基于GIS和特征價(jià)格的景觀(guān)型住房?jī)r(jià)格分析

摘要：文章基于城市多中心區(qū)位理論，利用特征價(jià)格模型和GIS技術(shù)，對(duì)昆明市旅游景區(qū)住宅特征價(jià)格和價(jià)格空間影響進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)：旅游資源的類(lèi)別、開(kāi)發(fā)規(guī)模等特征對(duì)景觀(guān)型住宅的價(jià)格有著較大影響，同時(shí)隨著旅游景區(qū)的建立而形成的新的城市中心對(duì)城市住房?jī)r(jià)格的空間分布有一定的影響。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；景觀(guān)型住宅；特征價(jià)格模型；多中心城市理論

一、引言

近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的逐漸成熟，人們?cè)谶x購(gòu)商品房住宅時(shí)會(huì)全面考慮與物業(yè)相關(guān)的信息，這里就包括住宅周邊的自然與人文環(huán)境，以及周邊旅游景區(qū)所帶來(lái)的價(jià)值。

對(duì)于城市住房?jī)r(jià)格的決定因素，國(guó)內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)做了大量的研究。溫海珍等對(duì)住宅的特征與特征的價(jià)格做了研究。趙何軍對(duì)天津市的住宅價(jià)格因素做了分析。郝前進(jìn)等以上海市為例，分別通過(guò)交通可達(dá)性、商業(yè)便利性、城市化及收入變化等幾方面，分析了城市住宅價(jià)格的決定機(jī)制。但是，對(duì)于旅游地產(chǎn)這樣一個(gè)新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，有關(guān)其價(jià)格的決定機(jī)制研究還很缺乏，特別是依托旅游資源而建立起的景觀(guān)型住房。同時(shí)，隨著旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)建立，城市空間結(jié)構(gòu)的擴(kuò)張，隨之建立起的景觀(guān)住宅會(huì)不會(huì)影響城市中原有的住房?jī)r(jià)格空間分布，這也是我們所關(guān)心的問(wèn)題。

因此，筆者在前人對(duì)住房特征價(jià)格研究的基礎(chǔ)上，利用特征價(jià)格模型以及GIS手段，對(duì)昆明市旅游資源是否會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)產(chǎn)生格影響進(jìn)行分析，并對(duì)旅游景區(qū)的建立是否會(huì)影響城市住房?jī)r(jià)格空間分布做初步探索。

二、理論基礎(chǔ)

（一）區(qū)位理論

最早的區(qū)位理論是關(guān)于農(nóng)業(yè)租金與區(qū)位，主要研究級(jí)差地租和隨之產(chǎn)生的地價(jià)。隨著城市化的迅速發(fā)展，中心城市與周?chē)沟刂饾u形成一個(gè)共同的區(qū)域，在開(kāi)發(fā)規(guī)劃中被作為一個(gè)整體來(lái)考慮，由此而產(chǎn)生了中心地理理論。這一理論在后來(lái)幾代學(xué)者的研究深化下，發(fā)展為城市單中心理論和城市多中心理論。

但隨著城市的不斷發(fā)展，不可能永遠(yuǎn)只有一個(gè)中心，新城的興起，城市中新的商業(yè)、旅游中心的建立，都會(huì)使原有單中心城市變?yōu)槎嘀行牡拇蟪?。在這種情況下，上述單中心理論在研究中就并不適用了。現(xiàn)實(shí)中由于城市不斷不斷向外擴(kuò)張，次級(jí)中心的不斷出現(xiàn)，交通等基礎(chǔ)設(shè)施的非均勻分布，都將導(dǎo)致住房?jī)r(jià)值與其區(qū)位的空間分布發(fā)生變化。

（二）旅游地產(chǎn)

根據(jù)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，一般將旅游地產(chǎn)分為四類(lèi)：娛樂(lè)類(lèi)、觀(guān)光體驗(yàn)類(lèi)、接待類(lèi)（節(jié)慶、會(huì)展）、景觀(guān)型住房。這里的景觀(guān)型住房，是指利用旅游景區(qū)、休閑度假去、人文歷史名勝古跡等旅游資源，依托其帶來(lái)的良好的環(huán)境、商業(yè)氛圍以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施，在這些景區(qū)周邊開(kāi)發(fā)的多功能住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。這些住宅地產(chǎn)的價(jià)值，在很大程度上受到所依托景區(qū)、旅游資源的影響。

結(jié)合上訴城市區(qū)位理論，我們可以看出，以旅游資源為核心而形成的新的商業(yè)、旅游中心，將對(duì)周邊住宅的價(jià)格造成很大的影響，但是這種影響究竟與哪些因素有關(guān)，影響程度有多大，這些問(wèn)題正是本文所要探求驗(yàn)證的核心。

（三）特征價(jià)格法

Lancaster認(rèn)為，產(chǎn)品的需求并不是基于商品本身，消費(fèi)者對(duì)商品的需求根源于這種商品所內(nèi)含的某些特征要素上，以及這些要素為消費(fèi)者帶來(lái)的效用。

