淺談住房公積金貸款風險

摘要：本文在闡述住房公積金貸款主要風險的基礎上，在建立風險準備金制度、加強個人住房貸款信用風險管理、推行住房公積金貸款的證券化等方面對防范住房公積金風險進行了思索。

關鍵詞：住房公積金貸款；風險；防范對策

國家歷來十分重視住房公積金的安全問題。從住房公積金制度建立初期，就把加強住房公積金管理、防范資金風險，作為住房公積金制度建設的重中之重。凡事預則立，不預則廢。因此，有必要對住房公積金貸款風險進行分析，尋求防范化解措施。

一、住房公積金貸款存在的主要風險

1.住房公積金貸款的責任風險

現(xiàn)行的住房公積金管理，實行的是“管理委員會決策、管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”原則。《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金貸款風險，由住房公積金管理中心承擔，央行的《貸款通則》也明確表明，銀行作為受托人只收取手續(xù)費，不承擔住房公積金貸款風險。所以說住房公積金貸款風險完全由住房公積金管理中心承擔。責任風險就是管理中心內部制度不健全或制度不落實，為違規(guī)貸款留下漏洞和機會，導致中心蒙受損失，具體表現(xiàn)為：中心辦理貸款各相關部門的工作人員在貸款調查、審核、審批及辦理產權抵押登記等環(huán)節(jié)過程中出現(xiàn)責任心不強、工作疏忽等因素，對抵押擔保手續(xù)不健全或不符合規(guī)定的貸款給予辦理，最終導致了不良貸款的產生，給中心造成了無法追償?shù)膿p失。中心內部管理薄弱，借款人提供虛假證明材料，造成“重復貸款”或夫妻“雙方貸款”，從而加重了借款人的負擔，從而形成了貸款風險。

2.公積金貸款的信用風險

主觀原因包括借款人有意賴帳，套取貸款，假借款，惡意不還款等。有的借款人借各種理由拖欠或故意賴帳不還貸款。其次，信用風險直接取決于借款人的資信程度，借款人的資信度越高，貸款風險越低，二者成反比關系，但是，在貸款工作中，中心對借款人的資信調查只限于銀行出具的信用報告，借款人是否在銀行及中心申請過貸款，貸款后是否發(fā)生違約，單位的交繳金額是否足額來判斷其信用狀況，沒有考慮到職工的流動性及只交繳一定時期后停繳來套取公積金貸款的現(xiàn)象，存在嚴重的信息不屬實的實際情況。

3.自然風險

主要是借款人對還款能力估計失誤。其主要目原因是由于貸款期限長，額度大，借款人，抵押人，擔保人及抵押物等狀況發(fā)生改變，有的借款人由于失業(yè)，傷殘，離異或借款人喪失經濟支付能力，或是借款期間借款人死亡或其他突發(fā)事件不能按期償還貸款，導致貸款不能按期足額收回，形成逾期或呆賬。

4.流動風險

它是指中心發(fā)放的個人住宅抵押貸款債權流動性差而產生的風險。個人住房抵押貸款屬中長期貸款，相對于短期貸款具有較大的風險性，因此，客觀上要求有健全的風險轉換機制作保障，例如擔保制度、保險制度以及住房抵押貸款二級市場的建立。

二、住房公積金貸款風險防范對策

1.完善住房公積金貸款風險準備金制度

國務院《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金運作產生的增值收益應當用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。財政部《關于住房公積金財務管理補充規(guī)定的通知》（財綜字［1999］149號）規(guī)定，建立住房公積金貸款風險準備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配，專戶存儲。住房公積金管理中心作為非盈利的事業(yè)單位，是住房公積金管理的責任主體，也是住房公積金貸款風險的承擔主體，提取的風險準備金僅限于貸款風險準備金一種。而銀行等金融企業(yè)除了按不低于風險資產期末余額的1%提取一般準備金外，還要提取貸款損失準備，包括專項準備和特種準備。由此可見，在貸款風險準備提取方面，住房公積金管理機構較金融機構承擔了更大的風險。因此完善住房公積金貸款風險準備金制度是我們工作的重點。(1)采用賬齡分析法提取貸款風險準備金。一般而言，在其他條件相同時，貸款期限越長，出現(xiàn)違約的可能性越大，形成呆賬、壞賬等不良貸款的可能性也越大。因而每年末，對貸款未到期賬齡進行分析，如可考慮將未到期賬齡劃分為5年以內、5－10年、10－20年、20－30年四個檔次，對對應的貸款余額按1%、1.5%、2%、3%的比例提取貸款風險準備金。(2)參考金融企業(yè)將貸款劃分為五類，將貸款風險準備金分為一般貸款風險準備金和專項貸款風險準備金。建議成立住房公積金貸款風險評估委員會，由住房公積金管理中心牽頭，人民銀行、房管等部門組成，年末根據(jù)管理中心逾期貸款記錄和不良貸款明細臺賬、貸后檢查資料所反映的情況，充分考慮借款人逾期情況、借款人收入狀況發(fā)生重大變化、房屋變現(xiàn)價值及變現(xiàn)能力變化等因素，將住房公積金貸款根據(jù)風險程度劃分類別，正常類的仍按1%的比例提取一般貸款風險準備，專項貸款風險準備則根據(jù)評估風險程度確定合適的提取比例。(3)按貸款風險準備金的一定比例提取建立周轉房建設資金，用于購買、建造一些小面積、功能全的普通住房，作為法院強制執(zhí)行時為債務人提供臨時周轉房。

