典型工業(yè)企業(yè)土地集約利用評(píng)價(jià)與特性解析

摘要：利用77家典型工業(yè)企業(yè)的系列化數(shù)據(jù)，文章選擇容積率、建筑密度、地均投入、地均產(chǎn)出四個(gè)核心指標(biāo)進(jìn)行了土地集約評(píng)價(jià)。進(jìn)一步，對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的靈敏性，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相關(guān)性、限制性、活力性，以及評(píng)價(jià)指標(biāo)值域組合性特征進(jìn)行了解析。結(jié)論顯示，基于企業(yè)微觀尺度的土地集約利用評(píng)價(jià)與特征分析，應(yīng)成為土地集約利用政策制定的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：典型工業(yè)企業(yè)；土地集約利用評(píng)價(jià)；特性分析

中圖分類號(hào)：FK9013 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：10085831(2012)03005105

近年來，隨著土地資源稀缺性壓力的加大和“集約增長理念”的提出，城市土地集約利用受到廣泛關(guān)注。學(xué)術(shù)界對(duì)城市土地集約利用概念、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、土地集約經(jīng)營對(duì)策等方面進(jìn)行了探討［1-10］。地方政府紛紛采用“投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效益、開發(fā)密度”等控制性指標(biāo)，作為招商引資和企業(yè)進(jìn)入的門檻。然而，從總體上看，仍存在以下不足：注重城市與區(qū)域尺度的集約評(píng)價(jià)，企業(yè)微觀尺度的研究欠缺；關(guān)注集約影響要素分析和評(píng)價(jià)體系構(gòu)建，而對(duì)評(píng)價(jià)要素的特性及其關(guān)系探討不夠；同時(shí)在實(shí)踐操作中存在“集約門檻指標(biāo)”運(yùn)作過于剛性化，彈性空間不足等問題。筆者首先對(duì)典型工業(yè)企業(yè)用地集約利用進(jìn)行評(píng)價(jià)，進(jìn)而探討評(píng)價(jià)指標(biāo)的關(guān)系和特征，旨在微觀尺度上揭示土地集約利用的理論和實(shí)踐問題。

一、資料來源與背景說明

論文的資料來自于國土資源部項(xiàng)目《廣州開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)》數(shù)據(jù)庫平臺(tái)。在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，選擇77家工業(yè)增加值規(guī)模大的典型企業(yè)進(jìn)行土地集約利用評(píng)價(jià)與分析。77家企業(yè)分別來自開發(fā)區(qū)的西區(qū)、東區(qū)、永和區(qū)、出口加工區(qū)和科學(xué)城，行業(yè)涵蓋了開發(fā)區(qū)化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、電子及通信設(shè)備制造業(yè)、金屬冶煉及加工業(yè)、飲料食品制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)和交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)。利用截至2007年底的土地合同、報(bào)建、企業(yè)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，獲取77家企業(yè)的用地面積、建筑面積、容積率、工業(yè)增加值、單位土地面積產(chǎn)出、固定資產(chǎn)投資總額、單位土地面積投入、從業(yè)人員等數(shù)據(jù)，形成77家企業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表。進(jìn)一步，采用公式e= (Xi-Xmin)/( Xmax-Xmin) *100%，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，獲得無量綱數(shù)據(jù)。

廣州開區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有層次高、規(guī)模大、外向性強(qiáng)的特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平和整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在54個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)中位居前列。2007年廣州開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值94766億元、工業(yè)總產(chǎn)值2 45134億元，分別占廣州市的1344％和2483%，作為區(qū)域重要的經(jīng)濟(jì)增長極，在廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的作用。 二、典型企業(yè)土地集約利用評(píng)價(jià)

