房價波動對居民財富差距的影響分析

摘要：本文在對房地產“位置消費”特性進行分析的基礎上，對房地產價格上漲的住房財富差距分化效應及其社會影響進行了探討，并借助基尼系數(shù)和洛倫茨曲線對近年來我國城鎮(zhèn)居民住房財富占有的差距進行了實證分析。

關鍵詞：位置消費 財富差距 基尼系數(shù)

我國實行住房體制改革以來，伴隨住房市場化過程中房價的快速上漲，居民擁有住房財富的差距拉大，房價的上漲越來越成為導致居民財富擁有量兩極分化的重要源泉。目前，針對我國城鎮(zhèn)居民住房財富差距的研究還主要停留在描述性分析上，本文采用具體的數(shù)據(jù)和模型對該問題進行探討，以期為我國制定相關的房產政策提供參考。

一、房地產消費具有“位置消費”特性

住房可以說是大部分家庭中價值最大的消費品，也是多數(shù)家庭財富的最主要組成部分。多數(shù)人在購買住房時除了考慮要有個寬敞舒適的居住空間外，還非常注重自己的住房消費水平與他人比較的結果，即把住房當成一種追求社會地位的手段。這種以滿足個人的虛榮心，追求住房財富的社會相對地位，炫耀自己的身份、富有為目的的消費，就是在經濟學中所謂的位置消費（Positional consumption）。

基于位置消費理論，人們努力獲取財富的動機，除了消費之外，還有通過財富的相對擁有量顯示其社會經濟地位的目的。進而我們可以對房地產的狹義財富效應進行拓展，即房地產價格的波動會影響房產持有者的財富數(shù)量。這除了帶來普通的消費效應外，還會改變持有者的社會地位和經濟位置。

二、我國房價上漲導致居民財富差距拉大的現(xiàn)狀

正是由于房地產消費具有位置消費的特性，富有的或高收入的人群往往會選擇面積大、品質高的豪華住房購買，中低收入群體則只能選擇面積小的普通住房購買，甚至租房居住。近年來，隨著我國住房市場化的深化，我國城市住房價格上漲幅度較大，住房財富升值迅速，購買高檔住房人群的房產財富增量遠遠大于中等收入、低收入群體，擴大了富裕階層與普通民眾之間的財富差距。

具體數(shù)據(jù)參看表1。

從表1中可以看出，我國住房改革以來，城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長速度明顯慢于人均擁有的住房財富的增長速度，尤其是隨著2003年后房價的加速上漲，人均住房財富的增長更加迅速。也就是說，在財富分配不均等的經濟大環(huán)境下，我國住房市場化改革成了加劇社會貧富分化的“推動器”，而近年來房價的快速上漲進一步擴大了社會中不同收入人群的財富差距，加劇了社會財富階層的明晰化。

三、我國房價上漲導致財富差距分化的實證分析

（一）采用收入分組法的實證分析

為了量化分析我國住房財富在不同收入家庭中分配的差異，筆者針對居民每年的家庭收入調查數(shù)據(jù)，按從低到高依次分成A（低收入組）、B（中等偏低收入組）、C（中等收入組）、D（中等偏高收入組）、E（高收入組）五組，然后匯總不同收入組的家庭擁有的住房財富量在社會住房財富總量中的比例，結果如圖1。

從圖1中可以看出，2010年的調查數(shù)據(jù)高收入組（E組）和中等偏高收入組（F組）占有的住房財富比例達到了2000年來的最高點，同時低收入組（A組）和中等偏低收入組（B組）的住房財富比例達到近年來的次低點和最低點。調查數(shù)據(jù)顯示，2000年的低收入組的住房財富占有率是歷年最高的，相對來說不同收入組之間的住房財富占有比例的差距也是最小的；其后的2002年至2010年，不同家庭收入組的住房財富占有比率的差距越來越大，住房財富隨著房產的市場化進程和房價的迅速上漲不斷向高收入人群聚集。

