土地儲備規(guī)劃編制體系的探討

張振

摘要:本文通過闡述土地儲備規(guī)劃的概念及編制規(guī)劃的目的,結(jié)合淮北市的土地儲備現(xiàn)狀情況,分析土地儲備過程中發(fā)現(xiàn)的問題,確定規(guī)劃的編制原則,提出規(guī)劃思路、技術(shù)路線、規(guī)劃編制內(nèi)容和成果深度要求。為今后城市土地儲備規(guī)劃的編制探詢蹊徑,科學引導城市土地儲備工作,促進土地市場可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞:土地儲備規(guī)劃城市規(guī)劃經(jīng)營性用地

中圖分類號:F293.2 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0247-01

土地儲備規(guī)劃的編制與實施是土地儲備工作發(fā)展的必然趨勢和實踐創(chuàng)新。我市為促進土地市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展,科學利用城區(qū)存量土地,保障城市各項建設(shè)項目的順利實施,實現(xiàn)土地收益最大化的總體目標。按照城市發(fā)展的要求,及我市土地儲備工作的總體目標,啟動《淮北市土地儲備規(guī)劃(2012-2016年)》的編制工作。

1土地儲備規(guī)劃的概念

土地儲備規(guī)劃是指各級人民政府依照法定程序在批準權(quán)限范圍內(nèi),對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地,進行儲存或前期開發(fā)整理,并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

編制土地儲備規(guī)劃是城市人民政府及國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理科學利用,實現(xiàn)依法取得土地權(quán)屬進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備的最終目的是政府通過掌控土地資源,實現(xiàn)土地的有序合理供應(yīng),從而實現(xiàn)對土地市場進行宏觀調(diào)控。

2土地儲備實施過程中存在的問題

長期以來,我市土地儲備工作提出了“應(yīng)收盡收、道路修到那,土地收儲到那”,但是在實際實施工作中發(fā)現(xiàn),由于土地收儲指導思想不明確,土地儲備工作仍缺乏科學性、長遠性;各區(qū)申請收儲土地零散性、隨機性較大,造成收儲地塊缺少相對完整性,無法完全體現(xiàn)土地收益最大化;城市配套設(shè)施布局不均衡,單一地塊配套過密,造成土地無法順利出讓;申請收儲單位較為分散,申請收儲土地與城市規(guī)劃銜接不緊密;單一地塊規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃銜接不緊密,出讓前未能合理評測地塊各項規(guī)劃指標,造成規(guī)劃容積率調(diào)整的隨意性等問題。因此,急需編制全市性的土地儲備規(guī)劃并與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接,指導規(guī)范土地儲備工作穩(wěn)步發(fā)展。

3編制土地儲備規(guī)劃的目的

通過土地儲備規(guī)劃可以實現(xiàn)以下目的:一是實施和協(xié)調(diào)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃,有效引導城市建設(shè)開發(fā),促進城市發(fā)展;二是摸清土地信息,平衡經(jīng)營性用地和公共設(shè)施用地,促進土地經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益最大化,實現(xiàn)土地可持續(xù)利用;三是促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,積極發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用;四是促進城市土地集約利用,逐步理順政府供應(yīng)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系;增強政府調(diào)控土地市場的能力;五是推動舊區(qū)改造和盤活國企改革中的土地存量資產(chǎn),支持有國有企業(yè)改革,破解國有企業(yè)改革難題的重要手段;六是協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃實施的有力保證;是進一步深化控制性詳細規(guī)劃,指導修建性詳細規(guī)劃的實施;七是政府推行招標、拍賣、掛牌、出讓等市場方式配置土地的現(xiàn)實需求,是有效增加政府土地收益的措施;八是政府科學引領(lǐng)土地市場,規(guī)范零星收儲的土地,保障配套設(shè)施建設(shè)的必然需要;目前在市場交易趨于穩(wěn)定的情況下,應(yīng)著力加強土地收儲工作,且我市正處在大建設(shè)、大發(fā)展的快速發(fā)展階段,土地資源稀缺的局面依然窘迫。因此,急需編制全市性的土地儲備規(guī)劃并與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接,指導規(guī)范土地儲備工作穩(wěn)步發(fā)展。

4規(guī)劃編制的原則

土地儲備和規(guī)劃編制以是政府主導型為主,應(yīng)著眼城市長遠,力求服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展,在實施上兼顧效率與公平,實現(xiàn)科學發(fā)展觀。結(jié)合當?shù)赝恋貎鋵嶋H情況,選擇科學合理的規(guī)劃編制方法是決定土地儲備規(guī)劃成敗的重要條件。在規(guī)劃編制過程中采用投入收益模型法、統(tǒng)計分析法、比較擇優(yōu)法和綜合分析法等,以保證規(guī)劃的科學性。在具體編制實施過程中應(yīng)遵循以下幾個方面的原則。