目前國內(nèi)對(duì)城市土地集約利用評(píng)價(jià)體系的構(gòu)成并沒有形成統(tǒng)一的看法。產(chǎn)生這一問題的原因是學(xué)者們對(duì)土地集約目標(biāo)、內(nèi)涵、表征有不同的理解。同時(shí)，土地集約利用水平隨區(qū)位和空間尺度、產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與階段等不同而呈現(xiàn)出明顯差異。為使問題簡化和討論深入，筆者選擇容積率、建筑密度、單位面積投入強(qiáng)度和單位面積產(chǎn)出效益四個(gè)核心指標(biāo)，采用多因素加權(quán)求和法進(jìn)行集約利用評(píng)價(jià)與分析（表1）。計(jì)算結(jié)果表明，開發(fā)區(qū)典型企業(yè)的集約度差異明顯，集約度最高的企業(yè)其分值是集約度最低的企業(yè)的36倍。根據(jù)企業(yè)集約分值的值域分布特征，結(jié)合開發(fā)區(qū)的實(shí)際情況，設(shè)定集約評(píng)價(jià)等級(jí)，得出開發(fā)區(qū)典型企業(yè)的集約分級(jí)（表2）。

總體上看，開發(fā)區(qū)77家典型企業(yè)集約程度良好，有1039%的企業(yè)屬于超集約型企業(yè)，2208%處于較集約型，3117%處于集約型狀態(tài)，2987%企業(yè)處于基本集約，649％的企業(yè)處于欠集約型狀態(tài)。

三、典型企業(yè)所屬行業(yè)平均土地集約度

根據(jù)企業(yè)行業(yè)代碼將77家企業(yè)納入13種行業(yè)類型，計(jì)算出各行業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)和土地綜合集約度的平均值。表3表明：不同行業(yè)的不同用地規(guī)模對(duì)地均指標(biāo)值和集約分值大小有影響；不同行業(yè)指標(biāo)值差異明顯。用地規(guī)模較大的行業(yè)為化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)（168公頃）和金屬制品業(yè)（1449公頃），而用地規(guī)模較小的行業(yè)為醫(yī)藥制品業(yè)（086公頃）；地均產(chǎn)出高的行業(yè)為通信設(shè)備、電子設(shè)備制造業(yè)（121 914萬元/公頃），而地均產(chǎn)出較低的行業(yè)為紡織業(yè)（4 200萬元/公頃）。集約度較高的行業(yè)為印刷業(yè)（3212）和通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)（1526）。

注：括號(hào)中的數(shù)字代表企業(yè)數(shù)。 四、土地集約利用評(píng)價(jià)權(quán)重靈敏性分析

基于特爾菲法的多因素加權(quán)求和法，是一套相對(duì)成熟、簡明、便于操作的量化方法。然而，這一方法尚存在內(nèi)在的不足：（1）權(quán)重的確定帶有專家對(duì)目標(biāo)和重要性的主觀判斷；（2）忽視指標(biāo)之間、變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系；（3）某些指標(biāo)值并不是越大越好，存在一個(gè)特定值域，值域內(nèi)外呈現(xiàn)出正與負(fù)兩種相關(guān)形態(tài)。

對(duì)此，進(jìn)行權(quán)重變化對(duì)集約度值影響的靈敏性分析。確定以下判別方法和步驟：（1）分別對(duì)容積率、建筑密度、地均投入、地均產(chǎn)出四個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)賦以三套不同的權(quán)重組合：方案一指標(biāo)的權(quán)重相同，均為025；方案二為020、020、030、030；方案三突出產(chǎn)出，權(quán)重分別為015、015、025、045。對(duì)77家典型企業(yè)進(jìn)行集約度分值的計(jì)算以及排名。（2）計(jì)算77家典型企業(yè)的集約度各自排名變動(dòng)位數(shù)。（3）采用公式Z=∑Xi∕Y（Xi表示企業(yè)位序變動(dòng)量，i=1，2，3…77，y=77）計(jì)算位序變化系數(shù)，以判別評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的變動(dòng)對(duì)土地利用集約度分值影響的靈敏性。

