資產(chǎn)評估方法比較分析

黃琛

摘 要：資產(chǎn)評估方法體系由市場法、收益法和成本法三種基本方法構(gòu)成。這三種評估方法在評估思路、前提條件、適用范圍及影響因素上存在區(qū)別，同時又存在內(nèi)在的聯(lián)系。正確認識資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別和聯(lián)系，為合理選擇資產(chǎn)評估方法、提高資產(chǎn)評估效率提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估；市場法；收益法；成本法

中圖分類號：F23文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2012）01-0185-01

資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段，是將會計、統(tǒng)計、工程技術(shù)等學(xué)科的技術(shù)方法按照資產(chǎn)評估運作的內(nèi)在要求，用資產(chǎn)評估的技術(shù)思路加以重組從而形成的一整套方法體系。市場法、收益法和成本法是資產(chǎn)評估體系中三種基本方法，這些方法各有特色但相互之間又存在著內(nèi)在聯(lián)系。

1 資產(chǎn)評估方法的區(qū)別

1.1 評估思路不同

市場法的評估思路是市場同類資產(chǎn)類比，即在比較被評估資產(chǎn)與近期已發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易的參照物資產(chǎn)的差異的基礎(chǔ)上，將參照物資產(chǎn)的成交價格進行差異調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值。市場法側(cè)重于“現(xiàn)在”時點——近期參照物資產(chǎn)的成交價格。

收益法的評估思路是收益還原和以利求本，即估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，從而確定被評估資產(chǎn)價值。收益法側(cè)重于“將來”時點——未來收益的獲得。

成本法的評估思路是成本耗費及貶值，即在估算被評估資產(chǎn)的重置價值后，再扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內(nèi)所產(chǎn)生的實體貶值和功能貶值以及未來的經(jīng)濟貶值，從而確定被評估資產(chǎn)價值。成本法側(cè)重于“過去”時點——歷史成本的構(gòu)成。

運用市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個基本的前提條件：其一是存在一個充分發(fā)育活躍的公開市場，其二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。

應(yīng)用收益法必須具備三個前提條件：第一，被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益能夠預(yù)測并能以貨幣形式進行量化；第二，獲得未來預(yù)期收益所承擔的風險可以測算并能以貨幣形式進行量化；第三，被評估資產(chǎn)獲取未來預(yù)期收益的期限能夠預(yù)測。

采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件包括以下三個方面：第一，被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；第二，應(yīng)當具備可利用的歷史資料；第三，形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的且能體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。

1.3 適用范圍不同

市場法適用廣泛，主要適用于公開交易的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，不適用于專用設(shè)備及無形資產(chǎn)評估。

收益法的應(yīng)用范圍較小，主要適用于有收益或有潛在收益的無形資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)、資源等資產(chǎn)的評估，不適用于無收益或風險不明的資產(chǎn)評估。

成本法主要適用于以資產(chǎn)保值為目的的固定資產(chǎn)類房地產(chǎn)、設(shè)備評估，不適用于歷史資料不全、價值不取決于成本以及隨著時間的推移不具有貶值因素的資產(chǎn)評估。

1.4 影響因素不同

市場法主要受被評估資產(chǎn)市場發(fā)育程度、供求關(guān)系及質(zhì)量因素影響，收益法主要受未來預(yù)期收益和折現(xiàn)率的影響，成本法主要受重置成本、各種貶值因素及成新率的影響。

2 資產(chǎn)評估方法的聯(lián)系

2.1 評估目的的一致性

資產(chǎn)評估活動的一般目的是提供被評估資產(chǎn)在評估基準日的客觀公允價值。評估目的的一致性決定了評估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系，為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗證提供了理論依據(jù)。

2.2 具體方法的互通性

三種基本方法雖然在整體評估思路上有區(qū)別，但在許多具體方法的運用上具有互通性。如市場法需要在市場上尋找參照物，成本法中功能貶值的計算需要比較評估資產(chǎn)與性能技術(shù)更為先進的新型資產(chǎn)在運營成本上的差異；又如收益法需要對收益折現(xiàn)，在成本法中對功能貶值和經(jīng)濟貶值的計算也用到了折現(xiàn)的方法。

參考文獻

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