對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)與建議

歐志斌

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題既是一個(gè)重大的社會(huì)問題，也是一個(gè)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)難題。因此，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是中央、政府急需解決的問題。本文預(yù)測(cè)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的五大走勢(shì)，并對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展四條建議。

關(guān)鍵詞：持續(xù)回落；微調(diào)；洗牌；放緩；有效供給；宏觀調(diào)控

近幾年，國務(wù)院在加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制城市房?jī)r(jià)上漲過快方面推出了大量措施，總的說來，主要是集中增加投資性購房者成本，打擊投資性購房需求，通過金融信貸等手段緊縮開發(fā)商手中資金鏈，一些開發(fā)商資金斷流。

終于，取得了階段性成果——房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。但是，美中不足的是，調(diào)控僅僅是導(dǎo)致一、二線城市量?jī)r(jià)齊跌，而三線城市雖然成交量銳減，卻還在苦苦支撐。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)給筆者的感觀印象：大量的存量房好比是水庫中的水，一些宏觀調(diào)控政策是閘門，這些水越堵越高，下游的缺水地區(qū)得不到水，水越堵越高（不成交），也侵蝕到水庫周邊地區(qū)（相關(guān)產(chǎn)業(yè)），一再堵不是辦法，一下開閘也不是辦法。

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題既是一個(gè)重大的社會(huì)問題，也是一個(gè)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)難題。因此，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是中央、政府急需解決的問題。

1預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)五大走勢(shì)

1.1 房?jī)r(jià)繼續(xù)回落

會(huì)經(jīng)歷僵持性緩慢回落、急劇下落、松緩式回落三個(gè)階段。筆者曾撰文指出：高房?jī)r(jià)的根源，是開發(fā)商占有并逐步壟斷土地使用權(quán)追逐高利潤(rùn)造成的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由于資本追求利潤(rùn)最大化，再加上前幾年房地產(chǎn)獲取暴利的慣性，使得開發(fā)商不會(huì)輕易放棄高利潤(rùn)，因此不愿降低房?jī)r(jià)。

目前的房?jī)r(jià)，從數(shù)據(jù)上看，一線城市房?jī)r(jià)普遍下跌，個(gè)別跌幅較大，二、三線城市房?jī)r(jià)下跌幅度不大，個(gè)別城市還略有回升。一些樓盤跌幅較大或開發(fā)商出逃是因?yàn)?“差錢”，而“差錢”的主要因素是自身資金實(shí)力不夠，靠民間高額利息貸款造成資金緊張。

在年底時(shí)，因房?jī)r(jià)回落接近警戒線，也是房?jī)r(jià)正?；貧w時(shí)，政府開始救市，先是刺激剛性需求，導(dǎo)致成交量上升，并開始（明年初）借助城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)推行差別式累進(jìn)式房產(chǎn)稅，進(jìn)一步推動(dòng)需求。

自此，房?jī)r(jià)開始接近合理價(jià)位。但是，由于政府前期房地產(chǎn)調(diào)控政策僅打擊投資性需求，有些地區(qū)未實(shí)行限購，并未傷及開發(fā)商的筋骨，實(shí)際中，銀行給予開發(fā)商貸款并非如政策規(guī)定一樣的緊縮。因此，房?jī)r(jià)僵持性回落時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。

1.2 成交量繼續(xù)減少

會(huì)經(jīng)歷停滯性成交、少量式成交、回升式成交三個(gè)階段。由于受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，再加上剛性需求持幣觀望，貨幣購買力強(qiáng)而無資質(zhì)購買，使得今年上半年繼續(xù)出現(xiàn)停滯性成交，中間有少量因結(jié)婚等而出現(xiàn)的剛性需求，沒有限購的城市的投資需求會(huì)少量引發(fā)成交，到下半年房?jī)r(jià)下跌幅度加大時(shí)，一部分剛性需求擁有相當(dāng)?shù)呢泿刨徺I力，便開始購房，到第二年初，政府開始救樓市，推行房產(chǎn)稅，拉動(dòng)市場(chǎng)需求，剛性需求和少量投資性需求出現(xiàn)回升式甚至小幅高潮成交，再步入平穩(wěn)時(shí)期成交。

1.3 政府房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)出現(xiàn)微調(diào)

前面分析過政府既不愿意看到房?jī)r(jià)過高，剛性需求者買不起房，又不愿看到房屋成交量減少導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤，殃及金融業(yè)，政府土地收益及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。在房?jī)r(jià)回落接近警戒線時(shí)便會(huì)出手救市，先是鼓勵(lì)刺激剛性需求，再實(shí)施房產(chǎn)稅刺激少量投資性需求，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在房?jī)r(jià)回落過程中，政府擔(dān)心房?jī)r(jià)回落太多受許多不確定因素影響擔(dān)心“崩盤”，經(jīng)濟(jì)會(huì)硬著陸，為降低風(fēng)險(xiǎn)，使經(jīng)濟(jì)軟著陸，在房?jī)r(jià)回落警戒線之前，政府會(huì)適當(dāng)提前救市，但必要性不大。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌

