保障房小區(qū)物業(yè)投票權(quán)問(wèn)題探析

曹伊清

（同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院，上海200092）

保障房小區(qū)物業(yè)投票權(quán)問(wèn)題探析

曹伊清

（同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院，上海200092）

《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定了業(yè)主自治這一物業(yè)管理的基本原則，而業(yè)主自治主要表現(xiàn)在投票權(quán)的行使上。保障房產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，存在家庭共有、與政府共有、長(zhǎng)短期租賃等情況。隨著保障房建設(shè)的加速和日趨增多的保障房小區(qū)交付，迫切需制定各項(xiàng)權(quán)利行使和發(fā)生沖突時(shí)的處理規(guī)則。保障房小區(qū)物業(yè)投票權(quán)的確定、行使等相關(guān)問(wèn)題在現(xiàn)行的法律框架下存在許多操作困難?？茖W(xué)、合理地設(shè)計(jì)物業(yè)投票制度對(duì)于保障房住宅的后續(xù)管理具有積極意義。

保障房；物業(yè)投票權(quán)；建筑物區(qū)分所有權(quán)

我國(guó)的保障房建設(shè)近幾年進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，在保障性住房交付后的后續(xù)管理中，存在許多具體的法律問(wèn)題。保障房小區(qū)中既有私人所有權(quán)，也有集體共同的公共權(quán)利，還有國(guó)家所有權(quán)，業(yè)主構(gòu)成情況較復(fù)雜。其中更由于政府的特殊角色，使得政府、業(yè)主和使用人之間的關(guān)系又存在一定的相互依賴性。在現(xiàn)行的體制下，適用普通商品房區(qū)分所有權(quán)法律制度尚不能解決保障性住房小區(qū)中業(yè)主主體的特殊及其投票權(quán)行使的具體問(wèn)題，此方面實(shí)為法律上的真空地帶，需要加以研究。

一、保障房小區(qū)物業(yè)投票權(quán)問(wèn)題的源起

在一般商品住宅小區(qū)，業(yè)主的權(quán)利義務(wù)均有明確的規(guī)范可循，自不成問(wèn)題。國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，只有房屋所有權(quán)人才是業(yè)主。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主最重要的權(quán)利即是投票權(quán)，所有權(quán)人通過(guò)投票決定小區(qū)的重大事項(xiàng)，并需要解決所有權(quán)人共同體合意形成的問(wèn)題。投票權(quán)行使的前提是業(yè)主的身份權(quán)。

通常將投票權(quán)歸入建筑物區(qū)分所有權(quán)三元說(shuō)中之成員權(quán)的一個(gè)重要內(nèi)容1。保障房多為公寓式建筑，按照區(qū)分所有權(quán)的理論，成員權(quán)的取得是由專有權(quán)決定的。在現(xiàn)行的法律體制下，只有小區(qū)的業(yè)主才能取得成員權(quán)，進(jìn)而參與表決，行使自己對(duì)小區(qū)自治管理的權(quán)利。非專有物業(yè)所有權(quán)人在法律上不能享受業(yè)主的權(quán)利，自然也不可能擁有投票權(quán)。

從目前我國(guó)保障住房的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)分析，可將其分為幾類小區(qū)。一是混合型小區(qū)，即住宅小區(qū)中既有普通商品房、限價(jià)商品房或出售的經(jīng)濟(jì)適用房，又建有廉租房、公租房（這部分產(chǎn)權(quán)屬于政府或者政府委托的建設(shè)單位），政府或者委建單位可能掌握多數(shù)投票權(quán)。在這類小區(qū)中，由于業(yè)主收入水平的差異，以及是否持有產(chǎn)權(quán)或者是持有產(chǎn)權(quán)份額之差異，小區(qū)住戶的利益要求和法律訴求是存在較大差異的。如持有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和承租人（如公共租賃房的承租人），一個(gè)是長(zhǎng)期甚至永久居住，一個(gè)是暫時(shí)過(guò)渡，其對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)的要求是明顯不同的。二是純粹的廉租房、公租房小區(qū)。按照規(guī)定，這類小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)屬于政府所有或者政府委托的建設(shè)單位所有，因此政府或政府的委建單位掌握全部投票權(quán)。按照現(xiàn)行投票權(quán)的法律規(guī)定，作為承租人不享有投票權(quán)（該種情況下則建筑物區(qū)分所有權(quán)亦不存在了，因?yàn)榻ㄖ锼袡?quán)登記在一個(gè)主體即政府或者政府委托建設(shè)的開(kāi)發(fā)單位名下）。在租賃型的保障住房中，小區(qū)住戶有可能長(zhǎng)期居住，也有可能中短期居住，但在法律上均不享有業(yè)主的權(quán)利，對(duì)小區(qū)的事務(wù)沒(méi)有投票權(quán)。其業(yè)主是政府或者政府的委建單位，因此這樣的小區(qū)是否有物業(yè)管理、聘請(qǐng)什么樣的物業(yè)公司、提供怎樣的物業(yè)服務(wù)在法律上與住戶似乎就沒(méi)有關(guān)系了。建設(shè)單位（政府）作為租賃保障房的業(yè)主，其利益要求和住戶也有差異。三是純粹的經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)商品房等出售產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房小區(qū)。這類小區(qū)，如果產(chǎn)權(quán)全部售出，則與商品房小區(qū)沒(méi)有很大區(qū)別；如果政府保留部分產(chǎn)權(quán)，則情況復(fù)雜，須根據(jù)具體產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行分析。這類小區(qū)投票權(quán)的確定是法律上的難點(diǎn)。同時(shí)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)（經(jīng)濟(jì)適用房或者是拆遷安置房、限價(jià)商品房）不同，小區(qū)住戶的利益和要求差異較大。

