對上海、重慶房產(chǎn)稅征收的深思考

劉開瑞　高艷波

摘要：房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)工作已經(jīng)一年多了，改革道路中所遇到的困難較多，所取得的成效也不是很明顯，加之大眾的輿論壓力，房產(chǎn)稅的開征似乎在被否定，其實(shí)不然。房產(chǎn)稅對高房價的抑制作用是一個過程，并非一蹴而就的事情。政府應(yīng)加大投資力度，并出臺相關(guān)政策法規(guī)促進(jìn)并保護(hù)改革的順利進(jìn)行；地方政府需在配合中央工作的同時，引導(dǎo)其走入正確的軌道上來；房產(chǎn)開發(fā)商則需履行好商業(yè)道德，誠信做事；至于不動產(chǎn)購買者，要維護(hù)房產(chǎn)稅的開征工作，丟棄投機(jī)行為，并為房產(chǎn)稅的開征提供合理化建議。房產(chǎn)稅的改革工作需要多方共同努力，創(chuàng)造條件，才能為房地產(chǎn)市場走向理性化營造良好環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；不動產(chǎn)購買者；房價

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）09—0018—03

面對居高不下的房價以及房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，政府運(yùn)用了各種經(jīng)濟(jì)、行政等調(diào)控手段，如限購、限貸、利率調(diào)高等。其中最受關(guān)注的就是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動對個人住房征收的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。總的來說，房產(chǎn)稅征收的主旨是遏制房產(chǎn)市場的過度投機(jī)，抑制高房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有效運(yùn)行。

一、上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作

征收房產(chǎn)稅的目標(biāo)其實(shí)很明確，一是增加地方政府財政收入，為保障性住房的建設(shè)提供有力支持；二是引導(dǎo)房地產(chǎn)需求合理化，從而促進(jìn)房價合理回歸；三是不斷縮小城鄉(xiāng)差距，逐步解決低收入人群的住房難問題。

上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收只是一個嘗試性階段，對于一些問題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經(jīng)是一個進(jìn)步了。所以房產(chǎn)稅抑制房價也是需要一個過程的，不可能政策已出臺，房價立馬就會落。表1是上海、重慶房產(chǎn)稅征收細(xì)則：

通過表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征收對象的側(cè)重點(diǎn)是完全不同的，上海是對增量房征稅，對存量房暫不納稅；而重慶則是對存量房的面積征稅。這也就說明了房產(chǎn)稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據(jù)自身情況來制定適合本土房地產(chǎn)市場的征收辦法。不但目前的試點(diǎn)是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。

二、面對房產(chǎn)稅，不動產(chǎn)購買者的所作所為

房產(chǎn)稅征收的過程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產(chǎn)開發(fā)商以及不動產(chǎn)購買者。本文是基于不動產(chǎn)購買者的角度來看房產(chǎn)稅的，而其他三方只是作為輔助力量來支撐全文的。

（一）購買者的心里算盤——趨于理性購買，減少投機(jī)行為

一方面房產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，這將增加房產(chǎn)擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產(chǎn)稅制度中稅率差別化的設(shè)計，也會使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購買者的投資投機(jī)性需求，此時的購買者就會權(quán)衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購買更為適當(dāng)?shù)淖》棵娣e以及房屋套數(shù)來減少自己的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）購買者的書面公式——該繳納多少房產(chǎn)稅

從兩個城市的房產(chǎn)稅政策來看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產(chǎn)稅，而是對新購入的住房征稅，標(biāo)準(zhǔn)界限是人均60平方米，是對超出60平米的部分面積征收房產(chǎn)稅；重慶則采取按戶計征的方法，獨(dú)棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購房都需繳納房產(chǎn)稅。此時作為不動產(chǎn)購買者，在做房產(chǎn)投資規(guī)劃時就不得不把房產(chǎn)稅考慮在內(nèi)，因?yàn)檫@將是一項(xiàng)經(jīng)常性稅務(wù)支出。

例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現(xiàn)又購置一套150平方米，價值300萬元。按房價2萬元/平方米，每年應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？

應(yīng)納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

這就是說李先生每年需繳納自有住房的房產(chǎn)稅2 520元。

（三）購買者的疑慮消除——放心去購買

作為普通住房購買者，比較擔(dān)心房產(chǎn)稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁以及自己的購買負(fù)擔(dān)，其實(shí)從上海、重慶的房產(chǎn)稅征收細(xì)則中，我們都可以看出房產(chǎn)稅的征收是針對炒房客和高端房產(chǎn)業(yè)主的，其對豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產(chǎn)稅，對擁有房產(chǎn)較多的富人征稅。而對于普通購買者，還是適當(dāng)?shù)姆潘烧撸_保百姓利益的。

（四）購買者的小詭計——納稅意識需提高

房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產(chǎn)稅缺乏這樣的機(jī)制，只能靠強(qiáng)制收取，這就勢必會給納稅環(huán)節(jié)增加難度。由于我國稅收征管機(jī)制不夠完善以及納稅人意識比較淡薄。所以此時住房購買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現(xiàn)象，這就會使房產(chǎn)稅的征收出現(xiàn)僵持狀態(tài)。

