關(guān)于我國(guó)保障性住房的幾點(diǎn)思考

尹 雪

(陜西師范大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院,陜西西安 710062)

關(guān)于我國(guó)保障性住房的幾點(diǎn)思考

尹 雪

(陜西師范大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院,陜西西安 710062)

目前我國(guó)對(duì)保障性住房從前期的籌資、開(kāi)工到中期的建設(shè)、質(zhì)量保證以及后期的公平分配問(wèn)題,都給予了特別關(guān)注。隨著人們生活水平與環(huán)境的不斷好轉(zhuǎn),樹(shù)立正確的住房理念,運(yùn)用政府的管理機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的有效監(jiān)管,探索高效可行的保障性住房政策,使其健康地沿著既定的規(guī)制運(yùn)行是我們對(duì)政府部門(mén)的殷切期盼,也是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段。

保障性住房;產(chǎn)權(quán);國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題,而保障性住房更關(guān)乎經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧發(fā)展。黨中央、國(guó)務(wù)院始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度革新和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。自90年代以來(lái),我國(guó)城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展,城市居民住房條件總體上有了較大改善,但商品房市場(chǎng)的活躍與社會(huì)貧富差距的擴(kuò)大形成鮮明對(duì)比,用于保障貧困居民居住的公共住房的建設(shè)相對(duì)滯后,相應(yīng)的政策措施還不配套。總的來(lái)說(shuō),我國(guó)的保障性住房在很多方面還存在問(wèn)題,并在近幾年問(wèn)題突顯,值得探討并引起相關(guān)部門(mén)的重視。

一、保障性住房的概念及相關(guān)政策

保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念,是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房,主要包括:廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等。

經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供優(yōu)惠政策,限定建筑標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、銷(xiāo)售價(jià)格以及限制上市交易,向最低收入住房困難家庭出售的保障性住房。申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件包括:申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶(hù)籍,并在本市工作或居住,家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合市政府公布的標(biāo)準(zhǔn),無(wú)自由產(chǎn)權(quán)住房,現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積低于10平方米,未享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,如未購(gòu)買(mǎi)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房;未按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)共有住房;未參加本單位內(nèi)部集資建房等,符合以上條件后才有機(jī)會(huì)參加經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)、審批、復(fù)核以及輪候、選房。審批制度包括:申請(qǐng)人憑相關(guān)證件到街道辦事處、鎮(zhèn)政府領(lǐng)取申購(gòu)表并提交,由街道辦事處、鎮(zhèn)政府對(duì)申請(qǐng)人的情況進(jìn)行取證和調(diào)查核實(shí)后公示無(wú)異議,將申請(qǐng)資料和審核材料提交市國(guó)土房管局分局,各分局會(huì)同區(qū)民政局對(duì)申請(qǐng)人按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)分,并將申請(qǐng)資料和審核材料報(bào)市房改辦住建辦,后將符合申購(gòu)資格的申請(qǐng)人在市國(guó)土房管局網(wǎng)站上公示,在公示期無(wú)異議后向申請(qǐng)人發(fā)放有效期為3年的準(zhǔn)購(gòu)證明,經(jīng)輪候,即為市房改辦對(duì)取得購(gòu)房資格的申請(qǐng)人按照得分高低排列輪候順序后進(jìn)行配售、選房的程序,選好房后當(dāng)場(chǎng)簽訂選房確認(rèn)書(shū)、簽訂購(gòu)房合同,至此完成一次經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)過(guò)程。

目前我國(guó)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房適用面積的規(guī)定在2007年8月公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中有明確要求,《意見(jiàn)》規(guī)定將經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右,還規(guī)定購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年,不得上市交易,城市新審批、新開(kāi)工的住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格國(guó)家在2002年11月發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》中明確規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng),以保本微利為原則,切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

