淺議加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改善民生雙贏

摘要：房?jī)r(jià)日益上漲的今天，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控意義重大

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；調(diào)控；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；改善民生；雙贏

2010年經(jīng)過世界性的金融危機(jī)后，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸向好的方向發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)更加明顯，房地產(chǎn)變成了制約國(guó)民生產(chǎn)和人民生活幸福的關(guān)鍵因素。加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。2010年以來，國(guó)家以“保證自住性需求，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡發(fā)展”作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)，出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控顯成效

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，70個(gè)大中城市新建住房?jī)r(jià)格同比漲幅回落，商品住房成交量同比下降14.9%，而自住性購房成為主流，不少項(xiàng)目首次購房比重達(dá)到70%。以四川省為例，今年一季度全省新建商品住房銷售面積同比下降33.69%，交易量呈明顯回落趨勢(shì)。這些說明在一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和穩(wěn)健貨幣政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，投資、投機(jī)性的購房需求得到抑制，部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)有所松動(dòng)。

二、房地產(chǎn)調(diào)控仍然面臨的困難

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)對(duì)一國(guó)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度日益提高，其支柱產(chǎn)業(yè)的地位凸顯。但是，住房關(guān)乎人民的生活尊嚴(yán)與質(zhì)量，房地產(chǎn)更應(yīng)發(fā)揮改善民生的作用，支柱產(chǎn)業(yè)不能成為不調(diào)控的理由。房地產(chǎn)業(yè)身兼投資與消費(fèi)兩種身份，樓市調(diào)控面臨經(jīng)濟(jì)與民生的雙重考驗(yàn)。

1.房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

由于我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期?？焖俪鞘谢癁槌鞘袔泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大?？梢怨烙?jì)，城市化的進(jìn)程將在未來較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)下去，中國(guó)將進(jìn)入城市化率40%到60%的加速擴(kuò)張階段。在這一時(shí)期，商品住宅的需求將繼續(xù)增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。因此，在排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

2.土地財(cái)政模式

“土地財(cái)政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由于我國(guó)土地對(duì)于土地“招拍掛”出讓方式，地方政府成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體之一，地方政府通過土地使用權(quán)的出售(即地租的貨幣化)積極參與房地產(chǎn)商品價(jià)值的形成，有的地區(qū)地租價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的50%以上。政府利益與房?jī)r(jià)漲跌休戚相關(guān)，因此房?jī)r(jià)下跌預(yù)期可能導(dǎo)致房市成交量劇烈下降，從而影響當(dāng)?shù)氐目傮w經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，許多地方政府遲遲不肯出臺(tái)配合相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施細(xì)則，仍然在觀望。

3.房地產(chǎn)投資與投機(jī)行為依然活躍

目前，中國(guó)的投資渠道不多，商品房投資成為比利息收人高而相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小的最佳投資選擇。從靜態(tài)收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市場(chǎng)的供給和需求失衡，中國(guó)的主要城市的租金收益率達(dá)到7%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益率;從動(dòng)態(tài)看，2001年以后，中國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，使房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了較大的盈利機(jī)會(huì)。從國(guó)際看，境外熱錢的流入對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲也不可忽視。境外資本瞄準(zhǔn)賺取人民幣升值、房?jī)r(jià)上漲等超值收益，躍躍欲試。

三、建議采取的措施

人民群眾需要政府抑制高房?jī)r(jià)，消除焦慮和不安，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也需要防止金融等領(lǐng)域不斷積累的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的背后，就是對(duì)民生訴求的回應(yīng)，也是著眼于經(jīng)濟(jì)全局的考量，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，就是要尋找改善民生與促進(jìn)發(fā)展的平衡點(diǎn)，取得經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生雙贏。

1.完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系

2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象。因此，政府應(yīng)切實(shí)加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的土地有效供應(yīng)。加快保障性住房建設(shè)可以解決中低收入群體住房需求，有效地遏制商品房?jī)r(jià)格，把固定資產(chǎn)投資規(guī)模保持在合理水平上，對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展是有利的，同時(shí)也能保證改善民生的要求。

2.規(guī)范政府行為，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)控職能

嚴(yán)厲遏制土地市場(chǎng)中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。同時(shí)加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作，防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常上漲，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

3.支持自住性需求，繼續(xù)打擊投資、投機(jī)行為

一方面要保證居民合理的自住性需求，把信貸、稅收方面已經(jīng)明確的支持性政策落到實(shí)處，發(fā)揮好稅收和信貸政策調(diào)節(jié)作用，加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)；另一方面繼續(xù)嚴(yán)厲打擊投資、投機(jī)性需求，打消其通過房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富快速增值的目的。同時(shí)拓寬民間投資渠道，保證居民的合理投資需求得到滿足。

4.加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)

對(duì)個(gè)人所有的住房征收房產(chǎn)稅，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也利于健全地方稅收體系，同時(shí)有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。因此，要繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

總而言之，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)、健康、良性的發(fā)展軌道上來。調(diào)控房地產(chǎn)既可以發(fā)揮住房建設(shè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資和消費(fèi)的雙重拉動(dòng)作用，也可以滿足居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和改善民生的居住需求， 所以要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的成果，取得經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生雙贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]何元斌：關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策與措施建議，經(jīng)濟(jì)研究參考，2006.

[2]《四川房地產(chǎn)》，2012第6期.