2.完善公積金個人住房貸款政策和方式，防范和化解系統(tǒng)風險

(1)將借款人月還本付息額嚴格控制在其家庭月收入的50%以內。(2)改善還款方式，在時間和地點上方便借款人還款，使其養(yǎng)成按期還款的習慣。管理中心可根據(jù)借款人的需要設計月等本金還款、月等額還款、月遞減還款等多種還款方式;在還款時間上，可允許預還或一次性還款，對外出勞務人員等特殊職業(yè)的，允許按季還款;為方便借款人還款.可利用銀行網點和資源，辦理還款儲蓄卡或一卡通，實行通存通還，自動劃款。

3.加強個人住房貸款信用風險管理

目前，我國消費者個人信用資料很不完備，專門的信用調查機構還尚未建立起來，而且沒有一套科學的評估體系，個別單位的信用評估權威差，手續(xù)復雜，信用風險就相對顯得較大。因此，公積金管理機構可采取以下措施防范風險：首先建立個人信用制度，為個人住房貸款評審提供詳盡的資信依據(jù)。其次，建立個人住房貸款審核責任制度。在委托模式下，這一責任制度應包括受托銀行的貸款評審與住房公積金管理中心審核兩個環(huán)節(jié)。再次，建立個人住房貸款風險預警系統(tǒng)。這一系統(tǒng)包括借款人就業(yè)與家庭收入變動信息反饋、還本付息監(jiān)控、貸款逾期級數(shù)等子系統(tǒng)，這是消除個人住房貸款風險的最后一道防火墻。

4.嚴格個人住房貸款的抵押管理，防范抵押風險

(1)認真審查抵押房屋的合法性，對用存量房作抵押的，產權權屬不清或共有比例劃分不清的，不予貸款；用期房設置抵押的，嚴格審查開發(fā)商以往的社會資信狀況及其已開發(fā)房屋的銷售結存情況和過去開發(fā)工程的質量驗審情況，信貸人員要對開發(fā)項目進行跟蹤管理，確保抵押住宅按時竣工，交付于借款人方能貸款。(2)要求售房單位承諾到期及時辦理產權過戶手續(xù)，不履行承諾的，負連帶責任。(3)抵押率嚴格控制在70%以內，避免抵押物的變現(xiàn)風險。

5.建立健全貸款風險管理制度

因貸款業(yè)務數(shù)額大，期限長，為了有效地防止風險，管理中心內部應建立健全各項風險管理制度。首先結合公積金貸款業(yè)務自身的特點，制定具體的操作規(guī)程和實施細則，以規(guī)范貸款的發(fā)放、管理、控制、收回程序；其次加強日常貸款業(yè)務管理，提高經辦人員的自律意識和責任意識，建立完善的審核機制、內控機制，加強貸款臺賬及檔案資料的登錄和收集，實行規(guī)范化、制度化、科學化的管理；三是實行風險清收責任制，對已辦理的貸款要加強貸后的管理和催收，并按照“誰放貸、誰清收”的原則落實到人，加大清收力度。

6.推行住房公積金貸款的證券化

住房抵押貸款證券化是指金融機構把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現(xiàn)金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現(xiàn)金流入的資產，轉換成可以在市場上流通的證券。我國住房公積金發(fā)展住房抵押貸款證券化的基本思路是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務的專門機構，由住房抵押公司制定標準化的貸款協(xié)議和期限、利率等，并按此設定的標準從全國各省市公積金管理中心收購個人住房公積金貸款及個人住房商業(yè)性貸款，組成資產池，政府提供擔保，在此基礎上通過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心可用出售個人住房抵押貸款所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房抵押貸款；證券化機構以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結起來，形成個人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)。

綜上所述，住房公積金貸款的風險管理問題，是一個值得廣大住房公積金管理工作者認真研究的新課題，充分認識公積金貸款的風險性，扎實做好公積金貸款的風險管理工作，是使住房公積金安全營運，廣大繳交住房公積金職工切身利益得以實現(xiàn)的根本保證。