減輕房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔的對策建議

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)如日中天的發(fā)展壯大，使得該行業(yè)成為國民經(jīng)濟的重要支柱行業(yè)之一，但該行業(yè)在市場投機行為以及各種不規(guī)范因素的影響下，容易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，因此需要國家在發(fā)揮市場機制積極作用的前提下，利用相關(guān)的調(diào)控手段規(guī)范房地產(chǎn)市場，而稅收政策是常見、直接和有效的調(diào)控方式之一。本人將在研究房地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢的前提下，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔不合理影響及其原因進行分析，并提出減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔的對策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔樓市調(diào)控

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔的不合理影響

房地產(chǎn)業(yè)稅收政策造成的稅收負擔，其影響內(nèi)容如下：

1.稅收政策在發(fā)揮樓市調(diào)控積極作用的同時，也會導致房價的不合理上漲。因為房地產(chǎn)企業(yè)稅收過重，會直接加大開發(fā)的成本，當開發(fā)商的利潤水平被降低到一定程度，就會提高項目的銷售價格，減少成本帶來的壓力，影響房價的良性走勢。

2.稅負引發(fā)的房價上漲高潮，遏制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，很多購房置業(yè)者選擇了觀望的態(tài)度，使得房地產(chǎn)二級市場和三級市場處于蕭條狀態(tài)，而原先房地產(chǎn)的投資客，將投資的目標轉(zhuǎn)移出房地產(chǎn)市場，從宏觀的經(jīng)濟角度分析，房地產(chǎn)的投資額在短時間內(nèi)會出現(xiàn)急劇下跌跡象，從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員也會開始就業(yè)于其他行業(yè)，產(chǎn)生人力資源外流現(xiàn)象。

3.人們對稅收有種不自覺的抵抗情緒，在稅收政策壓制下，逃稅、避稅等違法行為屢見不鮮，再加上房地產(chǎn)行業(yè)本身運營模式的復雜性，致使稅收征管難度比較大，給房地產(chǎn)開發(fā)商逃稅和避稅留下諸多漏洞。就目前稅務機關(guān)稅專項檢查和違法案件查處的情況分析，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅案件的數(shù)量龐大，與其他稅收案件相比，遠遠高于其他行業(yè)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)投入受到納稅影響，當追求利潤最大化的目的無法實現(xiàn)時，將降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的熱情，制約房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、科學設計房地產(chǎn)業(yè)稅負的政策體系

（一）房地產(chǎn)行業(yè)稅負的基本原則

房地產(chǎn)業(yè)稅負基本原則的科學設計，是房地產(chǎn)稅收改革的基本點，需要以房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為出發(fā)點：

1.公平性原則，包括稅收負擔公平、經(jīng)濟公平和社會公平三方面內(nèi)容，即通過建立平等的稅收機制外部經(jīng)濟環(huán)境，要求具有相同納稅能力的人繳納等額的稅款，從而實現(xiàn)對社會成員收入的公平調(diào)節(jié)。從目前房地產(chǎn)稅收機制形成的稅負狀況分析，稅負的公平性需要實行內(nèi)外資兩套稅制，并統(tǒng)一不同的經(jīng)濟行為，將保有環(huán)節(jié)稅收的征收范圍擴大化，另一方面，要對稅率、起征點和稅收優(yōu)惠等進行合理設置，發(fā)揮收入公平的分配職能。

2.效率原則，在稅收政策執(zhí)行當中，將執(zhí)行成本控制在最低狀態(tài)，并換取最大的稅收收益，收益包括稅收收入，以及稅收對產(chǎn)業(yè)資源配置的調(diào)節(jié)，以此促進房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，間接促進社會經(jīng)濟效益的穩(wěn)定增長。

3.財政收入原則，通過稅收滿足國家財政支出的部分需求，將房地產(chǎn)稅制培養(yǎng)成地方的主要稅種，并借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，適當提高房地產(chǎn)稅收在地方政府收入中的比重。

（二）國外房地產(chǎn)業(yè)稅收模式的參考借鑒

房地產(chǎn)稅收體系是世界各國稅制體系中的重要組成部分，是各國政府財政收入的主要來源，各國在稅收實踐中沉淀很多成功的經(jīng)驗，某些先進的稅收模式值得我國參考和借鑒：

1.美國稅收模式：房地產(chǎn)取得的環(huán)節(jié)，是以遺產(chǎn)凈額作為遺產(chǎn)稅和贈與稅的計稅依據(jù)，設有30%的最低值和77%的最高值，在稅法規(guī)定價值范圍內(nèi)的遺產(chǎn)和贈送物品是不征稅的；土地和房屋保有稅歸入財產(chǎn)稅的內(nèi)容當中，以從價征收為原則，稅收收入全部歸政府所有；房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)需要征收交易、所得和收益等稅收，是房地產(chǎn)所有權(quán)人獲得增值收益而征收的稅種。

