“冬泳”之道

龐麗靜

海爾地產肩負著集團管理模式跨行業(yè)的第一個試驗田的重任。

海爾地產集團董事長兼CEO盧鏗，用“險象環(huán)生”描繪著過去的2011年，對于已經到來的2012年，盧鏗表示，“同樣也有許多新的挑戰(zhàn)?！?/p>

史上最嚴厲的樓市調控政策，使得房地產的信貸環(huán)境發(fā)生本質變化，2012年，“再也不要想靠土地的囤積、靠土地的增值來實現增長，今后的形勢完全變了，地產行業(yè)進入到一個新的戰(zhàn)略機遇期?！?/p>

以父為榮

海爾地產早在2002年便已成立，但由于種種原因，長期偏居于青島一隅，且開發(fā)規(guī)模、開發(fā)品質、營收利潤等各項指標都不盡如人意，在全國多如牛毛的開發(fā)企業(yè)中更是蹤跡難尋。

當海爾集團董事局主席兼首席執(zhí)行官張瑞敏決定在房地產領域大施拳腳時，一道命題已經擺在面前：找出一條海爾集團強大制造業(yè)背景下的房地產崛起之路。

海爾地產的高速成長離不開背后的海爾集團。 盧鏗從來不避諱海爾地產與海爾集團的血緣聯系，“父親”是他經常用在形容海爾集團對地產公司的關系上的詞，他并且以這位“父親”為榮。

“這一切都是別的企業(yè)想要得不到的，海爾的品牌資源也是別人無法輕易得到的?！北R鏗說。

“父親”的名聲是海爾地產與生俱來的優(yōu)勢，不過在盧鏗執(zhí)掌海爾地產的這些年，它還在不停地學習“父親”的本事——管理方式，日清管理系統就是一個非常好的例子，“日事日清，日清日高”的原則能夠有效強化員工的責任，山東青島項目“山海灣”是引入日清體系的首個項目。

對于“借鑒使用海爾集團管理方式，能夠讓海爾地產的收益率提高多少”的提問，盧鏗給出一個比較樂觀的數字，“如果可以量化的話，我覺得應該是在5%以上?！?/p>

盧鏗表示，海爾地產有一個品牌、品質皆稱一流的“好父親”，如將“父親”的優(yōu)良基因注入“兒子”體內，海爾地產將能謀求未來十年、甚至幾十年長遠發(fā)展的“術”，進而提早規(guī)避了行業(yè)未來將面臨的困境與轉型。

海爾地產不是從建筑的主體結構開始研究建筑構件的生產線，而是首先從人們的生活方式開始研究客戶需求，提供一個完美的成品住宅開發(fā)方案，從而建立新型的盈利模式，實現低成本、低碳環(huán)保、高精密度、產業(yè)化的現代家庭，美好住居的產品。

創(chuàng)新實驗

海爾地產的每一步行動，都正在全面納入海爾集團的管理思想內核。

創(chuàng)新是張瑞敏一以貫之的思想，張瑞敏一直希望海爾地產走出一條特殊的路，一方面承接海爾集團的戰(zhàn)略，一方面整合海爾的優(yōu)勢資源，走出差異化的道路。讓海爾地產不斷地試水，不斷地進取，不斷地給地產提供資源，提供機制，并通過努力尋求一個需要跳起來才夠得著的目標。

近年來，海爾地產通過云社區(qū)、小戶大家、第九代商業(yè)等不斷地創(chuàng)新，營造一種生活方式，正在實踐過程當中，在推進當中。

海爾地產正在嘗試超越傳統的地產模式，有所創(chuàng)新。做區(qū)域開發(fā)，是海爾創(chuàng)新實驗之一。

云社區(qū)計劃是海爾地產正在實施的另一個創(chuàng)新突破點?！霸粕鐓^(qū)”是物聯網概念下的產品。就是將“U-Home智能家居”物聯網系統和外部“云計算”平臺對接。海爾云社區(qū)有八個功能，操控家電、購物、進行各項結算、享受具有折扣的價錢、管理家人的健康及醫(yī)療、在社區(qū)內發(fā)現興趣相投的鄰居、發(fā)展海爾業(yè)主公益組織、在海爾云社區(qū)中實現學習、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)。從而實現“家庭小網”、“社區(qū)中網”和“世界大網”的互聯。

