當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下一房多賣現(xiàn)象的法律思考

■許 薔

近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房屋價(jià)格的不斷上揚(yáng)，各種類型的房屋買賣糾紛日益突出。特別是在審判實(shí)踐中，經(jīng)常遇到一房二賣的糾紛案件。房屋買賣不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的繁榮，而且關(guān)系到人民群眾的安居樂業(yè)及社會(huì)的和諧穩(wěn)定。一房多賣既損害購房人的合法權(quán)益，又破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)誠實(shí)信賴原則，為社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患，嚴(yán)重挫傷了群眾購房的積極性，影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此分析探討此類案件的成因及解決對(duì)策具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

導(dǎo)致一房多賣現(xiàn)象的原因

在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商一房二賣或多賣、先抵押再出售或先售房后抵押等現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了購房消費(fèi)者的合法權(quán)益，引發(fā)群體性糾紛等事件不時(shí)出現(xiàn)。此種情況在商品房預(yù)售階段尤為突出，產(chǎn)生了大量的糾紛和訴訟。多數(shù)情況下，開發(fā)企業(yè)只是違規(guī)操作但尚有償債能力，消費(fèi)者權(quán)益的損害尚可獲得救濟(jì)。但有的開發(fā)商將房屋重復(fù)出售后卷款而逃，或者已將款項(xiàng)揮霍罄盡，或者以其他方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)無力償債。剖析其成因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）違約成本過低

賣房人通過權(quán)衡發(fā)現(xiàn) “一房多賣”僅需承擔(dān)解除合同、返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失的民事責(zé)任，其代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于轉(zhuǎn)賣房屋所獲得的利益，高額回報(bào)是主要誘因。

（二）買房者法律意識(shí)淡薄相對(duì)處于弱勢(shì)地位

普通百姓的法律知識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)相對(duì)缺乏，加上房?jī)r(jià)不斷上漲時(shí)急于購房的心理，往往對(duì)房產(chǎn)公司過分信賴，忽視了對(duì)房產(chǎn)信息的核實(shí)調(diào)查，造成糾紛。

（三）開發(fā)商過度牟利的原因

近年來房地產(chǎn)業(yè)幾度升溫，使不少不法開發(fā)商更加看到該行業(yè)潛在的巨大經(jīng)濟(jì)利益，在強(qiáng)烈的趨利心理支配下，他們置法律不顧，鋌而走險(xiǎn)，以身試法。還有部分賣房者認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng) “一房多賣”現(xiàn)象普遍，涉及人員多，法律無法對(duì)該行為制約和處罰，自己不這樣做就是 “吃虧”。

（四）法律法規(guī)的缺陷和監(jiān)管部門的監(jiān)管不力

目前，買賣合同的生效與房屋所有權(quán)的取得之間存有一段時(shí)間差，該時(shí)間差為 “一房多賣”提供了客觀條件。 《物權(quán)法》第20條雖然規(guī)定了預(yù)告登記制度，但規(guī)定的比較簡(jiǎn)單和籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)，大部分房產(chǎn)商并未按規(guī)定去辦理預(yù)告登記。一是對(duì)房產(chǎn)商的資質(zhì)認(rèn)證不嚴(yán)。有些房地產(chǎn)開發(fā)商根本不具備開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)具有的資質(zhì)條件，卻通過種種辦法領(lǐng)取了資質(zhì)證書，公然運(yùn)作大型的房地產(chǎn)開發(fā)工程，可見政府管理部門在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資質(zhì)審查中，仍應(yīng)該加大力度。二是企業(yè)注冊(cè)資金不實(shí)。不少房地產(chǎn)開發(fā)商在申辦企業(yè)時(shí)，搞虛假出資。房地產(chǎn)開發(fā)商利用這些虛報(bào)的注冊(cè)資金大肆吹噓其 “實(shí)力”，致使購房者對(duì)其實(shí)力雄厚的假象難辨真?zhèn)?，甚至深信不疑，以至不少購房者不加思考就購買 “樓花”，最終上當(dāng)受騙。

現(xiàn)實(shí)中關(guān)于商品房重復(fù)銷售案件的處理

最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 （以下簡(jiǎn)稱 《解釋》）對(duì)一房多賣現(xiàn)象作了一些特別規(guī)定并體現(xiàn)了不同于傳統(tǒng)民法的精神。主要是對(duì)買方合法權(quán)益的傾斜式保護(hù)