在保障房產(chǎn)權(quán)共有的情況下，哪一方具有投票權(quán)？特別是存在對(duì)外共有（保障家庭與政府）和對(duì)內(nèi)共有（家庭內(nèi)）兩種共有關(guān)系時(shí)，在投票權(quán)上如何處理？這涉及兩個(gè)層面的問(wèn)題：一是政府與保障人共有產(chǎn)權(quán)時(shí)，投票主體如何確定；二是同時(shí)存在對(duì)內(nèi)對(duì)外兩種共有關(guān)系時(shí)，如何確定具體的投票主體。

國(guó)家住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)規(guī)則》）第25條第2款規(guī)定：“一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使投票權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人?！备鶕?jù)這一規(guī)定，如果是保障住戶和政府共同擁有產(chǎn)權(quán)，則只能推選一人行使投票權(quán)。那么，如何推選才能做到公平呢？如果按照現(xiàn)有的區(qū)分所有權(quán)法律制度，難以解決上述問(wèn)題，需要制定一套公平的規(guī)則。

作為租賃性的保障性住房小區(qū)，如純粹的廉租房、公租房小區(qū)，業(yè)主只有一個(gè)主體。《指導(dǎo)規(guī)則》第7條規(guī)定：“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！睋?jù)此政府或者政府委托的開(kāi)發(fā)單位就當(dāng)然可以代行一切業(yè)主職能了。作為租賃性的保障房住戶，如果完全不享有投票權(quán)，是否由政府或者開(kāi)發(fā)單位掌握全部投票權(quán)呢？或者不需要投票，進(jìn)而完全由政府運(yùn)用行政權(quán)力安排物業(yè)服務(wù)呢？如上海市規(guī)定，廉租住房的產(chǎn)權(quán)人自行實(shí)施經(jīng)租管理，也可以將有關(guān)經(jīng)租管理事項(xiàng)委托給專業(yè)的經(jīng)租管理單位實(shí)施。

各類保障房小區(qū)由于存在不同的情況和利益訴求，在投票權(quán)的確定和行使上面臨許多實(shí)際問(wèn)題，如業(yè)主大會(huì)難以召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)難以成立、投票權(quán)難以確定、投票率低等問(wèn)題。不少地方建于多年前的保障性住房在交付使用后，出現(xiàn)了物業(yè)管理困難。據(jù)筆者調(diào)查，南京市的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)景明佳園和興賢小區(qū)，已經(jīng)建成并交付使用十年。由于經(jīng)過(guò)一定的使用年限，小區(qū)設(shè)計(jì)和施工、管道均出現(xiàn)一些問(wèn)題，但動(dòng)用物業(yè)維修基金需要總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。一旦發(fā)生需要?jiǎng)佑镁S修基金時(shí)，只要不牽涉到自家居住問(wèn)題，基本沒(méi)有業(yè)主愿意簽字同意使用維修基金，故該比例要求因業(yè)主分歧難以達(dá)到；公用部位水電費(fèi)分?jǐn)偅ㄈ珉娞葙M(fèi)等）、設(shè)施設(shè)備等改造（如直供水改造等）等也存在問(wèn)題；小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)只有60%的收繳率，導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難。這些問(wèn)題均無(wú)法通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票解決，最后都由政府托底買(mǎi)單（或者是由專門(mén)為此成立的國(guó)有物業(yè)公司承擔(dān)），對(duì)此無(wú)有效的處理辦法，暴露出保障性住房后續(xù)管理的許多問(wèn)題。

根據(jù)《物權(quán)法》第75條規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。根據(jù)《指導(dǎo)規(guī)則》第10條、第11條的規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。可見(jiàn)，業(yè)主大會(huì)籌建等相關(guān)事宜是操控于政府部門(mén)之手的。對(duì)保障性住房而言，政府既可能是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主，又承擔(dān)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)，這里的身份角色易產(chǎn)生錯(cuò)位。這種二合一的身份難以保證其立足于公平的角度行使作為業(yè)主和管理者的權(quán)利和權(quán)力。如果再將投票權(quán)全部委之于政府部門(mén)，那么保障房小區(qū)的區(qū)分所有權(quán)行使即完全處于行政權(quán)力的支配之下。實(shí)踐中，物業(yè)規(guī)約的條文和范本通常亦是政府制定的，只是通過(guò)業(yè)主大會(huì)以討論和表決的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)其程序上的正當(dāng)性。這是在政府指導(dǎo)下的舉措，其中不可避免地存在政府干預(yù)的現(xiàn)象。在保障房小區(qū)區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)事務(wù)中政府的作用究竟是什么？政府介入的邊界在哪里？如果沒(méi)有規(guī)范的小區(qū)物業(yè)投票制度，極易產(chǎn)生損害住戶利益的事情。

如何在法律上保障小區(qū)各種不同主體的權(quán)利和利益，協(xié)調(diào)其不同的法律訴求，限制政府對(duì)小區(qū)事務(wù)的過(guò)度干預(yù)，并通過(guò)法律制度確定和規(guī)范投票權(quán)的行使，保障居住人的合法權(quán)利和自治權(quán)，這是保障房小區(qū)所亟待解決的法律問(wèn)題。