（五）購買者的觀望態(tài)度——等待一個成熟的購房時機(jī)

在我國，“買房置地”的傳統(tǒng)觀念深入人心，這種心理習(xí)慣上的需求推動了人們對于住房的需求。房產(chǎn)稅開征以來，一方面房價雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩(wěn)定狀態(tài)，房產(chǎn)購買者，尤其是普通購買者一般都不會輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，房產(chǎn)市場中的主力購買者主要是剛性購買者，這些人的購買目的很明確，剛好與此時的不穩(wěn)的房價相矛盾，在二者的權(quán)衡博弈下，觀望是此時最好的選擇。

三、房產(chǎn)稅改革的對策建議

（一）及時建立全國住房信息數(shù)據(jù)庫

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已經(jīng)一年多了，但是目前還是很難評估其結(jié)果，我們還需要時間把房產(chǎn)稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問題就是建立一個全面、實(shí)時和動態(tài)的全國住房信息數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)個人房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化，只要能夠確保每個人都能夠及時公布個人房產(chǎn)信息，就可以全面了解個人住房的擁有情況，為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)實(shí)施提供良好的數(shù)據(jù)支持。這一動態(tài)數(shù)據(jù)庫的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機(jī)行為，還有利于政府科學(xué)分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，從而不斷完善各項(xiàng)法律法規(guī)。

（二）科學(xué)完善征管體制

房產(chǎn)稅作為地方財政收入來源的一個稅種，對地方政府的收入起到了一定的穩(wěn)定作用，這就需要建立一個健全暢通的房產(chǎn)稅征收和管理體制。一方面房產(chǎn)稅的征收要堅持合理、公開和透明化；另一方面房產(chǎn)稅征收整個過程中的一系列工作的管理監(jiān)督機(jī)制都需要完善，保證稅收所得入庫，且用于保障房的建設(shè)，解決低收入群體的住房困難。同時還需喚醒個人的納稅意識，政府加強(qiáng)對偷稅漏稅現(xiàn)象的有效控制，個人也要時刻履行自己的納稅義務(wù)。

（三）合理制定稅率

雖然房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)很明確，但是公平性還需繼續(xù)提高。在試點(diǎn)細(xì)則中是很有針對性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對富人來說只是皮毛，不能有效調(diào)節(jié)貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財政收入，有力支持保障性住房的建設(shè)，還可以抑制購買者的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)市場的供需趨于合理化。在今后的房產(chǎn)稅征收中，各地可根據(jù)上海、重慶兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)再結(jié)合自身情況制定，同時還需不斷調(diào)整，制定出合理適宜本土的稅率。

（四）組建完整的專業(yè)房產(chǎn)評估隊伍

房產(chǎn)稅在我國只是試點(diǎn)階段，缺乏相應(yīng)的專業(yè)隊伍，包括專業(yè)的評估人才、評估部門以及專業(yè)的評估技術(shù)。因此，加大相關(guān)人才的培訓(xùn)以及對相關(guān)專業(yè)予以重視成為我們面臨的一大問題。培養(yǎng)高素質(zhì)的評估人員，正確且公平的評估每一個房產(chǎn)的同時，還要有合理的評估方法以及不冗雜的評估程序與之配套，可以引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)評估軟件等減少評估費(fèi)用、時間及精力。

（五）加大房產(chǎn)稅的投資力度

房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可行性以及目標(biāo)可否實(shí)現(xiàn)都備受大眾關(guān)注，眾說紛紜。其中最重要的一點(diǎn)就是房產(chǎn)稅是否可以抑制高房價。有人質(zhì)疑，也有人相信，更有人持反對意見。但是就目前試點(diǎn)工作一年來看，房價并沒有繼續(xù)上升，也就是說房產(chǎn)稅在短期內(nèi)對平抑房價還是起到了一定的作用?；诖耍托枰哟蠓慨a(chǎn)稅開征的投資力度，在擴(kuò)大稅基、提高稅率的基礎(chǔ)上逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，直至全國范圍。同時還必須加大人力、物力及財力支持，為房產(chǎn)稅的實(shí)施營造一個良好的環(huán)境。

房產(chǎn)稅的改革工作是一個漸進(jìn)的過程，中央政府需加大投資力度，并出臺相關(guān)政策法規(guī)促進(jìn)并保護(hù)其順利進(jìn)行；地方政府則需在配合中央工作的同時，深入了解其發(fā)展態(tài)勢，并引導(dǎo)其走入正確的軌道上來；房產(chǎn)開發(fā)商則要履行好商業(yè)道德，誠信做事；至于不動產(chǎn)購買者，仍需維護(hù)房產(chǎn)稅的開征工作，丟棄投機(jī)行為，并為房產(chǎn)稅的開征提出合理建議?？傊?，房產(chǎn)稅的改革工作需要大家共同努力，積極創(chuàng)造條件為房地產(chǎn)市場走向理性化營造良好環(huán)境。

注釋：

①上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//www.shfg.gov.cn。

②重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則[EB/OL].http：//www.cqgtfw.gov.cn。

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責(zé)任編輯、校對：關(guān) 華