港日韓房地產(chǎn)稅的比較與分析

王熙喜

摘要：近年來(lái)房地產(chǎn)過(guò)熱的發(fā)展，給社會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題。通過(guò)對(duì)我國(guó)香港、日本和韓國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中采取的各種房地產(chǎn)稅和措施進(jìn)行對(duì)比，同時(shí)要參照不同大環(huán)境，對(duì)于我國(guó)制定相應(yīng)的措施有一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：港日韓房地產(chǎn)稅比較

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷上漲，對(duì)此，國(guó)家相關(guān)部委不斷出臺(tái)各種調(diào)控措施遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，決定加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，房地產(chǎn)稅再次成為公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。不少人認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅是給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的“靈丹妙藥”，并因而大力呼吁趕緊開(kāi)征房地產(chǎn)稅。對(duì)此，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅并不意味著房?jī)r(jià)的下跌，不僅如此，只要房地產(chǎn)供需失衡狀況沒(méi)有得到根本性改變，有關(guān)房地產(chǎn)的其他稅收同樣有“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”功能，通過(guò)增加稅收打壓房?jī)r(jià)，是否是適宜之舉，通過(guò)參考我國(guó)香港、日韓等不同房地產(chǎn)稅收的情況比較與分析，獲得一定借鑒。

一、香港的不動(dòng)產(chǎn)稅

（一）物業(yè)稅

香港稅法規(guī)定，房地產(chǎn)若作為出租使用，則其租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是物業(yè)出租的年度租金收入，標(biāo)準(zhǔn)稅率是15%，應(yīng)繳物業(yè)稅等于應(yīng)評(píng)稅值扣減業(yè)主繳納的差餉20%的標(biāo)準(zhǔn)扣減率后的余額，乘以稅率15%。

（二）差餉稅

物業(yè)差餉是向土地及樓宇等不動(dòng)產(chǎn)的擁有或使用人征收的財(cái)產(chǎn)稅。業(yè)主與物業(yè)使用人均有責(zé)任繳納差餉。如果業(yè)主物業(yè)自用，則由業(yè)主繳納差餉；如果物業(yè)出租，應(yīng)視物業(yè)擁有人與占用人租賃協(xié)議的條款確定納稅人，如無(wú)協(xié)議訂明由物業(yè)擁有人繳納差餉的，由占用人繳納，而對(duì)業(yè)主征收物業(yè)稅。

（三）遺產(chǎn)稅

遺產(chǎn)稅是對(duì)港人去世后轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)征稅，納稅人通常是遺產(chǎn)的合法繼承人。

（四）印花稅

印花稅是對(duì)房地產(chǎn)交易征收的行為稅。凡與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租約和股票轉(zhuǎn)讓相關(guān)的文件，均繳納定額或從價(jià)印花稅。

（五）酒店房租稅

酒店房租稅是香港政府對(duì)酒店和賓館的房租征收的行為稅。納稅人為酒店和賓館的經(jīng)營(yíng)者，計(jì)稅依據(jù)為酒店和賓館房租的收入3%。

（六）利得稅

利得稅是香港政府對(duì)從事行業(yè)、專(zhuān)業(yè)或商業(yè)經(jīng)濟(jì)活賺取或獲得利益的單位和個(gè)人征收的稅。

（七）分析與借鑒

香港的不動(dòng)產(chǎn)稅制覆蓋了不動(dòng)產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。在保有環(huán)節(jié)征收了物業(yè)稅、酒店房租稅和差餉稅，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)開(kāi)征利得稅和遺產(chǎn)稅，在取得環(huán)節(jié)征收印花稅。

不動(dòng)產(chǎn)取得環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給和交易活動(dòng)。利得稅只對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為征稅。不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，以限制不動(dòng)產(chǎn)的閑置和低效率使用，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)化配置。

