自身行業(yè)水平以及外部環(huán)境的制約，財務(wù)政策的制定與選擇難以與企業(yè)的具體情況相結(jié)合，只是盲目照搬成功企業(yè)案例，使得財務(wù)管理難以做到客觀與充分，制約了財務(wù)管理工作有效性的發(fā)揮。

3、財務(wù)管理系統(tǒng)內(nèi)統(tǒng)一與集中度不足

財務(wù)管理不僅是對企業(yè)的現(xiàn)金與財務(wù)政策進行管理，更多的是對企業(yè)與財務(wù)相關(guān)的各項事由的統(tǒng)一調(diào)配，這就需要信息的集中與暢通，以及較強的管理控制力。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多由不同的項目部或是分公司掌管具體項目的日常經(jīng)營管理，這就導(dǎo)致各個項目或是分公司之間的信息流通不暢，直接后果是財務(wù)管理口徑不一致，各項目或是分公司之間的指標難以按照合理的方式進行比對，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的最終效果。此外，由于項目部與分公司大多分開進行績效考核，并且績效考核的著重點多為經(jīng)營業(yè)績，通常忽略考核收入與成本的配比以及部門業(yè)績與集團總體戰(zhàn)略的匹配，使得許多下屬公司刻意追求部門利益最大化，在決策中忽略了集團收益與統(tǒng)籌，使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理很難做到企業(yè)集團價值最大化。

4、銷售收入偏離財務(wù)預(yù)算

盡管許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中都強調(diào)財務(wù)管理的重要性，在制定了完整的財務(wù)預(yù)算并在項目的最初階段成立預(yù)算委員會，但是預(yù)算的執(zhí)行過程的控制均較為薄弱，預(yù)算對于實際情況的預(yù)期不足使得在執(zhí)行環(huán)節(jié)經(jīng)常出現(xiàn)偏離預(yù)算的情況。例如，萬科財務(wù)報表中披露的某項目一期的銷售預(yù)期為2.2億，盡管階段性房價為上漲性波動，但由于前一階段國家宏觀政策調(diào)控以及外部金融危機的共同影響，一部分商品房被劃撥為經(jīng)濟適用房，在價格上大打折扣，使得年末該項目銷售收入出現(xiàn)大額缺口。當然，政策上的風(fēng)險有時是不可避免的，但是今后企業(yè)在制定財務(wù)政策與財務(wù)預(yù)算時，應(yīng)提高對政策風(fēng)險的認識，將政策風(fēng)險或是其他外部風(fēng)險納入預(yù)算范疇，提高財務(wù)管理工作的準確性。

三、改進我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作方法探析

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到資源、土地以及環(huán)境等各方面的限制，如何在變化的外部環(huán)境下提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力是今后房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的重大問題。針對上述分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題，我們提出如下改進方法為今后房地產(chǎn)企業(yè)完善財務(wù)管理工作提供借鑒。

1、加強企業(yè)財務(wù)管理的控制能力

作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者與管理者，需要扭轉(zhuǎn)之前以單一業(yè)績衡量企業(yè)績效的考核方法，將全面的財務(wù)績效考核方法納入企業(yè)績效考核體系，并堅持以之為主導(dǎo)。管理者的重視程度直接決定了企業(yè)財務(wù)管理活動的控制力與最終效果。此外，財務(wù)管理活動也是全過程、全方位和全員參與的整合性的管理系統(tǒng)，應(yīng)加強財務(wù)管理對企業(yè)經(jīng)營、投資、融資以及現(xiàn)金流的控制力，避免單一決策與主觀決策。使得財務(wù)管理活動具有全方位的控制力和約束力，而不僅僅只是一種管理的制度或者說控制方略。更為重要的是使得財務(wù)管理成為企業(yè)管理的一種理念，真正提高財務(wù)管理控制能力的根本。

2、完善投資決策機制

完善投資決策機制的核心是分析企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境，并將其統(tǒng)一于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。當前國家實行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產(chǎn)項目資金需求大、周轉(zhuǎn)期長、融資困難勢必會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險。因此，在外部環(huán)境變化迅速的情況下，企業(yè)要提高投資決策的科學(xué)性和合理性，盡量避免投資失誤，以保障企業(yè)資金、財產(chǎn)安全，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動建立投資決策部門，契合企業(yè)自身與外部環(huán)境特點制定正確的投資戰(zhàn)略。在項目可行性研究中，應(yīng)運用科學(xué)的理論、方法和手段選擇最優(yōu)的投資方案，要合理考慮方案執(zhí)行過程中可能面對的各項內(nèi)外部環(huán)境的改變，并將應(yīng)對策略納入決策制定考慮中。制定切實可行的投資計劃，明確投資各個環(huán)節(jié)的責任人與職責權(quán)限，嚴禁越權(quán)違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。建立授權(quán)及批復(fù)程序，對重大的投資項目必須實行集體決策。

3、強化預(yù)算管理，靈活運用籌資方式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算管理委員會，將全面預(yù)算作為企業(yè)管理中必要的一環(huán)，建立完善預(yù)算編制的方式與方法，并加大考核力度，對部門與個人進行預(yù)算考核并設(shè)立獎懲辦法。通過建立完善動態(tài)調(diào)整型的財務(wù)預(yù)算，科學(xué)、合理掌握各項開發(fā)項目的可行性研究、土地招投標、施工與銷售等階段的推進程度，加快經(jīng)營資金的周轉(zhuǎn)與回籠，增強公司對資金風(fēng)險的預(yù)見性與承受力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中最主要的風(fēng)險來自于對資金鏈的管理。房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資渠道多為施工單位墊資、銀行信貸融資、民間信貸融資以及銷售款回籠等。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇要立足于企業(yè)自身的需求與內(nèi)外部環(huán)境的變化，堅持低成本、可得性與穩(wěn)定性相結(jié)合的原則，從企業(yè)內(nèi)部端正融資思想，設(shè)立完善的額融資管理機構(gòu)，系統(tǒng)分析各種籌資方式對企業(yè)未來財務(wù)能力的影響，選擇適度的財務(wù)杠桿，避免盲目信貸增加企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)向。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以充分利用金融工具創(chuàng)新開創(chuàng)新的融資來源。

當前國民經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)企業(yè)強大的推動，但是房地產(chǎn)業(yè)由于其自身特點的影響具有不穩(wěn)定性與風(fēng)險性，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的管理難度。從自身來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強企業(yè)的核心管理，即加強財務(wù)管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠適應(yīng)當今不斷發(fā)展的外部環(huán)境，應(yīng)對新挑戰(zhàn)，解決新問題。

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