二、保障房小區(qū)物業(yè)投票權(quán)行使的制度借鑒

“《物權(quán)法》上的建筑物區(qū)分所有制度主要內(nèi)容有兩個(gè)方面：一是強(qiáng)化對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，二是尊重業(yè)主自治?！?聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)委員會(huì)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)編寫(xiě)的《經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)制度指南》（Guidel ines on Condominium Ownership of Housing for Count ries in Transition）指出，一個(gè)國(guó)家在進(jìn)行區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法律制度設(shè)計(jì)時(shí)，必須保障不同主體之間權(quán)利與義務(wù)的平衡，這是制定一個(gè)行之有效的物業(yè)小區(qū)管理制度最重要的前提條件之一。3保障不同權(quán)利主體之間的權(quán)利義務(wù)平衡最重要的方式是業(yè)主自治，而業(yè)主自治則體現(xiàn)在投票權(quán)的設(shè)置上?！耙Ｕ蠘I(yè)主協(xié)會(huì)與業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)的平衡，物業(yè)產(chǎn)權(quán)法律制度的設(shè)計(jì)必須遵循兩個(gè)最基本的原則。第一個(gè)原則，是要保障業(yè)主協(xié)會(huì)集體決策必須對(duì)業(yè)主具有法律上的約束力。第二個(gè)原則，就是要保障業(yè)主協(xié)會(huì)的決策必須要民主，必須要符合法律、合同或章程的規(guī)定。”4這是私法自治的體現(xiàn)，其中投票權(quán)是最重要的權(quán)利。除投票權(quán)外，業(yè)主尚有參與訂立物業(yè)管理規(guī)約權(quán)利、參加業(yè)主大會(huì)及選舉業(yè)委會(huì)的權(quán)利以及作為業(yè)主對(duì)于共有部分所具有的相應(yīng)法律上的請(qǐng)求權(quán)等?！皬某蓡T權(quán)的視角說(shuō)，業(yè)主權(quán)利也可以被看作是以物權(quán)為基礎(chǔ)所彰顯的人權(quán)?！?

投票權(quán)與成員權(quán)是相關(guān)的，“各區(qū)分所有人成為團(tuán)體組織之一成員，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)”稱之為成員權(quán)。6關(guān)于投票權(quán)的行使，通說(shuō)有四種模式，即新加坡模式，德國(guó)、瑞士模式，日本模式和法國(guó)模式。7《物權(quán)法》規(guī)定了制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約應(yīng)該由業(yè)主共同決定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，明確了專有部分面積和業(yè)主人數(shù)的計(jì)算方法?！段餀?quán)法》第76條規(guī)定，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。此為特別多數(shù)決，亦稱二重多數(shù)原則。其他事項(xiàng)要求經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，表決的原則是多數(shù)決。因此現(xiàn)行法律關(guān)于投票權(quán)的行使是有明確規(guī)定的。

投票權(quán)的行使在國(guó)外趨向于松動(dòng)，如作為物業(yè)管理主要法律文件的管理規(guī)約的修改是體現(xiàn)投票權(quán)的重要內(nèi)容之一，依日本舊法（昭和37年之建筑物區(qū)分所有權(quán)法）規(guī)定，“規(guī)約之訂立、變更或廢止，應(yīng)依區(qū)分所有權(quán)人全體之書(shū)面同意”，1983年則修改為區(qū)分所有權(quán)人及投票權(quán)四分之三以上集會(huì)之決議即可。這是為了解決業(yè)主投票率低下而做出的改變。

在美國(guó)，涉及業(yè)主權(quán)利和利益的重大事項(xiàng)需要一致通過(guò)。具體做法是根據(jù)法律，由小區(qū)規(guī)約確定哪些事項(xiàng)是需要簡(jiǎn)單多數(shù)或者絕對(duì)多數(shù)、或者一致通過(guò)等情況，這是業(yè)主自治的重要內(nèi)容之一。美國(guó)的業(yè)主投票權(quán)多規(guī)定在業(yè)主協(xié)會(huì)章程中。

保障業(yè)主的自治權(quán)意味著需要限制政府和相關(guān)組織的權(quán)力。美國(guó)德克薩斯州上訴法院審理的“圣安東尼物業(yè)小區(qū)訴米勒”（San Antonio Vila Del Sol Homeowners Asociation v.Mi ler）一案中，上訴法院在推翻原審的判決時(shí)指出：“區(qū)分所有這種特殊的物業(yè)產(chǎn)權(quán)形式，使每一個(gè)業(yè)主都不得不放棄一定的自主選擇權(quán)，而使業(yè)主協(xié)會(huì)享有了很多本應(yīng)是產(chǎn)權(quán)人才能享有的權(quán)利?！?

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為保障業(yè)主的平等投票權(quán)，對(duì)大業(yè)主投票權(quán)有所限制。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第27條規(guī)定：“各專有部分之區(qū)分所有權(quán)人有一投票權(quán)。數(shù)人共有一專有部分者，該投票權(quán)應(yīng)推由一人行使。區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之出席人數(shù)與投票權(quán)之計(jì)算，于任一區(qū)分所有權(quán)人之區(qū)分所有權(quán)占全部區(qū)分所有權(quán)五分之一以上者，或任一區(qū)分所有權(quán)人所有之專有部分之個(gè)數(shù)超過(guò)全部專有部分個(gè)數(shù)總合之五分之一以上者，其超過(guò)部分不予計(jì)算。區(qū)分所有權(quán)人因故無(wú)法出席區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議時(shí)，得以書(shū)面委托他人代理出席。但受托人於受托之區(qū)分所有權(quán)占全部區(qū)分所有權(quán)五分之一以上者，或以單一區(qū)分所有權(quán)計(jì)算之人數(shù)超過(guò)區(qū)分所有權(quán)人數(shù)五分之一者，其超過(guò)部分不予計(jì)算?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例施行細(xì)則”規(guī)定：“同一區(qū)分所有權(quán)人有數(shù)專有部分者，區(qū)分所有權(quán)比例，應(yīng)予累計(jì)。但于計(jì)算區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之比例時(shí)，應(yīng)受五分之一比例的限制?！?/p>

