趙麗燕：解讀萬達全產業(yè)鏈布局的風險與挑戰(zhàn)

向來以遠見著稱的萬達集團，憑借其過人的戰(zhàn)略野心與執(zhí)行力，正在全力構建其全產業(yè)帝國的夢想：萬達院線沖刺IPO(首次公開募股)、收購國際大型影院AMC、每年新開15家百貨店、星級酒店快速擴張、旅游產業(yè)風生水起……

然而，與全產業(yè)鏈布局相伴相生的，還有難以預知的風險和挑戰(zhàn)。近日，《創(chuàng)新時代》特邀請正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕作客“獨家策劃”欄目，就萬達集團重金并購AMC能否盈利、“萬千百貨”更名為“萬達百貨”帶來的利好以及大規(guī)模進軍旅游地產背后的隱憂等問題一一解讀。

重金并購AMC后能否盈利

《創(chuàng)新時代》：萬達集團作為首創(chuàng)“城市綜合體”開發(fā)模式的地產商，在面臨房地產調控和資金流緊張的雙重壓力下。于萬達地產和萬達院線雙雙在A股IPO之時宣布此次重金收購“全球第二大院線集團美國AMC”能否推進其上市進程進而推高其發(fā)行價?

趙麗燕：這次收購對萬達地產和萬達院線上市的影響應該是正面多于負面的。正面的影響是：通過收購，萬達集團將發(fā)展成為一個名副其實的跨國企業(yè)，并打造一個全國銷售額最大的院線，同時萬達集團的知名度也將得到巨大提升。這些對于萬達集團上市的估值都具有正面影響。負面的影響是，萬達集團接收AMC巨額債務后，勢必會降低市場對其股票市值的信心。

但總的來說，收購AMC積極響應了國家文化產業(yè)“十二五”規(guī)劃的號召，同時，也得到了國家相關部門的貸款支持。由此可推斷，萬達集團收購AMC是利于推高其股價的。

《創(chuàng)新時代》：有業(yè)內人士擔憂：“目前已負債近20億美元的AMC將讓萬達集團背負一個沉重的包袱”。請問其“天價收購”AMC后是否盈利前景堪憂?為什么?

趙麗燕：收購AMC對于萬達集團來說的確存在風險。首先，萬達集團此次收購極有可能使用的是國家貸款，這意味著萬達集團每年將會增加至少7億元的經濟負擔。其次，AMC公司沒有公開其財務狀況，但其母公司AMC娛樂集團2011財年總資產約為36.1億美元，而其中凈資產僅為1.67億美元。萬達集團26億美元的收購價格包括購買AMC100％的股權和承擔債務兩部分。由此可認為，AMC的巨額債務必將給主營業(yè)務為房地產的萬達集團背上“沉重的包袱”。

但此次收購對AMC品牌借助萬達集團在中國市場的龍頭地位及優(yōu)秀的技術資源，進一步開拓中國市場，挖掘利潤增長點卻能起到積極的促進作用。因此，單從收購本身角度分析，目前尚不能昭示萬達集團今后的盈利前景。相反，其在收購AMC后如何掌舵這支“院線航母”才是決定其未來能否盈利的關鍵所在。

《創(chuàng)新時代》：請問萬達集團以整合后的AMC為平臺在歐美電影市場進一步擴張的同時，將給其資金鏈帶來哪些壓力和風險?萬達集團又該如何規(guī)避?

趙麗燕：由于萬達集團主營房地產業(yè)務，資產負債率較高，資金鏈對其極為重要。整合AMC的支出勢必影響萬達集團的資金鏈。但由于萬達集團背后有多家國家級銀行的貸款支持，在短期內，其資金鏈會保持相對穩(wěn)定。預計AMC在2014年、2017年和2020年將有三筆債務到期，由此建議萬達集團更需要在以上三個時間點到來之前提前準備，以避免市場恐慌帶來的資金鏈斷裂現(xiàn)象的發(fā)生。

萬達集團面臨的最大壓力在于，外圍經濟的不確定性。目前世界經濟的走向尚不明確，尤其自2008年金融危機以來，美國金融市場上證券監(jiān)管機構對中國在美上市企業(yè)的調查引發(fā)了大范圍的股票拋售，使得中資企業(yè)信譽掃地，投資者普遍對中資企業(yè)信心不足。這一切都將給萬達集團借助AMC平臺在美融資帶來極大的壓力和挑戰(zhàn)。為了規(guī)避信譽風險和金融風險，萬達集團應盡快向國際化公司轉型，按照美國上市企業(yè)的要求，做到財務透明、規(guī)范發(fā)展。另一方面，萬達集團還應重視法務、投資者關系等部門的建設，盡快融入美國社會，以輿論引導的方式來正面引導投資者，為AMC在歐美的進一步擴張奠定基礎。

《創(chuàng)新時代》：市場推測，萬達集團并購AMc可以增加申請進口影片牌照的籌碼，從而進一步增加海外電影每年在中國的發(fā)行數量。你是否贊同此種推測?此次并購能否給萬達集團帶來短期利益?

趙麗燕：收購了AMC的萬達集團，的確在電影圈獲得了更多的話語權。這也將促使我國在電影引進方面占據更為有利的位置。但由于電影進口在我國受到了嚴格的政府管制，因此萬達集團將在未來的電影引進操作流程上，將不如想象的那樣順利。但從短期來看，萬達集團的國際知名度將會因此得到巨大提升，這可能會增加其其他業(yè)務的銷售額。

萬千百貨更名帶來的利好

《創(chuàng)新時代》：近期微博上流傳的一份萬達集團紅頭文件顯示，自7月1日起，“萬千百貨”將更名為“萬達百貨”；在王健林的藍圖里——“未來五年，“萬達百貨”將繼續(xù)以每年超過15家以上的開店速度布局全國，預計到2015年，“萬達百貨”連鎖店數量將達11O家?！闭垎柆F(xiàn)階段萬達集團看重百貨業(yè)的原因有哪些?

