論資金成本在籌資決策中的作用

周建利

【摘要】 在現(xiàn)代財務(wù)理論中，資金成本對于企業(yè)籌資決策的制定一直處于重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)通過選擇合適的籌資方式來降低企業(yè)的開發(fā)資金成本，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，特別是在籌資決策中如何調(diào)整資本結(jié)構(gòu)受到廣泛的重視?；I資方式得當(dāng)對于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要，本文從房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資渠道所考慮的因素著手分析，對資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用進行了論述，并闡述了目前資金成本在企業(yè)籌資決策中的應(yīng)用現(xiàn)狀及問題，提出了如何通過選擇合適的籌資方式來降低企業(yè)的開發(fā)資金成本的對策，旨在為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資渠道方式的選擇上給出建議和意見。

【關(guān)鍵詞】 資金成本房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策籌資渠道

隨著我國房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈和資本市場的成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也逐步增加，資金成本在企業(yè)籌資決策中的影響十分顯著。資金成本根據(jù)其業(yè)務(wù)內(nèi)容的不同，可以分為項目資金成本和綜合資金成本。在核算過程中可以將資金成本分為籌資前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的實際賬目成本，籌資時項目的預(yù)測資金成本和綜合預(yù)測資金成本，以及籌資后企業(yè)的項目資金成本。

一、房地產(chǎn)企業(yè)選擇籌資渠道的主要考慮因素

房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)資金需要對外籌資，從而使企業(yè)現(xiàn)有資金發(fā)揮更大的效能。但隨著籌資的渠道和方式不同，籌集資金的資金成本大小也不盡相同，隨著市場經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，各種籌資渠道的風(fēng)險和籌資限額也發(fā)生變化，在制定具體的籌資決策中，房地產(chǎn)企業(yè)主要考慮以下一些因素來選擇籌資方式。

1、企業(yè)發(fā)展階段

房地產(chǎn)企業(yè)處于不同的發(fā)展階段，其具體的籌資方式也有所區(qū)別。在企業(yè)開發(fā)項目階段，房地產(chǎn)開發(fā)商要確?；I資進度與項目開發(fā)進度相配合，既能夠及時滿足項目需求，又避免企業(yè)因過度融資而面臨資金成本高的風(fēng)險；在開發(fā)不同產(chǎn)品項目時，根據(jù)開發(fā)項目的消費人群特點、籌資總額、銷售市場、地域環(huán)境等因素綜合考慮籌資規(guī)模和籌資方式，通常短期籌資采用銀行貸款等籌資方式，而開發(fā)項目則多采取租賃籌資、銀行貸款等方式。

2、企業(yè)發(fā)展規(guī)模及效益

不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式不同。在創(chuàng)業(yè)初期，由于市場還不成熟、經(jīng)營風(fēng)險較大，企業(yè)的主要籌資方式是創(chuàng)辦者個人出資；在企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定后，逐步引入銀行貸款等其他融資渠道來獲得資金支持，在企業(yè)規(guī)模足夠壯大后，可采取上市發(fā)行股票、債券等融資。

3、企業(yè)的資金使用效率和運營狀況

籌資方式的選擇和籌資金額的大小與企業(yè)當(dāng)前資金的使用效率相關(guān)，企業(yè)經(jīng)營狀況不佳，資金管理能力差，很難從商業(yè)銀行獲得貸款，在此階段企業(yè)也應(yīng)避免進行大規(guī)模的籌資活動而帶來的較高風(fēng)險。

4、企業(yè)的資質(zhì)信譽

企業(yè)在對外籌資過程中，企業(yè)的資質(zhì)、實力、規(guī)模和信譽等級對于籌資的成功與否具有重要的作用。良好的資質(zhì)和經(jīng)營效益，意味著企業(yè)較強的償債能力，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)對企業(yè)有信心從而提供貸款。

二、資金成本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策中的作用

1、資金成本是企業(yè)確定籌資方式的重要依據(jù)