在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，一些因民間高利貸者融資而造成“差錢”的房地產(chǎn)企業(yè)最先出局，一些因錯(cuò)誤判斷形勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)造成虧損使企業(yè)萎縮甚至消失，剩下的是資金充足、具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、與政府決策層聯(lián)系緊密或具有專業(yè)戰(zhàn)略眼光的房地產(chǎn)企業(yè)雄踞市場(chǎng)，由于優(yōu)勢(shì)劣汰，也會(huì)形成相應(yīng)壟斷。但由于政府通過實(shí)行差別式累進(jìn)制房產(chǎn)稅等宏觀調(diào)控手段，使高房?jī)r(jià)、房地企業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代得以終結(jié)。

1.5 保障房建設(shè)由大規(guī)模建設(shè)趨向放緩

筆者曾經(jīng)分析過，由于我國現(xiàn)行住房理論上基本滿足需求——已建住房近4.4億套，但空置率過高，大規(guī)模建設(shè)保障房建設(shè)使地方政府財(cái)政過緊，再加上地方政府債務(wù)巨大，因此，今年上半年保障房建設(shè)雖然是大規(guī)模，但到下半年明年初，地方政府建房熱情大減，再加上保障房建設(shè)尚欠規(guī)范，保障房建設(shè)步伐將逐步緩慢，或名快實(shí)慢，名多實(shí)少，并轉(zhuǎn)向提質(zhì)擴(kuò)容、規(guī)范管理上來。

2促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展四條建議

2.1 必須堅(jiān)持房?jī)r(jià)合理回歸這一前提

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的癥結(jié)還是在于高房?jī)r(jià)，危機(jī)的根源也是在于高房?jī)r(jià)。因此，必須堅(jiān)持把房?jī)r(jià)合理回歸作為檢驗(yàn)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的一個(gè)大前提。政策是否微調(diào)也必須以房?jī)r(jià)合理回歸為大前提。

如果房?jī)r(jià)沒合理回歸，即使實(shí)行房產(chǎn)稅也于事無補(bǔ)，反而刺激需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；如果房?jī)r(jià)整體沒合理回歸，一些局部地區(qū)便呼吁中央松綁房地產(chǎn)調(diào)控，一旦采納，便前功盡棄。堅(jiān)持房?jī)r(jià)合理回歸這一調(diào)控必須“決心堅(jiān)決而不動(dòng)搖”。

2.2 多途徑提高普通商品房的有效供給

從土地供應(yīng)上，優(yōu)先保證普通商品住房建設(shè)，并確保普通商品住宅建設(shè)在整個(gè)商品房住宅建設(shè)中的比例，嚴(yán)格控制高檔住宅、別墅所占比例。要從銀行信貸（首付比例，信貸利率）等政策上支持剛性購房者。

2.3 加快、加大個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)

年初，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示要繼續(xù)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。筆者認(rèn)為，必須加快、加大這個(gè)聯(lián)網(wǎng)建設(shè)，有條件的、有必要的先搞，主要城市聯(lián)網(wǎng)，把本市（含縣）聯(lián)網(wǎng)，把本省聯(lián)網(wǎng)，就象交通違章查詢網(wǎng)一樣，因?yàn)檫@個(gè)聯(lián)網(wǎng)是為下一步推行房產(chǎn)稅作準(zhǔn)備的。這個(gè)工作不做好，下一步工作就不好開展。

2.4 理性增加商品住房和保障性住房

顯然，盲目大量建設(shè)商品住房是不切實(shí)際，會(huì)造成更多的空房、存量房。通過土地供應(yīng)規(guī)劃審批控制引導(dǎo)商品住宅的開發(fā)規(guī)模和速度，商品住宅建設(shè)必須與城市化進(jìn)度、人口增長(zhǎng)率、正常的存量房空置率相匹配。理性增加保障性住房，要控制好規(guī)模，讓政府建得起，讓城鎮(zhèn)低收入群眾住得進(jìn)，住得起，住得好。并且，針對(duì)地方保障房建設(shè)存在困難和問題，中央和政府要開展調(diào)研和督查，并且要出臺(tái)一些配套性政策措施。

2.5 必須堅(jiān)持政府在宏觀調(diào)控中的主導(dǎo)作用

以銀行調(diào)整首套房首付比例及貸款利率為例，當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)大有利潤(rùn)可圖時(shí)，銀行降低首套房首付比例降低貸款利率，賺個(gè)盆滿缽溢；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入冬天時(shí)，銀行采取提高首套首付比例提高信貸利率打擊剛性購房者。

這說明銀行看到了房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，采取措施自保規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。但是打擊剛性需求從長(zhǎng)遠(yuǎn)上講，打擊房地產(chǎn)引發(fā)危機(jī)也就持擊銀行本身，一些開發(fā)商連房子賣給剛性需求者的機(jī)會(huì)都沒給，開發(fā)商拿什么錢還給銀行，最后銀行顯然看到了這一點(diǎn)，便又降低首付比例了。

因此必須強(qiáng)化政府主導(dǎo)地位、統(tǒng)籌作用，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)行“一盤棋規(guī)劃”。