新時期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的認(rèn)識與思考

黃小花

摘要：改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，人民生活水平出現(xiàn)大幅提升。作為與人民生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)也實現(xiàn)了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在拉動經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著舉足輕重的作用。但受各種不利因素的影響，我國房地行業(yè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中依舊面臨著眾多問題。國家為此出臺了一系列調(diào)控政策。本文從房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀入手研究，分析了宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，同時對相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行了思考和評價。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場；宏觀調(diào)控；稅制改革；政策

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題

（一）我國房地產(chǎn)存在金融信貸風(fēng)險

從目前的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的金融信貸風(fēng)險在逐步增加。有些開發(fā)商在購買土地進(jìn)行項目籌建的過程中面臨著融資難的問題，開發(fā)商的自籌資金短缺，為了進(jìn)行項目籌資就把矛頭指向金融機(jī)構(gòu)，從銀行取得貸款，但是沒有合理的貸款比例，盲目貸款使銀行的信貸風(fēng)險增加。購房者在購房時使用銀行貸款，或者進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款也會增加潛在的金融信貸風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)被惡意炒作，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)泡沫，這也使得信貸風(fēng)險增加。據(jù)統(tǒng)計，2010年，房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款為12540億元，增長10.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。09年為貸款為11293億元，增長44.2%；按揭為8403億元，增長116.2%。以山東省為例，2010年上半年，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為2132億元，是房地產(chǎn)開發(fā)投資的1.5倍，同比增長50%，增幅提高26個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款同比增長24%，占20%；利用外資同比下降10.8%，占0.4%；自籌資金同比增長50%，占42%；其他資金同比增長70%，占38%。

（二）我國房地產(chǎn)市場缺乏有效的市場調(diào)控機(jī)制

在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，市場調(diào)節(jié)機(jī)制的弊端和不足逐漸暴露出來。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益而盲目的進(jìn)行房價的操控，謀求暴利成為房地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)。眾多的不合格工程、豆腐渣工程的出現(xiàn)給人們造成了重大的財產(chǎn)損失。房產(chǎn)價格的高漲使得房地產(chǎn)淪為開發(fā)商謀取暴利的工具。市場調(diào)控機(jī)制的作用沒有得到發(fā)揮，國家的宏觀調(diào)控也沒有與市場調(diào)控相結(jié)合。雖然近年來國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的頻率在不斷增加，但是調(diào)控政策過于頻繁，且缺乏持續(xù)性和針對性，難以取得良好的效果。

（三）非法占地和盲目投資致使房地產(chǎn)市場混亂

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，獲取土地使用權(quán)時常有違法現(xiàn)象出現(xiàn)，有些開發(fā)商和政府進(jìn)行勾結(jié)，強(qiáng)制占用國有土地、農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行地產(chǎn)項目開發(fā)。在土地收購過程中濫用土地資源、非法占用農(nóng)民用地的現(xiàn)象此起彼伏，造成了房地產(chǎn)開發(fā)的盲目擴(kuò)大。更有甚者，有些開發(fā)商進(jìn)行暗箱操作，利用非法手段低價取得國有土地使用權(quán)，引起國有資源的流失，損壞了國家土地儲備，給國民經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來阻礙。2010年，全國的房地產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到了4.86萬億，其中在上半年的全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資所占比重為24.2%，比上年同期增長2個百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)投資增速為37.0%，超過城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資11.5個百分點(diǎn)；在2011年，我國的房地產(chǎn)市場投資規(guī)模約為6.32萬億，投資增速在30%左右，這表明國家的宏觀調(diào)控政策并沒有降低房地產(chǎn)投資過熱的狀況。

（四）我國房地產(chǎn)項目開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡

我國房地產(chǎn)項目在發(fā)展過程中，在有些地產(chǎn)開發(fā)上，為了追求經(jīng)濟(jì)利潤而盲目的進(jìn)行大規(guī)模的高檔住宅的開發(fā)，對于中低檔的住宅無暇關(guān)注，這就使得房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)不合理，地產(chǎn)開發(fā)比例的不協(xié)調(diào)使得經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度不夠，不能滿足人們的真正需求。而高檔房的入住率低，空置率高，房地產(chǎn)項目建設(shè)資金難以回收，延緩了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也擴(kuò)大了貧富差距，不利于社會的和諧于穩(wěn)定。例如，我國很多城市的房屋空置率達(dá)到了30%以上，房地產(chǎn)項目開發(fā)結(jié)構(gòu)的失衡有很大的關(guān)系。