（二）運用基尼系數(shù)進行的實證分析

針對我國各次調查的人均住房財富分配的差距程度，可以進一步運用基尼系數(shù)①的原理進行計算和測度。筆者按照基尼系數(shù)的測度原理，選取了我國相應的家庭樣本進行問卷調查和數(shù)理統(tǒng)計，依次測度了1989—2010年間8次的“人均收入” 和“人均住房財富”的分配差距，結果得出兩點結論：

第一，1989—2000年間，我國人均住房財富分配的基尼系數(shù)先上升后下降，尤其是2000年的基尼系數(shù)比1997年有了明顯的降低；其后從2000—2010年，人均住房財富分配的基尼系數(shù)呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。

第二，我國人均住房財富的基尼系數(shù)明顯高于人均收入的基尼系數(shù)，這說明在城鎮(zhèn)居民家庭中住房財富分配的不均衡程度是明顯高于收人的不均衡程度的。這個結果與現(xiàn)實中的情況完全相符，一方面，我國家庭財富積累的主要形式就是住房，家庭收入差距的拉大必然引起住房財富占有的差距加大，另一方面，隨著房價的上漲，住房資源占有的不均衡程度進一步加深，這又反過來進一步加大了收入的差距。

四、啟示和建議

我國住房市場化改革以來，雖然明顯提高了住房的總供給量和人均住房擁有量，但住房財富分配的不平等現(xiàn)象越來越嚴重。筆者建議政府的相關部門在堅持住房改革的同時，可以從以下兩方面縮小居民住房財富的差距：

一是強制性增加房產商保障性住房的建設數(shù)量，確保合理分配購買。作為一國基本的民生問題，居者有其屋是人們的基本生活要求。作為負有宏觀調控責任的政府，應保障市場無法解決的城市貧困居民的住房問題得到解決，盡量滿足低收入群體的住房需要，實現(xiàn)收入的再分配和社會的安定。目前，我國城鎮(zhèn)住房中的保障性元素主要是廉租房制度和經濟適用房制度。現(xiàn)階段的總體情況是，政府對廉租房的財政資金投入不足，而在經濟適用房制度的具體實施過程中又出現(xiàn)了較為嚴重的“尋租”②問題，使我國的住房保障制度目前只發(fā)揮了相當有限的作用，我國構建充分而有效的住房保障體系的目標還任重道遠。

二是通過開征物業(yè)稅縮小我國的住房財富差距。物業(yè)稅是對土地、房屋等不動產征收的一種財產稅，要求不動產的所有者每年都要交納一定數(shù)額的稅款。在許多西方發(fā)達國家，雖然高收入階層和低收入階層在金融財富上的差距可以達到幾十倍，但在住房財富上的差距卻較小，這種住房財富的平均化很大程度上就要歸功于物業(yè)稅。正是由于物業(yè)稅的征收，使房屋的長期持有成本增加，這既延緩了貧富的兩極分化進程，還抑制了過快的房價上漲和投機炒房行為。我國目前還沒有物業(yè)稅，在當前形勢下，開征物業(yè)稅不失為控制房價、縮小住房財富差距的良策。

注：

①基尼系數(shù)，是20世紀初意大利經濟學家基尼，根據(jù)勞倫茨曲線所定義的判斷收入分配公平程度的指標。是比例數(shù)值，在0和1之間，是國際上用來綜合考察居民內部收入分配差異狀況的一個重要分析指標。

②尋租，即對經濟利益的追求，指通過一些非生產性的行為對利益的尋求，是一些既得利益者對既得利益的維護和對既得利益進行的再分配的活動。

參考文獻：

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⑥余華義，陳東．我國地價、房價和房租關系的重新考察：理論假設與實證檢驗[J]. 上海經濟研究，2009（4）：11—21

（李曉紅，1977年生，經濟學碩士，經濟學、法學雙學士，經濟師，講師，主要從事經濟方面的研究）