就承租人而言，作為小區(qū)的住戶，不是業(yè)主，也不是業(yè)主大會(huì)的成員，不是投票權(quán)的主體，但業(yè)主大會(huì)做出的決議，其有遵守的義務(wù)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部”最新修正“公寓大廈規(guī)約范本”（2012年開(kāi)始“生效”）規(guī)定承租人和使用人有遵守規(guī)約的義務(wù)，并應(yīng)在租契中寫(xiě)明。當(dāng)然承租人也同時(shí)享受了物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)。但他們并不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，自然不具有相應(yīng)的業(yè)主權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照該解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。但該解釋并沒(méi)有明確非產(chǎn)權(quán)人是否享有投票權(quán)。

西方國(guó)家的投票權(quán)行使的制度設(shè)計(jì)很多基于公司法上的持股份額而定，并將小區(qū)看作是一個(gè)公司進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和治理。業(yè)主投票權(quán)在法理上是股東投票決策權(quán)的翻版，其基礎(chǔ)是民主決策和民主管理的一種方式。投票制度的設(shè)計(jì)關(guān)系到權(quán)力的平衡、權(quán)利義務(wù)的平衡。從這個(gè)意義上看，居住人有權(quán)參與民主決策，保障其法律上的、合同上的、政策上的、規(guī)約上的權(quán)利。

三、保障房小區(qū)物業(yè)投票權(quán)之設(shè)計(jì)

保障房小區(qū)為政府所建，并且有關(guān)保障房的法律規(guī)范屬于公法，而保障房小區(qū)的區(qū)分所有權(quán)制度涉及的是公法領(lǐng)域的私法自治問(wèn)題。從這個(gè)角度看，保障房小區(qū)投票權(quán)是游走于公私法之間的問(wèn)題。所以應(yīng)避免公權(quán)力過(guò)渡侵蝕私權(quán)，并有必要限制和規(guī)范在私法領(lǐng)域的政府權(quán)力。

保障住房的所有權(quán)可以由保障對(duì)象和政府共同按比例持有，以上海市為例，有“四六開(kāi)”和“三七開(kāi)”。上海根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房中政府的各種投入（如土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)及其它稅費(fèi)減免等）和購(gòu)房人的購(gòu)房款投入所占的不同比例，并考慮周邊普通商品住房的房?jī)r(jià)，設(shè)定政府（住房保障機(jī)構(gòu)）和購(gòu)房人不同比例的產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照銷售基準(zhǔn)價(jià)格與周邊房?jī)r(jià)的比例關(guān)系確定，銷售基準(zhǔn)價(jià)格占周邊房?jī)r(jià)的比例越高，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額也越高，有關(guān)部門(mén)稱之可實(shí)現(xiàn)不同購(gòu)房人之間的相對(duì)“公平”。9在保障住戶的家庭內(nèi)部，其份額之中又存在家庭成員之共有，因?yàn)楸Ｕ闲宰》慷嘁约彝閱挝簧暾?qǐng)取得，姑且將之歸于內(nèi)部共有關(guān)系，以示區(qū)別。所以對(duì)于與政府共有產(chǎn)權(quán)的保障住戶來(lái)說(shuō)，存在外部共有和內(nèi)部共有兩種法律關(guān)系。按照上海市規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人和同住人均享有居住、使用的同等權(quán)利，經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此保障房業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證可能出現(xiàn)多種情況，可能是全部出售產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)，或者先租后售。10

關(guān)于業(yè)主家庭共有對(duì)投票權(quán)的影響，域外有較成熟的規(guī)定，可資參考。如在美國(guó)，“只要該房屋單元其中一位共有人行使了該房屋單元的投票權(quán)，而該房屋單元的其他共有人沒(méi)有當(dāng)即向大會(huì)主持人提出異議，即視為該共有人的投票已取得其他共有人的同意”。11

根據(jù)我國(guó)香港地區(qū)《建筑物管理?xiàng)l例》（344章）第3條規(guī)定，業(yè)主每擁有一份份數(shù)，即有一票；如有2人或多于2人是某份數(shù)的共同擁有人，則該份數(shù)的票可由共同擁有人共同委任的代表投下，也可由共同擁有人所委任的他們中一人投下；或如沒(méi)有委任，則可由其中一名共同擁有人親自投下，或由其中一名共同擁有人委任的代表投下；如有2人或多于2人是某份數(shù)的共同擁有人，而有多于一名共同擁有人擬就該份數(shù)投票，則只有由在土地注冊(cè)處備存的注冊(cè)紀(jì)錄冊(cè)內(nèi)就該份數(shù)而記錄排名最先的共同擁有人所投的票(不論親自投下或委派代表投下)，才視作有效。

參考域外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，關(guān)于我國(guó)保障房共有產(chǎn)權(quán)投票權(quán)，筆者認(rèn)為可設(shè)計(jì)幾種方案。

