城鎮(zhèn)化進(jìn)程中保障性住房供給研究

李曼音 侯妍妍

【摘要】近年來河北省以廉租房為主逐步推進(jìn)了保障房建設(shè)，同時仍存在分配不公、騙保、廉租房配租率低、居民整體能力弱等問題。要想解決河北省在保障住房供給中存在的問題，并完善住房保障制度，需要以理論為支撐，進(jìn)一步加大供給力度、擴(kuò)大保障范圍，因地制宜地制定一套適合地方實(shí)際的、具有可操作性的、分層次的住房保障體系。

【關(guān)鍵詞】保障性住房供給廉租房經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍

隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，國民收入逐步增加，收入差距也日益拉大，工業(yè)化、城市化引發(fā)的人口大規(guī)模單向流動和高度聚集加劇了住房困難，加之住房價格的飛速上漲，使得住房保障工作的必要性和重要性日益加大。所以，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的影響下，調(diào)整住房保障對象、擴(kuò)大住房保障范圍、完善住房保障制度迫在眉睫。這需要我們科學(xué)合理地界定住房保障對象、保障范圍和保障性住房的供應(yīng)量。

以河北省為例，由于目前河北省收入結(jié)構(gòu)是寶塔型，中低收入和低收入者占的比重較大，塔身中等收入次之，高收入群體處于塔尖占極少數(shù)。河北省目前在保障性住房建設(shè)工作中強(qiáng)化制度執(zhí)行，保證規(guī)劃落實(shí)。現(xiàn)已初步構(gòu)建起廉租房和公共租賃房為主體、經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房為輔助的保障體系，保障對象也由低收入家庭逐步向中等偏下收入家庭等“夾心層”擴(kuò)展。

河北省保障型住房供給的現(xiàn)狀

河北省委、省政府近年來高度重視民生問題，在推進(jìn)住房保障制度改革、不斷提高住房保障能力上發(fā)揮了積極作用，逐步建立了適應(yīng)省情的住房保障模式。據(jù)報道稱：“2010年全省為7.16萬戶城市低收入家庭提供廉租住房保障，新增保障戶數(shù)4萬戶，新增實(shí)物配租6500多戶；全年發(fā)放住房補(bǔ)貼達(dá)到1.1億元，是2007年的5倍；新開工廉租住房10064套，其中竣工2030套；新開工經(jīng)濟(jì)適用住房334.3萬平方米、竣工244萬平方米，為3萬多戶城市低收入家庭供應(yīng)了經(jīng)濟(jì)適用住房；共啟動棚戶區(qū)（危陋住宅區(qū)）改建工程107個，完成拆遷389．6萬平方米，解決了2萬戶低收人家庭的住房困難；投入改善資金3.19億元，完成改善面積519萬平方米，受益居民達(dá)到6.8萬戶?！?/p>

目前在我國，保障性住房主要包括以下幾種：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、限價房。河北省近年來以廉租房為主逐步推進(jìn)了保障房建設(shè)，主要體現(xiàn)在以下三方面：

一是擴(kuò)大了廉租房的保障范圍。近年來，為了提高住房保障能力，河北省已經(jīng)逐步建立以廉租住房為主的住房保障新模式。以石家莊為例，在石家莊市政府辦公廳在2008年下發(fā)的《城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭保障工作實(shí)施方案》中就已經(jīng)明確規(guī)定：自2008年起擴(kuò)大城鎮(zhèn)廉租住房的保障范圍，保障范圍由最低收入家庭擴(kuò)大到低收入家庭，且逐漸覆蓋中低收入人群。具體到享受廉租房的條件簡單且合理，三個基本條件分別為：一是石家莊市區(qū)常住戶口；二是符合石家莊市低收入家庭界定標(biāo)準(zhǔn)；三是人均住房建筑面積15平方米以下且家庭住房總建筑面積在50平方米以下。

