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    完善個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策探析

    2012-04-29 15:00:34龔光明
    群文天地 2012年6期
    關(guān)鍵詞:個(gè)人住房契稅計(jì)稅

    近年來(lái),隨著房地市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,二手房交易日益活躍。由于涉及范圍廣,征收的稅種多,特別是國(guó)家為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控,對(duì)二手房中的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策調(diào)整頻繁,執(zhí)行難度加大,容易產(chǎn)生征管漏洞,增加執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步完善二手房尤其是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策迫切緊要。

    一、蘇北縣區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)現(xiàn)狀

    1.交易量快速增長(zhǎng)。近年來(lái),越來(lái)越多的農(nóng)村人口選擇進(jìn)城置業(yè),部分經(jīng)濟(jì)能力有限的人把目光放在了二手房市場(chǎng)。同時(shí)一些城鎮(zhèn)居民隨著經(jīng)濟(jì)能力的提高,改善居住環(huán)境賣(mài)掉舊房重購(gòu)新房,或者投資、投機(jī)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn),二手房尤其是個(gè)人住房交易日益活躍。

    2.轉(zhuǎn)讓類(lèi)型種目繁多??h區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的房源類(lèi)型有商品房、自建(包括自己出(投)資建設(shè))房、房改房、單位集資房、安居房等,其中以商品房及自建房為主。

    3.無(wú)規(guī)范的交易市場(chǎng)??h域內(nèi)的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓主要是通過(guò)中介服務(wù)所發(fā)布房源信息,基本上無(wú)價(jià)格信息,在交易雙方實(shí)地查看住房狀況后,“價(jià)格面議”。交易私下進(jìn)行,真實(shí)價(jià)格和付款信息通常難以為房管、地稅等第三方掌握。

    4.缺少專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。大部分縣城均還沒(méi)有規(guī)范的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),房產(chǎn)價(jià)格的確定主要還是依據(jù)部分同類(lèi)二手房?jī)r(jià)格以及個(gè)人喜好決定。

    二、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策解析

    近年來(lái),為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控,總局先后下發(fā)了一系列的稅收政策文件,重點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行了調(diào)整,政策日益復(fù)雜。從征管實(shí)踐來(lái)看主要,主要存在以下幾個(gè)難點(diǎn)。

    1.房屋計(jì)稅價(jià)格核定難。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中納稅人組供虛假的交易合同現(xiàn)象比較常見(jiàn)。對(duì)申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的,以及單位或個(gè)人將房屋無(wú)償贈(zèng)與他人的,需要由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格?!秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)(2007]33號(hào))規(guī)定了幾種確定納稅人的最低計(jì)稅價(jià)格的途徑。即:由地稅機(jī)關(guān)制定房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理辦法,公正合理地核定;參照當(dāng)?shù)卣嫉牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋交易指導(dǎo)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)確定;參照房地產(chǎn)交易資金托管金額或者網(wǎng)上報(bào)價(jià)確定;參照信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格確定。然而,目前部分地稅部門(mén)基本未建立房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理辦法,縣區(qū)內(nèi)基本上不具備可供參照的房屋價(jià)格信息,也沒(méi)有相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

    2.普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)難。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的普通住房與非普通住房的劃分,國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知規(guī)定,享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足的條件之一是“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”。目前,各級(jí)地稅部門(mén)制定的具體標(biāo)準(zhǔn)中,均延續(xù)相同表述,未有任何突破。對(duì)住宅小區(qū)之外( 舊城區(qū)、城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民(農(nóng)民)居住區(qū))的房屋是否參照“建筑容積率在1.0以上"的規(guī)定執(zhí)行,沒(méi)有明確。

    3.自建房的界定標(biāo)準(zhǔn)難。個(gè)人自建自用普通住房,銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)如何準(zhǔn)確界定自建自用住房,總局一直未制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。不同的界定標(biāo)準(zhǔn),異致部分個(gè)人自建自用普通往房轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)差別較大。

    4.唯一住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)難?!敦?cái)政部、國(guó)稅總局住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅(2010)94號(hào))規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅?!敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999] 278號(hào))規(guī)定,對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。上述兩個(gè)文件表明,契稅和個(gè)人所得稅關(guān)于唯一住房認(rèn)定的地域范圍和家庭成員范圍不完全相同。實(shí)踐中,不但認(rèn)定難度大,而且容易混淆。

    三、對(duì)完善個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策的幾點(diǎn)建議

    1.建立、健全房屋計(jì)稅價(jià)格管理制度。各級(jí)地稅部門(mén)應(yīng)從建立和完善房屋計(jì)稅價(jià)格管理辦法入手,制定管理制度, 在合理確定不同類(lèi)別的標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上,結(jié)合房屋樓層、年限折舊、土地使用權(quán)性質(zhì)及綠化、朝向裝修交通、周邊環(huán)境等相關(guān)因素過(guò)行修正,確保公平、科學(xué)、合理確定納稅人的房屋交易價(jià)格。

    2.完善普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)文件,將住宅小區(qū)之外(包括老城區(qū)、城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng))的各種住房類(lèi)型一并納入“建筑容積率在1.0以上”的認(rèn)定條件,并將普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)覆蓋到所有區(qū)域內(nèi)的所有住房類(lèi)型,避免政策執(zhí)行混亂。

    3.明確自建自用房的界定標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)人自建自用住房至少應(yīng)同時(shí)符合以下兩個(gè)條件,即:須經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)為個(gè)人的住宅項(xiàng)目,銷(xiāo)售時(shí)享受免征營(yíng)業(yè)稅的住房?jī)H限于一套。因此,對(duì)個(gè)人自建自用住房的界定,應(yīng)明確為包括符合一定條件的自己出資建設(shè)并自用一定年限的住房,將部分居民(農(nóng)民)轉(zhuǎn)讓的自建自用普通住房納入營(yíng)業(yè)稅減免范圍。

    4.規(guī)范統(tǒng)一唯一住房認(rèn)定的范圍。隨著房管部門(mén)房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的建立完善,對(duì)個(gè)人“唯一住房”的認(rèn)定將更加準(zhǔn)確。因此,對(duì)契稅和個(gè)人所得稅在認(rèn)定家庭唯一住房的地域范圍和家庭成員范圍應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一?,F(xiàn)有條件下,可將地域范圍統(tǒng)一為全省范圍內(nèi);將家庭成員范圍統(tǒng)一為購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,便于基層稅務(wù)部門(mén)實(shí)踐操作。

    (作者簡(jiǎn)介:龔光明(1975.6-),男,江蘇省鹽城人,注冊(cè)稅務(wù)師、經(jīng)濟(jì)師,本科,江蘇省響水縣地方稅務(wù)局,研究方向:稅務(wù)征管。)

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