在籌資決策選擇分析中，資金成本是衡量比較開放項目籌資特點、籌資方案以及制定籌資決策的重要參考依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資渠道時，應(yīng)充分考慮長期借款率、短期借款率、企業(yè)債券資金成本率以及股票資金成本率之間的綜合成本，全面衡量比較以獲得籌資方式的最優(yōu)組合。同時，企業(yè)還應(yīng)關(guān)注資金成本的盈利水平，與資金使用效益、資金成本率等指標(biāo)進行比較，分析其中資金成本利潤率最高的方式，從而做出籌資方式的選擇。

2、資金成本是確定企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素

資金成本是一個重要的經(jīng)濟因素，是企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵點。企業(yè)充分考慮到籌資過程中所消耗的財務(wù)拮據(jù)成本和代理成本等，有利于選擇最優(yōu)化的籌資方案，減少企業(yè)的利息費用支出，同時，也能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。在確保企業(yè)財務(wù)拮據(jù)成本及代理成本等與負(fù)債減稅利潤之間達到平衡狀態(tài)時，獲得企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)。在選擇籌資方式時，不能一味追求單項成本最低，要綜合比較籌資成本最低時的籌資方式才是合理的選擇。企業(yè)在制定籌資決策時，要不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

3、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要指標(biāo)

正如上文所述，資金成本在一定程度上影響著企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，從而也影響到企業(yè)總籌資數(shù)量。企業(yè)籌資的資本成本會隨著籌資數(shù)量的變化而變化，當(dāng)企業(yè)籌資數(shù)額增加時，邊際資金成本達到一定程度后，就會給企業(yè)的總資金成本帶來增加。因此，要在籌資數(shù)額與資金成本之間達到平衡態(tài)時，選擇較優(yōu)的籌資方案。

三、資金成本在籌資決策中的應(yīng)用現(xiàn)狀及企業(yè)籌資中遇到的問題

1、資金成本對籌資決策的作用認(rèn)識不夠

資金成本籌資決策應(yīng)用正在逐步推廣，同時存在籌資者對資金成本在籌資決策中作用認(rèn)識不足的情況。目前，資金成本在企業(yè)制定籌資決策中過于要求資金成本最低，而忽視了其他成本，可能影響到企業(yè)整體籌資決策的績效。另外，由于企業(yè)債務(wù)資本利率水平和還本付息明確，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠認(rèn)識到債務(wù)成本，但對于股權(quán)資本成本重視不足。資金成本中股權(quán)資本成本估算難度較大，一些大型證券公司嘗試計算β值，但并未得到廣泛的認(rèn)可和關(guān)注?；I資者應(yīng)采用一定的方法估算股本資本的貼現(xiàn)現(xiàn)金流來確定股票價值。

2、中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資資金成本高，融資困難

在房地產(chǎn)行業(yè)中，特別是民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到銀行等金融機構(gòu)對非國有企業(yè)的約束，以及相關(guān)政策的限制。商業(yè)銀行，設(shè)立相關(guān)的貸款條件對于中小企業(yè)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大企業(yè)，并且中小企業(yè)在銀行所獲得的貸款也多以短期貸款為主，而貸款的成本要高于長期貸款，造成中小企業(yè)融資的資金成本較高，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較難在商業(yè)銀行中獲得長期貸款融資。我國目前對中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款的需求而建立適應(yīng)的貸款擔(dān)?；虮ｋU體制還比較缺乏，從而限制了中小房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道和能力。

3、企業(yè)自身籌資環(huán)境建設(shè)不足

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，從事房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的企業(yè)也不斷增加，企業(yè)的資質(zhì)、信用、規(guī)模等千差萬別，進而造成了企業(yè)與商業(yè)銀行之間的信息不對稱情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)成立時間較短、抵御風(fēng)險能力較差，并且企業(yè)內(nèi)部管理制定不完善等因素，造成企業(yè)很難達到銀行對籌資貸款的條件要求。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營背景資料不盡完善，銀行很難對其組織結(jié)構(gòu)、資信、企業(yè)業(yè)績等進行收集和審核，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，金融機構(gòu)對這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也不愿承擔(dān)較大風(fēng)險。