Rosen建立了特征價(jià)格法用于分析的基本理論框架，通過(guò)對(duì)住房市場(chǎng)上消費(fèi)者、政府和開(kāi)發(fā)商三方面的分析，建立了隱性市場(chǎng)均衡分析理論。Rosen認(rèn)為在住宅供給市場(chǎng)上，住宅的每個(gè)特征的邊際供給價(jià)格與該特征的隱含價(jià)格相等時(shí)，供給者的利潤(rùn)最大化。當(dāng)所有的住宅供求相等，而且供給與需求方都不改變其決策時(shí)，住宅市場(chǎng)便達(dá)到均衡狀態(tài)。此時(shí)，特征價(jià)格函數(shù)實(shí)際上是一個(gè)雙重包絡(luò)線(xiàn)，每種住宅的隱藏價(jià)格與邊際支付價(jià)格和邊際供給價(jià)格相等。特征價(jià)格法中的市場(chǎng)均衡分析，如圖1所示。

三、模型設(shè)定

（一）研究思路

本文選擇昆明市主城區(qū)為研究區(qū)域，將旅游資源分為四大區(qū)域，如表1所示。

為了研究，以這些旅游景區(qū)資源為中心所形成的新的城市商旅中心，對(duì)周邊住房?jī)r(jià)格是否有影響及其影響特征因素是哪些。筆者分別對(duì)每個(gè)景區(qū)建立了影響區(qū)，并結(jié)合昆明主城交通環(huán)線(xiàn)分布再細(xì)化出四個(gè)非影響區(qū)，最終得出18個(gè)分區(qū)，如圖2所示。但是為了方便建模分析，將D15、D16、D17、D18四個(gè)非影響區(qū)域在數(shù)據(jù)分析時(shí)統(tǒng)一以D15來(lái)代替。

通過(guò)對(duì)每個(gè)旅游資源影響區(qū)內(nèi)住房?jī)r(jià)格的變化及非旅游資源影響區(qū)域內(nèi)住房?jī)r(jià)格的變化，來(lái)驗(yàn)證旅游中心是否對(duì)周邊住房?jī)r(jià)格造成影響，并分析其影響因素有哪些，及每個(gè)選取的影響因素的影響程度。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源及變量選擇

本文選用住宅價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)自昆明市某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查公司，時(shí)間跨度為2008年第二季度至2010年第四季度，共11個(gè)時(shí)期。景區(qū)類(lèi)型、公交線(xiàn)路條數(shù)和住宅類(lèi)型，筆者采用實(shí)地調(diào)查結(jié)合網(wǎng)絡(luò)搜索的方式統(tǒng)計(jì)得出。模型中涉及的景區(qū)影響的內(nèi)、外區(qū)域劃分和住宅樓盤(pán)到CBD的距離，筆者利用ArcGIS的分析、測(cè)量功能得出。

由于在實(shí)踐研究中無(wú)法將住房隱含的特征變量列舉窮盡，而且根據(jù)研究的側(cè)重點(diǎn)不同，研究人員所選取的特征變量也有差異。因此，本文參考已有研究，結(jié)合研究重點(diǎn)及數(shù)據(jù)可得性，選取“住房樓盤(pán)周邊500m內(nèi)公交線(xiàn)路數(shù)”、“住房是否別墅”、“CBD距離”及景區(qū)類(lèi)別作為特征變量引入模型。

（三）模型設(shè)定

本文采用半對(duì)數(shù)模型進(jìn)行分析，構(gòu)建擴(kuò)展的特征價(jià)格模型（式①），利用最小二乘法估計(jì)待定參數(shù)。由于本文采用的數(shù)據(jù)為2008年第二季度到2010年第四季度的昆明市各個(gè)樓盤(pán)住房均價(jià)數(shù)據(jù)，所以需要采用一種外部?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)修正宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變化對(duì)住房?jī)r(jià)格造成的影響。但這種外部?jī)r(jià)格指數(shù)是根據(jù)整個(gè)城市的住房交易估計(jì)出來(lái)的，并不能代表研究區(qū)域的價(jià)格變化。因此，在模型設(shè)計(jì)時(shí)，筆者加入了■γtQt項(xiàng)，以反映每一期價(jià)格相對(duì)于基期（2008年第一季度）價(jià)格的變動(dòng)，t取值從2開(kāi)始。

lnP=β0+β1N+β2S+β3L+■γtQt+θCKC+θNKN+θSKS+θCBDKCBD+ε①

式中：P——住房均價(jià)；N——住房的鄰里特征變量；S——住房的建筑特征變量；L——住房的區(qū)位特征變量；Qt——住房均價(jià)采集時(shí)的季度。由于數(shù)據(jù)是從2008年第二季度到2010年第四季度，共11各時(shí)期，所以t=2，…，11；KC——人文類(lèi)景區(qū)；KN——自然類(lèi)景區(qū)；KS——綜合類(lèi)景區(qū)；KCBD——CBD景區(qū)；ε——誤差項(xiàng)；β0、β1、β2、β3、γt、λi為待估系數(shù)。