二、我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策的現(xiàn)狀分析

對了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的尷尬局面，國家出臺了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行調(diào)節(jié)，這些調(diào)控政策有利有弊，但是綜合來看是利大于弊。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的不穩(wěn)定因素使得經(jīng)濟(jì)縮緊的現(xiàn)象日益顯露出來。我國為了緩解經(jīng)濟(jì)緊張的局勢，推行了拉動內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策，這些政策在推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展方面起到了一定作用。拉動內(nèi)需的政策刺激了人們的消費(fèi)，住房需求也不斷上升，需求的增加使得房價不斷升高，房地產(chǎn)出現(xiàn)強(qiáng)烈發(fā)展態(tài)勢。然而在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，出現(xiàn)部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張規(guī)模過大，市場結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，也引起了房價的快速上漲。據(jù)統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：隨著我國城鄉(xiāng)居民收入大幅上升，住宅銷售增長已高達(dá)35%，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險加劇，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為此，政府需要出臺有效的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

近幾年來看，國家出臺的調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)起到了積極的調(diào)控和促進(jìn)作用。在初步取得成效的同時，存在的滯后性也阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。要改變房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的滯后性就要制定科學(xué)、合理的調(diào)控政策，這對整個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展有著非常重要的意義。科學(xué)合理的宏觀調(diào)控政策能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)朝著正確的方向發(fā)展，對推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，實現(xiàn)社會的進(jìn)步具有深遠(yuǎn)的意義。

三、新時期房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策研究

（一）地稅體制改革的深入貫徹與執(zhí)行

稅收是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的有利杠桿，國家出臺相關(guān)的地產(chǎn)稅率改革能夠積極有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。制定房地產(chǎn)的稅制時要確保稅制的結(jié)構(gòu)簡明、科學(xué)、合理。只有簡明的稅收體制才有利于吸引投資者進(jìn)行穩(wěn)定的投資，在進(jìn)行投資可行性研究時才能夠做出明確合理的估算。稅制的簡單便于稅制的執(zhí)行，稅項的種類、計征便利性都是一個稅制能否深入貫徹與執(zhí)行的關(guān)鍵因素。在目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，國家出臺的房地產(chǎn)稅制改革，實現(xiàn)統(tǒng)一的稅制標(biāo)準(zhǔn)，解決了房地產(chǎn)稅不統(tǒng)一的問題。此外，稅制要具有穩(wěn)定性，不能進(jìn)行隨意的更改，稅收的權(quán)威性是保證稅收穩(wěn)定的前提，稅收的穩(wěn)定性是維護(hù)稅收權(quán)威性的保障。

以北京、上海、廣州等一線城市為例，由于房屋空置率已經(jīng)在30％以上，房價居高不下，如果能夠擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，尤其對擁有多套住房的所有者進(jìn)行征稅，將會對新時期的房地產(chǎn)市場調(diào)控起到良好的作用。例如，一套價值200萬元的房屋，需要按照相關(guān)規(guī)定繳納2萬左右的房產(chǎn)稅，這對普通家庭來說是一個不小的負(fù)擔(dān)，能夠有效打擊房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為。因此，房產(chǎn)稅可以把別墅、多套房等為主要征稅對象，計稅標(biāo)準(zhǔn)可以從第二套房算起。

（二）利用信貸手段調(diào)控房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩個關(guān)鍵因素是土地和資金。資金直接影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家利用金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。政府出臺存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整和變動貸款利率，有效的調(diào)控投放于房地產(chǎn)市場的資金的數(shù)量和結(jié)構(gòu)。國家通常把信貸手段作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的政要手段之一，這也是宏觀調(diào)控政策中經(jīng)濟(jì)手段的關(guān)鍵內(nèi)容。

首先，對投放到房地產(chǎn)市場中的資金數(shù)量與規(guī)模進(jìn)行調(diào)控。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)緊縮或者引發(fā)泡沫都與信貸資金的控制有著密切的聯(lián)系。目前，我國房地產(chǎn)市場有一定的泡沫存在，在這個發(fā)展的關(guān)鍵時期，國家進(jìn)行信貸調(diào)節(jié)尤為重要。房地產(chǎn)項目中開發(fā)商的信貸資金與購房者的信貸資金要保持合理比例。