香港不動(dòng)產(chǎn)稅種有6個(gè)，不同稅種之間不存在重復(fù)征收和相互交叉，實(shí)現(xiàn)了稅制的簡(jiǎn)化。在稅基較寬、征稅效率較高的前提下實(shí)行相對(duì)較低的稅率，即可降低征稅成本，又可增加稅收收入。

二、日本房地產(chǎn)稅

日本房地產(chǎn)相關(guān)的課稅類(lèi)別涉及房地產(chǎn)的取得、保有和轉(zhuǎn)讓各個(gè)環(huán)節(jié)，分國(guó)稅和地方稅兩個(gè)層次。

（一）取得階段

有登記稅、印花稅、房地產(chǎn)購(gòu)置稅，有針對(duì)房地產(chǎn)的繼承與贈(zèng)予的課稅，購(gòu)置房屋時(shí)還要繳納的消費(fèi)稅。

（二）保有階段

一般要繳納物業(yè)稅和都市計(jì)劃稅，以及針對(duì)房地產(chǎn)收益的所得稅、法人稅和居民稅等。物業(yè)稅的繳納人，原則上是物業(yè)的所有者，即登記本或土地補(bǔ)充課稅臺(tái)賬上作為所有者被登記或登錄的人。物業(yè)稅不對(duì)借地權(quán)征收，由于土地所有人會(huì)將稅額轉(zhuǎn)嫁到借地費(fèi)，可以說(shuō)相當(dāng)于借地人間接的負(fù)擔(dān)了物業(yè)稅。通常借地費(fèi)設(shè)定于物業(yè)稅額的幾倍，如果土地所有人全額負(fù)擔(dān)物業(yè)稅，借地人只需向土地所有人繳納借地費(fèi)即可。

（三）轉(zhuǎn)讓階段

對(duì)出租收益和作為商品的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)收益征收所得稅、法人稅和居民稅等。征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的目的主要是為了抑制投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。保有5年以上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有5年以下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。日本在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅課稅中采取了減免措施。

（四）經(jīng)驗(yàn)與借鑒

日本房地產(chǎn)通過(guò)設(shè)計(jì)合理的稅制促進(jìn)房地產(chǎn)流通、滿(mǎn)足供需平衡、抑制投機(jī)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值追求合理稅負(fù)的關(guān)鍵是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅和保有課稅相結(jié)合，從而發(fā)揮稅制的相乘效應(yīng)。從長(zhǎng)期看，轉(zhuǎn)讓和保有稅率過(guò)高、過(guò)低對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，稅率過(guò)高在地價(jià)上升期會(huì)降低需求、阻礙流通，在地價(jià)下降期會(huì)造成房地產(chǎn)供大于求，供需不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)交易凍結(jié)；相反，稅率過(guò)低則起不到抑制投機(jī)的作用。

日本對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，根據(jù)房地產(chǎn)用途和納稅人負(fù)擔(dān)能力，采用差別稅率，體現(xiàn)在對(duì)計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整上。對(duì)于受政策照顧的房地產(chǎn)，如公益事業(yè)、住宅、災(zāi)區(qū)等，計(jì)稅按照一定比例壓縮，以減輕稅負(fù)。按照公平效率的原則和收益負(fù)擔(dān)原則，房地產(chǎn)評(píng)估額通常設(shè)定得較低，收益高的商業(yè)區(qū)稅率高于收益低的住宅區(qū)，并根據(jù)各地區(qū)土地利用形式和取得的效益，采用相應(yīng)的合理稅率。

日本的財(cái)產(chǎn)登記制度和地價(jià)公示制度對(duì)于保障納稅人財(cái)產(chǎn)安全、確保稅收、維持評(píng)估的全國(guó)統(tǒng)一性起到了重要作用。

三、韓國(guó)房地產(chǎn)稅

從2000年房地產(chǎn)開(kāi)始過(guò)熱，韓國(guó)政府為平抑持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，打擊房地產(chǎn)的投機(jī)行為，2005年開(kāi)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的稅收制度進(jìn)行改革，2007年又進(jìn)行重大調(diào)整，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得顯著的成效。