二是提速了實(shí)物廉租住房配租。近年來針對房產(chǎn)市場上小戶型住房偏少、低收入家庭較難租到合適戶型的住房這一問題，河北省政府較大幅提高了廉租房實(shí)物配租比例。各地在原有的廉租房保障和管理辦法的基礎(chǔ)上，制定了廉租住房實(shí)物配租實(shí)施細(xì)則。據(jù)了解，目前石家莊市市區(qū)符合低收入住房困難家庭標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)保障戶數(shù)為22213戶，2011年廉租住房實(shí)物配租房源共計5034套，分布于5個小區(qū)。政府通過在普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目中配建、集中建設(shè)、購買或租賃商品住房或存量住房等方式，加快廉租住房建設(shè)。這一舉措比較有效地解決了低收入家庭的住房問題，使低收入家庭能夠“租得上房”。

三是在一定程度上加快了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。各地要求經(jīng)濟(jì)適用住房年度新開工和竣工規(guī)模分別達(dá)到本年度城鎮(zhèn)住宅新開工和竣工規(guī)模的10%左右。此外，為了符合低收入家庭的實(shí)際支付能力，在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房過程中采取了降低建設(shè)成本、執(zhí)行土地劃撥、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、政府性基金免收等等一系列的支持政策。

分析河北省保障住房供給中存在的主要問題及對策

要想解決河北省在保障住房供給中存在的問題，并完善住房保障制度，需要以理論為支撐。其中基本理論包括如下四條：

收入分配理論。在市場化分配過程中必然會產(chǎn)生高收入、中低收入和貧困收入階層，為住房保障制度建立的必要性提供了理論依據(jù)。隨著收入分配差距的不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)居民的貧富差距亦日益擴(kuò)大，低收入、部分中等收入的人群很難具備獨(dú)立購買住房的能力，因此住房保障制度的建立和完善是對社會收入的再分配，是解決中低收入群體住房問題的主要途徑，是縮小城市貧富差距的有效途徑之一。

公平效率理論。公平效率理論即根據(jù)住房利益分配的不同模式，實(shí)現(xiàn)公平、效率、保障三者之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。雖然市場競爭通過供求調(diào)節(jié)可以提高住房資源的配置效率，但是住房分配的公平是很難通過市場競爭來達(dá)到的，因此需要通過住房保障制度平衡住房分配效率和公平的矛盾。

國家干預(yù)理論。國家干預(yù)的主要目的是解決部分中低收入群體無法通過市場機(jī)制解決住房問題。以市場為主體能夠解決多數(shù)人住房問題，但同時，住房市場化不是萬能的，由于存在不完全競爭和信息壟斷，會導(dǎo)致住房市場的失靈，其直接后果是企業(yè)為獲取超額利潤不斷提高住宅產(chǎn)品的價格，因此，政府的干預(yù)非常必要。

住房過濾理論。隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，新建住房供應(yīng)量增加，住房的質(zhì)量也不斷提高，較高收入人群會追求更好的居住條件放棄現(xiàn)有住房，較低收入人群則會繼續(xù)使用該住房，這種“過濾”作用，反映出住房市場的變化。住房過濾理論應(yīng)用體現(xiàn)在三個方面，即：政府直接出資建房低價出售、政府直接發(fā)放資金補(bǔ)貼和二者綜合使用。

