中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)探討

公海濤

近期，隨著央行降息、首套房貸利率打折等多重利好的發(fā)布，深圳、南京、上海、杭州等幾個(gè)具有樓市風(fēng)向標(biāo)意義的城市購(gòu)房熱情持續(xù)升溫，“千人購(gòu)房”盛況重現(xiàn)，多個(gè)樓盤一開盤即售罄。2012年6月10日，位于深圳龍華的水榭春天項(xiàng)目第五期開盤，推出千余套住宅單位。開盤現(xiàn)場(chǎng)十分火爆，當(dāng)天在售樓處進(jìn)行登記的共有1300多批客戶，再現(xiàn)了千人排隊(duì)購(gòu)房的盛況?；鸨?gòu)房的場(chǎng)面同樣出現(xiàn)在南京。6月10日，碧桂園南京鳳凰城項(xiàng)目的700套房源開盤當(dāng)天甚至引來(lái)1.1萬(wàn)人次看房，現(xiàn)場(chǎng)兩度緊急加推200多套新房源。

2011年下半年以來(lái)，已經(jīng)有近40個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市扶持政策，內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等；還有貸款政策出現(xiàn)變化及三年來(lái)央行的首次降息。廣大老百姓此時(shí)迷茫了，是不是到了該出手買房的時(shí)候了？

首先，房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)前幾年那樣的瘋漲嗎？先看看中央的態(tài)度：“放松對(duì)購(gòu)房者的資格審查”的成都新政、“居住證滿三年可買二套房”的上海新政和稱放松限價(jià)令僅為試行的中山新政均被叫停。佛山、蕪湖等地的新政出臺(tái)后，遭到外界對(duì)于其地方政府“托市痕跡明顯”等質(zhì)疑。在上級(jí)政府干預(yù)下，兩地新政被迅即叫停。其中，佛山新政從出臺(tái)到被叫停尚不到12小時(shí)，被諷為“史上最短命新政”。6月份以來(lái)，中央多個(gè)部委五次重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，個(gè)人房貸政策不變。6月6日，住建部新聞發(fā)言人敦促有關(guān)城市“執(zhí)行好限購(gòu)措施”。同時(shí)，該發(fā)言人還稱，住建部對(duì)地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。19日，住建部發(fā)言人再次表示，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。據(jù)悉，2012年以來(lái)，住建部已三次重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。同月，發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)接連駁斥了市場(chǎng)上關(guān)于地產(chǎn)松綁、房貸放寬和個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)的報(bào)道。中央政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到?jīng)Q不能再讓房?jī)r(jià)瘋漲產(chǎn)生更大的泡沫。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為最大宗的投資品種在貨幣化后，有了數(shù)倍的溢價(jià)，使得金融杠桿大幅加長(zhǎng)。事實(shí)上，加上期房、開發(fā)貸、個(gè)貸等，房地產(chǎn)金融杠桿絕不止區(qū)區(qū)的9倍。如果我們放松房地產(chǎn)調(diào)控，加長(zhǎng)金融杠桿，讓房地產(chǎn)作為銀行最重要的抵押品，在基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量?jī)?nèi)生性下降的背景下，房地產(chǎn)泡沫會(huì)加速崩潰，最終拖累整個(gè)金融業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)。以房地產(chǎn)泡沫拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是飲鴆止渴。

那么，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅下跌嗎？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在國(guó)新辦舉行2012年年度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)季度發(fā)布會(huì)的第一場(chǎng)發(fā)布會(huì)時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）107995億元，同比增長(zhǎng)8.1%。各方預(yù)測(cè)二季度的GDP破8已基本無(wú)懸念。眾所周知，拉動(dòng)GDP要靠投資、出口、消費(fèi)三駕馬車。據(jù)統(tǒng)計(jì)中國(guó)地方債務(wù)余額約為4萬(wàn)億人民幣，什么意思，最直接的解釋就是地方政府錢不夠用了?？墒蔷驮诖藭r(shí)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正面臨著一種巨大的威脅：在出口、投資、消費(fèi)三種元素的布局中，近乎是一盤死棋！由希臘債務(wù)危機(jī)引發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)還沒有延緩的跡象，仍然十分猖獗，已擴(kuò)散到歐洲其他國(guó)家，同時(shí)人民幣升值導(dǎo)致出口步履維艱；投資政府沒有錢；消費(fèi)長(zhǎng)期低迷，三駕馬車幾乎全部停滯！面對(duì)這一死棋，還要保證GOP的穩(wěn)定增長(zhǎng)，一句話，地方政府必須要手里有錢，先把投資盤活，這是地方政府解決問題的基本思路。只有繼續(xù)賣地才能有錢投資，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，土地成交少、價(jià)格低，因此地方政府不希望樓市再低迷下去，所以住建部連續(xù)重申調(diào)控政策不動(dòng)搖，但各地房地產(chǎn)政策仍頻頻進(jìn)行微調(diào)。中國(guó)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)是中國(guó)GDP的主干，這已經(jīng)是大家不愿意承認(rèn)的事實(shí)，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)語(yǔ)出驚人：“房地產(chǎn)打下去，GDP就掉下去了，GDP掉下去，溫總理比我們開發(fā)商還急?！?/p>

另外，中國(guó)迅速擴(kuò)張的城市化建設(shè)和日益增長(zhǎng)的農(nóng)村人口城市化，使得用于居民建房的土地面積在急劇減少。中國(guó)用了三十年的改革時(shí)間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)城問題，他們對(duì)于住房有著強(qiáng)大的需求；此外，土地資源的稀缺性，目前國(guó)土的可耕種面積約占國(guó)土面積的17%，但實(shí)際的農(nóng)田只剩了18億畝多一點(diǎn)，其中約13～15億畝用于糧食的生產(chǎn)，其余用于經(jīng)濟(jì)作物等。但從土地利用的變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設(shè)用地的增減直接關(guān)系并不大，而最大量的則是退耕還林的生態(tài)保護(hù)。而全國(guó)的建設(shè)用地中又有基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)項(xiàng)目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設(shè)用地等多項(xiàng)。城市建設(shè)用地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結(jié)果最終的全部建設(shè)用地中房地產(chǎn)用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了。沒有房地產(chǎn)支撐的中國(guó)經(jīng)濟(jì)太虛，稍有不慎，房?jī)r(jià)大幅下滑觸發(fā)的雪崩效應(yīng)足以摧毀中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的堤防，導(dǎo)致改革開放幾十年的成果一夜之間付之東流。這在現(xiàn)階段誰(shuí)都不干，誰(shuí)都不敢干！

所以，中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上下兩難，在狹窄的區(qū)間內(nèi)震蕩求穩(wěn)。房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，也不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。當(dāng)然這個(gè)前提是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)崩潰，國(guó)家能夠控制住局面。6月22日，北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院名譽(yù)院長(zhǎng)，世界銀行前高級(jí)副行長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫在北大稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍有條件維持20年或更長(zhǎng)時(shí)間的8%的高速增長(zhǎng)。筆者沒有那么樂觀，但十年的發(fā)展還是可期的。