四、如何降低資金成本，提高籌資決策效率

1、完善房地產(chǎn)企業(yè)籌資的相關(guān)政策

房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)制度不健全，對于房地產(chǎn)企業(yè)籌資受阻起到很大的作用。房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)逐步形成一個穩(wěn)定、安全的金融籌資市場，并在完善相關(guān)的法律法規(guī)前提下，一些房地產(chǎn)企業(yè)可以在相關(guān)制度的保護下上市融資。目前，相關(guān)法律法規(guī)的不健全嚴(yán)重阻礙了中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展和業(yè)務(wù)擴張，有待進一步的完善和健全。同時，房地產(chǎn)行業(yè)可以引入權(quán)益信托機制，通過法律制度來完善房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)證券化的法律體系，完善我國資本市場中結(jié)構(gòu)體系和相關(guān)政策法規(guī)，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2、建設(shè)成熟的籌資渠道體系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

在成熟的房地產(chǎn)行業(yè)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資渠道并不是通過銀行貸款或上市發(fā)行股票等方式，而是通過地產(chǎn)抵押貸款證券化、發(fā)行債券以及房地產(chǎn)投資基金的方式進行資金籌集?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的長期有序發(fā)展，引入多元化的籌資組合，規(guī)避和分散經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)積極建設(shè)完善成熟的籌資渠道體系，進而優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。正確處理企業(yè)各種資金資本的比例關(guān)系，有利于企業(yè)在籌資決策中提高決策效益，降低籌資資金成本。通過資金成本優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，在企業(yè)籌集資本過程中，充分考慮籌資期限、籌資方式的合理合法性、資金配置情況、籌資風(fēng)險程度、資金成本高低以及企業(yè)價值的實現(xiàn)等因素，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。在此過程中，資金成本是建設(shè)籌資渠道體系、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素。

3、正確定位企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，有序進行資本擴張

明確房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)目標(biāo)進行合理的資本擴張，建立有序發(fā)展的經(jīng)營制度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識和處理市場規(guī)模與資本規(guī)模的比例關(guān)系，避免企業(yè)出現(xiàn)盲目籌資，擴大企業(yè)規(guī)模的現(xiàn)象，著重培養(yǎng)企業(yè)自身經(jīng)營實力和業(yè)務(wù)拓展能力，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力和市場份額，通過市場利潤率來增加企業(yè)資本。另外，在運行企業(yè)現(xiàn)有資本過程中，加強品牌形象的建設(shè)，著重培養(yǎng)企業(yè)的無形資產(chǎn)，通過加強自身品牌建設(shè)來實現(xiàn)資本規(guī)模和市場規(guī)模的共同發(fā)展，切實保障企業(yè)的資金資本能夠為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4、加強內(nèi)部控制，降低籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)加強企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)和執(zhí)行，有利于降低企業(yè)籌資和經(jīng)營風(fēng)險。管理者應(yīng)準(zhǔn)確把握企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，確保資金安全完整，會計信息真實可靠，保證企業(yè)的資金資本能夠在籌資決策中發(fā)揮作用；逐步培養(yǎng)資本管理意識，在房地產(chǎn)市場競爭中保持自身競爭實力，壯大企業(yè)在市場中的銷售能力。在企業(yè)內(nèi)部建立籌資風(fēng)險防范機制和應(yīng)對措施，對各種籌資方式可能面臨的風(fēng)險進行分析并形成風(fēng)險體系，制定相應(yīng)的防范措施，加強企業(yè)內(nèi)部控制，從而客觀上保障了資金成本降低的同時制定合適的籌資決策。

五、結(jié)語

資本成本的大小將影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益實現(xiàn)，同時也是決定企業(yè)選擇籌資方式的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。企業(yè)要結(jié)合具體開發(fā)產(chǎn)品、特點、外部環(huán)境、籌資資金用途的條件進行分析從而制定籌資決策，如長期借款率、短期借款率、以及市場經(jīng)濟環(huán)境的狀況等，充分考慮資金成本因素來選擇合適的籌資方式，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。本文對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金成本在制定籌資決策中的作用進行了詳細(xì)闡述和探討，以期在實踐中能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理選擇籌資渠道來降低開發(fā)成本。

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