以方案一平均權(quán)重評(píng)價(jià)體系計(jì)算出的集約度1作為參考標(biāo)準(zhǔn)，即Z1=1，方案一和方案二的位序變動(dòng)情況，分別用Z2和Z3 表示。計(jì)算得出：Z2=157，Z3=097。由此可見，不同權(quán)重評(píng)價(jià)體系所得出的企業(yè)集約度排位變化較明顯，權(quán)重對(duì)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果具有較強(qiáng)的靈敏性。需要說明的是，評(píng)價(jià)指標(biāo)的增加會(huì)造成權(quán)重分?jǐn)?，?quán)重變化的靈敏性會(huì)降低。

五、集約評(píng)價(jià)指標(biāo)的相關(guān)性分析

計(jì)算出77家企業(yè)容積率、建筑密度、地均投入、地均產(chǎn)出的相關(guān)矩陣。從表4可以看出：容積率與建筑密度相關(guān)性顯著（0825），反映出容積率高的企業(yè)建筑密度也高；容積率、建筑密度與地均投入、地均產(chǎn)出之間為弱相關(guān)。通過容積率與建筑密度的提高可以節(jié)約土地，但對(duì)地均投入、地均產(chǎn)出貢獻(xiàn)不大；最值得關(guān)注的是，地均投入與地均產(chǎn)出無相關(guān)性，即通過地均投入的增加難以達(dá)到地均產(chǎn)出的提高。上述特性應(yīng)為集約政策制定與集約效益評(píng)價(jià)所重視。

進(jìn)一步，利用77家典型企業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的地均工業(yè)增加值、地均利稅總值、就業(yè)人口、集約度分值四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)性分析。計(jì)算結(jié)果表明：地均工業(yè)增加值與地均利稅總值相關(guān)度高（0903）；地均利稅總值、就業(yè)人口與集約度分值相關(guān)性極弱（0316、0269），顯然，將這兩個(gè)指標(biāo)作為集約評(píng)價(jià)指標(biāo)意義不大。

六、評(píng)價(jià)指標(biāo)的限制性特征分析

土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)存在著不同的限制性。建筑密度和容積率的提高受制于當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃、生態(tài)環(huán)境承載力、用地條件以及本身用地強(qiáng)度的限制，其最高的尺度存在一個(gè)合理的范圍，超過這個(gè)范圍反而會(huì)產(chǎn)生負(fù)集約效應(yīng)。容積率和建筑建筑密度作為土地集約利用評(píng)價(jià)的基本要素，存在一個(gè)上限剛性約束特點(diǎn)。

單位土地面積投入由于受報(bào)酬遞減規(guī)律作用和投入產(chǎn)出比限制，雖有一定的增長彈性和潛力，但仍然是有限的，存在適度的投入強(qiáng)度。該要素的投入強(qiáng)度同樣存在上限的強(qiáng)約束。

單位土地面積產(chǎn)出指標(biāo)的提高，企業(yè)可以通過技術(shù)更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、拓寬市場(chǎng)、提高管理水平等方法進(jìn)行拓展，具有更多的改善性和挖潛途徑，是最富有提高潛力的因素。從這個(gè)角度講，土地產(chǎn)出效益指標(biāo)應(yīng)該是企業(yè)集約度評(píng)價(jià)更需要關(guān)注的指標(biāo)，其權(quán)重應(yīng)該高于其余三個(gè)指標(biāo)。

七、評(píng)價(jià)指標(biāo)的活力性特征分析

活力性反映的是評(píng)價(jià)指標(biāo)在未來可能達(dá)到的潛力或增速量，這里以評(píng)價(jià)指標(biāo)多年年平均增長率來表示活力系數(shù)。由于在單個(gè)企業(yè)層面無法獲取時(shí)段一致的連續(xù)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，利用廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)歷年工業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)、工業(yè)企業(yè)報(bào)建數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從工業(yè)企業(yè)集合層面來揭示評(píng)價(jià)指標(biāo)的活力性特征。