一是協(xié)商確定投票權(quán)。由政府和保障房共有人共同協(xié)商確定一個(gè)投票人（按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，推選一人行使投票權(quán)）。如前所述，這是大多數(shù)國(guó)家法律在處理共有關(guān)系時(shí)的基本原則。至于保障家庭內(nèi)部的共有關(guān)系，對(duì)此沒(méi)有影響。因?yàn)榫屯獠筷P(guān)系而言，是政府和住戶共有，家庭內(nèi)部共有由其內(nèi)部自行處理（上海規(guī)定為共同共有），當(dāng)然，處理的原則按照現(xiàn)行規(guī)定即可。

二是按照產(chǎn)權(quán)比例確定一個(gè)投票人，持份比例多的即享有投票權(quán)。如政府持有份額多（如持60%或者以上），則由政府享有投票權(quán)；同樣，家庭共有亦不影響投票權(quán)的行使，因?yàn)榧彝ナ亲鳛橐粋€(gè)整體的持股人，此時(shí)以持份數(shù)來(lái)決定投票權(quán)。這種做法的理論基礎(chǔ)是效仿公司法的持股份額的相關(guān)法律規(guī)定。

三是平等分配投票權(quán)，即無(wú)論所持份額多少，只要是政府與保障住戶共有，則各自具有一票，內(nèi)部共有關(guān)系不考慮。這樣，在一套房屋上會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)投票權(quán)，且共有份額多少不影響投票人數(shù)的界定。這樣做需要制定特別法律，因?yàn)槠渑c現(xiàn)有法律規(guī)定不一致。

四是直接規(guī)定政府或者保障房住戶一方有投票權(quán)，即投票權(quán)歸某一方所有。

這四種方法均是僅確定投票人數(shù)，面積計(jì)算則按照各自（政府和家庭所有的）面積計(jì)算。第一種做法，表面上似乎合理，也與現(xiàn)行法律規(guī)定不矛盾，但如果照此執(zhí)行，可能存在操作上的困難。如協(xié)商方式如何能夠做到公平？如果協(xié)商不成如何處理？當(dāng)下并沒(méi)有配套的規(guī)定，執(zhí)行難度很大。按第二種方法，只要持份額多就享有投票權(quán)，不符合我國(guó)現(xiàn)行物權(quán)法立法精神。我國(guó)物權(quán)法為了保障業(yè)主的權(quán)利平衡，在重要事項(xiàng)的投票權(quán)制度上設(shè)計(jì)了面積比和人數(shù)比雙重控制標(biāo)準(zhǔn)。如果持份多，在保障房而言，則一般其面積亦多（因?yàn)楸Ｕ戏康拿娣e是確定的，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定為50平方米至60平方米左右，特殊情況例外），自然控制投票權(quán)。該做法達(dá)不到雙重標(biāo)準(zhǔn)的制衡，有違法律精神。按第四種方法，如規(guī)定共有權(quán)人一方不享有投票權(quán)，其所有權(quán)人的權(quán)益喪失，亦不符合法律的精神。

第三種方法相對(duì)公平，其主要規(guī)則可以設(shè)計(jì)為以下方面。

其一，平等分配投票權(quán)。以上海為例，上海市規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)決定業(yè)主人數(shù)，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按照房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。同時(shí)根據(jù)上海保障房的登記要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記的，在房地產(chǎn)登記簿和房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)注明：產(chǎn)權(quán)為共同共有、合同載明的同住人姓名及其身份證號(hào)碼，以及“經(jīng)濟(jì)適用住房（有限產(chǎn)權(quán)），不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)、5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或者出租”。如此，則持有保障房產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主當(dāng)然是投票主體，但持有產(chǎn)權(quán)份額的政府（經(jīng)過(guò)登記）是否具有投票權(quán)并不明確。因此可設(shè)計(jì)為平等的投票人數(shù)，面積則可據(jù)實(shí)確定，這也符合我國(guó)物權(quán)法的精神。

上海初始登記的申請(qǐng)人為房地產(chǎn)登記簿記載的該房屋范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)人和區(qū)（縣）政府指定的住房保障機(jī)構(gòu)。配建的經(jīng)濟(jì)適用住房單獨(dú)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證(初始登記）的權(quán)利人為區(qū)（縣）政府指定的保障機(jī)構(gòu)，即大產(chǎn)權(quán)證的主體是政府的保障部門(mén)，其地位相當(dāng)于普通住宅小區(qū)建設(shè)中的開(kāi)發(fā)商。其在與住戶的關(guān)系上，自然處于強(qiáng)勢(shì)地位。因?yàn)檎潜Ｕ献》康耐顿Y人和建設(shè)人，很容易造成對(duì)投票權(quán)的控制。如在保障房小區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房，則由于后兩者產(chǎn)權(quán)為政府或者政府委托建設(shè)的單位所有，其是占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)權(quán)主體，可以完全控制投票權(quán)。如此則作為保障群體的小業(yè)主或者住戶的權(quán)利處在強(qiáng)大的公權(quán)力之下，其權(quán)利狀態(tài)堪憂。

