非需求供給因素對房地產價格影響淺析

劉璐

［摘要］ 房地產行業(yè)是國家的支柱行業(yè)，房地產的價格問題關系到國計民生。影響房地產價格的因素很多，除了需求供給因素之外，本文從房地產的成本因素和相關的金融財政因素等方面對房地產價格的影響進行簡要分析。

［關鍵詞］ 房地產價格；金融財政；利率；稅收；影響因素

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 08. 026

［中圖分類號］F276［文獻標識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2012）08- 0039- 01

房地產作為一種基礎而特殊的商品，為人類生活提供了基本的保障。房地產商品作為不動產具有價值量大、耐久性和保值增值的特性，因此，在當今市場缺乏多種投資渠道的環(huán)境下，具有投資的價值。近年來房地產市場十分火爆，房地產價格的不斷攀升及發(fā)展走勢受到全社會的多方關注。影響房地產價格變動的因素很多，除了作為一般商品，價格受到需求供給影響的普遍規(guī)律以外，本文從房地產價格的成本因素及相關的金融財政因素等方面對房地產價格的影響進行簡要的分析。

1影響房地產價格的成本因素

影響房地產價格的內部因素是房地產開發(fā)商的投入成本，投入成本主要包括土地價格、建筑安裝工程成本和開發(fā)商利潤等。

1.1 土地價格

土地是房地產開發(fā)的基礎，土地價格的上漲導致房地產開發(fā)商成本的增加，進而推動了房地產價格的上升。由于房地產依賴土地的不可移動的特性，土地資源的稀缺程度也影響了房地產的價格差異。比如所處不同區(qū)位的房地產，即便是同一開發(fā)商的項目，并且同檔次、同質量，設施全部相同，其價格也會由于區(qū)位的不同而存在顯著的差異。

1.2 建筑安裝工程成本

建筑安裝工程成本是房地產實體建筑的造價，是房地產成本的主要組成部分，包括建筑施工過程中耗費的各種費用，如材料費、人工費、施工機械使用費等。近年來的鋼材、鋁材等建筑材料價格的上漲，人工工資的提高直接影響了房地產的價格變動。同時，隨著經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產行業(yè)也加速升級換代，在建筑理念上關注綠色、舒適、智能等要求，如增加綠地面積、豐富住宅景觀、完善社區(qū)配套等，這些措施也相應增加了房地產的建筑安裝工程成本。

1.3 開發(fā)商利潤

房地產價格包含了房地產開發(fā)商的利潤，除了政府工程的公租房、安居房等由政府定價，限定利潤率之外，其他商品房的價格參與市場競爭，其定價和房產開發(fā)商的綜合實力有關，包括經營管理能力、品牌效應和營銷水平等。因此，各個開發(fā)商的利潤率是不同的，開發(fā)商不固定的利潤影響了房地產的價格。同時，由于房地產行業(yè)的進入門檻高，該行業(yè)具有一定的壟斷特性。在壟斷的市場條件下，房產開發(fā)商會結成相應的利益集團，達成價格合謀，維持房地產的高位價格，聯(lián)合造成上漲的局面。

2影響房地產價格的金融財政因素

影響房地產價格的外部因素是相關的金融財政因素，金融財政因素包括銀行利率、金融機構貸款政策、稅收和股票。

2.1 銀行利率

一般來說，房地產價格和銀行利率呈反比變化，當銀行利率升高時，房地產價格呈走低趨勢；反之，則房地產價格呈上升趨勢。銀行利率對開發(fā)商和購房者兩方面都有影響。一方面，銀行利率的升高使購房者貸款時，支付的利息增加，加重了購房者的置業(yè)負擔，一定程度上限制了購房的要求，導致房地產市場價格的相對回落。另一方面，銀行利率的升高增加了開發(fā)商的融資成本，而購房者的減少影響了開發(fā)商的房產銷售，進而影響了現(xiàn)金流，利率的升高使其背負著較大的還貸壓力，為了盡快回籠資金，也會采取降低房價的手段來促進銷售。

2.2 金融機構貸款政策

對于房地產這種單位價值較高的商品，一次性支付房款的購房者比例很小，多數購房者通過銀行按揭的方式來支付房款，所以，金融機構的貸款政策直接影響了房地產市場的買賣。房地產價格和按揭貸款成數密切相關，通常呈正比變化。按揭貸款成數低，即首期支付成數高，提高了購房者購置房產的門檻，一定程度上影響了購房的總量，使整個房地產市場價格相對降低。反之，按揭貸款成數高，更利于投資者進入“炒房”市場，房地產價格呈上漲趨勢，比如，２００８年將按揭成數由７０％調整到８０％，是為了通過降低購房門檻，提高購房者購買量，來應對下跌的房價。

2.3 稅收

稅收的高低對房地產市場的經濟運行影響很大，和房地產行業(yè)有關的稅種包括土地增值稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、物業(yè)稅等等。２０１０年推出的房產新政中調整完善了相關稅收政策，加強了稅收征管。比如：針對二手房交易，調整了營業(yè)稅政策，對不足五年轉手交易的住房，相對于以前的差額征稅，全額按銷售收入征收營業(yè)稅。這些稅收措施增加了購房者和投資者對房產的持有及轉讓的成本，對于房價的過快上漲相對有所抑制。

2.4 股票

房地產和股票是投資者兩個重要的投資渠道，因此，兩個市場密切相關，有聯(lián)動效應。一方面，共同發(fā)展；另一方面，又此消彼長。股票市場的價格上升，使投資者得到相對豐厚的回報，使其財富得到積累并擴大了其他商品的消費。同時，增加了其他的投資，比如投資房地產市場，帶動房地產市場的發(fā)展，進而引起房地產價格的變動。當股票市場出現(xiàn)低迷和不景氣的局面，投資者會漸漸退出股市，由于投資渠道的不足，房地產市場相對的低風險和不動產增值保值的特性，會促使投資者將大量的資金轉移到房地產市場，引起房地產市場價格的上升。

綜上所述，房地產價格的影響因素是多樣而復雜的，不僅受簡單的需求和供給因素的影響，更受到多種因素的制約。因此，相關部門對房地產市場的價格調控是綜合系統(tǒng)的工程，必須考慮多方面因素，針對性的采取相應措施，促使房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

主要參考文獻

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