完善我國商品房預(yù)售制度之我見

一、我國商品房預(yù)售制度存在的問題

在商品房預(yù)售制度運(yùn)行過程中，基于商品房預(yù)售的獨有特征，再加上法律體系的不健全、監(jiān)管不到位、開發(fā)商誠信意識缺失等因素的影響，出現(xiàn)了各種不規(guī)范現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益，衍生了無數(shù)的糾紛，由此所帶來的負(fù)面影響也是不可低估的。

1. 合同格式條款的濫用。我國許多省市都頒布了《商品房預(yù)售合同示范文本》， 但其只是作為參考， 并沒有強(qiáng)制使用。在簽訂預(yù)售合同時，所使用的多為預(yù)售人制定的標(biāo)準(zhǔn)合同。對于專業(yè)性較強(qiáng)的預(yù)售合同，預(yù)購人通常處于弱勢。比方說利用多重含義的詞語誤導(dǎo)預(yù)購人， 在違約時借以推脫責(zé)任；對不可抗力作擴(kuò)大解釋；任意修改或排斥預(yù)購人提出的條款以及某些有利于預(yù)購人的法定內(nèi)容；限制預(yù)購人法律救濟(jì)手段等等。所以在商品房預(yù)售中，出現(xiàn)了許多因標(biāo)準(zhǔn)合同濫用格式條款導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象。

2. 預(yù)告登記制度存在缺陷。我國《城市房屋預(yù)售管理辦法》第10條和第13條對商品房預(yù)售登記備案制度做出了初步的規(guī)定，新頒布的《物權(quán)法》在立法上對預(yù)告登記的適用范圍、行使程序、效力的產(chǎn)生及消失也做出規(guī)定。預(yù)告登記制度的確立，對保障不動產(chǎn)物權(quán)變動中債權(quán)人的合法權(quán)益，維護(hù)穩(wěn)定、公平、可預(yù)期的不動產(chǎn)交易秩序，都具有十分重要的作用。但是，《物權(quán)法》對于預(yù)告登記規(guī)定極其簡單，在實踐中缺乏可操作性。（1）商品房預(yù)售預(yù)告登記的內(nèi)容不夠具體，如僅對預(yù)售合同予以登記，還是連同合同內(nèi)容一起登記，沒有規(guī)定。因為還沒有做出相應(yīng)的具體規(guī)定，所以操作起來有很大的難度，造成法律與實際的脫節(jié)，難以達(dá)到設(shè)定該制度的初衷。（2）預(yù)告登記的效力不足。預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的核心。而《物權(quán)法》中缺乏關(guān)于順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)等增強(qiáng)效力的規(guī)定，造成了預(yù)告登記制度的先天不足。這一方面不利于保護(hù)權(quán)利人的債權(quán)，另一方面也會對不動產(chǎn)的交易造成妨礙，還會增加司法實踐中的爭議和困惑。（3）預(yù)告登記行使的程序保障不足。法律法規(guī)對如何提起并進(jìn)行預(yù)告登記的程序方面規(guī)定非常簡單，這就造成了在實際中的可操作性不強(qiáng)。

3. 商品房預(yù)售資質(zhì)審查監(jiān)管缺位。 按照法律制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入商品房預(yù)售階段必須五證齊全，即土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證和商品房銷售許可證必須齊全。但是，開發(fā)商開發(fā)的樓盤都是自行銷售，作為預(yù)購人的消費(fèi)者個人很難去審查這些資質(zhì)，就造成許多樓盤證照不齊，甚至還沒有開工照樣違規(guī)銷售，給房屋預(yù)購人造成了許多風(fēng)險隱患，不能如期交工入住成為了普遍現(xiàn)象。由于缺乏有效的監(jiān)管，商品房預(yù)售制度中還存在嚴(yán)重的信息不對稱狀態(tài)，往往是開發(fā)商的一面之詞。特別是由于預(yù)售房具有的非現(xiàn)實性，預(yù)購人對信息批露的真假虛實無從核對，即使心存疑慮也無能為力。這一切都需要統(tǒng)一規(guī)制和監(jiān)管，以保證信息披露的全面性、真實性、及時性。

二、完善我國商品房預(yù)售制度的建議

1. 依法規(guī)制預(yù)售合同格式條款。應(yīng)在相關(guān)法律中明確格式條款在預(yù)售合同中的適用條件，如果開發(fā)商打算將格式條款加入商品房預(yù)售合同之中，必須做到：遵循公平原則，確定與預(yù)購人之間的權(quán)利和義務(wù)；采取合理的方式提請預(yù)購人注意免除或者限制開發(fā)商責(zé)任的條款；按照預(yù)購人的要求對該格式條款予以說明；同時，如果開發(fā)商想通過合同條款免除自己的責(zé)任， 加重預(yù)購人的責(zé)任或排除預(yù)購人主要權(quán)利的，預(yù)購人可以主張該條款無效。