對(duì)此，可以參考美國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商投票權(quán)的限制（就保障房的建設(shè)而言，政府的地位相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商），保證住戶的投票權(quán)。《美國(guó)統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》第2.7.1條規(guī)定，設(shè)立小區(qū)總協(xié)議書(shū)應(yīng)給物業(yè)小區(qū)內(nèi)每一個(gè)房屋單元的業(yè)主分配一個(gè)在小區(qū)共有部分中所占有的共有產(chǎn)權(quán)份額、一個(gè)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)共同支出責(zé)任的份額，以及在業(yè)主大會(huì)上享有投票權(quán)的份額或票數(shù)。具體分配方法不得對(duì)開(kāi)發(fā)商所擁有的房屋單元有任何偏向或特殊優(yōu)惠。根據(jù)該法第2.7.3條的規(guī)定，總協(xié)議書(shū)也可以規(guī)定：（1）對(duì)于總協(xié)議書(shū)規(guī)定的某些特定問(wèn)題的投票，可給業(yè)主分配不同的投票的票數(shù)；（2）只有在選舉管委會(huì)成員時(shí)才能采取累積計(jì)票方式；（3）如果需要對(duì)某一種房屋單元的業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，可將投票權(quán)予以分類。但開(kāi)發(fā)商不得使用累積計(jì)票方式或分類計(jì)票的方式，以達(dá)到規(guī)避法律對(duì)開(kāi)發(fā)商的任何限制的目的。開(kāi)發(fā)商也不得使自己所擁有的房屋單元，享有特殊一類投票權(quán)。如果業(yè)主協(xié)會(huì)在物業(yè)小區(qū)也擁有一個(gè)房屋單元，業(yè)主協(xié)會(huì)不得行使分配給該房屋單元的投票權(quán)。按照美國(guó)的規(guī)定，投票權(quán)是可以進(jìn)行分配的，以限制開(kāi)發(fā)商的投票權(quán)。

借鑒美國(guó)的做法，可以對(duì)保障房小區(qū)投票權(quán)做出法律上的平等分配，每戶由政府和保障人各持一票，以區(qū)別于一般的小區(qū)業(yè)主的投票權(quán)。特別是針對(duì)特殊事項(xiàng)，如修改規(guī)約、動(dòng)用維修基金等，更應(yīng)該平等分配投票權(quán)，以維持政府和全體住戶的利益平衡。聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)制定的《轉(zhuǎn)型國(guó)家住宅類區(qū)分所有建筑物指南》指出，中歐和東歐的一些國(guó)家在私有化后，政府仍然擁有一些區(qū)分所有建筑物單元的所有權(quán)（而且往往是大比例的所有權(quán)），而作為所有權(quán)人的政府與其他區(qū)分所有權(quán)人的地位是平等的，不能想當(dāng)然地控制業(yè)主協(xié)會(huì)，無(wú)論其占有多大的比例，其投票權(quán)數(shù)比例不得超過(guò)30%。當(dāng)然這種比例的限制僅僅運(yùn)用在政府的權(quán)利行使過(guò)程中，對(duì)于義務(wù)的履行比如建筑物的維護(hù)、修繕義務(wù)的承擔(dān)等仍然按照實(shí)質(zhì)比例進(jìn)行分?jǐn)偂?2

全部出售產(chǎn)權(quán)成為個(gè)人產(chǎn)權(quán)的保障房小區(qū)可參考商品房小區(qū)投票權(quán)的設(shè)置。現(xiàn)有的制度下的二重決和多數(shù)決制度設(shè)計(jì)相對(duì)合理，按專有部分和總建筑面積之比來(lái)處理也相對(duì)公平。保障房小區(qū)因保障住戶與政府共有產(chǎn)權(quán)，如果可確定各自一票的平等投票主體，則在二重決或多數(shù)決中加以各自實(shí)際面積比例的認(rèn)定，實(shí)際上與現(xiàn)行法律制度無(wú)異。

其二，公共部位不宜計(jì)入業(yè)主投票權(quán)?，F(xiàn)行制度下的業(yè)主投票權(quán)之確定往往是以其所有權(quán)為基礎(chǔ)的。在目前法律沒(méi)有規(guī)定的情況下，可以通過(guò)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)進(jìn)行分配。業(yè)主除其專有部分，對(duì)共有部分也有一定的分?jǐn)偡蓊~。依我國(guó)房地產(chǎn)的測(cè)量規(guī)范，住宅小區(qū)專有部分與共有部分的分?jǐn)偡蓊~一般是成正比的。《指導(dǎo)規(guī)則》第25條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。保障房小區(qū)主要由政府開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此公共部位或者是物業(yè)管理用房很多情況下產(chǎn)權(quán)歸政府，混合型的保障房小區(qū)尤其如此。因此筆者認(rèn)為公共部位或者是物業(yè)管理用房等部分不宜計(jì)入業(yè)主投票權(quán)的專有部分，否則也易使投票權(quán)失衡，造成政府及其建設(shè)單位可能掌控全部或者大部分投票權(quán)。再加上政府在物業(yè)管理方面的行政權(quán)力，政府將不可避免地成為保障房小區(qū)諸多事項(xiàng)的決定者，而現(xiàn)行法律對(duì)此并沒(méi)有限制。

其三，設(shè)置保障小區(qū)“住戶”的投票權(quán)。租賃性保障住戶行使投票權(quán)的可能性在現(xiàn)行法律體制下幾乎為零。如果要賦予其投票權(quán)，如何進(jìn)行制度設(shè)計(jì)才能最大限度地體現(xiàn)合法性、合理性和公平性，將是關(guān)鍵問(wèn)題。