二、保障性住房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

2008年11月《住房保障法》被列入五年立法規(guī)劃,2010年正式起草,基本定位于具有保障性、社會(huì)福利性和社會(huì)財(cái)產(chǎn)再分配性質(zhì)的法律。該法案提出要保障所有人的居住權(quán)利,限定了保障性住房的產(chǎn)權(quán)規(guī)劃朝著公共領(lǐng)域發(fā)展,提出政府與經(jīng)濟(jì)適用購(gòu)房者對(duì)適用房按出資比例共享產(chǎn)權(quán)的模式,其實(shí)質(zhì)是將經(jīng)濟(jì)適用房的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)以及收入的享用權(quán)統(tǒng)歸于適用房購(gòu)房者與政府共有,政府負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房的供給,有申請(qǐng)權(quán)限的購(gòu)房者可以提出申購(gòu),二者按出資比例享有對(duì)適用房的產(chǎn)權(quán),排除了其他成員對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房行使權(quán)利的干擾。此法案的初衷是保障更多人的收益,達(dá)到居者有其屋,另一方面限制了那些積極投身于造假申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房資格,通過(guò)倒賣(mài)低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房而從中獲利的現(xiàn)象。這與之前的經(jīng)濟(jì)適用房的5年有限產(chǎn)權(quán)定義是不相違背的,購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房5年后仍可上市出售,只是這時(shí)的房屋產(chǎn)權(quán)不在屬于個(gè)人獨(dú)自擁有,將大力壓縮以經(jīng)濟(jì)適用房作為牟利的利潤(rùn)空間。

綜上述,筆者認(rèn)為政府在保障住房職能方面應(yīng)該加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)所有,盡可能地減小需要保障人群的買(mǎi)房負(fù)擔(dān),同時(shí)加大政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的管理力度和回購(gòu)力度,將城市中的經(jīng)濟(jì)適用房作為政府的有效資本為更廣泛的需要保障人群服務(wù),如城市中的流浪者、外來(lái)務(wù)工人員等。這是政府的一項(xiàng)用之不竭的社會(huì)資源,循環(huán)往復(fù)地發(fā)揮其保障職能,在不久的將來(lái),將成為衡量宜居城市的一個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)法案的起草者還提出將騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的行為以詐騙罪論處,從法律的角度保障了其執(zhí)行的力度,從另一個(gè)層面為大力發(fā)展保障性住房制度保駕護(hù)航。

三、一些可以借鑒的境外保障性住房的經(jīng)驗(yàn)

1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布的23號(hào)文件,對(duì)我國(guó)的房改道路有著劃時(shí)代的意義,文件宣告了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)住房產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家和集體所有局面的終結(jié),以及商品房市場(chǎng)化的開(kāi)始,同時(shí)也提出了保障性住房的建設(shè)和實(shí)施舉措。十幾年過(guò)去了,我國(guó)在保障性住房問(wèn)題上一直都是走摸索與借鑒相結(jié)合的道路,外國(guó)以及我國(guó)香港地區(qū)在保障性住房的政府行為方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)進(jìn)一步地學(xué)習(xí)和借鑒。

香港地區(qū)的住房問(wèn)題一直都存在著土地建筑面積有限,無(wú)法應(yīng)對(duì)人口增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題。二戰(zhàn)以后,港英政府成立徒置事務(wù)署,興建“徒置住房”,成為公共房屋制度的開(kāi)端,上世紀(jì)70年代,為了改善居民的居住條件,重組后成立的香港房屋委員會(huì)開(kāi)始實(shí)施“十年建屋計(jì)劃”為港人建設(shè)居住條件較好的“公屋”,1977年,為了鼓勵(lì)有條件的家庭退出公屋而自購(gòu)房屋,香港政府實(shí)施“居者有其屋計(jì)劃”和“私人機(jī)構(gòu)參建計(jì)劃”,政府通過(guò)給居民切實(shí)的優(yōu)惠政策而滿(mǎn)足居民對(duì)住房的要求。1987年,香港政府推出“長(zhǎng)遠(yuǎn)住房發(fā)展策略”來(lái)滿(mǎn)足每個(gè)家庭都能獲得最適合他們的住房,重點(diǎn)放在協(xié)助居民自建住房和對(duì)公屋的改造方面,在順應(yīng)市場(chǎng)大潮的形勢(shì)之下,香港地區(qū)的公屋與私人房屋建設(shè)的數(shù)量大體保持均等。到了90年代,應(yīng)對(duì)迅速攀升的高房?jī)r(jià),很多無(wú)力購(gòu)買(mǎi)私有房屋的中等家庭又享受到了“夾心層住屋計(jì)劃”,主要包括政府對(duì)房屋的新建、大量?jī)?yōu)惠政策的實(shí)施以及貸款的扶持。1997年香港遭遇亞洲金融危機(jī),住宅需求大幅下降,房?jī)r(jià)急劇下跌,香港政府凍結(jié)土地的劃撥,緩解了房屋的出售。2002年,在經(jīng)濟(jì)前景一片大好,市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定前行的基礎(chǔ)上,香港政府提出退出推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)總導(dǎo)向的位置,將政府干預(yù)降到最低,只致力與公屋的租住提供。近半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展,使香港的公共住房建設(shè)在政府相關(guān)政策的扶持和引導(dǎo)下,有計(jì)劃的穩(wěn)步向前發(fā)展,其專(zhuān)門(mén)特設(shè)的住房管理機(jī)構(gòu)和在分配過(guò)程中公平、公開(kāi)的分配機(jī)制以及分層級(jí)、分階段的制定短期發(fā)展目標(biāo)的做法都是值得我國(guó)在當(dāng)下保障性住房的監(jiān)管過(guò)程中借鑒和學(xué)習(xí)的。