結(jié)合上述理論，提出對策：

第一，要加強(qiáng)監(jiān)督管理，杜絕騙保行為。近期媒體曝光了石家莊某廉租房小區(qū)出現(xiàn)大量過夜汽車的調(diào)查報告。這種現(xiàn)象不僅存在于石家莊也存在于其他城市。保障性住房建設(shè)應(yīng)首先致力于解決中低收入且住房困難家庭的居住問題，在保障性住房建設(shè)的規(guī)劃實(shí)施中，由于統(tǒng)計住房檔案及家庭收入的數(shù)據(jù)比較困難，對進(jìn)城務(wù)工人員家庭情況的調(diào)查統(tǒng)計更難以準(zhǔn)確，基層人員也缺乏科學(xué)的調(diào)查方法，致使部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真，實(shí)際情況掌握不準(zhǔn)確，致使很多發(fā)展規(guī)劃與實(shí)際需求出入較大，這就了造成此類監(jiān)督管理漏洞。因此，保障性住房建設(shè)的首要工作就是要準(zhǔn)確掌握申請人員的實(shí)際住房條件和家庭收入情況。另外，各個部門之間信息不聯(lián)網(wǎng)、共享，沒有一個完善的信息平臺，致使保障資格審查時出現(xiàn)一些問題。有一些地方經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，例如南京市啟動的低保家庭收入核對系統(tǒng)，當(dāng)?shù)厥凶〗ㄎ?、人力資源和社會保障、民政、公安、稅務(wù)、住房公積金中心等部門共同開通信息比對系統(tǒng)數(shù)據(jù)平臺，將低保申請人員提供的資料拿到上述各相關(guān)部門的信息平臺核對，個人身份財產(chǎn)信息一目了然，有效杜絕了騙廉租房的行為。

第二，有必要進(jìn)一步加大實(shí)物廉租房的籌集。我們要繼續(xù)貫徹執(zhí)行廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房兩種保障方式逐步并軌的思路。由于經(jīng)適房的銷售對象為低收入家庭，許多符合購買條件的人仍無力購買，這些家庭希望政府提供更多的租房補(bǔ)貼或廉租住房。廉租房實(shí)物配租戶數(shù)一般應(yīng)達(dá)到應(yīng)保障戶數(shù)的25%左右，主要面向孤老病殘等特殊困難家庭和其他急需救助家庭。然而從目前低收入家庭的實(shí)際需要來看，25%左右的實(shí)物配租率偏低，由于市場上適合低收入家庭租賃的小戶型住房較少，部分低收入家庭雖然領(lǐng)取了廉租住房補(bǔ)貼，但仍難以通過市場租到合適的住房，居住條件未得到真正改善。針對這一問題，我們應(yīng)增加實(shí)物配租比例，爭取使廉租住房保障對象的實(shí)物配租率達(dá)到50%以上，籌集方式包括在普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目配建（配建比例為1︰3）、集中建設(shè)和購買、租賃商品住房或存量住房。借助政府直接出資、政府直接發(fā)放資金補(bǔ)貼和二者綜合運(yùn)用保障此項(xiàng)措施的實(shí)行。

第三，要繼續(xù)擴(kuò)大保障范圍。從消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，有效需求價格是“從消費(fèi)者角度出發(fā)所確定的商品價格”，是基于消費(fèi)者支付能力的價格，而住房有效需求價格是“以住房作為需求對象、基于家庭住房支付能力的價格?！被凇坝行枨髢r格的模型”可測算得到某一收入水平下的某一家庭可承受的最高住房價格，但若將模型稍作變化，即可求得某一住房價格水平下的家庭收入，此家庭收入即為住房保障的家庭收入保障線。年收入在家庭收入保障線以下的家庭，不具有住房支付能力，應(yīng)當(dāng)享受住房保障的相關(guān)優(yōu)惠政策，以滿足其住房的需要。根據(jù)測算發(fā)現(xiàn)，河北省城鎮(zhèn)居民的住房支付能力整體較弱，且有繼續(xù)降低的趨勢。因此，以提高城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量為目標(biāo)，政府需要制定并采取寬松的標(biāo)準(zhǔn)住房政策，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障范圍，真正緩解居民的住房壓力。

事實(shí)證明近年來河北省在住房保障供給上探索出了一條路徑。各地應(yīng)根據(jù)住房保障政策和保障水平，因地制宜，進(jìn)一步測算出實(shí)際的需求量，加大供給力度、擴(kuò)大保障范圍，從而制定一套適合地方實(shí)際的、具有可操作性的、分層次的住房保障體系。（作者單位：河北行政學(xué)院；本文系2011年度河北省社會科學(xué)發(fā)展研究課題成果，課題編號：201104020）