云社區(qū)是增加海爾集團產業(yè)鏈各產品附加值的商業(yè)模式，集成了房地產、服務、家電制造、咨詢、商業(yè)超市、網絡營銷、IT通訊等行業(yè)，進行資源整合“實現從制造到創(chuàng)造，從造房子到給房子以生命”。

戰(zhàn)略收縮

盧鏗強調，“海爾地產現在還是一個成長中的企業(yè)，需要適度地慢下來，不過分、過快地追求一個發(fā)展的速度、規(guī)模。海爾地產正在進行的戰(zhàn)略思考是：逐步地轉向片區(qū)開發(fā)，拿到更多的資源，保證今后能夠更好地發(fā)展，因為區(qū)域開發(fā)一定是一二級聯動，聯動時自然出現了二級開發(fā)的機會。把已經有的創(chuàng)新的理念加以實踐，實現產品創(chuàng)新的轉型；謀劃重要企業(yè)的并購，資金的來源多元化，尋求一些合作開發(fā)的機會，不只做開發(fā)商，而要做整合者；著手研究上市，從長遠看，海爾地產不應該長期地依賴來自集團內部的資金，而應該上市，上市之后一個方面是募集沒有成本的資金融資，還有一個，上市公司在銀行貸款方面是有先機的?！?/p>

盧鏗認為，2012年，房地產形勢已經發(fā)生了根本的變化，“從1998年到現在，一個相對比較穩(wěn)定成長的房地產市場，已經發(fā)生了本質的改變。海爾地產又肩負著作為海爾集團管理模式跨行業(yè)第一個試驗田的重任，過去一年面臨的考驗確實非常多。”

盧鏗表示，國家調控政策對海爾地產的影響是有限的，反而會出現一些新的機遇，這個時候，海爾地產要做的是切割危機，避危抓機，重組團隊，積極拓展，從戰(zhàn)略定位調整和戰(zhàn)略轉型中獲益。

盧鏗把這些機會，歸納為新政之下海爾地產的“冬泳”之道。他說，這可以想象成十條游泳道。具體來說，包括片區(qū)開發(fā)、一店一庫、商業(yè)地產、工業(yè)地產、金融地產、自己的土地開發(fā)、保障房、并購抄底、產品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新等方面。

作為戰(zhàn)略方向的重大調整，片區(qū)開發(fā)已經在海爾地產開始破題，這是大區(qū)域的一、二級市場聯動開發(fā)。海爾地產從當初集成海爾內部的技術資源、品牌資源、資金資源，轉向著眼于大規(guī)模的片區(qū)開發(fā)，以形成規(guī)模效益和長遠發(fā)展。

一店一庫是海爾集團要求海爾地產做的社區(qū)店，是跟商流配合的社區(qū)店，跟物流配合的倉庫。

此外，海爾在商業(yè)地產方面，2012年預計開工量將達80萬平方米以上；工業(yè)地產開工量預計達120萬平方米以上；金融地產采用“注冊資本控股+財務并表+家裝集成+關聯借貸+后續(xù)土地開發(fā)”模式；自地開發(fā)，包括海爾工業(yè)園主園區(qū)改造、青島寧夏路海爾工貿項目開發(fā)等；保障房方面，則是有選擇地建造某類保障房，并由此獲取商品房的開發(fā)機會；并購抄底，就是在同行中有選擇地開展并購及合作開發(fā)；產品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新。

2012年，海爾地產項目覆蓋預計達到15個城市以上，大小項目約30個，不包括工業(yè)地產項目和一店一庫項目。

海爾地產正在進行一場以物聯網為核心整合住居生活相關產業(yè)鏈的革命性變革，旨在為消費者提供完備的家居生活方式，這種全新的商業(yè)模式對這個行業(yè)來說無疑是一場革命。