美國(guó)是最為發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的代表,其房屋的供需主要依托于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)與供應(yīng),政府對(duì)公共性住房的分配則主要作為輔助性的工具為整體服務(wù),值得中國(guó)借鑒的方面主要表現(xiàn)在,美國(guó)政府為貧困家庭提供的保障性住房只租不賣(mài),房屋超過(guò)家庭收入25%以上將由政府補(bǔ)貼,其政策實(shí)施下的租賃住房政策也一直保持在全部住房的三分之一以上。目前我國(guó)居民擁有房屋的比率已經(jīng)達(dá)到80%以上,如此的發(fā)展趨勢(shì)與我國(guó)目前國(guó)民的收入水平有很大出入,轉(zhuǎn)變國(guó)民的居住觀(guān)念,政府也應(yīng)該履行相應(yīng)的責(zé)任,而不是注重房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用,從而達(dá)到分流住房市場(chǎng)的壓力,緩解人民緊張的生活狀態(tài),促進(jìn)租賃房屋市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí),美國(guó)為住房政策的順利實(shí)施而制定一系列法律措施從根本上保障了大部分人對(duì)住房需求的途徑,先后頒布的《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等,明確了住房抵押貸款、低收入家庭獲得政府資助的標(biāo)準(zhǔn)以及低租租住政府房屋等政策。政府利用法律法規(guī)對(duì)住房政策進(jìn)行立法約束,并對(duì)其進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督,運(yùn)用宏觀(guān)的政策干預(yù)住房建設(shè),使其更加公正地執(zhí)法與更大利益地滿(mǎn)足廣大人民的需求。

綜上可見(jiàn),世界各國(guó)的政府都在積極致力于保障國(guó)民的最基本需求,從而推行一系列的政策法規(guī)來(lái)滿(mǎn)足低收入群體的住房需求,約束地產(chǎn)商和政府自身的行為,以達(dá)到住房市場(chǎng)的供需均衡,從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。相對(duì)于國(guó)外公共住房政策,我國(guó)的房產(chǎn)業(yè)還屬尚未成熟階段,供需比例還屬于調(diào)整階段,如何保障國(guó)民的住房需求是當(dāng)前中國(guó)政府面臨的一個(gè)棘手問(wèn)題。基于當(dāng)前形式,重要的是要認(rèn)清,城市的房屋建設(shè)只是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一塊跳板,而不能將其發(fā)展速率完全歸功于房地產(chǎn)業(yè)的鼎旺發(fā)達(dá),切實(shí)可行的公共住房滿(mǎn)足更多人的利益,同時(shí)遞進(jìn)式的制定符合我國(guó)國(guó)情的保障性住房政策,是擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生最切實(shí)可行的途徑,從而使各地區(qū)都能保持穩(wěn)步、均衡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐,向構(gòu)建和諧社會(huì)的道路前行,于此中國(guó)政府任重而道遠(yuǎn)。

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C913.31

A

1008-7508(2012)01-0158-03

2011-12-01

尹雪 (1984～),女,寧夏銀川人,陜西師范大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院10級(jí)碩士研究生,研究方向:公共治理理論與實(shí)踐研究。