（一）稅收體系

韓國(guó)與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的稅種有三類(lèi)十種。其中，繼承稅、贈(zèng)與稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅為國(guó)稅，其他為地稅。

（二）保有環(huán)節(jié)

對(duì)于多保有不動(dòng)產(chǎn)的納稅人除了繳納財(cái)產(chǎn)稅以外，還要再交一道綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，保有的房地產(chǎn)越多，稅負(fù)越重。通過(guò)加強(qiáng)房屋綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，使擁有房地產(chǎn)越多的家庭每年繳納的房地產(chǎn)稅也越多。由于綜合不動(dòng)產(chǎn)每年定期繳納，囤積房地產(chǎn)將給其擁有者帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)，迫使其量力而行，及早出手多余房產(chǎn)，從而抑制投機(jī)和投資性需求。

（三）交易環(huán)節(jié)

韓國(guó)提高了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，打擊投機(jī)行為避免一刀切的做法，更注重對(duì)高房?jī)r(jià)、多宅征稅。對(duì)于“一戶(hù)一宅”的房主出售房產(chǎn)，收取的資本收益為9%，而對(duì)于擁有兩處或兩處以上住宅者出售房產(chǎn)收取高達(dá)36%的資本收益稅，到2007年，對(duì)于擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭，轉(zhuǎn)讓收益稅稅率提高到50%，對(duì)于擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本收益稅，加上居民稅等，總稅率高達(dá)75%，也就是說(shuō)，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的差價(jià)75%被征收為稅金，再加上中介手續(xù)費(fèi)等，炒房投機(jī)行為得到抑制。同時(shí)，使房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得不考慮政府公布的評(píng)估價(jià)格，不能要價(jià)過(guò)高，從而有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格快速上升。

（四）土地交易與配套完善

為了限制土地投機(jī)活動(dòng)，韓國(guó)政府提高了土地交易條件，并與住房稅收政策相配套，對(duì)于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅，并引入基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)擔(dān)金制度，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)和盲目開(kāi)發(fā)。同時(shí)，實(shí)施優(yōu)先為無(wú)房戶(hù)提供住房的制度，對(duì)此制度有非常嚴(yán)格的審查措施，建立嚴(yán)格的檔案制度，對(duì)于每個(gè)購(gòu)房者的資料都進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。因此，韓國(guó)極少出現(xiàn)富人假冒低收入者享受優(yōu)惠的事件。

（五）經(jīng)驗(yàn)與分析

韓國(guó)征收了較高的財(cái)產(chǎn)稅和土地稅，對(duì)于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收一定稅負(fù)，并對(duì)兩套以上房產(chǎn)的家庭征收較重，這樣能夠使投機(jī)和投資需求得到抑制，而且針對(duì)出售不同數(shù)量的房產(chǎn)征收的稅率不同；為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，制定了在房貸款額不應(yīng)超過(guò)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的40%。同時(shí)，政府對(duì)那些急需住房的中低收入者提供低利率的貸款，以幫助他們購(gòu)買(mǎi)房屋，這些措施有力地抑制住了較高的房?jī)r(jià)。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)香港、日本和韓國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的比較和分析，國(guó)內(nèi)可以采取相應(yīng)的措施、政策對(duì)大量“炒房”等投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行抑制。但由于我國(guó)是一個(gè)人口眾多的大國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)節(jié)極為復(fù)雜，整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信制度不完善或沒(méi)有建立，而且正在進(jìn)行城市化階段，住房需求有增無(wú)減，國(guó)外的大環(huán)境與國(guó)內(nèi)有很大不同，根據(jù)我國(guó)的具體國(guó)情、法制狀況都是制定制度的考慮因素。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)的稅制缺陷等方面，政府應(yīng)盡快建立完善的房地產(chǎn)登記制度、評(píng)價(jià)體系和定價(jià)制度，并建立常設(shè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)有可能投機(jī)的交易者進(jìn)行監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化、公平化、透明化，效率化，從而滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的住房需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

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