2.英國稅收模式：房地產(chǎn)取得的環(huán)節(jié)，由買賣雙方協(xié)商印花稅的稅率，通常在1%～24%的稅率中取值，而遺產(chǎn)稅是以財產(chǎn)所有人的遺產(chǎn)總額為征收對象，與贈與稅合并征收，但時限和稅率都有可變性。保有環(huán)節(jié)分為住房財產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅兩種，稅率根據(jù)地方政府開支情況等確定，財政部門逐年核定或者變更計算依據(jù)。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收所得稅和資本利得稅，所得稅是以經(jīng)營利潤、利息和投資收入等作為課收的對象，利得稅是以土地買賣和房屋資產(chǎn)等利得作為課收對象。

（三）合理設置稅種

根據(jù)上文的稅負基本原則和國外房地產(chǎn)業(yè)稅收模式的參考借鑒內(nèi)容，筆者結(jié)合目前我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)稅收體系進行設計，以便合理設置稅種：

1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)設置取得稅，當國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋轉(zhuǎn)讓的時候，以出讓土地、轉(zhuǎn)讓土地和轉(zhuǎn)讓房屋為征稅對象，納稅人為土地、房屋權(quán)屬的單位和個人，并根據(jù)土地、房屋取得方式的不同設定計稅依據(jù)，譬如房屋遺贈，根據(jù)土地使用權(quán)和房屋的成交價設置計稅依據(jù)，稅率在3%～5%之間。

2.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設置房產(chǎn)稅和土地稅，前者是房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人，以房屋的評估價值為計稅依據(jù)，就經(jīng)營性和非經(jīng)營性的房產(chǎn)為征收對象，根據(jù)經(jīng)營性房產(chǎn)0.8%～1.2%的稅率和非經(jīng)營性房產(chǎn)0.1～0.3%的稅率進行房產(chǎn)稅的征收，后者土地使用權(quán)的單位和個人以申報低價為計稅依據(jù)，就包括農(nóng)用地在內(nèi)的一切國有土地和集體土地為征稅對象，并以1%～3%為一般稅率和0.5%～2%為優(yōu)惠稅率。

3.房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，一是所得稅和營業(yè)稅，筆者建議借鑒美國個人所得稅的經(jīng)驗，采用每環(huán)節(jié)累加5%的四級稅率征收個人所得稅的稅率，稅率分別為5%、10%、15%、20%；保留現(xiàn)行的營業(yè)稅。二是城鄉(xiāng)維護建設稅，加入建設附加費、污水處理費，取消市政設施建設費、商業(yè)網(wǎng)點配套費等收費項目，沿用現(xiàn)行的稅法規(guī)定為計稅依據(jù)，為農(nóng)村基礎設施建設提供足夠的資金保障。三是消費稅，國內(nèi)建造別墅、高檔公寓的單位和個人，以所建造別墅、高檔公寓的實際銷售價格為計稅依據(jù)，并按10%～20%的稅率征收消費稅。四是取消土地增值稅，減少對房地產(chǎn)領(lǐng)域資源配置的不利影響。

（四）房地產(chǎn)稅收體系的完善內(nèi)容

房地產(chǎn)稅收體系內(nèi)容，要從以下幾方面進行完善：

1.提高房地產(chǎn)稅收的立法層次，鑒于目前房地產(chǎn)稅的立法層次偏低，因此要根據(jù)房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)企業(yè)的類型和經(jīng)營方式，進行稅收法規(guī)細則地修正，提高法規(guī)的規(guī)范性和可操作性，發(fā)揮稅收體系改革后的調(diào)控功能。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔主要源自于名目繁雜的收費項目，筆者認為有必要取消不合理的收費項目，并實行項目收費公布制度和反饋機制，減少和避免亂收費等情況發(fā)生。

3.通過將土地批租制度改為土地年租制度，并按照使用年限收取土地出租金的方式，以及在把握好土地供應結(jié)構(gòu)和提高居住用地供應比例的基礎上，進行土地管理體制的改革，實行對閑置土地的清理。

4.在征收房產(chǎn)取得稅的同時，建立稅務、城建、房管多部門之間的互動機制，通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息化建設，建立明晰的產(chǎn)權(quán)登記制度。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)是社會發(fā)展的必然產(chǎn)物，作為一種置業(yè)投資的商品，逐漸演變成國民經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支柱之一，但目前我國的房地產(chǎn)稅收體系尚不合理，影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，要通過稅務的改革，調(diào)整房地產(chǎn)稅制本身的結(jié)構(gòu)，合理減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅收負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)稅制的功能，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻

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作者簡介：王曉靜（1975-），女，漢族，天津市人，本科，會計師，任職于天津貽成實業(yè)集團有限公司，研究方向：房地產(chǎn)會計。

（責任編輯：陳岑）