(1)依據(jù)淮北市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃,編制《淮北市土地儲備規(guī)劃(2012-2016年)》,將該規(guī)劃作為我市土地拆遷、儲備、出讓工作的指導性規(guī)劃。(2)本次規(guī)劃深度介于控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃之間,科學合理的提出規(guī)劃設(shè)計所需的經(jīng)濟技術(shù)指標,規(guī)范我市土地市場收儲工作,指導地塊的合理出讓。(3)充分銜接各種專項規(guī)劃,將土地儲備規(guī)劃作為各類專項規(guī)劃的指導規(guī)劃、上位規(guī)劃,指導土地報批轉(zhuǎn)用、合理配置各類公共配套設(shè)施,解決部分地塊配套設(shè)施規(guī)模過小、過散、過密問題,以有效利用土地資源。

5規(guī)劃思路和技術(shù)路線

結(jié)合我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、淮北市城市總體規(guī)劃和淮北市近期建設(shè)規(guī)劃指導下,分層次、分階段與眾多相關(guān)專項規(guī)劃相互協(xié)調(diào);確定近期重點儲備區(qū)域,綜合分析規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀情況,土地利用規(guī)劃情況,土地權(quán)屬問題等,劃定近期可以儲備的經(jīng)營性用地,完成可儲備經(jīng)營性土地規(guī)劃圖則。

規(guī)劃技術(shù)路線總體分為四個階段:(1)前期研究階段:土地現(xiàn)狀分析、城市自然發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃發(fā)展導向、用地規(guī)劃許可核查、用地權(quán)屬核查。(2)儲備分析階段:依據(jù)前期研究,確定土地利用現(xiàn)狀情況,摸清土地利用規(guī)劃情況,落實用地權(quán)屬問題。(3)儲備規(guī)劃階段:根據(jù)以上分析,落實經(jīng)營性土地儲備近期規(guī)劃及圖紙內(nèi)容。(4)規(guī)劃實施階段:按照規(guī)劃要求,劃分儲備時序,落實可儲備經(jīng)營性用地規(guī)劃圖則,確定土地儲備規(guī)劃實施策略和措施。

6編制內(nèi)容及設(shè)計深度

本規(guī)劃在與《淮北市近期建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》相互銜接的基礎(chǔ)上,主要編制以下內(nèi)容:(1)明確土地儲備的基本概念和內(nèi)涵;摸清現(xiàn)有存量土地的情況;整理近兩年來土地出讓、土地儲備情況,并分析其與城市規(guī)劃的關(guān)系。(2)在已編制完成的上位規(guī)劃的基礎(chǔ)上,運用多種分析方法,對遠期土地儲備總量及空間分布進行規(guī)劃,提出遠期全市儲備用地的規(guī)模及構(gòu)成。(3)合理安排2016年以前年度土地儲備計劃及空間分布。(4)明確近期儲備用地的需求、規(guī)模、構(gòu)成、分布;在分析近兩年我市土地投放市場情況,測算近期土地市場需求的基礎(chǔ)上,明確近兩年(2012-2013年)儲備用地的投放規(guī)模、分布、構(gòu)成、時序。(5)開展土地儲備專項研究,即結(jié)合上位規(guī)劃,綜合確定地塊范圍、用地界線、土地性質(zhì)、容積率、建筑退讓、四線控制、基礎(chǔ)設(shè)施配套等控規(guī)內(nèi)容。(6)研究規(guī)劃實施策略和保障措施。

7結(jié)語

通過對土地儲備規(guī)劃編制體現(xiàn)的探討,分析閑置土地的分布與總量,結(jié)合用地需求,制定建設(shè)用地供應(yīng)計劃,進一步優(yōu)化用地結(jié)構(gòu),提高土地利用效益,加大盤活力度、清理閑置建設(shè)用地力度,促進我市土地資源科學合理利用,實現(xiàn)城市土地資源的有序供應(yīng)和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

［1］ 許莉俊,徐里格.城市規(guī)劃導向性土地儲備近期規(guī)劃初探.2006.

［2］ 淮北市土地儲備規(guī)劃前期研究.2012.

［3］ 孟蒲偉,李宏,王連生.土地儲備規(guī)劃的科學統(tǒng)籌、實施與系統(tǒng)編制.2010.