土地供應(yīng)不應(yīng)對工業(yè)用地過于“慷慨”

易可君

如果政府隨意對工商經(jīng)營性用地進(jìn)行補(bǔ)貼，脫離市場機(jī)制軌道，是不可持續(xù)的。

筆者到湖南各地市縣做實(shí)地考察調(diào)研，市縣領(lǐng)導(dǎo)們反映，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直被兩座大山擋著，即土地和資金，尤以土地供給緊張最為突出。

為了確保18億畝耕地的紅線不被突破，中央政府對土地資源供給的調(diào)控近乎嚴(yán)防死守，是各類調(diào)控中最為嚴(yán)厲的，留給地方政府可操作的空間是非常少的。中央批給湖南一年的新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)大約在11000公頃左右，從沒突破13000公頃的天花板，而各市縣申報(bào)的用地需求今年上半年就高達(dá)40000公頃，是國家批給湖南年度用地計(jì)劃指標(biāo)的近4倍。由此可見湖南土地供求市場的缺口有多大，矛盾有多尖銳。

然而，與土地供求市場的缺口越來越大形成鮮明對照的是，今年上半年湖南地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。1-6月，全省共供應(yīng)土地5816公頃（4745宗），同比減少47%。出讓土地3036公頃（4311宗），同比減少34%。全省土地出讓均價820元/平米，同比下降20%，出現(xiàn)了近幾年少有的量縮價跌新情況。要命的是，在中央對房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲調(diào)控下，住宅及商服用地交易量銳減，2012年上半年，全省房地產(chǎn)用地（含商服用地）供應(yīng)量為1914公頃，同比減少34.1%，環(huán)比去年下半年減少47.9%，實(shí)現(xiàn)出讓價款249億元，同比減少47%?；芈鋺B(tài)勢明顯。住宅及商服用地歷來占湖南土地交易市場的三分之一，如此急劇萎縮，不僅直接導(dǎo)致房地產(chǎn)用地市場的斷崖式跳水，而且其出讓價款的大幅下跌斷了政府土地財(cái)政的財(cái)路，限制了政府用房地產(chǎn)土地市場所賺的溢價收入補(bǔ)貼其他基礎(chǔ)設(shè)施用地、保障房用地及工業(yè)用地的調(diào)度空間，如此形成惡性循環(huán)。

面對長期的土地供求矛盾及土地交易市場出現(xiàn)的新情況，政府要轉(zhuǎn)換思路，調(diào)整戰(zhàn)略，適應(yīng)土地市場出現(xiàn)的趨勢性變化。

首先，要從對土地財(cái)政的高度依賴中解套。地方財(cái)政對土地生財(cái)依賴性越來越大，普遍高達(dá)六成，從土地財(cái)政解套，這雖則是一個較長的過程，但政府終歸要轉(zhuǎn)過來的。怎么轉(zhuǎn)？一是要培育新財(cái)源，逐步稀釋土地生財(cái)?shù)南鄬Ρ戎?，使土地生?cái)由現(xiàn)在的六成下降到三成左右；二是改變過去靠圈地走量這種粗放式外延擴(kuò)張的土地生財(cái)?shù)睦咸茁?，變?yōu)榭刻嵘恋刭|(zhì)量、增加供給土地附加值這種內(nèi)涵增長模式。

其次，全面回歸市場機(jī)制，充分釋放市場機(jī)制對土地市場調(diào)節(jié)的能量。政府壟斷了土地交易的一級市場，在供地上對保障房用地、基礎(chǔ)公共設(shè)施用地等進(jìn)行補(bǔ)貼這是應(yīng)該的，但如果都象現(xiàn)在這樣，政府隨意對工商經(jīng)營性用地也進(jìn)行補(bǔ)貼，脫離市場機(jī)制軌道進(jìn)行暗箱操作，是不可持續(xù)的。筆者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，市縣政府為招好商，招好項(xiàng)目，在工業(yè)及某些商業(yè)用地普遍存在土地價款倒掛。據(jù)筆者掌握的資料，長株潭及周邊縣城，政府征地、撤遷安置補(bǔ)償及土地整理，其成本一畝在50萬左右，高的接近百萬，而政府出讓工業(yè)用地價在25萬元，倒掛一倍。省內(nèi)某工程機(jī)械龍頭企業(yè)，在各市縣拿地有一條潛規(guī)則，即出讓價一元一畝，政府百分百倒掛。顯然，這種非市場運(yùn)作的土地交易跑偏軌道，扭曲土地市場供求的正常狀態(tài)。筆者認(rèn)為，土地這種要素市場雖則不能簡單地等同于其他要素市場進(jìn)行調(diào)控和操作，但首先它是商品、是一個要素市場，那就必須發(fā)揮市場機(jī)制的作用，對工業(yè)用地至少做到順價出讓，不倒掛。星沙經(jīng)開區(qū)開園時，政府就把光南摩托作為特好特大項(xiàng)目招進(jìn)來，土地近乎白送，到頭來市場給他判了死刑，那么大一塊地閑置了多來未發(fā)揮作用。

因此，什么是好項(xiàng)目，什么是差項(xiàng)目，市場環(huán)境瞬息萬變，政府是預(yù)測不準(zhǔn)的，到頭來是市場說了算。