2. 完善商品房預(yù)告登記制度。 完善預(yù)告登記的效力，增加預(yù)告登記的順位保護(hù)效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記至少還需增加以下兩種效力，即順位保證效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。具體構(gòu)想如下：（1）順位保護(hù)效力。預(yù)告登記在保全的請求權(quán)實現(xiàn)時，由此產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)，依據(jù)預(yù)告登記的生效時間確立其順位。（2）破產(chǎn)保護(hù)效力。預(yù)告登記后，預(yù)告登記義務(wù)人陷于破產(chǎn)的，預(yù)告登記權(quán)利人可就登記標(biāo)的物直接向破產(chǎn)管理人請求履行。這樣的效力安排，可以直接在物權(quán)法中明示。

3. 對商品房預(yù)售資金的統(tǒng)一監(jiān)管。 加強(qiáng)對預(yù)售資金專戶的管理，將預(yù)售資金全部存入預(yù)售款專用賬戶，不得挪作他用。預(yù)售款的撥付，應(yīng)根據(jù)施工合同約定的工程造價和監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明、 會計事務(wù)所的核查予以核定用款額度。用于支付購買建筑材料、設(shè)備的，應(yīng)根據(jù)其購銷合同約定和工程進(jìn)度予以核準(zhǔn)用款。用于支付設(shè)計、監(jiān)理以及其他行政事業(yè)收費(fèi)的應(yīng)提供合同或繳費(fèi)通知。 用于支付稅款的，由監(jiān)管銀行憑征稅通知單直接撥付。 在預(yù)售款監(jiān)管期間，如出現(xiàn)預(yù)售人未按規(guī)定使用預(yù)售款而造成預(yù)購人損失的，預(yù)購人有權(quán)要求負(fù)監(jiān)管責(zé)任的相關(guān)主體承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。銀行因為不履行責(zé)任給預(yù)購人造成經(jīng)濟(jì)損失的， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金或挪用資金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)包括行政罰款、甚至吊銷其預(yù)售許可證或開發(fā)資質(zhì)的法律責(zé)任。通過以上一系列措施的配合，來保證監(jiān)管目的的實現(xiàn)。

4. 統(tǒng)一預(yù)售人的資質(zhì)審查。凡是進(jìn)入次交易場所的開發(fā)商的資質(zhì)是否合格，由政府責(zé)成有關(guān)部門進(jìn)行審查，必須是五證齊全方準(zhǔn)進(jìn)入，保證預(yù)購者的合法利益免受侵犯。

5. 統(tǒng)一監(jiān)管，建立預(yù)售人信息披露機(jī)制。首先，將開發(fā)商的基本情況和預(yù)售商品房的相關(guān)信息錄入并聯(lián)機(jī)上網(wǎng)以供查詢，應(yīng)該包括開發(fā)商的名稱、住所、資質(zhì)證明、各種必備的許可文件及資產(chǎn)狀況等基本情況。預(yù)售商品房的相關(guān)信息則包括：商品房的地理位置、相關(guān)設(shè)施、周邊環(huán)境等，各樓盤的房屋質(zhì)量、開發(fā)面積、施工進(jìn)度、建筑材料等信息，在銷售時還要實時地披露房屋的交易（交易金額、剩余存量等）信息。其次，政府方面應(yīng)當(dāng)披露的內(nèi)容包括：商品房預(yù)售款的監(jiān)管情況、房屋開發(fā)盤、房屋價格的增長率以及房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級等。這是對信息披露內(nèi)容的最低要求，信息披露的內(nèi)容越充分越真實，就越有利于實現(xiàn)信息平衡，使購房者在博弈的過程中做出合理判斷。 同時要加強(qiáng)對信息披露的監(jiān)管， 并賦予監(jiān)管部門對提供虛假信息者進(jìn)行處罰的權(quán)力，如果由于信息的不真實而給購房者造成損失的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

6. 健全風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，增設(shè)相應(yīng)險種。（1）設(shè)立房屋預(yù)售風(fēng)險擔(dān)保基金。應(yīng)規(guī)定凡是參加房屋預(yù)售制度的開發(fā)商必須參加該基金，將其作為進(jìn)行商品房預(yù)售交易的必要條件之一。（2）保險公司增設(shè)相應(yīng)的險種，以幫助預(yù)購人規(guī)避風(fēng)險。

作者簡介：崔玉靜，女，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)法碩士研究生。