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    河南縣域房地產(chǎn)業(yè)潛在風險及對策研究

    2012-04-18 09:16:56畢瓊媛
    企業(yè)導報 2012年1期
    關(guān)鍵詞:風險監(jiān)管潛在風險風險規(guī)避

    畢瓊媛

    【摘要】河南縣域房地產(chǎn)行業(yè)中潛伏著諸多風險,本文對信用風險、供需結(jié)構(gòu)失衡風險、法律風險、金融風險四類風險進行簡要分析,提出從企業(yè)角度提出應(yīng)對縣域房地產(chǎn)行業(yè)風險的規(guī)避措施,為河南縣域房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供參考。

    【關(guān)鍵詞】河南縣域房地產(chǎn)業(yè);潛在風險;風險規(guī)避;風險監(jiān)管

    一、河南縣域房地產(chǎn)業(yè)潛在風險

    (1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營秩序混亂,給縣域房地產(chǎn)業(yè)帶來信用風險。目前河南縣域房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營秩序比較混亂,房地產(chǎn)前期開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)營和物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)都不同程度地存在違法違規(guī)行為。結(jié)果出現(xiàn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)無秩序,大量占用縣城郊區(qū)耕地建設(shè),使得縣域城市呈現(xiàn)攤大餅式的無序蔓延,使得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與當?shù)匦〕擎?zhèn)建設(shè)規(guī)劃相沖突。(2)高檔商品房的高比例建設(shè),存在著較大的供需結(jié)構(gòu)失衡風險。隨著國家對中原崛起的重視,河南大量農(nóng)村人口涌向縣級城市,對各種層次住房需求急劇增加。而多數(shù)投資者和開發(fā)商喜好開發(fā)建設(shè)連排別墅、高層樓盤,對經(jīng)濟適用房、安置房等項目不感興趣。所以在河南縣級城市,建設(shè)以130m2以上的高檔商品房較多,90m2以下的小戶型較少,更無經(jīng)濟適用房和廉租房的供給。(3)大量集體住房經(jīng)營與流轉(zhuǎn)缺少正規(guī)手續(xù),使購房者的權(quán)益存在法律風險。在河南省眾多縣市(郊區(qū))發(fā)展新農(nóng)村住宅小區(qū)規(guī)劃的過程中,一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)住宅樓,以低于當?shù)厣唐贩康膬r格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售,也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。這種現(xiàn)象在農(nóng)村較為普遍。這些住宅樓缺少政府系統(tǒng)的長期規(guī)劃和審批,在城市擴張和新農(nóng)村建設(shè)過程中,如果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛,購房者將缺少法律支持,不能要求國家補償,最終購房者的權(quán)益受到損害。(4)房地產(chǎn)對金融依賴程度較高,蘊藏著較大的金融風險。我省縣域房地產(chǎn)開發(fā)和銷售市場對金融的依賴程度很高。首先是房地產(chǎn)信貸增長過快,由于房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比重低,多數(shù)投資商欠缺資金,在開發(fā)過程中選擇向銀行貸款,使得我省縣域的房地產(chǎn)在銷售前對金融就具有較高的依賴;其次是在銷售中貸款購房的比例較高。

    二、河南縣域房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)風險規(guī)避的措施分析

    (1)科學的可行性研究和充足的前期策劃。在項目可行性研究階段,縣域房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)做好充分的市場調(diào)查和前期策劃工作。房地產(chǎn)項目前期策劃應(yīng)注重項目的系統(tǒng)性和操作性,以縣域經(jīng)濟狀況、人們收入水平為前提進行合理的市場定位、產(chǎn)品定位以及經(jīng)營服務(wù)工作的安排。(2)創(chuàng)造值得信賴的地產(chǎn)品牌和良好的企業(yè)形象。地產(chǎn)品牌象征著樓盤的質(zhì)量,品牌和企業(yè)形象對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存有重要意義。開發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感,才能真正樹立起地產(chǎn)品牌。開發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會承諾把自己放在陽光下考驗,主動接受監(jiān)督,把自己置身于約束之中。同時,開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過各種培訓提高團隊人員的素質(zhì),通過先進理念提升整體的管理水平。

    三、當?shù)卣芾聿块T對房地產(chǎn)業(yè)風險監(jiān)管的政策建議

    (1)加強對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險的監(jiān)測控制。政府相關(guān)部門要注意防范當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的各類風險產(chǎn)生,從各個環(huán)節(jié)加強對房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售交易等行為的監(jiān)督管理,降低房地產(chǎn)開發(fā)的風險。房地產(chǎn)管理部門要強化對縣城房地產(chǎn)市場進行監(jiān)測,對市場風險進行預警和提示,防止因縣域房地產(chǎn)投資過快而形成的風險向現(xiàn)實轉(zhuǎn)化,促進縣域房地產(chǎn)投資市場持續(xù)健康發(fā)展。(2)合理引導房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)與經(jīng)營??h域政府與當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺正關(guān)系,改變政府對房地產(chǎn)企業(yè)特權(quán)保護、政策優(yōu)惠、稅收等利益的過分依賴現(xiàn)象。政府管理部門對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當合理的引導和監(jiān)管,規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為,嚴格各項審批手續(xù)和制度。鼓勵企業(yè)采用環(huán)保節(jié)能的新材料、新理念進行樓盤開發(fā)建設(shè)。讓住宅開發(fā)與商業(yè)用房開發(fā)和公共設(shè)施建設(shè)協(xié)調(diào)布局,根據(jù)縣域經(jīng)濟發(fā)展和人口轉(zhuǎn)移速度,以及城鎮(zhèn)的輻射力和承載力,確定房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度。同時,針對企業(yè)的違規(guī)開發(fā)經(jīng)營行為要依法給予嚴格的行政處罰。(3)建立完善的住房供應(yīng)體系,正確引導和規(guī)范居民住房消費行為。根據(jù)縣域經(jīng)濟發(fā)展狀況定期做好房地產(chǎn)市場調(diào)查,重點了解房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀與價格水平,穩(wěn)控房地產(chǎn)投資開發(fā)增速,使市場供求趨于基本平衡。提高普通商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),對新開發(fā)的商品房建設(shè)項目,在土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計時,要明確限定90平方米以下中小套型,中低位普通商品住房建設(shè)比例達到70%以上,保證普通商品住房的有效供應(yīng)。加大當?shù)卣度?,積極鼓勵開發(fā)商投資建設(shè)政策性住房,提高經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)與供給,保證低收入者的住房需求。

    參 考 文 獻

    [1]李寶軍.鄭州房地產(chǎn)業(yè):晴朗的日頭藍盈盈的天.《中州建設(shè)》.2008(5)

    [2]張金萍等.縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展驅(qū)動力分析.《經(jīng)濟研究導刊》.2009(7)

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