其次，對貸款期限和利率進(jìn)行調(diào)整。因為利率是資金借貸的主要成本，也會在很大程度上影響市場上各方主體的未來收益。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控時，尤其是在供大于求的情況下，相關(guān)部門可以采用提高開發(fā)商貸款利率、降低消費(fèi)者購房利率的方法，這有助于宏觀調(diào)整目標(biāo)的實現(xiàn)。例如，可以對首套房貸的利率給予9折優(yōu)惠，而對于二套房貸要適當(dāng)調(diào)高利率，對于三套房貸不予批復(fù)等措施，能夠起到良好的調(diào)控效果。

再次，控制貸款成數(shù)。這主要從兩個方面著手，一是指房地產(chǎn)開發(fā)商在申請項目貸款時應(yīng)具備的自有資金比例；二是指房地產(chǎn)購買者在購買時可申請到的最高貸款比例。通過對貸款成數(shù)的高低的調(diào)整，可以有效控制房地產(chǎn)市場的活躍程度，打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)等行為。

最后，建立和完善房地產(chǎn)金融市場，不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平，通過資本市場的作用來規(guī)避或緩解房地產(chǎn)市場在發(fā)展中存現(xiàn)的各種問題，并積極展開政策性的住房金融業(yè)務(wù)，以促動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，改善人民群眾的生活質(zhì)量。

四、對目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的思考

（一）我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，在短期內(nèi)不可動搖

自從2010年頒布“國10條”至今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控已經(jīng)取到了初步性的成果，這首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)需求的降低，由于我國相繼出臺了一系列的限購、限貸政策，使得很多投機(jī)需求得到了有效的遏制，尤其是在我國的一線城市，房地產(chǎn)市場投資的利潤空間已經(jīng)不大，加上國家在市場調(diào)控上的決心比較大，使得很多投資者放棄房地產(chǎn)住宅市場，開始尋求新的投資市場，例如北京2009年底投機(jī)性購房比例約為38%，目前已下降到10%左右；其次，我國房價上漲過快的趨勢已經(jīng)得到有效的抑制，這是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策實施以來，取得的重要成果。但是，我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控，只是取得了階段性的勝利，如果市場調(diào)控政策稍有松動，將很有可能前功盡棄。因此，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，在短期內(nèi)是不能動搖的，以更好的鞏固當(dāng)前取得的調(diào)控成果。

（二）我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策存在一定的弊端

經(jīng)過分析不難發(fā)現(xiàn)，雖然我國房地產(chǎn)的總體外部環(huán)境是良好的，但是目前我國房地產(chǎn)市場的變化并不是市場自動調(diào)節(jié)的結(jié)果，因此市場調(diào)控政策不能放松，但是我們也不能夸大了國家市場調(diào)整政策的作用，因為我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不是萬能的，只有實現(xiàn)與市場調(diào)節(jié)的充分結(jié)合，才能發(fā)揮最佳效果。例如，從總體上看，我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策取得了一定的成果，一線城市的房價從表面上看，其發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)趨于平穩(wěn)，但是在廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面還需要進(jìn)一步改進(jìn)，中小城市的房價還在出現(xiàn)不同程度的上漲。

（三）要尊重房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和調(diào)整應(yīng)當(dāng)更加倚重市場自身的調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各種費(fèi)用和成本進(jìn)行合理的確定，并將其控制在合理的范圍之內(nèi)，再加上國家相關(guān)政策的引導(dǎo)，這樣就可以有效控制房價，減輕購房者的負(fù)擔(dān)，減少行業(yè)內(nèi)的混亂現(xiàn)象，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

（四）房價的理性回歸還需要進(jìn)一步的治理

中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，要避免“越調(diào)越漲”狀況的發(fā)生，需要進(jìn)一步加大綜合治理的力度，除了需要采取更多精準(zhǔn)有效的市場調(diào)控政策外，還需要推進(jìn)整體上的改革，例如房貸規(guī)模有適當(dāng)收縮，盡量控制在6萬億上下，對房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售制要進(jìn)行規(guī)范和管理，適當(dāng)擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模等。這雖然在短期內(nèi)可能對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但是從長遠(yuǎn)看，只要政府下定決心對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整理，一旦過了陣痛期，對降低房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展將是非常有利的。

五、結(jié)語

綜上所述，基于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，以及對新時期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的分析與思考，表明我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中仍舊存在很多問題和弊端，如何單靠市場的自身調(diào)節(jié)或者政府部門的宏觀調(diào)整，都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，唯有實現(xiàn)二者的充分結(jié)合，多加強(qiáng)相關(guān)主管部門的政策引導(dǎo)，才能實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，使更多的人能夠買得起房、買得起好房，促進(jìn)人們生活水平的不斷改善。

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