圖1、圖2、表5顯示：（1）地均投入多年變動(dòng)不大，而地均產(chǎn)出不斷攀升，且增長速度不斷加快。（2）容積率和建筑密度的歷年變化趨勢(shì)相當(dāng)吻合，兩者一直處于上升狀態(tài)，說明廣州開發(fā)區(qū)的土地利用強(qiáng)度在不斷提高。（3）四指標(biāo)活力系數(shù)差異明顯。建筑密度的活力系數(shù)最大，其次為地均產(chǎn)值，地均投入最低。表明對(duì)以專業(yè)化廠房為主體的開發(fā)區(qū)而言，集約挖潛掘空間主要在建筑密度和土地產(chǎn)出強(qiáng)度上。需要指出的是，指標(biāo)的活力性與園區(qū)建設(shè)發(fā)展階段有關(guān)。除西區(qū)以外，開發(fā)區(qū)其他園區(qū)均屬于成長型園區(qū)，因此建筑密度的提高顯示出較大潛力。對(duì)成熟型園區(qū)，地均產(chǎn)出活力性應(yīng)最大。

八、評(píng)價(jià)指標(biāo)值域組合特征分析

采用四個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)兩兩組合的方式來解析評(píng)價(jià)指標(biāo)值域的組合特征（圖3-圖8）。77家典型企業(yè)的二維散點(diǎn)分布圖表明：（1）樣點(diǎn)分布的不均衡性顯著，94%以上的樣點(diǎn)集中于低—低值域，這一值域的指標(biāo)值反映了實(shí)際的平均狀態(tài)，可為集約控制性指標(biāo)設(shè)置所參考。（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)值域呈現(xiàn)出復(fù)雜的高—中—低組合，既可表現(xiàn)為“高容積率—高建筑密度—高地均投入—高地均產(chǎn)出”，又可表現(xiàn)為“低容積率—低建筑密度—低地均投入—高地均產(chǎn)出”。

九、結(jié)論與思考

盡管受樣點(diǎn)數(shù)量限制和影響，基于企業(yè)層次上的微觀尺度集約評(píng)價(jià)與特性分析仍然提供了極有價(jià)值的信息。

土地集約利用評(píng)價(jià)權(quán)重的確定既是評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)性工作，也是難點(diǎn)。多方案探試性分析結(jié)果表明，指標(biāo)權(quán)重的不同對(duì)土地集約分值的靈敏性影響明顯。權(quán)重的確定應(yīng)充分考慮評(píng)價(jià)因子的相關(guān)性、限制性和活力性等特性。

分析表明：容積率與建筑密度顯著相關(guān)，而地均投入與地均產(chǎn)出無相關(guān)性；土地利用強(qiáng)度集約度（容積率、建筑密度）和土地投入集約度存在一個(gè)合理上限的強(qiáng)約束性；對(duì)成熟型園區(qū)，活力性系數(shù)以地均投入最低，次為容積率，而以地均產(chǎn)出最大。

土地集約評(píng)價(jià)指標(biāo)值存在高—中—低不同的值域組合，既存在“高土地利用強(qiáng)度—高土地投入強(qiáng)度—高土地產(chǎn)出效益”，也存在“低土地利用強(qiáng)度—低土地投入強(qiáng)度—高土地產(chǎn)出效益”。值域組合的多樣性以及灰色地帶的存在，增加了對(duì)“合理的集約”的判斷難度，同時(shí)要求土地集約利用政策的制定尤其是控制性指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)有較大的彈性空間。

企業(yè)既是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本細(xì)胞，又是土地利用的基本單元。土地集約利用的推進(jìn)和政策的實(shí)施，最終要通過企業(yè)這一載體來實(shí)現(xiàn)?；诖罅繕狱c(diǎn)的企業(yè)土地集約利用評(píng)價(jià)與分析，有助于深刻揭示集約影響因素、評(píng)價(jià)因素關(guān)系、評(píng)價(jià)因素特性。而這些關(guān)系、特性與機(jī)制分析，是城市與區(qū)域?qū)哟紊系耐恋丶s利用評(píng)價(jià)難以實(shí)現(xiàn)的。企業(yè)土地集約評(píng)價(jià)與特性分析成果，應(yīng)成為土地集約利用政策制定的基礎(chǔ)。企業(yè)土地集約利用研究不深入，正是中國目前土地集約政策制定缺乏理論支撐的主要原因所在。

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（責(zé)任編輯 傅旭東）