論借名買房合同

趙文倩

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北 石家莊050072）

論借名買房合同

趙文倩

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北 石家莊050072）

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)采用的是登記制度，房屋的所有權(quán)以登記為依據(jù)。未經(jīng)登記不發(fā)生效力，登記即產(chǎn)生一種公信力。因此，人們都會(huì)以自己真實(shí)的身份去國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，可是近年來借名買房的現(xiàn)象卻屢見不鮮，由借名買房引發(fā)的糾紛也越來越多。在判定借名買房合同的效力時(shí)，應(yīng)充分考慮房屋性質(zhì)、購房意圖等因素。

借名買房；成因；風(fēng)險(xiǎn)；合同效力

一、借名買房的含義和成因

借名買房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房,并進(jìn)行房屋登記的行為。房屋的實(shí)際出資者為真正購房人，被借名的人是登記購房人。借名買房現(xiàn)象的成因如下：

（一）貪圖便宜，享受優(yōu)惠

某些購房?jī)?yōu)惠政策只針對(duì)某個(gè)群體，事實(shí)購房人沒有這種資格，于是就以他人的名義進(jìn)行購房。比如：限購令的出臺(tái)，讓很多人失去了買房資格，很多人不符合資格而被限購，借名買房就被這些人所采用。

（二）規(guī)避法律或者政策

這是借名買房最常見的情形。法律規(guī)定購買房屋需要一定的資格和條件，實(shí)際購房者沒有資格購買，而登記購房人卻具備這樣的條件。于是，有些不具備購房條件的人就借他人名義買房。

（三）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，逃避債務(wù)

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就有權(quán)要求債務(wù)人以其所有財(cái)產(chǎn)償還債務(wù)。因?yàn)榉课莸怯浶畔⒑苋菀撞樵?，那么房屋就極易被作為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，逃避債務(wù)，事先把房屋登記在他人的名下，造成自己沒有可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的假象。

（四）簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)

房屋是不動(dòng)產(chǎn)，每次轉(zhuǎn)手均需辦理登記手續(xù)。比如父母將房屋作為遺產(chǎn)，為了避免將來房屋繼承手續(xù)的辦理，直接以子女的名義購買房屋。

二、借名買房合同效力問題

合同的效力，是指已成立的合同將對(duì)合同的當(dāng)事人乃至第三人產(chǎn)生的法律后果。當(dāng)事人之間的合意被法律所認(rèn)可時(shí)，就會(huì)發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的法律后果，當(dāng)法律對(duì)當(dāng)事人的合意給予否定評(píng)價(jià)時(shí)就會(huì)發(fā)生無效的后果。在借名買房中，實(shí)際出資人會(huì)與登記購房人簽訂買賣合同，以保證實(shí)際出資人可以取得所購買的房屋，所以合同的效力對(duì)實(shí)際出資人能否取得房屋的所有權(quán)至關(guān)重要。

（一）如果房屋是一般的商品房屋，則認(rèn)定合同有效

1.意思自治是《合同法》的一項(xiàng)重要原則

任何人可依據(jù)《合同法》的有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理一定民事法律行為，這其中就包括代理買賣房屋。如果不存在違反法律和政策的行為，借名買房合同應(yīng)該認(rèn)定是有效的。實(shí)際出資人可依據(jù)簽訂的合同，要求購房人將所購的房屋登記過戶到自己的名下。

2.借名買房合同符合合同生效要件

第一，合同的當(dāng)事人有締約能力。簽訂借名買房合同的一般是自然人，具有一定的認(rèn)知能力，可獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。第二，意思表示真實(shí)，即當(dāng)事人的內(nèi)在表示和外在表示必須真實(shí)。在借名買房合同中，實(shí)際出資人利用登記購買人的名義購買房屋，雙方當(dāng)事人很清楚他們之間的關(guān)系，是真實(shí)意思的表達(dá)。第三，不違反強(qiáng)制性的法律規(guī)范和公序良俗。這是合同生效的重要條件，是前兩個(gè)條件的補(bǔ)充，稱為合同的目的及內(nèi)容適法性原則。購買一般的商品房沒有違反我國(guó)的強(qiáng)制性規(guī)范和公序良俗，是當(dāng)事人自愿達(dá)成的合意。第四，標(biāo)的確定和可能。當(dāng)事人簽訂合同都希望合同可以履行，而合同的履行要看合同的標(biāo)的是否確定、是否有履行的可能。在借名買房的合同中，一方用另一方的名義買房，雙方形成一種委托代理的關(guān)系，這是符合標(biāo)的，確定有效的。

3.借名買房合同符合公平的原則

借名買房是實(shí)際出資人用他人的名義購房，并且以他人的名字登記，最后再過戶到實(shí)際出資人的名下。實(shí)際出資人出了購房款，房屋的所有權(quán)就應(yīng)該是實(shí)際出資人的，不能一味地追究登記在誰的名下，這樣才符合公平的原則。如果否認(rèn)借名合同的效力，登記人將擁有房屋，那么實(shí)際出資人的權(quán)益就勢(shì)必得不到保障。

（二）如果房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，則認(rèn)定合同無效

經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。如果購買的是經(jīng)濟(jì)適用房，針對(duì)借名買房合同的效力，法院判決的原則一般是依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，以房產(chǎn)證上登記的名字為準(zhǔn)。如果出資人能證明自己出資或者裝修，法院會(huì)判對(duì)方返還實(shí)際出資人的全部出資。