四、實(shí)證分析

對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，所得結(jié)果如表2所示。

可以看出大部分自變量的估計(jì)參數(shù)是高度顯著的。而且建筑特征VILLA、區(qū)位特征CBD_DISTANCE，表示旅游景區(qū)類(lèi)性的虛擬變量CULTURE、NATURE、SYNTHETIC、CBD的回歸系數(shù)與預(yù)期的符號(hào)相一致，并且在1%水平下都顯著。說(shuō)明人文類(lèi)景區(qū)會(huì)給周邊住房?jī)r(jià)格帶來(lái)18%的提升，自然類(lèi)景區(qū)會(huì)為住房?jī)r(jià)格帶來(lái)9.4%的提升，綜合類(lèi)景區(qū)會(huì)為住房?jī)r(jià)格帶來(lái)13.1%的提升，CBD會(huì)為住房?jī)r(jià)格帶來(lái)28.3%的提升。可見(jiàn)CBD區(qū)域憑借濃郁的商業(yè)氛圍吸引了大批的游客，同時(shí)從昆明市的旅游景區(qū)分布來(lái)看，金馬碧雞坊、圓通山等人文類(lèi)景區(qū)均處在昆明市CBD輻射范圍內(nèi)，這就為游客的分流、旅游線(xiàn)路的指定提供了便利。

CBD_DISTANCE變量前的系數(shù)符號(hào)盡管與預(yù)期一樣，為負(fù)值，說(shuō)明住房?jī)r(jià)格隨著樓盤(pán)位置到CBD距離增加而減少，但是其系數(shù)的絕對(duì)值非常小，說(shuō)明這種影響并不是很明顯。這也正符合數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)中的特點(diǎn)，即D7-8、D4-11-12區(qū)盡管在主城區(qū)二環(huán)以外，距離CBD較遠(yuǎn)，但其影響區(qū)內(nèi)住房?jī)r(jià)格仍有上漲趨勢(shì)，而且D4-11-12區(qū)影響范圍內(nèi)住房均價(jià)要高于CBD影響區(qū)住房均價(jià)。這一現(xiàn)象正是由于D4-11-12區(qū)是在環(huán)滇池旅游度假期的影響范圍內(nèi)造成的，這一區(qū)域憑借優(yōu)秀的自然、人文資源而成為昆明市的旅游、商業(yè)中心從而拉動(dòng)周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)整個(gè)城市住房?jī)r(jià)格的空間分布造成了影響。

另外NUM_BUSLINE變量前系數(shù)估計(jì)值與預(yù)期符號(hào)相反，其值為-0.005，意味著樓盤(pán)周邊500m半徑以?xún)?nèi)每增加一條公交路線(xiàn)，房?jī)r(jià)會(huì)降低0.5%。究其原因，在于隨著昆明市城市化不斷發(fā)展，很多開(kāi)發(fā)商都進(jìn)行戰(zhàn)略性的開(kāi)發(fā)——將樓盤(pán)選址定在未來(lái)城市規(guī)劃的區(qū)域性CBD地區(qū)或新城區(qū)，而且昆明市主的主要旅游景區(qū)也分布在這里。由于尚處于規(guī)劃階段建設(shè)階段，這些地區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施并不完善，根據(jù)筆者的親自走訪(fǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的很多樓盤(pán)的居民要步行1000m以上才會(huì)有公交站點(diǎn)，而且他們出行大部分是選擇私家車(chē)為首選交通工具。而且，昆明市正在進(jìn)行地鐵的建設(shè)，地鐵線(xiàn)路必將會(huì)為公交線(xiàn)路的不足帶來(lái)補(bǔ)充。所以，由于以上種種原因才會(huì)出現(xiàn)上述符號(hào)異常的估計(jì)結(jié)果。

五、結(jié)束語(yǔ)

本文基于城市區(qū)位多中心理論，構(gòu)建擴(kuò)展的特征價(jià)格模型，對(duì)昆明市主城區(qū)旅游中心對(duì)周邊住房均價(jià)的影響進(jìn)行了分析。研究發(fā)現(xiàn)，隨著旅游資源的開(kāi)發(fā)、旅游景區(qū)設(shè)施的建立，在城市中將形成新的商旅中心。這些新興的城市中心有的是次級(jí)商旅中心，有的規(guī)模、影響范圍甚至超過(guò)城市中傳統(tǒng)的CBD區(qū)域。這些以旅游為核心的商旅中心，對(duì)周邊住房的價(jià)格有著較大的影響，但是根據(jù)旅游資源類(lèi)別、開(kāi)發(fā)等級(jí)的不同其影響大小也有差異。特別像昆明這種典型的旅游城市，這種隨著旅游區(qū)域建立而形成的新的城市中心會(huì)影響整個(gè)城市住房?jī)r(jià)格的空間布局。

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（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市管理與資源環(huán)境學(xué)院）