現(xiàn)代房屋使用權(quán)交易日趨活躍，在國(guó)外也出現(xiàn)允許承租人參與小區(qū)管理的情況。我國(guó)香港地區(qū)《多層建筑物（業(yè)主法團(tuán)）條例》第19條規(guī)定，大廈承租人可以經(jīng)政務(wù)司批準(zhǔn)成立租客協(xié)會(huì)，并可委派一名租客代表出席業(yè)主立案法團(tuán)的管理委員會(huì)會(huì)議，有權(quán)發(fā)言但無(wú)權(quán)表決。131993年該條例修改為《建筑物管理?xiàng)l例》，其第15條進(jìn)一步規(guī)定“租客可透過(guò)政務(wù)司或獲授權(quán)人員批核成立租客協(xié)會(huì)，并可選出一名代表成為管理委員會(huì)的委員”。14根據(jù)該條例規(guī)定，就該建筑物的公契而言，管理委員會(huì)當(dāng)其時(shí)的委員，須當(dāng)作為業(yè)主委員會(huì)，須具有業(yè)主委員會(huì)根據(jù)公契所具有的一切職能、權(quán)力及職責(zé)?！睹绹?guó)統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》規(guī)定，如果設(shè)立小區(qū)總協(xié)議書(shū)要求，對(duì)于物業(yè)小區(qū)某些問(wèn)題的投票權(quán)，必須由房屋單元的承租人行使，而不是由房屋單元的業(yè)主行使，則：（1）關(guān)于投票與投票委托的規(guī)定將適用于承租人，就好像他們就是業(yè)主一樣；（2）已將其房屋單元租給他人的業(yè)主將不享有對(duì)物業(yè)小區(qū)某些問(wèn)題的投票權(quán)；（3）承租人將有權(quán)收到召開(kāi)大會(huì)的通知，有權(quán)查閱大會(huì)記錄并享有某些其他權(quán)利。凡是承租人有權(quán)出席并享有投票權(quán)的大會(huì)，也應(yīng)同時(shí)通知業(yè)主。《瑞士民法》第712條規(guī)定：“當(dāng)一個(gè)樓層有數(shù)名共同所有人時(shí)，僅有一個(gè)投票權(quán)。共同所有人應(yīng)委托一名代表參加表決。當(dāng)一個(gè)樓層的所有人及用益人應(yīng)就投票權(quán)的行使達(dá)成協(xié)議。用益人，除純屬利用方面或美化及舒適方面外，在其他所有管理事務(wù)方面均有投票權(quán)。”15

就我國(guó)目前的法律和相關(guān)政策而言，租賃保障房住戶的自治權(quán)利是否存在并不明確。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在“公寓大廈管理?xiàng)l例”中專章規(guī)定有“住戶之權(quán)利義務(wù)”。其中所稱的“住戶”等于祖國(guó)大陸所稱的“業(yè)主”。根據(jù)其解釋，住戶的范圍很廣，“住戶：指公寓大廈之區(qū)分所有權(quán)人、承租人或其他經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意而為專有部分之使用者或業(yè)經(jīng)取得停車空間建筑物所有權(quán)者”；并且“公寓大廈之住戶非該專有部分之區(qū)分所有權(quán)人者，除區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議或規(guī)約另有規(guī)定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負(fù)責(zé)人”。日本《關(guān)于建筑物區(qū)分所有等之法律》規(guī)定，當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人組織會(huì)議討論事項(xiàng)關(guān)系專有部分占有人的利害關(guān)系時(shí)，占有人有權(quán)出席會(huì)議并陳述意見(jiàn)（但沒(méi)有投票表決權(quán)）；根據(jù)其第44條第1項(xiàng)的表述，專有部分占有人出席并陳述意見(jiàn)，必須經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人承諾。16按照域外的制度設(shè)計(jì)，如果承租人具有投票權(quán)，則業(yè)主將不具有投票權(quán)，那么需要業(yè)主讓渡其投票權(quán)。因此筆者認(rèn)為，應(yīng)該由業(yè)主即政府部門(mén)和承租人（住戶）簽訂相關(guān)協(xié)議，認(rèn)可其具有投票權(quán)，方與法理不悖。同時(shí)作為政府，應(yīng)該放棄其作為業(yè)主的投票權(quán)，保留受通知的權(quán)利；或者在將來(lái)的保障房立法中，借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法，直接代之以“住戶權(quán)利”，規(guī)定對(duì)于小區(qū)共同生活管理的事務(wù)具有投票權(quán)。另外住戶應(yīng)該有參與管理的權(quán)利，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、我國(guó)香港地區(qū)規(guī)定住戶可以成為管委會(huì)成員，參與小區(qū)的管理，即保證保障房承租人有法律上的話語(yǔ)權(quán)，這也符合小區(qū)管理的民主和自治原則。

筆者認(rèn)為現(xiàn)行的廉租房、公租房等非所有權(quán)性質(zhì)的保障性住房，由于業(yè)主是政府或者是政府委托建設(shè)的單位，在物業(yè)管理方面獨(dú)掌權(quán)力，作為保障住戶沒(méi)有自治權(quán)。因此為保障居住人的權(quán)利，應(yīng)該規(guī)定住戶的在一定條件下具有的投票權(quán)。否則，依照現(xiàn)有的法律制度，很難做到公平。只是在目前尚無(wú)法律規(guī)范的情況下，可以通過(guò)保障小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約進(jìn)行約定和授權(quán)，將來(lái)則可在《住宅法》等保障立法中予以規(guī)范。