趙麗燕：萬達集團看重百貨業(yè)的原因主要有三個：一是在國家擴大內需政策的推動下，百貨作為零售業(yè)的重要組成部分，必將迎來快速發(fā)展的黃金時期。二是在萬達商業(yè)地產的開發(fā)模式中，“大賣場”部分必須在自有品牌支撐的支撐下，才能不被其他品牌連鎖店牽制而獲得合理的利潤率。三是百貨能給萬達集團帶來可觀的現(xiàn)金流，這應該也是萬達集團著力于百貨的一個重要原因之一。

《創(chuàng)新時代》：據了解，在萬達商業(yè)地產發(fā)展初期，曾靠“傍大款”(沃爾瑪)以提高物業(yè)對商家的吸引力，結果使萬達集團在談判中籌碼很低且受制于人，請問此次萬達集團發(fā)力百貨業(yè)是否有提升自身品牌和穩(wěn)定現(xiàn)金流等的考慮?

趙麗燕：當然有?，F(xiàn)金流對于像萬達集團這樣的房地產企業(yè)極為重要。摒棄品牌上的考慮，作為商品房重要的配套設施，商業(yè)中心對周邊房價影響也是很明顯的。由此可認為，萬達集團發(fā)力百貨業(yè)在某種程度上也是為了推動其房地產業(yè)務的持續(xù)增長。

《創(chuàng)新時代》：近期，萬達集團在決定將“萬千百貨”更名為“萬達百貨”的同時，更是為“萬達百貨”擔保，從華電國際旗下華鑫國際信托貸款5億元以助力百貨業(yè)發(fā)展。這似乎印證了更名后“萬達百貨”遲遲未盈利且依然需要繼續(xù)“輸血”的推斷。請問百貨業(yè)將給其帶來哪些利好?

趙麗燕：百貨業(yè)發(fā)展的關鍵在于其能印證品牌質量的好壞、相對的價格高低以及提供給顧客的購物體驗的好壞。所以“萬千百貨”更名為“萬達百貨”這一更名事件本身，一般不會造成對萬達集團的不利影響。相反，更名后，“萬達百貨”將憑借萬達集團的知名度與品牌優(yōu)勢，使百貨業(yè)務獲得快速增長。

《創(chuàng)新時代》：有業(yè)內人士預計，萬達集團日后也會如收購AMC一樣在國際、國內并購某些具有一定規(guī)模的連鎖百貨公司，并在未來借規(guī)模之勢，爭做“中國乃至世界級百貨航母”。你是否認同此種預測?為什么?

趙麗燕：“萬達百貨”成為“中國乃至世界級百貨航母”，這在短期之內是難以實現(xiàn)的。在收購AMC之后，萬達集團又同俄羅斯政府簽署了投資30億美元發(fā)展旅游業(yè)的合作協(xié)議。加上為收購AMC需要付出的26億美元，萬達集團將背負超過50億美元的，且在短期內難以回收的支出。這從資金上加大了萬達集團收購一個國內連鎖百貨公司的難度。當然從長期來看，成為“中國乃至世界級百貨航母”也并非不能實現(xiàn)。

大舉進軍旅游地產背后的隱憂

《創(chuàng)新時代》：業(yè)內人士為，萬達集團進軍旅游地產除了因為拿地便宜、經營持久以外，也面臨著大體量，多業(yè)態(tài)、巨額規(guī)模資金的持續(xù)投入及投資回報預期比城市萬達綜合體漫長等諸多待考難題，請具體談談萬達集團進軍旅游地產將面臨的困難?

趙麗燕：萬達集團進軍旅游地產將面臨以下三個方面的困難：

首先，目前階段各地政府在出讓旅游用地時，通常會明確規(guī)定開發(fā)商要先開發(fā)旅游項目，這對開發(fā)商的資金和運營實力提出了更高的要求。

其次，知名的旅游地產商華僑城，目前已在一線城市和重量級的二線城市布局，占據了很好的旅游資源。這對想進入旅游地產的開發(fā)商來說，旅游項目的回收期將超過華僑城時期的回收期。此外，旅游項目的定位也需要增加高科技含量才能提高市場競爭力。而這一切都需要有較大的資金支持才能實現(xiàn)。

最后，在旅游地產項目中的商品房開發(fā)也是現(xiàn)金流的關鍵來源。但如果跟著旅游資源拿地，項目通常處于交通不太便利、配套設施不是特別成熟的地方，商品房的銷售自然不會樂觀。

《創(chuàng)新時代》：中國旅游研究院院長戴斌表示：“目前旅游地產項目的確存在投資局部性過熱的問題，甚至出現(xiàn)了泡沫?！蹦阍鯓涌创斀衤糜蔚禺a迅猛發(fā)展背后的隱憂?

趙麗燕：旅游產業(yè)迅猛發(fā)展的背后，是宏觀調控下開發(fā)商以較有利的價格獲取土地資源的方式，同時這也是國家大力發(fā)展旅游業(yè)政策催生的產物。其背后，仍然是政府土地財政、開發(fā)商投資商品房建設的問題。盡管目前旅游地產項目確實存在局部投資過熱的現(xiàn)象，但更應引起我們警覺的是，在旅游資源不是特別豐富的地區(qū)，地方政府大力發(fā)展旅游地產項目，恐怕只能開發(fā)出一個又一個的“空城”，難免造成投資的浪費。