借名買房合同是不可推翻房產(chǎn)登記的，實(shí)踐中這樣操作的理由如下：

1.違反了強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗

經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。一些不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的人用他人的名義購買，以規(guī)避政策。這種行為嚴(yán)重違背了國(guó)家制定政策的目的，也不符合善良風(fēng)俗，所以應(yīng)該認(rèn)定借名買房合同無效。

2.當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家利益

開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決弱勢(shì)群體的住房問題，國(guó)家對(duì)購買經(jīng)濟(jì)適用房的群體設(shè)置了嚴(yán)格的限制條件。實(shí)際出資人為了能買到經(jīng)濟(jì)適用房和他人簽訂借名買房合同，惡意串通，損害國(guó)家利益、社會(huì)秩序。所以要嚴(yán)厲打擊這種行為，認(rèn)定借名合同無效。

3.以合法形式掩蓋非法目的

借名買房合同表面上看是自然人意思自治的表現(xiàn)，是一方委托另一方買房的行為。實(shí)際上是出資人想逃避法律以達(dá)到非法的目的，所以要認(rèn)定合同無效。

4．認(rèn)定合同無效符合公平的理念

認(rèn)定借名買房合同無效，可以使那些自認(rèn)為可合理規(guī)避法律的人最終目的不能實(shí)現(xiàn)，更不能獲利。這樣的結(jié)果對(duì)遵紀(jì)守法的公民才是公平的，同時(shí)也不會(huì)讓經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定成為一紙空文。

三、借名買房合同的風(fēng)險(xiǎn)

雖然上述分情況探討了借名買房合同的效力問題，但在實(shí)踐中，因缺乏足夠的法律依據(jù)而產(chǎn)生糾紛。因此，借名買房合同存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

第一，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)的登記制度，房屋由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)放《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，登記簿上寫的誰的名字就是誰的房屋，而私人簽訂的借名買房合同是不可對(duì)抗房屋登記的公信公示效力的。簡(jiǎn)單來說，借名買房，不管出資人是誰，如因該房產(chǎn)的歸屬產(chǎn)生糾紛，均會(huì)以登記簿上的名字為準(zhǔn)。在這種情況下，如果登記購房人對(duì)外負(fù)有債務(wù)不能清償，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房屋，這將直接導(dǎo)致實(shí)際出資人的利益受損。盡管在房屋被拍賣用以清償債務(wù)后，實(shí)際出資人有權(quán)向登記購房人追償，但是登記購房人大多已經(jīng)無償債能力，實(shí)際出資人很難達(dá)到追償目的。

第二，在房?jī)r(jià)上漲的誘惑下，登記購房人如果反悔，想將房屋據(jù)為己有，無論借名買房合同是否有效，實(shí)際出資人如不能證明雙方之間存在借名買房的關(guān)系和其支付購房款的事實(shí)，那么要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款將會(huì)非常困難。在借名買房合同無效的情況下，即使實(shí)際出資人能夠證明雙方之間存在借名買房的關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，實(shí)際出資人也無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，只能要求返還購房款，而不能獲得房?jī)r(jià)上漲帶來的收益。

第三，如果登記購房人惡意處置房屋，可以不經(jīng)實(shí)際出資人同意而將房屋賣掉。因?yàn)閷?duì)外公示的物權(quán)是屬于登記購房人的，即使借名買房合同有效，也不能對(duì)抗善意第三人，善意的受讓人將取得房屋的所有權(quán)。

第四，如果登記購房人死亡，對(duì)借名買房事實(shí)不知情的登記購房人的繼承人依法有權(quán)繼承該房屋。因?yàn)榻杳I房合同的一方已經(jīng)死亡，借名買房合同的真實(shí)性將難以證明，該房屋就會(huì)由登記購房人的繼承人繼承，這樣實(shí)際出資人的權(quán)益就會(huì)受損。

第五，將名字出借給他人同樣要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。允許他人以自己的名義購買房屋，不但在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門有房產(chǎn)記錄，在金融機(jī)構(gòu)也會(huì)有征信記錄，即便以后將房屋過戶給出資者，這些記錄也不會(huì)消除，并會(huì)成為日后審核各種資格的依據(jù)，今后自己買房時(shí)將無法享受房貸優(yōu)惠的政策。

四、借名買房合同的風(fēng)險(xiǎn)防范

在借名購房前，實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購房人進(jìn)行全面了解，包括誠(chéng)信情況、為人處事等，可讓登記購房人提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。借名購房時(shí)，雙方應(yīng)簽訂協(xié)議，約定雙方只是隱名代理關(guān)系，房屋所有權(quán)實(shí)際上屬于實(shí)際出資人所有。作為實(shí)際出資人，應(yīng)保管好出資的各項(xiàng)憑證。出現(xiàn)或者可能出現(xiàn)糾紛時(shí)，實(shí)際出資人應(yīng)盡快向法院起訴，避免房產(chǎn)被轉(zhuǎn)移或被他人凍結(jié)拍賣，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

[1]柴振國(guó).民法學(xué)[M].石家莊：河北人民出版社,2007.

[2]陳小君.合同法學(xué)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社,1999.

D923.6

A

1673―2391(2012)04―0150―02

2011—12—12

趙文倩，河北邢臺(tái)人，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)。

【責(zé)任編校：王 歡】