其四，政府有限介入。在保障房小區(qū)，政府的介入應(yīng)該有度。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)之“國(guó)民住宅”類似于祖國(guó)大陸的保障房，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在有關(guān)規(guī)定中很好地處理了小區(qū)自治和行政管理的關(guān)系?！皣?guó)民住宅”建成交付后，管理部門(mén)逐步輔導(dǎo)社區(qū)自治管理組織的成立，主要實(shí)施自治管理。171975年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)發(fā)布“國(guó)民住宅條例”及“國(guó)民住宅條例施行細(xì)則”、“國(guó)民住宅管理維護(hù)基金管理辦法”、“國(guó)民住宅出售出租辦法”、“中央國(guó)民住宅基金收支保管及運(yùn)用辦法”、“國(guó)民住宅社區(qū)管理維護(hù)辦法”、“國(guó)民住宅管理維護(hù)基金收支保管及運(yùn)用辦法”等。根據(jù)“國(guó)民住宅社區(qū)管理維護(hù)辦法”，各級(jí)“主管機(jī)關(guān)”的職責(zé)是輔導(dǎo)“國(guó)民住宅”社區(qū)住戶成立社區(qū)管理組織，可委托其辦理“國(guó)民住宅”社區(qū)維護(hù)工作?！爸鞴軝C(jī)關(guān)”的職責(zé)主要是防查，而不是行使業(yè)主的權(quán)利?！罢钡呢?zé)任主要是“立法”和檢查、指導(dǎo)、考核，不直接介入具體的小區(qū)管理事務(wù)。香港房屋委員會(huì)及房屋署對(duì)于出租給低收入階層的“公共屋邨”設(shè)有管理“公共屋邨”的辦事處，管理日常清潔、保安等事務(wù)，并監(jiān)督租約的執(zhí)行。18房屋署轄下租住公屋的管理工作主要是物業(yè)管理和租務(wù)管理。物業(yè)管理工作交由物業(yè)公司，房屋署主要是監(jiān)管物業(yè)公司的工作。而租務(wù)/戶籍管理工作則包括執(zhí)行房屋條例、租約和推行房屋政策等。19其工作主要是政策性和服務(wù)、指導(dǎo)性的，如對(duì)公契的備案管理，對(duì)不公平的公契可不予備案。

在美國(guó)，如果政府對(duì)規(guī)約有強(qiáng)制執(zhí)行力、規(guī)制自治組織和行為、介入小區(qū)自治組織的組成和運(yùn)行，一般就認(rèn)為構(gòu)成“政府介入”?！耙坏┍徽J(rèn)定有政府介入，建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織執(zhí)行管理規(guī)約的行為就有可能因?yàn)檎膮⑴c構(gòu)成政府行為，受到憲法的約束?！?0那么也就有可能發(fā)生違憲責(zé)任問(wèn)題，這是個(gè)重大法律責(zé)任，所以“至少在美國(guó)法上，政府有效介入、適度介入的重要制度保證是，介入是有責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的”。21

筆者認(rèn)為政府的作用主要是引導(dǎo)性的，其職能主要是政策制定和執(zhí)行（包括對(duì)保障對(duì)象的資格監(jiān)管），提供行政服務(wù)，而非介入具體的小區(qū)事務(wù)，所以應(yīng)充分保障住戶的自治權(quán)和投票權(quán)。

總之，保障房小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性的制度安排，是以現(xiàn)有的法律制度和規(guī)范為基礎(chǔ)，并有保障性政策貫穿其中，因此需要具備行政和民事法律內(nèi)容的綜合性的制度設(shè)計(jì)。在保障房小區(qū)物業(yè)投票權(quán)制度的設(shè)計(jì)中，應(yīng)該本著權(quán)利義務(wù)的對(duì)等原則，規(guī)范民事責(zé)任和行政責(zé)任的擔(dān)當(dāng)。

注：

1、6梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究（上）》，法律出版社1998年版，第398頁(yè)，第381頁(yè)。

2王利明：《業(yè)主權(quán)利與業(yè)主自治》，《光明日?qǐng)?bào)》2007年7月9日第009版。

3、8、11周樹(shù)基：《美國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》，北京大學(xué)出版社2005年版，第88頁(yè)，第22頁(yè)，第86-87頁(yè)，第50頁(yè)。

4、12、20、21陳鑫：《業(yè)主自治——以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)》，北京大學(xué)出版社2007年版，第51-52頁(yè)，第93頁(yè)，第92-93頁(yè)，第93頁(yè)。

5楊玉圣：《論業(yè)主自治與小區(qū)善治》，《清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2010年第3期。

7陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第4頁(yè)，第50頁(yè)，第259頁(yè)。

9《上海經(jīng)濟(jì)適用房創(chuàng)新啟用共有產(chǎn)權(quán)》，新浪網(wǎng)，2011年6月21日訪問(wèn)。

10《上海市廉租住房實(shí)物配租實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定：租賃可轉(zhuǎn)化的廉租住房的申請(qǐng)戶，具有支付能力并符合共有產(chǎn)權(quán)保障住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，可以先租后售。

13王建新主編：《香港民商法實(shí)務(wù)與案例（香港房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)）（上）》，人民法院出版社1998年版，第67頁(yè)。

14陳榮生：《香港物業(yè)管理》，香港出版集團(tuán)有限公司1998年版，第14頁(yè)。

15《瑞士民法典》，殷生根、王燕譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第202頁(yè)。

16《日本民法典》，王書(shū)江譯，中國(guó)人民公安大學(xué)出版社1999年版，第302頁(yè)。

17游顯德：《臺(tái)北的“國(guó)民住宅”》，《建筑學(xué)報(bào)》1991年第12期。

18蔡育天、李百瀚編：《香港房地產(chǎn)管理實(shí)務(wù)》，上海人民出版社1992年版，第28頁(yè)。

19ht tp://www.housingauthority.gov.hk/b5，2011年7月6日訪問(wèn)。

（責(zé)任編輯：聞海）

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1005-9512（2012）11-0087-09

曹伊清，同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院副教授，法學(xué)博士。