（一）在先買方可以請(qǐng)求在后合同無效

《解釋》第十條規(guī)定： “買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持?！边@就明確賦予在先買方有請(qǐng)求確認(rèn)在后合同無效的權(quán)利。在先買方并未獲得房屋所有權(quán)，因此是不能主張?jiān)诤蠛贤址钙錂?quán)利的。但是該權(quán)利的實(shí)施需要滿足一定的條件。其一，賣方與在后買方屬惡意串通。也就是說，在后買方明知該房是重復(fù)出售，仍然堅(jiān)持簽訂買賣合同并堅(jiān)持按合同約定履行。其二，必須是賣方已履行了在后的合同從而導(dǎo)致在先買方無法取得房屋。如果賣方尚未履行在后的合同，房屋所有權(quán)還保留在賣方的手中，在先買方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣方的違約責(zé)任并要求賣方繼續(xù)履行合同，而無須主張?jiān)诤蠛贤瑹o效。但是，如果在后買方與賣方并無惡意串通情形的話，比如在后買方是善意的并且房屋已過戶給在后買方，導(dǎo)致在先買方無法獲得房屋，在先買方只能依據(jù)第八條的規(guī)定行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，而不能依據(jù)第十條的規(guī)定主張?jiān)诤蠛贤瑹o效。例如，劉某有一套房屋出售，與王某進(jìn)行洽談后，雙方簽訂了一份房屋買賣合同，合同簽訂后，王某支付了一部分房款，但雙方?jīng)]有辦理房屋過戶手續(xù)。后來劉某將這套房屋又賣給了李某，并為李某辦理了房屋過戶手續(xù)。后王某找到李某，稱房子是先賣給他的，房主劉某與李某簽訂的買賣合同應(yīng)是無效的。此時(shí)，王某只能要求劉某進(jìn)行處罰性賠償而若要要求合同無效則不會(huì)得到法院的支持。

（二）在先買方可以請(qǐng)求賣方予以賠償

根據(jù) 《解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”， “導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。但是，如果在后買方與賣方惡意串通，在先買方依據(jù)第十條規(guī)定主張?jiān)诤蠛贤瑹o效，則在先買方最終能夠獲得該房屋，再依據(jù)第八條規(guī)定行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的，法院不予以支持。

一房多賣現(xiàn)象的防范與對(duì)策

（一）普及法律知識(shí)，提高購房者的法律意識(shí)

隨著房?jī)r(jià)的日益攀升以及購房人對(duì)房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)需求，房地產(chǎn)交易日益火爆，因?yàn)橘彿勘或_的或因賣房人一房多賣造成買房者無法達(dá)到合同目的比比皆是。為了能防止此類事件的發(fā)生，政府相關(guān)部門應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)、電視等各種媒體加大普法宣傳，廣大市民應(yīng)多學(xué)習(xí)法律知識(shí)、增強(qiáng)法律意識(shí)在思想上提高警惕，形成自我保護(hù)意識(shí)和能力，促進(jìn)市場(chǎng)交易的安全。

（二）房屋買賣合同簽訂后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)

房屋買賣合同簽訂后，買賣雙方尤其是買方要按合同的約定及時(shí)履行合同，并及時(shí)催促賣方按約辦理相關(guān)手續(xù)。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度

政府管理部門要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，確保其完全具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的實(shí)質(zhì)要件。要加強(qiáng)對(duì)房屋銷售的監(jiān)督管理工作，切實(shí)履行監(jiān)督管理職責(zé)，從源頭上避免一房?jī)少u現(xiàn)象的發(fā)生。

（四）房產(chǎn)部門應(yīng)建立房屋買賣查詢系統(tǒng)

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該花大力氣理順各級(jí)職能，做到上下銜接，同級(jí)權(quán)責(zé)范圍明確，避免多頭管理、重復(fù)管理。要從方便群眾、遏制欺詐的原則出發(fā)，建立快捷有效的房地產(chǎn)權(quán)證、查封抵押登記電腦查詢系統(tǒng)，避免一房多賣、一房多抵的現(xiàn)象發(fā)生，構(gòu)筑房地產(chǎn)健康交易機(jī)制。

（五）加重對(duì) “一房多賣”者的處罰力度

法官在處理此類案件時(shí)，可在自由裁量權(quán)內(nèi)加重賣房者的賠償責(zé)任，維護(hù)合同的誠信原則，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。同時(shí)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)賣房者存在合同詐騙行為的，應(yīng)立即將相關(guān)材料移送公安機(jī)關(guān)，追究刑事責(zé)任。

綜上，目前我國的商品房市場(chǎng)問題較多，開發(fā)商在短期利益的驅(qū)動(dòng)下，制作虛假廣告、設(shè)立定金圈套、房屋面積縮水、一房多售等嚴(yán)重違反誠信原則的行為層出不窮。賣房者為了追求高額利潤(rùn)，不惜違約，嚴(yán)重?fù)p害了買房者的合法權(quán)益。針對(duì)這一情況，最高法院克服了現(xiàn)行立法不完善的困難，及時(shí)出臺(tái)了 《解釋》， 《解釋》將在維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范商品房交易行為、維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展等方面發(fā)揮積極作用，同時(shí)我們廣大群眾應(yīng)自覺學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)，全民普法，提高法律意識(shí)，增強(qiáng)自我保護(hù)能力，堅(jiān)決杜絕此類事件的發(fā)生。